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Ferienwohnung verkaufen in Murnau: Ortsrecht, Wert, Ablauf

Jonas Dotzer

Ferienwohnung verkaufen in Murnau: Ortsrecht, Wert, Ablauf

Kurz gesagt:
– Beim Verkauf einer Ferienwohnung in Murnau spielen vier Satzungen des Marktes mit: Zweckentfremdung, Zweitwohnungsteuer, Kurbeitrag, Fremdenverkehrsbeitrag.
– Die wichtigste ist die Zweckentfremdungssatzung vom 13.09.2024. Mehr als acht Wochen Ferienvermietung im Jahr brauchen eine Genehmigung des Marktes.
– Eine erteilte Genehmigung geht auf den Käufer über. Damit können Sie Anlegern eine Wohnung anbieten, die im Rahmen der Genehmigung vom ersten Tag an vermietet werden darf.
– Zweitwohnungsteuer: laut Satzung 20 Prozent der ortsüblichen Nettokaltmiete pro Jahr. Sie endet mit dem Monat, in dem die Wohnung nicht mehr Ihre Zweitwohnung ist.
– Ob ein Anleger oder ein Eigennutzer kauft, entscheidet oft schon der Genehmigungsstatus. Davon hängt ab, wie der Wert gerechnet wird.

Die Wohnung in Murnau war lange das Ziel für den Sommer, ein paar Wochen Skiurlaub, dazwischen Feriengäste. Irgendwann rechnet man nach, und die Rechnung geht nicht mehr auf. Das Rechnen ist meist der leichtere Teil. Schwerer ist, dass man mit der Wohnung auch die Sommer verkauft, die man dort verbracht hat. Wenn Sie eine Ferienwohnung in Murnau verkaufen möchten, stoßen Sie schneller als anderswo auf Ortsrecht: Der Markt Murnau hat für genau diese Art von Wohnungen mehrere Satzungen erlassen, und jede davon taucht spätestens im Gespräch mit einem ernsthaften Käufer wieder auf.

Dieser Ratgeber geht die Murnauer Regeln der Reihe nach durch, zeigt, was davon auf den Käufer übergeht, und was das für Ihren Preis heißt. Am Ende steht der Ablauf in sieben Schritten, vom ersten Blick in die Unterlagen bis zur Abmeldung beim Steueramt. Wie eine Ferienwohnung grundsätzlich bewertet wird, wie die Eigentümergemeinschaft mitverkauft und was das Baurecht sagt, steht ausführlich in unserem Leitfaden Ferienwohnung verkaufen am Staffelsee. Und wenn Ihre Wohnung dauerhaft bewohnt ist, lesen Sie besser Wohnung verkaufen in Murnau. Hier geht es um das, was nur in Murnau gilt.

Vier Murnauer Satzungen, die beim Verkauf mitreden

Viele Eigentümer kennen nur eine davon, nämlich die, für die jedes Jahr ein Bescheid kommt. Die anderen fallen oft erst auf, wenn ein Käufer nachfragt. Hier alle vier auf einen Blick, Stand 15. Oktober 2026:

Satzung des Marktes Murnau Was sie regelt Wen sie trifft Was beim Verkauf passiert
Zweckentfremdungssatzung (ZwEWS) vom 13.09.2024 Genehmigungspflicht, wenn Wohnraum mehr als acht Wochen im Jahr an Feriengäste geht Eigentümer, die vermieten oder vermieten wollen Eine erteilte Genehmigung wirkt auch für den Käufer
Zweitwohnungsteuersatzung (i.d.F. vom 01.04.2021) Steuer auf Wohnungen neben der Hauptwohnung Eigentümer mit Hauptwohnsitz anderswo Ihre Steuerpflicht endet mit dem Monat, in dem die Wohnung nicht mehr Ihre Zweitwohnung ist
Kurbeitragssatzung (i.d.F. vom 17.01.2024) Kurbeitrag der Gäste, Meldepflicht des Vermieters Wer Gäste beherbergt Vermietet der Käufer weiter, treffen die Meldepflichten ab dann ihn
Fremdenverkehrsbeitragssatzung (i.d.F. vom 06.12.2019) Beitrag aller, denen der Fremdenverkehr Vorteile bringt Selbstständig Vermietende Vermietet der Käufer weiter, trifft die Beitragspflicht ab dann ihn

Die Satzungstexte veröffentlicht der Markt selbst, die Links finden Sie bei den Quellen am Ende. Satzungen werden geändert. Was hier steht, ist der Stand, den ich am 15. Oktober 2026 geprüft habe. Für Ihre Adresse verbindlich ist nur die Auskunft aus dem Rathaus. Am meisten Gewicht hat beim Verkauf die erste Zeile der Tabelle, mit ihr fange ich an.

