Haus mit Erbpacht verkaufen in Murnau: So gehen Sie vor

Kurz gesagt:
– Ein Haus mit Erbpacht können Sie verkaufen. Das Erbbaurecht ist laut Gesetz „veräußerlich und vererblich“ (§ 1 ErbbauRG).
– Oft braucht es die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Ob, steht in Ihrem Erbbaurechtsvertrag. Ohne ausreichenden Grund darf er sie nicht verweigern.
– Neben Lage und Zustand bestimmen Restlaufzeit, Erbbauzins und die Regeln für das Vertragsende den Preis. Genau diese Punkte stehen in Ihrem Vertrag.
– Erbbau-Verkäufe sind im Landkreis Garmisch-Partenkirchen selten: 5 von 781 auswertbaren Kaufverträgen im Jahr 2024. Vergleichspreise gibt es kaum.
– Deshalb lohnt sich eine nachvollziehbare Wertermittlung, bevor Sie mit dem Grundstückseigentümer oder einem Käufer sprechen.

Sie möchten ein Haus mit Erbpacht verkaufen, in Murnau, Uffing oder einem anderen Ort am Staffelsee, und haben vor allem Fragen: Darf ich das überhaupt? Wer muss zustimmen? Und was ist ein Haus wert, dessen Grund mir gar nicht gehört? Viele Eigentümer schieben das Thema deshalb lange vor sich her. Das ist verständlich, und es hat einen handfesten Grund: Unter den auswertbaren Kaufverträgen 2024 hat der Gutachterausschuss im ganzen Landkreis Garmisch-Partenkirchen gerade fünf Erbbau-Kauffälle gezählt. Vergleichswerte, an denen Sie sich orientieren könnten, gibt es kaum.

Eine Sache vorweg, weil sie oft verwechselt wird: Erbpacht hat mit einem Erbfall nichts zu tun. Gemeint ist ein Recht, auf fremdem Grund ein Haus zu haben, gegen einen regelmäßigen Erbbauzins. Im Alltag sagen die meisten Erbpacht, im Gesetz heißt es Erbbaurecht. Wir verwenden in diesem Ratgeber beide Begriffe.

Wer weiß, was sein Erbbaurecht wert ist, verhandelt ruhiger, mit dem Grundstückseigentümer genauso wie mit Kaufinteressenten. Diese Einschätzung erstellen wir Ihnen kostenfrei und unverbindlich, auf Wunsch bei Ihnen zu Hause.

Kann man ein Haus mit Erbpacht verkaufen?

Ja. Ein Haus mit Erbpacht können Sie verkaufen, denn das Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG veräußerlich und vererblich. Verkauft wird dabei nicht das Grundstück, sondern Ihr Erbbaurecht samt Haus. Häufig ist im Vertrag vereinbart, dass der Grundstückseigentümer zustimmen muss. Der Käufer übernimmt in der Regel Restlaufzeit und Erbbauzins.

Das Erbbaurechtsgesetz definiert das Erbbaurecht in § 1 Abs. 1 als „das veräußerliche und vererbliche Recht“, „auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben“. Ihnen gehört also das Haus, der Boden gehört jemand anderem, etwa einer Gemeinde, einer Kirche, einer Stiftung oder einer Privatperson.

Rechtlich wird Ihr Erbbaurecht fast wie ein Grundstück behandelt. Es hat ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch. § 14 Abs. 3 ErbbauRG sagt dazu: „Das Erbbaugrundbuch ist für das Erbbaurecht das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs.“ Für den Verkauf heißt das: Notarvertrag, Eintragung des Käufers, alles wie bei einem normalen Hausverkauf. Den Unterschied machen die Regeln aus dem Erbbaurechtsvertrag.

	Sie als Erbbauberechtigter	Grundstückseigentümer
Gehört Ihnen	das Haus und das Erbbaurecht	der Grund und Boden
Grundbuch	Erbbaugrundbuch	Grundbuch des Grundstücks
Zahlt bzw. erhält	zahlt den Erbbauzins	erhält den Erbbauzins
Darf verkaufen	das Erbbaurecht, oft nur mit Zustimmung	das Grundstück
Bei Vertragsende	Entschädigung für das Haus; Höhe oder Ausschluss regelt der Vertrag (§ 27)	erhält das Haus

Ähnlich gelagert, aber rechtlich ein anderes Thema ist ein Recht, das ein Dritter an Ihrem eigenen Haus hält. Wie das abläuft, steht im Ratgeber zum Verkauf mit Nießbrauch im Grundbuch.

