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Ferienwohnung verkaufen am Staffelsee: so gehen Sie vor

Jonas Dotzer

Kurz gesagt:

  • Wer eine Ferienwohnung am Staffelsee verkaufen will, verkauft Ertrag und erlaubte Nutzung gleich mit.
  • Ob vermietet werden darf, entscheiden drei Ebenen: Baurecht (§ 13a BauNVO), Gemeinschaftsordnung, Zweckentfremdungssatzung.
  • Bringt die Wohnung Erträge, wird über den Ertragswert gerechnet, nicht über Quadratmeterpreise. Die Akten der Eigentümergemeinschaft zählen dabei mit.
  • Am See liegen vier eigenständige Gemeinden. Alle vier erheben Zweitwohnungsteuer, eine veröffentlichte Zweckentfremdungssatzung hat bislang nur Murnau.
  • Steuerfragen und die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gehören vor die erste Besichtigung.

Viele Eigentümer schieben diesen Schritt jahrelang vor sich her. Die Wohnung am See wird noch zwei Wochen im Sommer genutzt, sonst steht sie leer, das Hausgeld läuft weiter. Wenn Sie eine Ferienwohnung am Staffelsee verkaufen möchten, ist Ihre Ausgangslage eine andere als beim gewöhnlichen Wohnungsverkauf. Sie verkaufen ein Sondereigentum, das in eine Gemeinschaft eingebunden ist, und bei vielen Objekten verkaufen Sie zugleich eine Nutzungsmöglichkeit. Beides schlägt auf den Preis durch.

Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie der Wert zustande kommt, welche Unterlagen Sie brauchen und was am Staffelsee anders läuft als anderswo. Am Ende steht eine Entscheidungshilfe für die Frage, die am Anfang steht: behalten oder verkaufen?

Eine Abgrenzung vorweg, damit Sie nicht am falschen Text lesen: Hier geht es um Wohnungen, die als Feriendomizil oder Zweitwohnsitz genutzt werden. Wenn Ihre Eigentumswohnung dauerhaft bewohnt ist, ob von Ihnen selbst oder von einem Mieter, führt Sie Wohnung verkaufen in Murnau schneller ans Ziel. Vieles überschneidet sich, der entscheidende Unterschied liegt in der zulässigen Nutzung.

Warum eine Ferienwohnung anders bewertet wird als Ihr Eigenheim

Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt drei Verfahren. § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2022 formuliert: "Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen." Direkt danach steht ein Halbsatz: "die Wahl ist zu begründen."

Bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung ist die Begründung schnell erzählt. Es gibt vergleichbare Verkäufe, also wird verglichen. Bei einer Ferienwohnung, die vermietet wird oder vermietet werden könnte, sieht das anders aus. Der Käufer rechnet dann nicht in Quadratmeterpreisen, sondern in Jahreserträgen. Dafür ist das allgemeine Ertragswertverfahren gedacht, das die Verordnung vom vereinfachten Verfahren nach § 29 ImmoWertV ausdrücklich unterscheidet.

Warum Ihr Käufer anders rechnet als Sie, zeigt diese Kette. Vereinfacht gesagt: Was die Wohnung nach allen Kosten im Jahr abwirft, hochgerechnet über ihre verbleibende Lebensdauer, plus der Wert des Bodens. In der Verordnung sind das sechs Schritte:

  1. Rohertrag (§ 31 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV): die "bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge".
  2. Bewirtschaftungskosten abziehen (§ 32 ImmoWertV): Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB.
  3. Reinertrag (§ 31 Abs. 1 ImmoWertV): was nach Schritt 2 übrig bleibt.
  4. Bodenwertverzinsungsbetrag abziehen (§ 28 Satz 1 Nr. 1 ImmoWertV).
  5. Kapitalisieren über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen (§ 28 Satz 3 ImmoWertV), mit dem Liegenschaftszinssatz. Den definiert § 21 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV als den Satz, mit dem sich Verkehrswerte einer Grundstücksart "im Durchschnitt marktüblich verzinsen".
  6. Bodenwert wieder hinzurechnen (§ 28 Satz 1 Nr. 2 ImmoWertV).

Zwei Dinge sind mir daran wichtig, weil sie in Verkaufsgesprächen regelmäßig für lange Gesichter sorgen.

Erstens ist der Rohertrag nicht Ihre Auszahlung vom Buchungsportal. Ferienvermietung produziert Reinigungskosten, Wäsche, Provisionen, Betreuung vor Ort und Leerstandswochen im November. Was nach Abzug all dessen bleibt, ist die Zahl, mit der ein rechnender Käufer arbeitet. Die Bruttoeinnahme aus der Hochsaison interessiert ihn nicht.

Zweitens ist das Ergebnis dieser Kette zunächst nur ein vorläufiger Ertragswert. § 27 Abs. 3 ImmoWertV sieht die Marktanpassung vor, § 27 Abs. 4 die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, etwa eines erheblichen Instandhaltungsrückstaus im Gemeinschaftseigentum. Erst danach lässt sich nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV der Verkehrswert ableiten. Bricht man die Kette beim vorläufigen Ertragswert ab, steht am Ende eine Zwischenzahl.

Zur Klarstellung: Wir bei JD Homes erstellen kein förmliches Verkehrswertgutachten, sondern eine transparente, nachvollziehbare und fachgerechte Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Brauchen Sie ein Gutachten mit Beweiskraft vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt, führt der Weg über einen öffentlich bestellten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss.

Den Preis macht der Ertrag, den die Wohnung dauerhaft trägt, und der liegt deutlich unter der Summe Ihrer Sommerbuchungen. Über einen Teil dieser Kosten entscheidet übrigens die Eigentümerversammlung, nicht Sie allein.