Was die Zweckentfremdungssatzung für Ihre Ferienwohnung in Murnau bedeutet

Darf eine Wohnung in Murnau an Feriengäste vermietet werden?

Ja, aber nur begrenzt ohne Genehmigung. Seit der Satzung vom 13. September 2024 darf Wohnraum im Markt Murnau nur mit Genehmigung der Gemeinde überwiegend anderen als Wohnzwecken dienen. Als Zweckentfremdung gilt insbesondere, wenn er mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr an Feriengäste geht. Ausgenommen sind Räume, die schon vor dem 7. Oktober 2019 durchgehend anders genutzt wurden.

Begründet wird das gleich in § 1: „Der Markt Murnau a.Staffelsee ist nach §201a BauGB als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeordnet.“ Beschlossen hat der Marktgemeinderat die Satzung am 25. Juli 2024, so steht es in der amtlichen Bekanntmachung Nr. 31/2024. Für Ihren Verkauf sind vor allem diese Stellen wichtig.

Bestandsschutz: was das Datum 7. Oktober 2019 bedeutet

Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 der Satzung liegt kein Wohnraum vor, wenn „der Raum bereits vor dem Inkrafttreten des Verbots am 07.10.2019 und seitdem ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente“. Das Datum verrät nebenbei, dass das Verbot in Murnau älter ist als die heutige Satzung. Wird Ihre Wohnung seit vor Oktober 2019 ohne Pause an Feriengäste vermietet, kann sie aus der Satzung herausfallen. Das Wort „ohne Unterbrechung“ ist dabei der heikle Teil. Ob eine Pause, etwa zwei Jahre Eigennutzung, den Schutz beendet hat, ist eine Auslegungsfrage. Die beantwortet Ihnen der Markt oder ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht, nicht ich.

Die Genehmigung geht auf den Käufer über

Diesen Satz sollten Sie zweimal lesen, weil er beim ersten Mal zu einfach klingt. § 4 Abs. 4: „Die Genehmigung wirkt für und gegen den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt auch für Personen, die den Besitz nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben.“ Haben Sie eine Genehmigung, kauft Ihr Käufer sie mit. Für einen Anleger ist das der Unterschied zwischen einer Wohnung, die am ersten Tag Erträge bringen darf, und einer, für die er erst einen Antrag stellen und warten muss.

Wie lange er warten müsste, steht in § 4 Abs. 5: Die Gemeinde entscheidet „nach Vorliegen aller Unterlagen innerhalb einer Frist von drei Monaten. Nach Ablauf der Frist gilt die Genehmigung als erteilt.“ Drei Monate klingen kurz. In einem Kaufvertrag mit Finanzierungsfristen sind sie es nicht.

Wenn Sie bisher ohne Genehmigung vermietet haben

Diesen Fall spreche ich lieber offen an. Sie vermieten seit Jahren mehr als acht Wochen im Jahr an Gäste, haben keinen Bescheid, und ob der Bestandsschutz trägt, ist unklar. Dann steckt in Ihren Unterlagen ein Zielkonflikt. Die Kurbeitragsabrechnungen, mit denen Sie einem Anleger den Ertrag belegen, belegen zugleich die Nutzung. Und § 6 Abs. 1 ist deutlich: „Mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € kann belegt werden, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke verwendet oder überlässt.“ 500.000 Euro sind die Obergrenze, die die Satzung erlaubt. Ein Käufer, der den Paragrafen liest, fragt nach Ihrem Bescheid.

Wie Sie damit umgehen, ist eine Rechtsfrage. Die gehört zu einem Fachanwalt für Verwaltungsrecht, bevor die erste Anzeige online geht. Was ich Ihnen als Makler sagen kann: Ein Verkauf, bei dem diese Frage offen bleibt, wird im Notartermin nicht einfacher. Ist sie geklärt, wissen wir, an welche Käufergruppe die Wohnung realistisch geht, und können den Preis darauf aufbauen.

