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Geerbte Wohnung verkaufen in Garmisch-Partenkirchen

Jonas Dotzer

Kurz gesagt:

  • Wer eine geerbte Wohnung in Garmisch-Partenkirchen verkaufen will, verkauft zugleich einen Anteil an einer Eigentümergemeinschaft. Das ist die Hürde, die beim Haus fehlt.
  • Drei Dokumente fragen Käufer und Banken zuerst ab: Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Wohnungsgrundbuch.
  • Offene Hausgelder Ihrer Eltern bleiben in der Regel bei Ihnen als Erben und gehen nicht auf den Käufer über (§ 1922 BGB).
  • Ist die Wohnung vermietet, bleibt der Mieter drin. Der Käufer tritt in den Vertrag ein (§ 566 BGB).
  • Der erste sinnvolle Schritt kostet nichts: eine kostenfreie, unverbindliche Wertermittlung durch JD Homes.

Eine geerbte Wohnung verkaufen in Garmisch-Partenkirchen ist etwas anderes, als ein Haus zu verkaufen. Das merken die meisten Erben in dem Moment, in dem der erste Kaufinteressent nach der Teilungserklärung fragt und niemand weiß, wo sie liegt. Bei einem Haus gehört Ihnen das Grundstück, und das war es im Wesentlichen. Bei einer Wohnung erben Sie einen Miteigentumsanteil, ein Sondereigentum an bestimmten Räumen, eine Position in einer Eigentümergemeinschaft und, je nach Kassenlage, auch deren offene Rechnungen. Dieser Ratgeber führt Sie durch genau diese Unterschiede.

Um die allgemeinen Schritte nach einem Erbfall geht es hier bewusst nicht. Erbschein, Grundbuchberichtigung und die Wege aus einer festgefahrenen Erbengemeinschaft haben wir ausführlich beschrieben, als es um den Verkauf eines geerbten Hauses ging. Wenn Sie noch ganz am Anfang stehen und erst überlegen, ob überhaupt verkauft werden soll, beginnen Sie besser bei unserem Ratgeber dazu, was nach einem Erbfall zu tun ist. Hier geht es um das, was bei einer Eigentumswohnung dazukommt.

Warum eine Wohnung anders ist als ein Haus

Rechtlich ist eine Eigentumswohnung ein Konstrukt aus zwei Teilen. Das Gesetz beschreibt seine Entstehung in § 8 Absatz 1 WEG so:

"Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist."

Diese Erklärung ist das Dokument, das alle Welt Teilungserklärung nennt. Im Gesetzestext selbst kommt das Wort übrigens nicht vor, es hat sich in der Praxis eingebürgert. Was drinsteht, bestimmt trotzdem sehr konkret, was Sie verkaufen: welche Räume Ihnen allein gehören, welcher Anteil am Grundstück daran hängt, wer den Aufzug bezahlt, ob der Kellerraum wirklich zu Ihrer Wohnung gehört oder ob er nur seit dreißig Jahren so genutzt wird.

Dieser Unterschied verändert den ganzen Ablauf. Beim Haus brauchen Sie im Kern Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis. Bei der Wohnung kommt eine zweite Beschaffungslinie dazu, und die führt zu einer Person, die Sie vielleicht noch nie gesprochen haben: dem Verwalter der Wohnanlage.

Die drei Dokumente, nach denen Käufer und Banken fragen

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Beide liegen in der Grundakte beim zuständigen Grundbuchamt. Der schnellere Weg führt aber fast immer über den Verwalter, der sie ohnehin vorhalten muss. Käufer und finanzierende Banken sehen darin dreierlei: welche Räume überhaupt zum Sondereigentum gehören, welche Kosten nach welchem Schlüssel verteilt werden und ob die Nutzung eingeschränkt ist. Genau deshalb lesen Sie beide Dokumente, bevor Sie den Preis festlegen.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Der Aufteilungsplan steht anders als die Teilungserklärung tatsächlich im Gesetz. Nach § 7 Absatz 4 Nummer 1 WEG muss der Eintragungsbewilligung eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung beiliegen, aus der die Aufteilung von Gebäude und Grundstück sowie Lage und Größe der Sondereigentums- und Gemeinschaftsflächen hervorgehen. Das Gesetz nennt sie in Klammern ausdrücklich "Aufteilungsplan". Praktisch ist es der Plan, auf dem jede Einheit ihre Nummer trägt. Nummer 2 derselben Vorschrift verlangt zusätzlich eine Bescheinigung der Baubehörde über die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 WEG, im Alltag Abgeschlossenheitsbescheinigung genannt.