Die Eigentümergemeinschaft verkauft mit

Verkauft wird ein Miteigentumsanteil samt Sondereigentum. Alles, was die Gemeinschaft in den letzten Jahren beschlossen oder unterlassen hat, wandert mit in den Kaufvertrag.

Die Grundlage ist die Aufteilung selbst. § 8 Abs. 1 WEG beschreibt sie so: Der Eigentümer eines Grundstücks kann "durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt" das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist. Das Gesetz spricht also von einer Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt; in der Praxis heißt dieses Dokument Teilungserklärung. Über die Verweisung in § 8 Abs. 2 WEG gelten die Grundbuchvorschriften des § 7 WEG. Dort finden Sie auch den Aufteilungsplan, nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung, aus der hervorgeht, welcher Raum zu welcher Einheit gehört.

Prüfen Sie früh, ob Ihr Verkauf zustimmungspflichtig ist

Für Ihren Verkauf zählt vor allem § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG: "Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen." Im aktuellen Grundbuchauszug sehen Sie also zuverlässig, ob Sie betroffen sind.

Wichtig ist dabei die Reihenfolge. Eine Zustimmungspflicht entsteht nicht von Gesetzes wegen. § 12 Abs. 1 WEG erlaubt lediglich, sie zu vereinbaren: "Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf." Wer diese Zustimmung erteilt, steht nicht im Gesetz, sondern in Ihrer Teilungserklärung. In der Praxis ist der Dritte häufig der Verwalter. Versagt werden darf die Zustimmung nach § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG "nur aus einem wichtigen Grund". Rechnen Sie trotzdem mit Bearbeitungszeit, und beginnen Sie damit nicht erst, wenn der Notartermin schon steht.

Zwei weitere Unterlagen bewegen den Wert erheblich. Die Erhaltungsrücklage zählt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung; der ältere Begriff Instandhaltungsrücklage ist nur noch umgangssprachlich. Die Beschluss-Sammlung führt nach § 24 Abs. 8 Satz 1 WEG der Verwalter, und aus ihr liest ein Interessent ab, ob eine Fassaden- oder Dachsanierung schon beschlossen ist.

Ein Detail zum Ablauf: Das Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 WEG steht Ihnen als Eigentümer zu, nicht dem Interessenten. Sie fordern die Einsicht an und stellen die Informationen dann zur Verfügung.

Und dann gibt es am Staffelsee eine Position, die anderswo keine Rolle spielt: das Sondernutzungsrecht an einer Uferfläche, einem Bootsliegeplatz, einem Steg oder einem Badeplatz. So etwas hebt den Preis spürbar, aber nur, wenn Sie es belegen können. Belegt ist ein Sondernutzungsrecht allein durch die Teilungserklärung und den Grundbucheintrag. Eine alte Absprache mit dem Bootsverleih oder eine mündliche Zusage aus der Eigentümerversammlung reicht dafür nicht. Ohne diesen Nachweis geht der Liegeplatz nicht mit in den Kaufvertrag, auch wenn die Familie ihn dreißig Jahre lang genutzt hat.

Vollständige Unterlagen und eine gefüllte Rücklage bedeuten weniger Rückfragen und einen zügigeren Ablauf.

Darf in Ihrer Wohnung überhaupt an Feriengäste vermietet werden?

Das entscheidet sich auf drei Ebenen: im Baurecht, in der Gemeinschaftsordnung und im kommunalen Ortsrecht. Baurechtlich zählt eine Ferienwohnung nach § 13a BauNVO in der Regel als Gewerbebetrieb, nicht als Wohnen. Die Gemeinschaftsordnung kann die Nutzung zusätzlich begrenzen. Und hat Ihre Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung erlassen, kommt eine dritte Hürde dazu.

In meinen Gesprächen kommt diese Frage bei fast jeder Ferienwohnung auf. Sie entscheidet darüber, wer Ihnen die Wohnung abkauft und zu welchem Preis. Die drei Ebenen gelten unabhängig voneinander: Was die eine erlaubt, kann die andere versperren.

Ebene 1: Was das Baurecht sagt

Die Ferienwohnung steht mittlerweile ausdrücklich im Gesetz. § 13a Satz 1 BauNVO beschreibt sie als "Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind". Und ordnet sie zu: Sie gehören "unbeschadet des § 10 in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben" beziehungsweise zu den Gewerbebetrieben der jeweiligen Baugebietsvorschrift.

Lesen Sie den Satz ruhig zweimal. Das überrascht viele Eigentümer, die ihre Wohnung jahrzehntelang als "unser Häusl am See" gedacht haben.

Zwei Abweichungen nennt das Gesetz selbst. Nach § 13a Satz 2 BauNVO können solche Räume "insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung" zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes zählen. Gemeint ist die kleine Einliegerwohnung im ansonsten selbst bewohnten Haus. Und in einem reinen Wohngebiet können nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO "kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes" ausnahmsweise zugelassen werden. Ausnahmsweise heißt: Die Behörde muss zustimmen, automatisch läuft das nicht.

Umgekehrt kennt § 10 Abs. 1 BauNVO eigene Sondergebiete für die Erholung, darunter ausdrücklich "Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete, Campingplatzgebiete". Liegt Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet, spricht regelmäßig nichts gegen die Ferienvermietung. Dort ist eher das Dauerwohnen der schwierige Teil.

Sehen Sie in Ihre Baugenehmigung und in den Bebauungsplan. Ist die Nutzung als Ferienwohnung dort ausgewiesen, haben Sie ein Verkaufsargument, das Sie belegen können. Im Gespräch mit einem Anleger wiegt das schwer. Findet sich nichts, gibt das Bauamt Ihrer Gemeinde Auskunft.

Ebene 2: Was die Gemeinschaftsordnung sagt

§ 13 Abs. 1 WEG gibt zunächst ein weites Recht: Jeder Wohnungseigentümer kann, "soweit nicht das Gesetz entgegensteht", mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es "insbesondere bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen". Ob eine gewerblich betriebene Ferienvermietung davon gedeckt ist, hängt an der Gemeinschaftsordnung und an der Zweckbestimmung der Einheit.