Zwei Fallstricke: Leerstand und Befristung

Der erste betrifft den Leerstand. Nach § 3 Abs. 2 Nr. 4 ist es ebenfalls Zweckentfremdung, wenn Wohnraum „länger als drei Monate leer steht“. Steht Ihre Wohnung während der Vermarktung leer, sprechen Sie das früh mit dem Markt ab.

Der zweite ist die Befristung. Die Satzung „tritt nach dem Tag ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft“ und nach § 7 „mit Ablauf von fünf Jahren nach Inkrafttreten außer Kraft“. Ein genaues Datum nennt der Text nicht, das erfragen Sie beim Markt. Ob die Satzung danach verlängert wird, weiß heute niemand. Ein Käufer, der auf zwanzig Jahre Ferienvermietung rechnet, sollte das wissen, und Sie sollten es ihm nicht versprechen.

Bleibt die neue Registrierungsnummer für Online-Plattformen. Seit dem 1. April 2026 erlaubt Art. 2a ZwEWG den Gemeinden, ein solches Registrierungsverfahren per Satzung einzuführen. Die Murnauer Satzung vom September 2024 enthält keines. Ob der Markt nachzieht, erfahren Sie im Rathaus.

Für einen Anleger zählt in Murnau kaum ein Papier so viel wie die Genehmigung. Ohne sie verkaufen Sie eine Wohnung, deren Ertrag erst noch genehmigt werden muss.

Unklar, ob Ihr Bescheid oder Ihr Bestandsschutz trägt? Was das für Käufergruppe und Preis bedeutet, ordnen wir in der kostenfreien, unverbindlichen Wertermittlung mit Ihnen ein.

Zweitwohnungsteuer, Kurbeitrag, Fremdenverkehrsbeitrag: was beim Eigentümerwechsel endet

Mit der Zweckentfremdung entscheidet sich, was der Käufer darf. Die drei Abgaben entscheiden, was die Wohnung im Jahr kostet, und damit, was ein rechnender Käufer Ihnen zahlt.

Zweitwohnungsteuer: 20 Prozent, mit Abstufung

Die Murnauer Satzung vom 23.12.2019 in der Fassung der Änderungssatzung vom 01.04.2021 regelt in § 5 Abs. 1: „Ab dem 01.01.2022 beträgt der Steuersatz jährlich 20 v. H. der Bemessungsgrundlage.“ Bemessungsgrundlage ist nach § 4 der jährliche Mietaufwand. Bei Eigentümern setzt der Markt die Nettokaltmiete in ortsüblicher Höhe an und schätzt sie (Stand 15.10.2026). Den genauen Betrag kennen Sie aus Ihrem letzten Bescheid.

§ 2 Abs. 1 betrifft Ferienwohnungen direkt: „Die vorübergehende Nutzung zu anderen Zwecken, insbesondere zur Überlassung an Dritte, steht der Zweitwohnungseigenschaft nicht entgegen.“ Wer an Gäste vermietet und die Wohnung zwischendurch selbst nutzt, bleibt also grundsätzlich steuerpflichtig. Eine Abstufung gibt es nach § 5 Abs. 2, wenn Sie die Wohnung über eine Vermietungsagentur, einen Hotelbetrieb oder einen vergleichbaren Betreiber vermieten und Ihre eigene Nutzung vertraglich begrenzt ist. Dann wird nur ein Teil des Steuersatzes fällig:

Ihre vertraglich mögliche Eigennutzung Anteil am regulären Steuersatz
bis zu zwei Wochen 25 Prozent
bis zu einem Monat 50 Prozent
bis zu zwei Monaten 75 Prozent

Wann die Steuer endet, regelt § 6 Abs. 3: „Die Steuerpflicht endet mit Ablauf des Kalendermonats, in dem die Zweitwohnungseigenschaft entfällt.“ Ab wann das in Ihrem Fall gilt und ob es für den Übergabetermin eine Rolle spielt, klären Sie mit dem Steueramt des Marktes oder Ihrem Steuerberater.

Und jetzt die Gegenseite. Kauft jemand mit Hauptwohnsitz in München die Wohnung für die eigenen Ferien, ist sie nach derselben Satzung seine Zweitwohnung. Die Steuer, die für Sie endet, fällt für ihn in der Regel an. Ein rechnender Eigennutzer zieht sie in seiner Kalkulation ab, und das sollten Sie wissen, bevor er es Ihnen in der Preisverhandlung sagt.