Nehmen Sie den Plan bei Gelegenheit mit in die Wohnung und gehen Sie ihn durch. Bei älteren Anlagen kommt es vor, dass ein Kellerabteil seit Jahrzehnten genutzt wird, im Plan aber einer anderen Einheit zugeordnet ist, oder dass ein Stellplatz nie förmlich zugeschrieben wurde. Solange das niemandem auffällt, stört es nicht. Sobald ein Käufer finanziert, will die Bank wissen, was genau sie beleiht, und dann fällt es auf. Klären lässt sich das über den Verwalter und den Notar, aber besser vor dem Inserat als kurz vor dem Beurkundungstermin.

Wohnungsgrundbuch

Für jeden Miteigentumsanteil wird nach § 7 Absatz 1 Satz 1 WEG von Amts wegen ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, bei der Teilung durch den Eigentümer über die Verweisung in § 8 Absatz 2 WEG. Ihre Wohnung hat also ein eigenes Grundbuchblatt.

An den Auszug kommen Sie als Erbe über das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht. Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; als Erbe weisen Sie das mit dem Erbnachweis nach. Bequemer ist meist der Weg über den Notar, der den Auszug im Rahmen der Kaufvertragsvorbereitung ohnehin anfordert. Warten müssen Sie darauf nicht: Auch dieser Strang läuft parallel zur Wertermittlung.

Und hier steckt der Punkt, der über den Zeitplan entscheiden kann. § 7 Absatz 3 Satz 2 WEG bestimmt:

"Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen."

Übersetzt: Wenn in Ihrer Wohnanlage jemand dem Verkauf zustimmen muss, dann steht das im Grundbuch. Entweder es ist eingetragen oder nicht. Auslegungssache ist das nicht. In den älteren Anlagen, die ich hier aus den sechziger und siebziger Jahren kenne, findet sich eine solche Beschränkung durchaus. Dann braucht der Kaufvertrag zusätzlich die Zustimmung des Verwalters. Das ist ein Termin mehr, den man besser früh einplant.

Kurzfazit: Werfen Sie einen Blick ins Wohnungsgrundbuch, bevor Sie inserieren. Steht dort eine Veräußerungsbeschränkung, brauchen Sie den Verwalter schon vor dem Notartermin.

Womit wir bei ihm wären.

Was Sie beim Verwalter anfordern

Der Verwalter ist bei einer geerbten Wohnung die wichtigste Auskunftsstelle, und häufig auch die einzige, die weiß, was in den letzten Jahren in der Anlage beschlossen wurde. Ihre Eltern haben das vielleicht gewusst. In den Unterlagen zu Hause steht es selten.

Das Gesetz hilft Ihnen hier. Nach § 24 Absatz 8 Satz 1 WEG gilt: "Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen." Und § 24 Absatz 7 endet mit dem Satz, der für Sie zählt:

"Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben."

Einsicht verlangen kann nur der Eigentümer. Ein Kaufinteressent kommt damit beim Verwalter nicht weit. Mit dem Erbfall sind Sie Eigentümer geworden, bei mehreren Erben gemeinsam als Erbengemeinschaft, und können die Unterlagen also anfordern und sie Ihrem Interessenten selbst zur Verfügung stellen. Welchen Erbnachweis die Verwaltung dafür sehen will, fragen Sie am besten gleich mit ab.

Checkliste: Was Sie vom Verwalter brauchen

Fragen Sie am besten alles in einer einzigen Mail ab. Eine Formulierung, die sich bewährt hat: "Als Erbin von Frau [Name], Wohnung Nr. [X], bitte ich um Übersendung der Beschluss-Sammlung, der Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, des aktuellen Wirtschaftsplans und der Hausgeldabrechnungen der letzten beiden Jahre. Bitte teilen Sie mir außerdem den Stand der Erhaltungsrücklage, etwaige Hausgeldrückstände und beschlossene oder absehbare Sonderumlagen mit. Welchen Erbnachweis benötigen Sie dafür?" Der letzte Satz spart in der Regel einen kompletten Nachfrage-Zyklus.

Ein Punkt, den Erben regelmäßig falsch einschätzen

Die Erhaltungsrücklage, die viele noch unter dem alten Namen Instandhaltungsrücklage kennen, gehört nicht Ihnen persönlich. Der Bundesfinanzhof hat das 2020 in einem Verfahren zur Grunderwerbsteuer klar formuliert: Die anteilige Rücklage ist Teil des Vermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft "und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts" (BFH, Urteil vom 16. September 2020, Az. II R 49/17, Rz. 8). Die Eigentümer haben danach "keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, über den sie verfügen können" (Rz. 11). Das Urteil erging zum Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung vor der Reform von 2020.