Auf ein Urteil stoße ich in diesen Gesprächen immer wieder, und es ist älter als das heutige Recht. Der Bundesgerichtshof entschied am 12. April 2019 (V ZR 112/18) zum damals geltenden Wohnungseigentumsrecht, die zulässige Wohnnutzung umfasse "auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste"; ein Verbot der Kurzzeitvermietung könne "nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden". Diese Entscheidung erging vor der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 1. Dezember 2020. Wie sie sich unter heutigem Recht auswirkt, beantwortet Ihnen ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Was ich Ihnen aus der Praxis sagen kann: Ein Kaufinteressent, der vermieten will, wird danach fragen. Beantworten Sie sie mit einem Schulterzucken, verlieren Sie ihn oder den Preis.

Ebene 3: Zweckentfremdung, und was davon am Staffelsee gilt

Bayern erlaubt seinen Gemeinden, Wohnraum vor der Umwandlung in Ferienunterkünfte zu schützen. Art. 1 Satz 1 ZwEWG lässt eine Satzung "mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren" zu, nach der Wohnraum nur mit Genehmigung "überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf". Als Zweckentfremdung gilt nach Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG unter anderem, wenn Wohnraum "mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird".

Acht Wochen. Mehr nicht, wenn die Regel greift.

Nur gilt sie eben nicht in ganz Bayern. Sie greift ausschließlich dort, wo die Gemeinde eine solche Satzung tatsächlich erlassen hat. Und genau da unterscheiden sich die Orte am See.

Stand 8. September 2026: Der Markt Murnau am Staffelsee hat eine Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWS) vom 13. September 2024, amtlich bekannt gemacht als Bekanntmachung Nr. 31/2024. Uffing, Seehausen und Riegsee führen in ihren online veröffentlichten Satzungsverzeichnissen zu diesem Datum keine Zweckentfremdungssatzung auf. Was die Murnauer Satzung im Einzelnen bestimmt und welche Regeln für Ihre Adresse gelten, erfahren Sie verbindlich nur im Rathaus Ihrer Gemeinde. Satzungslagen ändern sich, und ein Verzeichnis im Netz ist kein Rechtsgutachten.

Wo eine Satzung gilt, ist die Ferienvermietung damit nicht verboten, sondern genehmigungspflichtig. Und das Landesrecht macht der Gemeinde dabei Vorgaben. Nach Art. 2 Abs. 1 ZwEWG ist die Genehmigung zu erteilen, wenn "vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Wohnraums überwiegen"; darüber hinaus kann sie erteilt werden, wenn dem Erhaltungsinteresse "durch Ausgleichsmaßnahmen in verlässlicher und angemessener Weise Rechnung getragen wird", etwa durch Ersatzwohnraum oder eine Ausgleichszahlung. Über den Antrag entscheidet die Gemeinde nach Art. 2 Abs. 2 ZwEWG "innerhalb einer Frist von drei Monaten". Und, für den Zeitplan Ihres Verkaufs der wichtigste Satz: "Nach Ablauf der Frist gilt die Genehmigung als erteilt."

Seit dem 1. April 2026 kommt eine weitere Möglichkeit hinzu. Der neu eingefügte Art. 2a ZwEWG erlaubt Gemeinden, in einer solchen Satzung ein Registrierungsverfahren für die kurzfristige Vermietung über Online-Plattformen einzuführen. Auch hier gilt eine doppelte Bedingung: Es braucht erst die Zweckentfremdungssatzung und dann das darin geregelte Registrierungsverfahren. Ob Ihre Gemeinde davon Gebrauch gemacht hat, steht in ihrer Satzung selbst.

Beim Verkauf schlägt das direkt durch. Ein Kapitalanleger rechnet in Vermietungswochen. Kann er ihre Zahl nicht sicher einschätzen, kalkuliert er vorsichtig.

Bauamt und Rathaus geben Auskunft, die Teilungserklärung liegt beim Verwalter. Holen Sie alle drei vor der Vermarktung ein, verhandeln Sie aus einer anderen Position als jemand, der im Besichtigungstermin zum ersten Mal darüber nachdenkt.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung am Staffelsee verkaufen möchten, sammeln Sie diese Dokumente, bevor die erste Anzeige online geht. Kapitalanleger springen ab, wenn sie drei Wochen auf eine Jahresabrechnung warten sollen.

Wenn Sie an einer der Zeilen hängen bleiben: Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, welche Unterlagen in Ihrem Fall wirklich nötig sind und welche Sie sich sparen können. Das ist Teil der kostenfreien Einschätzung und kostet Sie nichts.

Eine Randbemerkung für Fremdenverkehrsgemeinden. § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB erlaubt Gemeinden, "die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind", in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung eine Genehmigungspflicht anzuordnen. Betroffen ist nach Nr. 1 die "Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum". Zwei Einschränkungen dazu, damit kein falscher Eindruck entsteht. Das gilt nur, wenn die Gemeinde eine solche Satzung tatsächlich erlassen und ortsüblich bekannt gemacht hat. Und es betrifft die Begründung oder Teilung. Ihr Verkauf einer bestehenden Eigentumswohnung fällt nicht darunter. Für Ihren Käufer kann es trotzdem relevant sein, wenn er später umbauen oder aufteilen möchte.

Am Staffelsee: vier Gemeinden, ein Gutachterausschuss

Der Staffelsee ist keine Verwaltungseinheit. Rund um den See liegen vier eigenständige Gemeinden mit eigenen Rathäusern und eigenem Ortsrecht:

Liegt Ihre Ferienwohnung in Seehausen, ist für kommunale Fragen die Verwaltungsgemeinschaft Seehausen zuständig; das Rathaus in Murnau hilft Ihnen dort nicht weiter. Das klingt banal, kostet aber regelmäßig zwei Wochen, wenn ein Antrag an der falschen Stelle landet.