Kurbeitrag und Fremdenverkehrsbeitrag: die Pflichten des Vermieters

Kurgebiet ist nach § 2 der Kurbeitragssatzung „das gesamte Gemeindegebiet des Marktes Murnau a. Staffelsee“. Das gilt also in Westried genauso wie im Ortskern. Wer Gäste beherbergt, muss sie nach § 6 Abs. 1 „am Tag der Ankunft des Gastes elektronisch“ über das Verfahren der Gemeinde melden. Mit Zweitwohnungsinhabern kann die Gemeinde nach § 6a einen pauschalen Jahreskurbeitrag vereinbaren.

Dazu kommt der Fremdenverkehrsbeitrag. Ihn zahlen nach § 1 Abs. 1 der Satzung alle selbstständig Tätigen, „denen durch den Fremdenverkehr im Gemeindegebiet Vorteile erwachsen“. Bei Vermietern von Wohnungen an Gäste können die Vorauszahlungen nach § 5 Abs. 3 je Übernachtung zusammen mit dem Kurbeitrag verlangt werden.

Ein Anleger fragt nach diesen Belegen, weil sie zeigen, wie viele Übernachtungen die Wohnung tatsächlich hatte. Eine lückenlose Kurbeitragsabrechnung ist ein besserer Ertragsnachweis als jede Tabelle, die Sie selbst geführt haben. Vorausgesetzt, die Vermietung war genehmigt oder geschützt; das ist der Zielkonflikt aus dem vorigen Abschnitt.

Verkaufen, während Buchungen laufen

Eine Ferienwohnung wird selten in einem leeren Kalender verkauft. Drei Wege sind üblich, und jeder hat eine Murnauer Folge:

Variante Was passiert Wer meldet den Kurbeitrag
Der Käufer übernimmt die Buchungen Bestehende Buchungen laufen nach der Übergabe weiter, der Kaufvertrag regelt, wem die Einnahmen zustehen Für Gäste, die nach der Übergabe anreisen, der Käufer; er muss dafür am Meldeverfahren der Gemeinde teilnehmen
Letzte Buchung vor der Übergabe Sie nehmen ab einem Stichtag keine neuen Buchungen mehr an, die Wohnung wird leer übergeben Sie, bis zum letzten Gast
Sie sagen Buchungen ab Die Wohnung wird früher frei, gebuchte Gäste müssen umplanen Sie, für alle Gäste bis zur Absage

Bei der zweiten und dritten Variante steht die Wohnung danach womöglich eine Weile leer. Denken Sie an die drei Monate aus § 3 Abs. 2 Nr. 4 und sprechen Sie den Zeitraum mit dem Markt ab. Ob eine Absage Ersatzansprüche Ihrer Gäste auslöst, hängt von Ihren Buchungsbedingungen ab; das klärt im Zweifel ein Anwalt. Was mit Buchungen, Anzahlungen und Stornobedingungen passiert, regeln Sie im Kaufvertrag, den der Notar beurkundet. Bringen Sie dafür eine Liste aller Buchungen zum Termin mit.

Zweitwohnungsteuer, Kurbeitrag und Fremdenverkehrsbeitrag sind laufende Kosten. Wer seine Abrechnungen sauber abschließt und die laufenden Buchungen klar regelt, hat den Ertragsbeleg für den Käufer schon in der Hand.

Der Markt in Murnau: wer Ihre Ferienwohnung kauft

Was ist eine Ferienwohnung in Murnau wert? Einen pauschalen Quadratmeterpreis nenne ich Ihnen hier bewusst nicht, weil es für Murnau keinen veröffentlichten amtlichen Wert für Ferienwohnungen gibt. Was es gibt: amtliche Zahlen zur Nachfrage und die Bodenrichtwerte, die in jede Bewertung einfließen.

Was die amtlichen Zahlen über die Nachfrage sagen

Das Bayerische Landesamt für Statistik weist für den Markt Murnau für das Jahr 2024 in Betrieben mit zehn und mehr Gästebetten 202 609 Übernachtungen bei 45 937 Ankünften aus. Im Schnitt blieben die Gäste dort 4,4 Tage. Interessanter für Sie ist eine zweite Zeile derselben Tabelle: In den kleinen Unterkünften mit weniger als zehn Betten, Privatquartiere eingeschlossen, wurden 26 485 Übernachtungen gemeldet, bei einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 6,8 Tagen. Das ist eine Woche, kein Wochenende. Diese Zahl beruht laut Landesamt auf Meldungen auf freiwilliger Basis.