Zustimmung des Grundstückseigentümers: wann nötig, wann ersetzbar

Ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss, regelt Ihr Vertrag. § 5 Abs. 1 ErbbauRG eröffnet nur die Möglichkeit: „Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.“ Ob Ihr Vertrag sie enthält, sehen Sie im Vertrag selbst und im Erbbaugrundbuch.

Nach Laune ablehnen kann der Grundstückseigentümer allerdings nicht. Nach § 7 Abs. 1 ErbbauRG können Sie die Zustimmung verlangen, wenn zwei Dinge zutreffen. Erstens darf der Zweck, zu dem das Erbbaurecht bestellt wurde, durch den Verkauf „nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet“ werden. Zweitens muss die Person des Käufers „Gewähr für eine ordnungsmäßige Erfüllung“ der Pflichten bieten, also vor allem den Erbbauzins zahlen können.

Und wenn er trotzdem Nein sagt? Dann hilft § 7 Abs. 3: „Wird die Zustimmung des Grundstückseigentümers ohne ausreichenden Grund verweigert, so kann sie auf Antrag des Erbbauberechtigten durch das Amtsgericht ersetzt werden, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist.“ Ehrlich gesagt raten wir dazu erst, wenn alle Gespräche gescheitert sind. Ein Gerichtsverfahren kostet Zeit, und Kaufinteressenten warten selten monatelang. Ob ein Grund „ausreichend“ ist, beurteilt in Ihrem Fall ein Notar oder Fachanwalt.

Zwei weitere Klauseln sollten Sie im Vertrag suchen:

• Nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG kann auch vereinbart sein, dass eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers eingetragen werden darf. Das betrifft Ihren Käufer, wenn er finanziert: Seine Bank will eine Grundschuld auf das Erbbaurecht.
• Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers kennt das ErbbauRG nicht. Es kann aber im Vertrag vereinbart und im Erbbaugrundbuch eingetragen sein (§ 1094 BGB). Dann darf der Grundstückseigentümer zu den Bedingungen Ihres Käufers einsteigen.

Unser Rat: Sprechen Sie den Grundstückseigentümer früh an, bevor das Haus inseriert ist. Manchmal hat er selbst Interesse am Haus. Manchmal sagt er auch gleich, worauf er bei einem Käufer achtet. Beides spart später Ärger.

Kurzfazit: Ob Sie eine Zustimmung brauchen, steht im Erbbaurechtsvertrag. Grundlos verweigern darf der Grundstückseigentümer sie nicht, aber der Weg über das Amtsgericht ist langsam. Ein frühes Gespräch ist der bessere Weg.

Was ist ein Haus mit Erbpacht wert?

Weniger als dasselbe Haus auf eigenem Grund, das ist klar. Wie viel weniger, lässt sich nicht pauschal sagen. Ratgeberseiten nennen gerne Prozentsätze. Für Ihr Haus mit Erbpacht in Seehausen oder Murnau sagen solche Faustwerte wenig, weil sie die Punkte ausblenden, auf die es ankommt.

Wie Gutachter rechnen, steht in der Immobilienwertermittlungsverordnung. Nach § 48 ImmoWertV ist der Wert des Erbbaurechts „unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen“ zu ermitteln. § 50 ImmoWertV beschreibt einen Rechenweg, den man vereinfacht so lesen kann:

1. Man nimmt den Wert, den Haus und Grundstück zusammen hätten, wenn beides Ihnen gehörte (das „fiktive Volleigentum“).
2. Davon zieht man den Bodenwert ab, denn der Boden gehört nicht Ihnen.
3. Dann berücksichtigt man den Erbbauzins: Zahlen Sie weniger, als heute bei einem neuen Erbbaurecht üblich wäre, ist dieser Vorteil über die Restlaufzeit etwas wert. Zahlen Sie mehr, mindert es den Wert.
4. Läuft das Erbbaurecht ab, bevor das Haus am Ende seiner Nutzungsdauer ist, und gibt es dafür keine volle Entschädigung, wird auch dieser Teil abgezogen.