Für die Bodenrichtwerte laufen alle vier Gemeinden dagegen bei derselben Stelle zusammen: dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. § 196 Abs. 3 BauGB gibt jedermann einen Auskunftsanspruch, und in Bayern läuft der Abruf über BORIS Bayern. Kostenlos ist er nicht durchgängig: Das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen weist für die Auskunft pro Grundstück und Stichtag eine Gebühr von 30 Euro aus (Stand: 8. September 2026). Zum Turnus bestimmt § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB: Die Bodenrichtwerte sind "jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist". Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das der 1. Januar der geraden Jahre. Wie der Abruf abläuft, haben wir im Ratgeber zum Bodenrichtwert in Murnau Schritt für Schritt beschrieben.

Für Ihre Eigentumswohnung hilft der Bodenrichtwert allerdings nur begrenzt weiter. Er bezieht sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche und wirkt bei einer Wohnung nur mittelbar über Ihren Miteigentumsanteil. Die Größen, die Sie wirklich brauchen, liegen bei derselben Behörde in anderer Form. § 193 Abs. 5 Satz 1 BauGB bestimmt: "Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten." Satz 2 zählt diese Daten auf, darunter Liegenschaftszinssätze (Nr. 1) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (Nr. 4). Beide stehen im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, und beide ziehen wir im Termin heran. Diesen Bericht kann übrigens jeder bestellen: formlos per E-Mail an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses am Landratsamt. Der Grundstücksmarktbericht 2025 kostet 45 Euro, die wertermittlungsrelevanten Daten 100 Euro (Stand: 8. September 2026). Für eine einzelne Auskunft aus der Kaufpreissammlung müssen Sie ein berechtigtes Interesse darlegen, als Eigentümer der betroffenen Wohnung ist das der Normalfall. Genau das sind die beiden Stellschrauben aus Schritt 5 der Ertragswert-Rechnung weiter oben.

Wer Ihnen also was liefert:

Stelle Was Sie dort bekommen
Ihre Gemeinde (Steueramt, Bauamt; in Seehausen die Verwaltungsgemeinschaft) Ortsrecht, Zweitwohnungsteuer, Bebauungsplan, mögliche Satzung nach § 22 BauGB
Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren, Grundstücksmarktbericht
nirgends öffentlich die einzelnen beurkundeten Kaufpreise

Gespeist wird die Sammlung nach § 195 Abs. 1 Satz 1 BauGB von der beurkundenden Stelle, in der Regel dem Notar, die jeden entgeltlichen Eigentumsübertragungsvertrag in Abschrift übersendet. Die Sammlung selbst ist gesperrt. § 195 Abs. 2 Satz 1 BauGB erlaubt die Übermittlung nur an das Finanzamt für Zwecke der Besteuerung. Auskünfte gibt es nach Abs. 3 nur bei berechtigtem Interesse. Was ich daraus mitnehme: Das ist meine Einschätzung, juristisch belastbar ist sie nicht. Jede Bewertung, die ausschließlich auf frei zugänglichen Portaldaten beruht, nähert sich Angebotspreisen an. Was tatsächlich beurkundet wurde, steht dort nicht.

Zweitwohnungsteuer: die Auskunft holen Sie im Rathaus

Das dritte regionale Thema ist die Zweitwohnungsteuer, und sie ist für Ihren Käufer eine dauerhafte Kostenposition. Rechtsgrundlage ist Art. 3 des Bayerischen Kommunalabgabengesetzes; ob eine Gemeinde davon Gebrauch macht, liegt in ihrem Ermessen. Am Staffelsee machen alle vier davon Gebrauch: Murnau, Uffing, Seehausen und Riegsee führen jeweils eine Zweitwohnungsteuersatzung in ihrem amtlichen Satzungsverzeichnis. Für Murnau ist dort eine "Erhebung einer Zweitwohnungssteuer – Änderungssatzung vom 01.04.2021" verzeichnet. Einen Steuersatz nennen wir hier bewusst nicht: Die kursierenden Zahlen stammen aus der Regionalpresse, und bei einer kommunalabgabenrechtlichen Festsetzung zählt allein die Satzung selbst.

Rufen Sie beim Steueramt oder Bürgerservice Ihrer Gemeinde an, halten Sie Adresse und Wohnfläche der Einheit bereit, und lassen Sie sich neben dem Satz auch die Bemessungsgrundlage und mögliche Ermäßigungsstufen nennen. Überschlagen lässt sich die Position dann als jährlicher Mietaufwand mal Steuersatz laut Satzung. Den letzten Bescheid legen Sie am besten gleich zum Kostenblatt des Exposés.

Wen Sie dafür anrufen, hängt vom Ort ab:

Ihre Wohnung liegt in Zuständig für die Zweitwohnungsteuer
Murnau am Staffelsee Steueramt des Marktes Murnau
Uffing am Staffelsee Gemeinde Uffing a. Staffelsee
Seehausen am Staffelsee Verwaltungsgemeinschaft Seehausen, Sachgebiet Verbrauchsgebühren und Zweitwohnungssteuer
Riegsee Verwaltungsgemeinschaft Seehausen

Drei Fragen genügen im Gespräch: Wie hoch ist der Satz nach der geltenden Satzung? Was ist die Bemessungsgrundlage? Und gibt es Ermäßigungsstufen, etwa bei eingeschränkter Verfügbarkeit? Wie eine solche Bemessung aussieht, zeigt beispielhaft das Ortsrecht des Marktes Garmisch-Partenkirchen, das dort und nur dort gilt: § 4 Abs. 1 der Satzung stellt auf den jährlichen Mietaufwand ab, also die Nettokaltmiete. § 4 Abs. 3 bestimmt, dass bei Wohnungen im Eigentum des Steuerpflichtigen "die Nettokaltmiete in der ortsüblichen Höhe anzusetzen" ist. Wer selbst nutzt, zahlt also auf einen fiktiven Mietwert.