Ich lese daraus: Wer in Murnau in einer kleinen Unterkunft übernachtet, bleibt deutlich länger als der Gast im größeren Betrieb. Ein Käufer, der vermieten will, plant also eher mit Wochengästen als mit einzelnen Nächten. Das ist meine Einschätzung aus der Statistik, keine amtliche Aussage.

Was im Landkreis verkauft wird

Der Gutachterausschuss des Landkreises Garmisch-Partenkirchen hat im Grundstücksmarktbericht 2025 das Jahr 2024 ausgewertet. Von 781 auswertbaren Kaufverträgen im ganzen Landkreis entfielen 411 auf Eigentumswohnungen, mit einem Umsatz von 171,03 Millionen Euro. Für Murnau allein und für Ferienwohnungen weist der Bericht keine eigene Zahl aus. Für Sie zählt die Größenordnung: Gut die Hälfte der auswertbaren Verkäufe im Landkreis waren Eigentumswohnungen, Käufer für dieses Segment sind also da.

Für die Bewertung selbst hat der Gutachterausschuss am 22. April 2026 die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 ermittelt, für die Gemarkungsbereiche Murnau, Hechendorf und Weindorf. So steht es in der Bekanntmachung Nr. 16/2026 des Marktes vom 18. Juni 2026.

Dort steht auch der Satz, der Ihnen einen Behördengang erspart: „Individuelle Anfragen können nicht vom Markt Murnau a.Staffelsee, sondern nur vom Gutachterausschuss beantwortet werden.“ Zuständig ist die Geschäftsstelle am Landratsamt in Garmisch-Partenkirchen, abrufen können Sie die Werte über BORIS Bayern. Wie das Schritt für Schritt geht, steht in unserem Ratgeber Bodenrichtwert in Murnau abrufen.

Bei einer Eigentumswohnung wirkt der Bodenrichtwert allerdings nur über Ihren Miteigentumsanteil. Wie sich das Preisniveau im Ort insgesamt entwickelt, ordnet unser Beitrag zu den Immobilienpreisen in Murnau ein.

Die zwölf Gemeindeteile von Murnau

Zum Markt Murnau gehören laut BayernPortal zwölf amtliche Gemeindeteile: Achrain, Egling, Froschhausen, Hechendorf, Hermannswiese, Mühlhabing, Murnau a.Staffelsee, Neuegling, Oberried, Ramsach, Weindorf und Westried (Stand 15.10.2026). Kurbeitrag und Zweckentfremdungssatzung gelten im ganzen Gemeindegebiet. Eine Ferienwohnung in einem der Ortsteile wird also nach denselben Murnauer Regeln verkauft wie eine im Zentrum.

Murnau hat eine nachweisbare Feriengast-Nachfrage mit langen Aufenthalten, aber keinen amtlichen Ferienwohnungspreis. Den Wert Ihrer Wohnung bestimmt am Ende, welche Käufergruppe sie erreichen darf. Welche das ist, zeigt der folgende Entscheidungsbaum.

Entscheidungsbaum: Verkaufen Sie an einen Anleger oder an einen Eigennutzer?

Haben Sie einen Genehmigungsbescheid oder einen belegten Bestandsschutz, kommen vor allem Anleger infrage. Sie rechnen über den Ertrag und übernehmen die Genehmigung. Fehlt beides, kalkuliert ein Anleger Wartezeit und Restlaufzeit der Satzung ein. Dann sind Eigennutzer oft der direktere Weg, wenn Sie eine Ferienwohnung in Murnau verkaufen. Sie rechnen über Vergleichspreise.