Danach wird das Ergebnis noch an den Markt angepasst. Die ImmoWertV sieht dafür Erbbaurechtsfaktoren und Erbbaurechtskoeffizienten vor (§§ 22, 23 ImmoWertV), die das Verhältnis zu tatsächlichen Vergleichswerten abbilden. Bei fünf Erbbau-Kauffällen im ganzen Landkreis im Jahr 2024 ist diese Grundlage dünn. Entscheidend sind dann die Eckdaten Ihres Vertrags.

Für die Praxis heißt das, diese Punkte bewegen den Preis:

• Je kürzer die Restlaufzeit, desto weniger zahlt ein Käufer. Er muss das Haus in weniger Jahren nutzen und abbezahlen.
• Ein niedriger, alter Erbbauzins ist ein Pluspunkt. Eine Anpassungsklausel, nach der der Zins steigen kann, schreckt Käufer eher ab. Dient das Haus Wohnzwecken, setzt § 9a ErbbauRG einer Erhöhung aber Grenzen: Sie darf nicht unbillig sein. Unbillig ist sie in der Regel, soweit sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgeht, Ausnahmen sind im Einzelfall möglich. Verlangt werden kann eine Erhöhung frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder nach der letzten Erhöhung (Stand 16.10.2026). Diesen Punkt sollten Kaufinteressenten von Ihnen hören, bevor sie sich das Schlimmste ausmalen. Was er für Ihren Vertrag bedeutet, klärt ein Notar oder Fachanwalt.
• Käufer wollen wissen, was sie bekommen, wenn das Recht endet. Die Antwort steht im Vertrag (mehr dazu im nächsten Abschnitt).
• Darf der Grundstückseigentümer bei vielem mitreden, wird ein Käufer vorsichtig.
• Ein Käufer, dessen Bank nicht mitzieht, fällt weg.
• Und natürlich das Haus selbst: Lage, Zustand, Grundriss, Energieausweis.

Diesen Rechenweg nutzen öffentlich bestellte Gutachter für förmliche Verkehrswertgutachten. Ein solches Gutachten erstellen wir nicht. Von uns bekommen Sie eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, wie sich Restlaufzeit, Erbbauzins und Vertragsklauseln bei Ihrem Haus auf Käuferkreis und Preis auswirken. Grundlage sind die aktuellen Bodenrichtwerte, Lage, Zustand und das, was wir am Markt rund um Murnau sehen. Wie wir dabei vorgehen, erklärt der Ratgeber dazu, wie Sie den Grundstückswert in Murnau ermitteln. Brauchen Sie ein förmliches Gutachten, etwa für eine Erbauseinandersetzung, ist der Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen eine Anlaufstelle.

Kurzfazit: Ein Haus mit Erbpacht ist weniger wert als dasselbe Haus auf eigenem Grund. Wie viel weniger, entscheidet vor allem Ihr Vertrag. Eine pauschale Prozentregel hilft dabei kaum.

Sie wollen wissen, wo Ihr Haus mit Erbpacht preislich steht? Wir schauen uns Ihr Haus und die Eckdaten aus dem Vertrag mit Ihnen an, kostenfrei und unverbindlich. ? kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Restlaufzeit, Heimfall, Entschädigung: was Käufer fragen

Spätestens bei der Besichtigung fragt ein Käufer: Und was passiert, wenn die Erbpacht ausläuft? Darauf sollten Sie eine Antwort haben.

Zuerst zur Entschädigung. § 27 Abs. 1 ErbbauRG regelt: „Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten.“ Der nächste Satz ist der wichtigere: Höhe, Zahlungsart und sogar der Ausschluss der Entschädigung können vereinbart werden. Was Ihnen zusteht, steht also wieder im Vertrag.

Hartnäckig hält sich die Annahme, die Entschädigung betrage immer mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts. Das stimmt so nicht. Diese Untergrenze gilt nach § 27 Abs. 2 nur, wenn das Erbbaurecht „zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt“ wurde. Ob das bei Ihnen zutrifft, kann ein Notar oder Fachanwalt anhand des Vertrags sagen.

Der Grundstückseigentümer hat allerdings eine Alternative. Nach § 27 Abs. 3 kann er die Entschädigung abwenden, indem er das Erbbaurecht „vor dessen Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert“. Lehnen Sie die Verlängerung ab, erlischt der Anspruch auf Entschädigung. Ein Käufer sollte das wissen, denn eine Verlängerung kann auch zu neuen Konditionen kommen.