Wie sich der Markt rund um den See insgesamt entwickelt, ordnen wir laufend im Immobilienmarkt Murnau am Staffelsee ein. Konkrete Preisniveaus für die Nordseite finden Sie unter Immobilienpreise Uffing und Seehausen.

Ihre Gemeinde bestimmt Ortsrecht und Zweitwohnungsteuer, der Landkreis die Bodenrichtwerte. Für die Wohnung selbst zählen Ertrags- und Vergleichsdaten, die nicht frei im Netz stehen.

Was ist Ihre Ferienwohnung am Staffelsee wert, wenn Sie verkaufen?

Der Wert ergibt sich aus vier Größen: dem nachhaltig erzielbaren Ertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, dem Zustand von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, der Lage mit Seenähe, Ausblick, Erreichbarkeit und Stellplatz, und der Frage, welche Nutzung überhaupt erlaubt ist. Pauschale Quadratmeterpreise führen hier fast immer in die Irre, weil zwei äußerlich ähnliche Wohnungen bei unterschiedlicher Nutzungserlaubnis völlig verschieden bewertet werden.

Wie ein Bewertungstermin in Uffing abläuft

Ein gedachter Fall, aber so laufen die Termine tatsächlich. Eine Eigentümerin hat eine Wohnung in Uffing geerbt. Genutzt wird sie zwei Wochen im Jahr, das Hausgeld läuft weiter, und sie möchte wissen, was die Wohnung wert ist. Wir gehen vier Schritte durch:

  1. Zuerst die Gemeinschaftsordnung: Darf hier überhaupt an Feriengäste vermietet werden? Das entscheidet, welche Käufergruppe infrage kommt.
  2. Dann die Ertragsübersicht der letzten Jahre, mit Reinigung, Provision und Leerstand realistisch angesetzt.
  3. Dann die Beschluss-Sammlung: Steht eine Sanierung an, die noch nicht bezahlt ist?
  4. Zuletzt die Vergleichsdaten des Gutachterausschusses. Was wurde für ähnliche Einheiten tatsächlich beurkundet?

Am Ende steht eine Bandbreite mit einer Begründung, die man einem Käufer vorlegen kann. In der Verhandlung merken Sie den Unterschied: Zu einem begründeten Preis gibt es Rückfragen statt Gegenangebote.

Einen amtlichen Anhaltspunkt zur Marktrichtung gibt es immerhin. In der Meldung des Landratsamts Garmisch-Partenkirchen zum Grundstücksmarktbericht vom 24. November 2025 (Auswertungsjahr 2024, Datenstichtag 1. Januar 2025) heißt es, der Markt zeige sich "nach gut einem Jahrzehnt stark steigender Preise" inzwischen "in einer Phase der Konsolidierung"; im gesamten Landkreis wurde 2024 ein Gesamtumsatz "von rund 480 Millionen Euro aus Immobilienkäufen verzeichnet". Zur Region ausdrücklich: "Vor allem die Wohnlagen in Garmisch-Partenkirchen, Murnau und rund um den Staffelsee haben an Dynamik verloren." Zugleich zählen diese Standorte laut derselben Meldung weiterhin zu den teuersten im Landkreis. Für Sie heißt das: Die Preise steigen nicht mehr von allein, liegen aber weiter hoch.

Ein Faktor lässt sich dabei schwer in eine Formel bringen: die Stimmung im Haus. Eine Gemeinschaft, die vor drei Jahren einstimmig die Dachsanierung beschlossen und bezahlt hat, verkauft anders als eine, in der seit Jahren über die Fassade gestritten wird. Beides steht in der Beschluss-Sammlung, und ein erfahrener Käufer liest es dort heraus. Ich gebe zu, dass mir dieser Punkt in Bewertungsgesprächen am unangenehmsten ist.

Wie wir bei einer Einschätzung vorgehen, beschreiben wir ausführlich unter Immobilienbewertung in Murnau.

Ertrag, Zustand, Lage und Nutzungserlaubnis bestimmen den Preis. Deshalb liegen zwei gleich große Wohnungen am selben Ufer preislich oft weit auseinander.

Selbstnutzer oder Kapitalanleger: zwei Käuferwege im Vergleich

Bevor die Vermarktung startet, sollten Sie wissen, für wen Sie Ihre Ferienwohnung aufbereiten. Die beiden Wege verlangen andere Unterlagen und ein anderes Gespräch.

Aspekt Verkauf an Selbstnutzer / Zweitwohnsitz Verkauf an Kapitalanleger
Was zählt zuerst Atmosphäre, Ausblick, Schnitt, Ausstattung Nettoertrag, Bewirtschaftungskosten, Belegungsquote
Entscheidende Unterlage Grundriss, Energieausweis, Modernisierungsnachweise Ertragsübersicht der letzten Jahre, Hausgeldaufstellung
Rolle der Gemeinschaftsordnung wichtig (wie darf ich hier wohnen?) entscheidend (darf ich vermieten, und wie?)
Zweitwohnungsteuer laufende Kostenposition, oft kaufentscheidend meist nachrangig, da vermietet
Bestehende Vermietungsverträge eher hinderlich, Kündigungsfristen prüfen eher wertsteigernd, wenn sauber dokumentiert
Typische Verkaufsdauer schwankt mit der Saison gleichmäßiger, rechnet ganzjährig
Günstiger Vermarktungszeitpunkt nach unserer Beobachtung Frühjahr bis Frühsommer, wenn der See zeigt, was er kann ganzjährig, sobald die Zahlen belastbar sind

Beide Wege sind gangbar. Das Exposé für den Anleger sieht anders aus als das für die Familie aus München, die ein Wochenendquartier sucht. Die Einrichtung übernehmen allerdings beide Gruppen in aller Regel gleich mit.