Gehen Sie die Fragen der Reihe nach durch:

  1. Wird Ihre Wohnung mehr als acht Wochen im Jahr an Feriengäste vermietet?
    Nein: Die Zweckentfremdungssatzung greift für die bisherige Nutzung nicht. Weiter mit Frage 4.
    Ja: weiter mit Frage 2.
  2. Haben Sie einen Genehmigungsbescheid des Marktes Murnau?
    Ja: Er wirkt nach § 4 Abs. 4 auch für Ihren Käufer. Ihre Zielgruppe sind Anleger. Weiter mit Frage 5.
    Nein: weiter mit Frage 3.
  3. Wird die Wohnung schon seit vor dem 7. Oktober 2019 ohne Unterbrechung an Gäste vermietet?
    Ja, und Sie können es belegen: möglicher Bestandsschutz. Lassen Sie ihn vom Markt bestätigen, bevor Sie Anlegern davon erzählen. Dann weiter mit Frage 5.
    Nein oder unklar: Klären Sie zuerst die Rechtslage, wie oben unter „Wenn Sie bisher ohne Genehmigung vermietet haben“ beschrieben. Ein Anleger müsste danach selbst eine Genehmigung beantragen und kalkuliert entsprechend vorsichtig. Oft sind dann Eigennutzer der direktere Weg. Weiter mit Frage 4.
  4. Kauft ein Eigennutzer, wird überwiegend über Vergleichspreise gerechnet. Ausstattung, Zustand und Lage im Ort zählen mehr als Buchungszahlen, und die künftige Zweitwohnungsteuer rechnet er mit ein.
  5. Kauft ein Anleger, wird über den Ertrag gerechnet. Wie das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt funktioniert, steht im Staffelsee-Leitfaden. Ihre Kurbeitragsabrechnungen und Belegungsdaten sind jetzt die Unterlagen, auf die ein Anleger zuerst schaut.

Wenn Sie an einer Stelle hängen bleiben, ist das normal. Was Ihr Stand für den Preis bedeutet, ordnen wir in der kostenfreien und unverbindlichen Wertermittlung ein. Rechtsfragen zum Bestandsschutz klärt der Markt oder ein Fachanwalt.

Ein Beispiel aus Froschhausen

Ein ausgedachtes Beispiel, ausdrücklich ohne echte Zahlen. Eine Zweizimmerwohnung in Froschhausen, seit 2015 an Feriengäste vermietet, die Eigentümer wohnen in München. Im ersten Gespräch würde ich drei Dinge wissen wollen: Gibt es Lücken in der Vermietung seit Oktober 2019? Liegt ein Genehmigungsbescheid vor oder nur die Kurbeitragsabrechnungen? Und wie viele Wochen haben die Eigentümer selbst genutzt?

Liegt ein Bescheid vor, ist der Weg klar. Die Wohnung geht an Anleger, die Kurbeitragsabrechnungen kommen in die Unterlagenmappe, und der Preis leitet sich aus dem Ertrag ab, den die Wohnung dauerhaft trägt.

Fehlt der Bescheid, und die Eigentümer haben 2021 eine ganze Saison selbst in der Wohnung verbracht, sieht es anders aus. Ob der Bestandsschutz die Pause überstanden hat, ist offen. Dann klären die Eigentümer das zuerst mit einem Fachanwalt. Parallel würde ich die Wohnung für Eigennutzer vorbereiten. Ein Anleger würde einrechnen: bis zu drei Monate ohne Ertrag, solange über seinen Antrag entschieden wird, die begrenzte Restlaufzeit der Satzung als Planungshorizont und die Zweitwohnungsteuer, falls er selbst mitnutzt. Das drückt seinen Preis. Ein Eigennutzer fragt danach gar nicht, weil er nicht vermieten will. Die Wohnung ist dieselbe. Welcher Weg den besseren Preis bringt, entscheidet in diesem Fall ein Blatt Papier aus dem Rathaus.

Der Ablauf: Ferienwohnung in Murnau verkaufen in sieben Schritten

Aus allem bisher ergibt sich eine Reihenfolge, die in Murnau Zeit und Nerven spart:

  1. Status klären: Bescheid, Bestandsschutz oder keins von beiden? Bei offenen Fragen zuerst zum Fachanwalt, bevor Sie irgendetwas veröffentlichen.
  2. Steuerfrage stellen. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG kann der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung „nicht mehr als zehn Jahre“ liegen. Ausgenommen sind nach Satz 3 Wirtschaftsgüter, die „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Ob das auf eine teils vermietete Ferienwohnung zutrifft, beantwortet Ihr Steuerberater, und zwar vor dem Notartermin.
  3. Wertermittlung und Käufergruppe festlegen: Anleger oder Eigennutzer, Ertrag oder Vergleich. Fehlt die Genehmigung, rechnet ein Anleger Wartezeit und Restlaufzeit der Satzung mit ein.
  4. Unterlagenmappe vollständig machen, siehe Checkliste unten.
  5. Vermarktung und Besichtigungen. Den Energieausweis legen Sie nach § 80 Abs. 4 GModG (bis 28.07.2026: GEG) spätestens bei der Besichtigung vor.
  6. Buchungen und Übergabe regeln, nach einer der drei Varianten oben, und alles im Kaufvertrag beim Notar festhalten.
  7. Nach der Übergabe abmelden: Zweitwohnungsteuer beim Steueramt, Kurbeitrag und Fremdenverkehrsbeitrag abschließen.