Bleibt noch der Heimfall. Im Vertrag kann vereinbart sein, dass Sie das Erbbaurecht bei bestimmten Voraussetzungen an den Grundstückseigentümer zurückübertragen müssen (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Wegen ausbleibender Zahlungen geht das aber erst, wenn Sie „mit dem Erbbauzinse mindestens in Höhe zweier Jahresbeträge im Rückstand“ sind (§ 9 Abs. 4). Und auch beim Heimfall gibt es nach § 32 Abs. 1 eine „angemessene Vergütung“, deren Höhe vertraglich geregelt sein kann.

Für viele Eigentümer ist das Haus mit Erbpacht seit Jahrzehnten einfach „unser Haus“. Der Vertrag liegt irgendwo im Ordner, gelesen hat ihn seit dem Notartermin niemand mehr. Das ist normal. Holen Sie ihn trotzdem vor dem ersten Käufergespräch heraus, denn Käufer und ihre Banken lesen genau. Welche Klauseln Sie dabei suchen, steht gleich im ersten Punkt der Checkliste.

Kurzfazit: Was bei Vertragsende passiert, regelt fast vollständig Ihr Erbbaurechtsvertrag. Die Zwei-Drittel-Regel gilt nur in einem Sonderfall.

Checkliste: Haus mit Erbpacht verkaufen in acht Schritten

• [ ] Erbbaurechtsvertrag heraussuchen, mit allen Nachträgen. Prüfen Sie: Laufzeitende, Erbbauzins, Anpassungsklausel, Zustimmungsvorbehalte, Vorkaufsrecht, Entschädigung, Heimfallgründe. Ist der Vertrag nicht auffindbar, fragen Sie beim Notar, der ihn beurkundet hat, oder beim Grundbuchamt nach einer Abschrift.
• [ ] Aktuellen Auszug aus dem Erbbaugrundbuch besorgen. Dann ein Paket für Käufer und Bank schnüren: Erbbaurechtsvertrag mit Nachträgen, Grundbuchauszug und Nachweis der zuletzt gezahlten Erbbauzinsen. Wenn möglich, legen Sie eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers bei, dass er zustimmen wird. Was sonst noch dazugehört, steht im Ratgeber zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Murnau.
• [ ] Restlaufzeit ausrechnen und notieren. Diese Zahl brauchen Sie in jedem Gespräch.
• [ ] Wertermittlung einholen, die Restlaufzeit und Erbbauzins berücksichtigt, nicht nur das Haus.
• [ ] Grundstückseigentümer ansprechen: Hat er Interesse am Kauf? Worauf achtet er bei einem Käufer? Ist eine Verlängerung denkbar?
• [ ] Käufer gezielt auswählen und früh auf die Erbpacht hinweisen. Wer finanziert, sollte mit seiner Bank vorab klären, ob sie ein Erbbaurecht beleiht.
• [ ] Steuerfragen klären. Auch der Erwerb eines Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbsteuer, denn nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG stehen „Erbbaurechte“ den Grundstücken gleich. In Bayern beträgt sie 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG). Nach Angabe des Bayerischen Landesamts für Steuern kann auch „der kapitalisierte Erbbauzins“ zur Gegenleistung gehören. Ob auf Ihren Verkaufserlös Einkommensteuer anfällt, sagt Ihnen Ihr Steuerberater.
• [ ] Notartermin vereinbaren. Ein Kaufvertrag über ein Erbbaurecht muss notariell beurkundet werden; § 11 Abs. 2 ErbbauRG verweist dafür auf § 311b BGB. Der Notar holt in der Regel auch die Zustimmung des Grundstückseigentümers ein.

Kurzfazit: Ein Erbpacht-Verkauf hat zwei Schritte mehr als ein normaler Hausverkauf: Vertrag lesen und Grundstückseigentümer einbinden. Der Rest läuft ab wie beim allgemeinen Ablauf beim Hausverkauf in Murnau.