Möbliert verkaufen: Inventar und Ablauf bis zum Notartermin

Ferienwohnungen wechseln fast immer möbliert den Besitzer. Betten, Küche, Geschirr, Fernseher, manchmal ein Boot oder ein Stellplatzschlüssel. Das ist praktisch, verlangt aber Sorgfalt im Vertrag. Bewegliches Inventar gehört rechtlich nicht zur Immobilie. Es wird im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und beziffert. Legen Sie dafür früh eine Inventarliste an, Raum für Raum, mit Anschaffungsjahr bei den größeren Posten. Ob die Aufteilung steuerlich sinnvoll ist, entscheidet nicht der Makler. Fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor die Zahl im Vertrag steht. Die Liste bereiten wir Ihnen so auf, dass sie dort verwendbar ist.

Und so sieht der zeitliche Ablauf aus, wenn parallel noch Gäste in der Wohnung sind:

Schritt Was passiert Woran es hakt
1. Unterlagen Grundbuch, Teilungserklärung, Abrechnungen, Beschluss-Sammlung, Inventarliste Verwalter braucht Vorlauf, planen Sie ihn ein
2. Einschätzung Ortstermin, Ertragsrechnung, Preisbandbreite mit Begründung Ertragsübersicht muss ehrlich gerechnet sein
3. Exposé Fotos, Grundriss, Ertrags- und Kostenteil für Anleger Fotos möglichst außerhalb der Belegung
4. Besichtigungen gebündelt in Wechseltagen oder Leerzeiten laufender Buchungsbetrieb schränkt Termine ein
5. Verhandlung Preis, Inventar, Übergabetermin, offene Buchungen wer übernimmt bereits bestätigte Buchungen?
6. Notar Beurkundung, gegebenenfalls Zustimmung nach § 12 WEG Zustimmung rechtzeitig einholen

Zeile 5 verdient eine eigene Klausel im Kaufvertrag: bereits bestätigte Buchungen über den Übergabetermin hinaus. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer sie bedient und wem die Einnahmen zustehen.

Behalten oder verkaufen? Eine Entscheidungshilfe

Alles Bisherige setzt voraus, dass die Entscheidung gefallen ist. Bei einer Ferienwohnung fällt sie selten schnell.

Ob Sie Ihre Ferienwohnung verkaufen oder behalten, lässt sich nicht allgemein beantworten, aber die Frage lässt sich strukturieren. Gehen Sie die vier Punkte der Reihe nach durch.

1. Wie viele Tage im Jahr nutzen Sie die Wohnung wirklich?

Zählen Sie die Nächte im Kalender nach. Liegen Sie unter zwei Wochen und ist die Anreise weit, halten Sie faktisch eine Kapitalanlage. Dann gehört Punkt 2 in den Vordergrund.

2. Was bleibt netto übrig?

Stellen Sie Hausgeld, Zweitwohnungsteuer, Instandhaltung, Reinigung und Vermittlungsprovision den tatsächlichen Einnahmen gegenüber. Geht die Rechnung nur mit den Sommermonaten auf, tragen Sie die Wohnung durchs Jahr.

3. Was steht in der Beschluss-Sammlung?

Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Großsanierung verändert die Lage grundlegend. Verkaufen Sie vorher, mindert der bekannte Beschluss den Preis. Verkaufen Sie nachher, haben Sie bezahlt und der Käufer profitiert. Wer die Kosten am Ende trägt, hängt am Beschluss und an der Fälligkeit der Sonderumlage. Klären Sie das mit Ihrem Verwalter, bei Streit mit einem Fachanwalt.

4. Wo stehen Sie in der Zehnjahresfrist?

Sind die zehn Jahre seit Anschaffung abgelaufen, fällt dieser Punkt weg. Sind sie es nicht, entscheidet er über den Zeitpunkt.

Wenn zwei oder mehr Punkte für einen Verkauf sprechen, lohnt sich ein Gespräch. Spricht keiner dafür, ist Behalten die ruhigere Entscheidung, und wir sagen Ihnen das auch so.

Steuern und Fristen: was vor dem ersten Besichtigungstermin geklärt gehört

Wie die Frist bei Ihnen läuft, hängt davon ab, wie Sie an die Wohnung gekommen sind:

Ihre Situation Was das für die Frist bedeutet
Selbst gekauft, seither vermietet Die Zehnjahresfrist läuft ab Ihrem Anschaffungsdatum
Ausschließlich selbst genutzt Es greift die Ausnahme für eigene Wohnzwecke
Geerbt Sie treten in die Frist Ihres Rechtsvorgängers ein, nicht in eine neue

Der Reihe nach. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfasst private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung "nicht mehr als zehn Jahre" liegen. Es gibt eine Ausnahme für Objekte, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, entweder durchgängig zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Veräußerungsjahr und den beiden Vorjahren. Bei einer vermieteten Ferienwohnung greift diese Ausnahme in vielen Konstellationen gerade nicht.

Beachten Sie außerdem die amtliche Überschrift der Norm: Sie lautet "Private Veräußerungsgeschäfte". Wird eine Ferienwohnung gewerblich betrieben, ist sie steuerlich anders zu beurteilen als eine privat gehaltene. Diese Einordnung nimmt Ihr Steuerberater vor, und sie gehört vor die Vermarktung.

Wichtig für alle, die geerbt haben: Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ist bei unentgeltlichem Erwerb "dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen". Sie treten also in die Frist Ihres Rechtsvorgängers ein. Hat Ihre Mutter die Wohnung 2005 gekauft, beginnt Ihre Frist nicht erst mit dem Erbfall. Das entspannt viele Fälle deutlich.