Die Reihenfolge zählt: erst Status und Steuer, dann Preis und Anzeige. Wer andersherum anfängt, korrigiert später den Preis.

Checkliste: Unterlagen für den Verkauf einer Ferienwohnung in Murnau

Die allgemeinen Unterlagen für eine Eigentumswohnung kennen Sie vermutlich: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Protokolle und Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft. Für Murnau kommt dazu:

Legen Sie Bescheid, Kurbeitragsabrechnungen und Belegungsdaten in eine Mappe, bevor die ersten Anfragen kommen. Dann müssen Sie nach der Besichtigung nichts nachreichen.

Fehlt etwas, ist das kein Grund, den Verkauf zu verschieben. Ich weiß, wie mühsam es ist, Abrechnungen aus mehreren Vermietungsjahren zusammenzusuchen, wenn man die Wohnung innerlich schon abgegeben hat. Vieles lässt sich beim Markt oder beim Verwalter nachfordern. Das klären wir im Erstgespräch gemeinsam.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Ferienwohnung in Murnau

Kann ich meine Ferienwohnung verkaufen, wenn ich bisher ohne Genehmigung vermietet habe?

Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich. Ihr Genehmigungsstatus bestimmt aber, welche Käufer realistisch infrage kommen und wie sie rechnen. Klären Sie die Rechtslage deshalb zuerst mit einem Fachanwalt für Verwaltungsrecht, bevor die Wohnung inseriert wird. Danach ordnen wir in der kostenfreien Wertermittlung ein, was das für Käufergruppe und Preis bedeutet.

Kann ich meine Ferienwohnung in Murnau verkaufen, obwohl Buchungen laufen?

Ja. Bestehende Buchungen sind kein Verkaufshindernis, sie müssen aber im Kaufvertrag geregelt werden: Übernimmt der Käufer sie, nehmen Sie ab einem Stichtag keine neuen an, oder sagen Sie ab? Davon hängt auch ab, wer für welche Gäste den Kurbeitrag meldet. Halten Sie das beim Notar fest.

Geht meine Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung auf den Käufer über?

Ja. § 4 Abs. 4 der Murnauer Satzung bestimmt, dass die Genehmigung „für und gegen den Rechtsnachfolger“ wirkt. Nach der Satzung muss Ihr Käufer also keinen neuen Antrag stellen. Legen Sie den Bescheid deshalb gleich zu Beginn vor.

Wie viel Zweitwohnungsteuer zahle ich in Murnau?

Laut Satzung des Marktes Murnau beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2022 jährlich 20 Prozent der Bemessungsgrundlage, also des jährlichen Mietaufwands. Bei Eigentümern wird die ortsübliche Nettokaltmiete angesetzt. Bei Vermietung über eine Agentur mit begrenzter Eigennutzung gilt eine Abstufung. Den verbindlichen Betrag nennt Ihnen das Steueramt (Stand 15.10.2026).

Gilt die Zweckentfremdungssatzung auch in Ortsteilen wie Westried oder Hechendorf?

Die Satzung spricht vom „Ortsgebiet des Marktes Murnau a.Staffelsee“. Zum Markt gehören zwölf amtliche Gemeindeteile, darunter Westried und Hechendorf. Für Ihre konkrete Adresse würde ich vor dem Verkauf kurz im Rathaus nachfragen.

Muss ich in Murnau eine Registrierungsnummer für meine Ferienwohnung haben?

Das bayerische Landesrecht erlaubt Gemeinden seit dem 1. April 2026, ein Registrierungsverfahren für Online-Vermietung einzuführen. Die Murnauer Zweckentfremdungssatzung vom September 2024 enthält keines. Ob der Markt eines einführt, erfahren Sie im Rathaus.

Wie lange dauert der Verkauf einer Ferienwohnung in Murnau?