Erbbaurecht verkaufen rund um Murnau und den Staffelsee

Rund um Murnau wechselt ein Haus mit Erbpacht nur selten den Besitzer. Das zeigen die Zahlen des Gutachterausschusses im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Im Grundstücksmarktbericht 2025 (Berichtsjahr 2024, Tabelle 17, S. 46) erfasst er für den ganzen Landkreis 863 Verträge. Davon waren 781 Kaufverträge auswertbar, „inkl. 5 Erbbau-Kauffällen“. Fünf. Für Murnau allein liegt keine eigene Zahl vor.

Das hat eine direkte Folge für Ihren Verkauf. Bei einem gewöhnlichen Einfamilienhaus am Staffelsee gibt es Vergleichsverkäufe, an denen sich Käufer und Verkäufer orientieren können. Bei einem Haus mit Erbpacht fehlen sie fast völlig. Käufer sind deshalb unsicher, und unsichere Käufer bieten vorsichtig. Wer seinen Preis begründen kann, kommt eher zum Abschluss.

Dazu kommt die allgemeine Marktlage. Der Gutachterausschuss beim Landratsamt hat in seiner Meldung zum Grundstücksmarktbericht vom 24.11.2025 festgehalten: „Vor allem die Wohnlagen in Garmisch-Partenkirchen, Murnau und rund um den Staffelsee haben an Dynamik verloren.“ Zugleich zählen sie „weiterhin zu den teuersten Regionen im Landkreis“ (Stichtag 01.01.2025). Unsere Einschätzung: Wenn Käufer mehr Auswahl haben, fällt ein Haus mit kurzer Restlaufzeit schneller durch das Raster.

Der Bodenwert spielt beim Erbbaurecht eine doppelte Rolle. Er wird bei der Bewertung vom Volleigentum abgezogen, und an ihm misst sich in der Regel ein angemessener Erbbauzins. Für Murnau hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 ermittelt, für die Gemarkungsbereiche Murnau, Hechendorf und Weindorf (Bekanntmachung Nr. 16/2026 des Markts Murnau). Wie Sie den Wert für Ihr Grundstück bekommen, steht im Ratgeber dazu, wie Sie den Bodenrichtwert in Murnau abrufen.

Und die Behörden? Zuständig für Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlung und förmliche Verkehrswertgutachten ist der Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Olympiastraße 10. Das Erbbaugrundbuch führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen. Es ist ausdrücklich auch für „Erbbaurechte“ zuständig. Zum Gerichtsbezirk gehören unter anderem Murnau, Uffing, Seehausen, Riegsee, Ohlstadt, Eschenlohe, Bad Kohlgrub, Spatzenhausen und Schwaigen (Stand 16.10.2026). Dasselbe Amtsgericht wäre nach § 7 Abs. 3 ErbbauRG auch die Stelle, die eine verweigerte Zustimmung ersetzen kann. Den Grundbuchantrag stellt in aller Regel der Notar, Sie müssen also nicht selbst nach Garmisch fahren.

Beispiel zur Veranschaulichung: Elternhaus in Uffing, Erben in München

Kein echter Fall, sondern ein gedachtes Beispiel: Zwei Geschwister aus München haben das Haus ihrer Eltern in Uffing geerbt. Das Haus steht auf Erbpacht. Der Vertrag stammt aus einer Zeit, in der der Erbbauzins noch niedrig angesetzt wurde. Die Restlaufzeit ist überschaubar. Keiner der beiden will einziehen. Ihre Frage ist einfach: Lässt sich das Haus überhaupt verkaufen, und an wen? In dieser Lage würden wir so vorgehen:

1. Vertrag und Erbbaugrundbuchauszug gemeinsam durchgehen: Wann endet das Recht, was steht zur Entschädigung, ist eine Zustimmung vereinbart? Wie einzelne Klauseln rechtlich auszulegen sind, klärt der Notar oder ein Fachanwalt.
2. Wertermittlung vor Ort, die den niedrigen Erbbauzins als Vorteil und die Restlaufzeit als Nachteil sichtbar macht.
3. Gespräch mit dem Grundstückseigentümer, das die Geschwister mit der Wertermittlung als Grundlage führen: Kauft er das Haus selbst? Ist eine Verlängerung möglich? Würde er das Grundstück verkaufen? Die vertragliche Umsetzung regelt der Notar.
4. Je nach Antwort Verkauf an den Grundstückseigentümer oder gezielte Käufersuche mit offenen Karten zur Restlaufzeit.
5. Notar, Zustimmung, Eintragung im Erbbaugrundbuch.