Gehört die Wohnung mehreren Erben gemeinsam, kommt eine Ebene dazu: Über den Verkauf entscheidet die Erbengemeinschaft, und für die Beurkundung müssen alle Miterben mitwirken oder wirksam bevollmächtigt sein. Wie Sie das ordnen, besprechen Sie mit dem Notar; die ersten Schritte nach einem Erbfall haben wir unter Immobilie geerbt, was jetzt zu tun ist zusammengestellt.

Das ist eine informierende Einordnung, kein Steuerrat. Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall Steuer anfällt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater, bei Erbfällen zusätzlich mit dem Notar. Welche Unterlagen Sie dafür brauchen, sagen wir Ihnen gern.

Eine Stunde beim Steuerberater vor der Vermarktung klärt, ob der Zeitpunkt Ihres Verkaufs steuerlich überhaupt der richtige ist.

Häufige Fragen

Kann ich meine Ferienwohnung verkaufen, obwohl sie noch vermietet ist?

Ja. Ist der Wohnraum bereits an den Mieter überlassen, tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Prüfen Sie zusätzlich die Kündigungsfristen Ihrer Verträge mit Vermittlungsportal, Reinigungsdienst oder Verwalter, denn die laufen oft länger als die Buchungen selbst. Wie die Verträge im Kaufvertrag abgebildet werden, besprechen Sie mit dem Notar.

Brauche ich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zum Verkauf?

Nur, wenn eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart und im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. § 12 Abs. 1 WEG erlaubt eine solche Vereinbarung, schreibt sie aber nicht vor, und nach § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG muss sie ausdrücklich eingetragen werden. Wer zustimmen muss, steht in Ihrer Teilungserklärung; häufig ist es der Verwalter. Versagt werden darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Wie viel Zweitwohnungsteuer zahle ich am Staffelsee?

Das hängt von Ihrer Gemeinde ab, denn jede Kommune beschließt ihre eigene Satzung. Murnau am Staffelsee hat eine solche Satzung, zuletzt geändert am 01.04.2021. Den aktuell gültigen Steuersatz erfragen Sie beim Steueramt Ihrer Gemeinde. Angaben aus Presseberichten oder Vergleichsportalen sind dafür keine verlässliche Grundlage.

Darf der Käufer meine Ferienwohnung anschließend weiter vermieten?

Das hängt an drei Dingen, und Ihr Käufer wird alle drei prüfen. Erstens am Baurecht: Nach § 13a BauNVO ist eine Ferienwohnung in der Regel ein Gewerbebetrieb, entscheidend sind Baugenehmigung und Bebauungsplan. Zweitens an der Gemeinschaftsordnung. Drittens daran, ob die Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung erlassen hat. In Murnau ist das seit dem 13. September 2024 der Fall, in Uffing, Seehausen und Riegsee ist im jeweiligen Satzungsverzeichnis keine verzeichnet (Stand: 8. September 2026).

Muss ich das Inventar mitverkaufen?

Müssen nicht. Der Regelfall ist es trotzdem, weil ein Käufer, der weitervermieten will, nicht bei null anfangen möchte. Rechtlich zählt bewegliches Inventar zum Hausrat, nicht zum Grundstück. Es wird deshalb getrennt aufgeführt und mit einem eigenen Betrag beziffert. Persönliche Stücke nehmen Sie vorher heraus, alles andere halten Sie schriftlich fest.

Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Meine Erfahrung aus Verkaufsgesprächen rund um den See: Maßnahmen im Sondereigentum mit sichtbarer Wirkung und überschaubarem Budget rechnen sich häufiger als große Eingriffe. Anteilige Sanierungen am Gemeinschaftseigentum können Sie ohnehin nicht allein entscheiden. Im Rahmen unserer kostenfreien und unverbindlichen Werteinschätzung sehen wir uns Zustand und Ausstattung gemeinsam an, bevor Sie einen Handwerker beauftragen.

Was unterscheidet den Verkauf einer Ferienwohnung von dem eines Ferienhauses?

Beim Ferienhaus verkaufen Sie Grundstück und Gebäude allein und entscheiden über beides selbst. Bei der Wohnung sind Sie in eine Gemeinschaft eingebunden: Gemeinschaftsordnung, Erhaltungsrücklage, Beschlüsse und Verwalter wirken mit. Dafür ist der Verwaltungsaufwand geringer, was Käufer mit weiter Anreise oft schätzen. Geht es bei Ihnen um eine unbebaute Fläche, finden Sie die Besonderheiten im Ratgeber Grundstück verkaufen am Staffelsee.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe bleiben Sie bei einem festen Ansprechpartner.

Kostenlose Einschätzung für Ihre Ferienwohnung am Staffelsee

Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Liegt Ihre Wohnung in Uffing, Seehausen oder Riegsee, fahren wir die Strecke gern. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular für Eigentümer. Wenn Sie lieber einen Termin vereinbaren, erreichen Sie uns über die Kontaktseite. Bürozeiten: Mo–Fr 9–17 Uhr.