Eine feste Dauer kann Ihnen niemand seriös versprechen. In Murnau kommt ein Faktor dazu, den es anderswo so nicht gibt: Muss ein Anleger erst eine Genehmigung beantragen, kann die Entscheidung des Marktes bis zu drei Monate dauern. Einen realistischen Zeitrahmen besprechen wir im Erstgespräch.

Was kostet mich die Bewertung?

Nichts. Die Wertermittlung von JD Homes ist kostenfrei und unverbindlich, Sie gehen damit keine Verpflichtung ein. Sie bekommen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist das nicht. Ob Sie eines brauchen, besprechen wir persönlich; steuerliche Fragen klärt Ihr Steuerberater.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer persönlich beim Verkauf und der Vermietung von Wohnungen, Häusern und Feriendomizilen, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe haben Sie einen festen Ansprechpartner.

Was ist Ihre Ferienwohnung in Murnau wert?

Bevor Sie Ihre Ferienwohnung in Murnau verkaufen, erstellen wir Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Wenn Sie zum Erstgespräch Ihren Genehmigungsbescheid, den letzten Zweitwohnungsteuerbescheid und die Kurbeitragsabrechnungen bereitlegen, können wir schon im ersten Termin einschätzen, welche Käufergruppe für Ihre Wohnung infrage kommt. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen in die Wohnung, ob im Ortskern oder in Westried.

Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular für Eigentümer. Einen Termin vereinbaren Sie auch über die Kontaktseite. Bürozeiten: Mo–Fr 9–17 Uhr.

Quellen

Alle Abrufe am 15.10.2026. Satzungsstände ohne Gewähr, verbindlich ist die Auskunft des Marktes Murnau.

  1. Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum im Markt Murnau (ZwEWS) vom 13.09.2024. Markt Murnau a.Staffelsee, https://murnau.de/app/uploads/2024/11/Satzung-Verbot-der-Zweckentfremdung-von-Wohnraum-13.09.2024.pdf
  2. Bekanntmachung Nr. 31/2024 (ZwEWS, Marktgemeinderatsbeschluss vom 25.07.2024). Markt Murnau a.Staffelsee, https://murnau.de/app/uploads/2024/09/Bekanntmachung-31-2024.pdf
  3. Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer vom 23.12.2019 in der Fassung der Änderungssatzung vom 01.04.2021, in Kraft seit 01.01.2022. Markt Murnau a.Staffelsee, https://murnau.de/app/uploads/2023/11/2021_Satzung_ueber_die_Erhebung_einer_Zweitwohnungssteuer.pdf
  4. Satzung für die Erhebung eines Kurbeitrags vom 07.08.2006 in der Fassung der Änderungssatzung vom 17.01.2024, in Kraft seit 01.02.2024. Markt Murnau a.Staffelsee, https://murnau.de/app/uploads/2024/04/Satzung-ueber-die-Erhebung-eines-Kurbeitrags_01.02.2024.pdf
  5. Satzung über die Erhebung des Fremdenverkehrsbeitrags vom 24.10.2005 in der Fassung der Änderungssatzung vom 06.12.2019. Markt Murnau a.Staffelsee, https://murnau.de/app/uploads/2026/07/FVB-Satzung_aktuell_Upload-07.2026-1.pdf
  6. Bekanntmachung Nr. 16/2026 vom 18.06.2026, Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026. Markt Murnau a.Staffelsee, https://murnau.de/app/uploads/2026/06/Bekanntmachung-16_2026.pdf
  7. Grundstücksmarktbericht 2025, Tabelle 17 „Übersicht 2024“. Gutachterausschuss im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, https://www.lra-gap.de/media/files/form_gutachterausschuss/GMB_Auszug_Uebersicht2024.pdf
  8. Statistik kommunal 2025, Markt Murnau a.Staffelsee (09 180 124), Tabellen 1, 16 und 27. Bayerisches Landesamt für Statistik, https://www.statistik.bayern.de/mam/produkte/statistik_kommunal/2025/09180124.pdf
  9. Ortsteile Markt Murnau a.Staffelsee. BayernPortal, https://www.bayernportal.de/dokumente/behoerde/80330321649/ortsteile
  10. Art. 2a ZwEWG, Fassung ab 01.04.2026. BAYERN.RECHT, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayZwEWG2008-2a
  11. § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
  12. § 80 GModG (bis 28.07.2026: GEG). Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html
  13. BORIS Bayern — Bodenrichtwertinformationssystem, https://www.boris-bayern.de/
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