Der entscheidende Schritt ist hier meist der dritte. Eine Verlängerung oder ein Grundstückskauf kann aus einem schwer verkäuflichen Haus ein gut verkäufliches machen. Fragen kostet nichts. Für Erben, die mit dem Haus aufgewachsen sind, ist genau dieser Anruf der unangenehmste Teil. Man fühlt sich, als würde man um etwas bitten, das man längst als das eigene betrachtet. Am Ende hätten die Geschwister zwei Dinge in der Hand: eine Zahl, die sie begründen können, und eine klare Antwort des Grundstückseigentümers. Erst dann entscheiden sie, welchen der drei Wege aus dem nächsten Abschnitt sie gehen.

Für das Erstgespräch und die Wertermittlung kommen wir auch zu Ihnen nach Hause, nach Uffing, Seehausen oder wo Ihr Haus mit Erbpacht steht. Sie haben bei uns einen festen Ansprechpartner, vom Erstgespräch bis zur Übergabe.

Kurzfazit: Häuser mit Erbpacht werden im Landkreis selten verkauft, Vergleichspreise fehlen. Gutachterausschuss und Grundbuchamt sitzen in Garmisch-Partenkirchen. Den Gang zum Grundbuchamt übernimmt der Notar, die Wertfrage klären wir mit Ihnen vor Ort.

Drei Verkaufswege im Vergleich

Nicht jeder Erbpacht-Verkauf läuft über einen fremden Käufer. Diese drei Wege sollten Sie kennen:

	Verkauf an einen Dritten	Verkauf an den Grundstückseigentümer	Grundstück erst kaufen, dann verkaufen
Voraussetzung	ggf. Zustimmung des Grundstückseigentümers	er hat Interesse	er verkauft, oder eine Kaufverpflichtung ist vereinbart (§ 2 Nr. 7 ErbbauRG)
Käuferkreis	eingeschränkt, Restlaufzeit und Finanzierung entscheiden	ein Käufer	normal, Sie verkaufen Haus und Grund
Preisgestaltung	Wert des Erbbaurechts	Verhandlung, dazu die Entschädigungsfrage	Verkaufspreis nach Wert des Volleigentums; Ihr Erlös mindert sich um den Grundstückskaufpreis
Aufwand	mittel	gering	hoch: zwei Notarverträge, Finanzierung des Grundstücks
Passt, wenn	Restlaufzeit lang, Erbbauzins günstig	Restlaufzeit kurz, Grundstückseigentümer will Grund nutzen	Grundstückseigentümer verkaufsbereit, Lage begehrt

Welcher Weg wirtschaftlich besser ist, lässt sich erst mit Zahlen beantworten. Und welche steuerlichen Folgen ein Zwischenkauf des Grundstücks hat, klärt Ihr Steuerberater.

Drei Fehler lassen sich leicht vermeiden: das Haus inserieren, bevor der Vertrag gelesen ist; den Grundstückseigentümer erst nach der Käufersuche informieren; einen Preis ansetzen, als gehöre der Grund dazu. Jeder davon kostet Zeit, der letzte meist auch das Vertrauen von Kaufinteressenten.

Kurzfazit: Der Grundstückseigentümer ist der naheliegende Käufer, manchmal auch der Verkäufer des Grundstücks. Welcher Weg sich rechnet, zeigt erst die Wertermittlung.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Hauses mit Erbpacht

Darf der Grundstückseigentümer den Verkauf ablehnen?

Nur wenn im Vertrag eine Zustimmungspflicht vereinbart ist, und auch dann nicht grundlos. Nach § 7 ErbbauRG können Sie die Zustimmung verlangen, wenn der Zweck des Erbbaurechts nicht gefährdet ist und der Käufer Gewähr für die Erfüllung der Pflichten bietet. Verweigert er sie ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht sie ersetzen.

Hat der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht?

Nicht automatisch. Das Erbbaurechtsgesetz sieht kein gesetzliches Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers vor. Es kann aber im Erbbaurechtsvertrag vereinbart und im Erbbaugrundbuch eingetragen sein. Ein Blick in beide Dokumente klärt das, im Zweifel mit Ihrem Notar.

Was passiert, wenn die Erbpacht ausläuft?