Quellen

  1. § 6 ImmoWertV 2022 — Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__6.html (abgerufen 05.08.2026)
  2. §§ 21, 27, 28, 31, 32 ImmoWertV 2022 — allgemeines Ertragswertverfahren, Liegenschaftszinssatz, Bewirtschaftungskosten. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/BJNR280500021.html (abgerufen 05.08.2026)
  3. § 7 und § 8 WEG — Grundbuchvorschriften und Teilung durch den Eigentümer. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__7.html und https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__8.html (abgerufen 05.08.2026)
  4. § 12 WEG — Veräußerungsbeschränkung. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html (abgerufen 08.09.2026)
  5. § 13 Abs. 1 WEG — Rechte des Wohnungseigentümers. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__13.html (abgerufen 05.08.2026)
  6. § 19 Abs. 2 Nr. 4 und § 24 Abs. 7/8 WEG — Erhaltungsrücklage und Beschluss-Sammlung. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html und https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html (abgerufen 05.08.2026)
  7. § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html (abgerufen 08.09.2026)
  8. § 193 und § 195 BauGB — Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__193.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__195.html (abgerufen 05.08.2026)
  9. § 196 BauGB — Bodenrichtwerte, Ermittlungsturnus und Auskunftsanspruch. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html (abgerufen 08.09.2026)
  10. § 22 BauGB — Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__22.html (abgerufen 08.09.2026)
  11. § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html (abgerufen 15.07.2026)
  12. Bodenrichtwerte, Gutachterausschuss und Zuständigkeit der Staffelsee-Gemeinden. Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, https://www.lra-gap.de/de/bodenrichtwerte.html und https://www.lra-gap.de/de/gutachterausschuss.html (abgerufen 05.08.2026)
  13. Neuer Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, Meldung vom 24.11.2025 (Auswertungsjahr 2024, Datenstichtag 01.01.2025). Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, https://www.lra-gap.de/de/aktuelles/d/uid-4ad559b5-844c-2f7f-069f-3caf4fd8967e.html (abgerufen 05.08.2026)
  14. BORIS Bayern — Bodenrichtwertinformationssystem. Oberer Gutachterausschuss Bayern, https://www.boris-bayern.de/ (abgerufen 05.08.2026)
  15. Satzungen, Verordnungen, Richtlinien — Markt Murnau am Staffelsee (Eintrag Zweitwohnungssteuer, Änderungssatzung vom 01.04.2021), https://murnau.de/rathaus-service/burgerservice/satzungen-verordnungen-richtlinien/ (abgerufen 05.08.2026)
  16. § 4 Abs. 1 und Abs. 3 Zweitwohnungssteuersatzung des Marktes Garmisch-Partenkirchen, https://markt.gapa.de/dokumente/satzung-ueber-die-erhebung-einer-zweitwohnungssteuer/ (abgerufen 05.08.2026)
  17. § 13a BauNVO — Ferienwohnungen. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__13a.html (abgerufen 08.09.2026)
  18. § 10 BauNVO — Sondergebiete, die der Erholung dienen. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__10.html (abgerufen 08.09.2026)
  19. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO — Reine Wohngebiete, ausnahmsweise zulässige kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__3.html (abgerufen 08.09.2026)
  20. Art. 1 ZwEWG — Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Bayern), Fassung mit Geltung ab 01.04.2026. BAYERN.RECHT, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayZwEWG2008-1 (abgerufen 08.09.2026)
    20a. Art. 2 Abs. 1 und Abs. 2 ZwEWG — Genehmigung, Ausgleichsmaßnahmen, Drei-Monats-Frist und Genehmigungsfiktion. BAYERN.RECHT, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayZwEWG2008-2 (abgerufen 08.09.2026)
  21. Art. 2a ZwEWG — Registrierungsverfahren für die kurzfristige Vermietung über Online-Plattformen, eingefügt durch Gesetz vom 26.03.2026 (GVBl. 2026 S. 110), in Kraft seit 01.04.2026. Verkündungsplattform Bayern, https://www.verkuendung-bayern.de/gvbl/2026-110/ (abgerufen 08.09.2026)
  22. Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum im Markt Murnau (ZwEWS) vom 13.09.2024, amtliche Bekanntmachung Nr. 31/2024. Markt Murnau am Staffelsee, https://murnau.de/rathaus-service/burgerservice/satzungen-verordnungen-richtlinien/ (abgerufen 08.09.2026) — zitiert werden ausschließlich Existenz, Datum und Bekanntmachungsnummer; der Satzungsvolltext lag nicht in maschinenlesbarer Form vor.
  23. Zweitwohnungsteuersatzungen der Gemeinden Uffing a. Staffelsee, Seehausen a. Staffelsee und Riegsee (Existenznachweis über die amtlichen Satzungsverzeichnisse), https://www.uffing.de/Sonstige-Satzungen.o605.html , https://www.vg-seehausen.de/bürgerservice/satzungen/seehausen/ und https://www.vg-seehausen.de/bürgerservice/satzungen/riegsee/ (abgerufen 08.09.2026)
  24. Zweitwohnungsteuer, Rechtsgrundlage Art. 3 Bayerisches Kommunalabgabengesetz (KAG). BayernPortal, Stand der Seite 16.12.2025, https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/259424545429 (abgerufen 08.09.2026)
  25. § 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG — Ausnahme für zeitweise genutzte Wohngebäude. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__2.html (abgerufen 05.08.2026)
  26. BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18, Pressemitteilung Nr. 047/2019 (Rechtsstand vor der WEG-Reform zum 01.12.2020). Bundesgerichtshof, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019047.html (abgerufen 05.08.2026)

Interne Verlinkungs-Vorschläge

Bild-ALT-Vorschläge

  1. Hero-Bild: "Ferienwohnung am Staffelsee mit Seeblick, Verkauf durch JD Homes Immobilien in Murnau"
  2. Sektion Unterlagen: "Checkliste der Verkaufsunterlagen für eine Ferienwohnung: Teilungserklärung, Jahresabrechnung, Beschluss-Sammlung"
  3. Regional-Bild: "Blick über den Staffelsee auf Murnau, Uffing und Seehausen im Alpenvorland"
  4. Tabelle Käufergruppen: "Vergleich Verkauf einer Ferienwohnung am Staffelsee an Selbstnutzer oder Kapitalanleger"
  5. Entscheidungshilfe: "Entscheidungshilfe behalten oder verkaufen für Ferienwohnungen am Staffelsee"
  6. Ablauf-Tabelle: "Ablauf des Verkaufs einer möblierten Ferienwohnung am Staffelsee in sechs Schritten"

Title & Meta (Ausgabe)

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