Das Haus fällt an den Grundstückseigentümer. Nach § 27 ErbbauRG schuldet er dafür grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk, Höhe und sogar Ausschluss können aber im Vertrag geregelt sein. Was in Ihrem Fall gilt, klärt ein Notar oder Fachanwalt. Eine Mindestentschädigung von zwei Dritteln gilt nur bei Erbbaurechten, die für die Wohnbedürfnisse minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurden. Statt zu zahlen, kann der Grundstückseigentümer auch eine Verlängerung anbieten.

Übernimmt der Käufer den Erbbauzins?

In der Regel ja. Der Käufer tritt in das Erbbaurecht ein und zahlt ab dem vereinbarten Stichtag den Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Wie der Übergang genau geregelt wird, etwa bei laufenden Zahlungsperioden, steht im notariellen Kaufvertrag.

Bekommt ein Käufer für ein Erbbaurecht eine Finanzierung?

Grundsätzlich ja, Banken beleihen auch Erbbaurechte. Wie bereitwillig, hängt vor allem von der Restlaufzeit und den Vertragsbedingungen ab. Ist im Vertrag vereinbart, dass Grundschulden der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG), braucht es auch diese. Kaufinteressenten sollten das früh mit ihrer Bank klären.

Kann man ein Haus mit Erbpacht vererben?

Ja. Das Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG ausdrücklich vererblich. Die Erben treten mit allen Rechten und Pflichten an die Stelle des bisherigen Erbbauberechtigten, also auch mit dem Erbbauzins. Wollen sie das Haus danach verkaufen, gelten dieselben Regeln wie in diesem Ratgeber.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung von Immobilien. Sein Gebiet ist die Region rund um Murnau und den Staffelsee.

Ihr Haus mit Erbpacht in Murnau bewerten lassen

Bevor Sie mit dem Grundstückseigentümer oder einem Käufer sprechen, brauchen Sie eine belastbare Grundlage. Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich, und zeigen Ihnen, wie sich Restlaufzeit und Erbbauzins aus Ihrem Vertrag auf den Preis auswirken. Die rechtliche Auslegung einzelner Klauseln bleibt Sache des Notars. Bringen Sie Ihren Erbbaurechtsvertrag einfach mit. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Mühlstraße 19 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause.

Rufen Sie an: 0162 4051030 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular. Unsere Bürozeiten: Mo–Fr 9–17 Uhr.

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Quellen

1. Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG), §§ 1, 2, 5, 7, 9, 9a, 11, 14, 27, 32 – Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/, abgerufen am 2026-10-16
2. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), §§ 22, 23, 48–50 – https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/, abgerufen am 2026-10-16
3. § 1094 BGB – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1094.html, abgerufen am 2026-10-16
4. § 2 Abs. 2 Nr. 1 und § 11 Abs. 1 GrEStG – https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__2.html, abgerufen am 2026-10-16
5. Bayerisches Landesamt für Steuern – Häufig gestellte Fragen Grunderwerbsteuer, https://www.lfst.bayern.de/steuerinfos/haeufig-gestellte-fragen/grunderwerbsteuer, Stand 16.10.2026
6. Gutachterausschuss im Landkreis Garmisch-Partenkirchen – Grundstücksmarktbericht 2025 (Berichtsjahr 2024), Tabelle 17 „Übersicht 2024“, S. 46, https://www.lra-gap.de/media/files/form_gutachterausschuss/GMB_Auszug_Uebersicht2024.pdf, abgerufen am 2026-10-16
7. Landratsamt Garmisch-Partenkirchen – Neuer Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, Meldung vom 24.11.2025, https://www.lra-gap.de/de/aktuelles/d/uid-4ad559b5-844c-2f7f-069f-3caf4fd8967e.html, abgerufen am 2026-08-05
8. Markt Murnau a.Staffelsee – Bekanntmachung Nr. 16/2026, Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026, https://murnau.de/app/uploads/2026/06/Bekanntmachung-16_2026.pdf, abgerufen am 2026-10-15
9. Gutachterausschuss – Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, https://www.lra-gap.de/de/gutachterausschuss.html, Stand 16.10.2026
10. Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen – Grundbuchamt und Gerichtsbezirk, Bayerisches Staatsministerium der Justiz, https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/garmisch-partenkirchen/verfahren_04.php, Stand 16.10.2026

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