Für den Verkauf heißt das praktisch: Sie können sich die angesammelte Rücklage nicht auszahlen lassen. Sie wirkt trotzdem auf den Preis, und zwar in beide Richtungen. Eine gut gefüllte Rücklage beruhigt Käufer sofort. Eine leere Rücklage bei einem Haus mit vierzig Jahre alter Fassade tut das Gegenteil, und der aufmerksame Käufer rechnet die absehbare Sonderumlage in sein Gebot ein. Meine Erfahrung: Erben unterschätzen diesen Posten regelmäßig, weil er in keinem Grundbuch steht und auf keinem Kontoauszug der Eltern auftaucht.

Und wenn sich niemand meldet?

Nicht jede Anlage hat einen professionellen Verwalter. Gerade kleinere Häuser mit vier oder sechs Einheiten verwalten sich im Landkreis oft selbst, und dann gibt es keine Adresse, an die man schreiben könnte. Fragen Sie in diesem Fall beim Verwaltungsbeirat nach oder direkt bei einem der Miteigentümer; in selbstverwalteten Anlagen führt meist eine Person die Abrechnungen. Reagiert auch dort niemand, kommen Sie über die Grundakte beim Grundbuchamt zumindest an Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Was sich aus der Grundakte nicht ergibt, sind die laufenden Zahlen: Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse. Die müssen Sie aus der Gemeinschaft holen.

Kurzfazit: Der Verwalter ist bei einer geerbten Wohnung das Nadelöhr. Fragen Sie früh und vollständig an, dann laufen Erbnachweis und Unterlagenbeschaffung parallel statt nacheinander.

Offene Hausgelder aus der Zeit vor dem Erbfall

Das ist der Punkt, an dem ich in Gesprächen am häufigsten für Überraschung sorge, und leider nicht für angenehme. Die Kurzfassung vorweg:

Haftet für Rückstände des Verstorbenen? Grundlage
Sie als Erbe ja § 1922 BGB, Gesamtrechtsnachfolge
Ihr Käufer nein, sofern im Grundbuch keine Haftung von Sondernachfolgern eingetragen ist § 7 Abs. 3 S. 2 WEG; BGH V ZR 209/12

Für Käufer gilt ein klarer Grundsatz. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. September 2013 (Aktenzeichen V ZR 209/12) entschieden, dass das Vorrecht der Eigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung nach § 10 Absatz 1 Nummer 2 ZVG nicht dazu führt, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. Die Vorschrift begründe kein dingliches Recht der Gemeinschaft, sondern enthalte "lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungs- als auch im Insolvenzverfahren". Im entschiedenen Fall hatte der Käufer die Wohnung vom Insolvenzverwalter erworben. Die Entscheidung stammt aus der Zeit vor der WEG-Reform von 2020, die zugrunde liegende Vorschrift des ZVG gilt aber unverändert fort.

Jetzt der Haken, und der ist für Sie als Erbe entscheidend: Das Urteil betrifft nur Käufer. Für Erben gilt eine andere Regel.

Ein Käufer ist Einzelrechtsnachfolger, er erwirbt genau die Wohnung und sonst nichts. Ein Erbe ist Gesamtrechtsnachfolger. § 1922 Absatz 1 BGB formuliert das so:

"Mit dem Tode einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über."

Das Vermögen als Ganzes, das schließt die Schulden ein. Hatte Ihre Mutter drei Monate Hausgeld offen, richtet sich die Forderung nun gegen Sie als Erben. Ein Verkauf ändert daran nichts, denn die Forderung hängt an der Person. Das Erbrecht kennt allerdings Möglichkeiten, die Haftung zu begrenzen. Sind die Rückstände hoch, gehört das auf den Tisch eines Fachanwalts für Erbrecht, und zwar bevor Sie etwas unterschreiben. Ein Makler kann Ihnen diese Frage nicht beantworten.

Klären Sie den Hausgeldstand deshalb früh, am besten in derselben Mail, mit der Sie die Beschluss-Sammlung anfordern.

Für die Verkaufsseite gilt eine Einschränkung, die Sie kennen sollten. Der Käufer übernimmt Altrückstände nicht, es sei denn, im Grundbuch steht eine Haftung von Sondernachfolgern — jene Eintragung, die § 7 Absatz 3 Satz 2 WEG ausdrücklich verlangt und die Sie bei der Grundbuchprüfung ohnehin sehen.

Nach dem Eigentumsübergang dreht sich das Bild. Beschlüsse, die dann gefasst werden, etwa eine Sonderumlage oder die Abrechnungsspitze, treffen den neuen Eigentümer. Wo die Grenze in Ihrem Fall genau verläuft, klären Notar oder Fachanwalt für WEG-Recht.

Kurzfazit: Rückstände aus der Zeit Ihrer Eltern bleiben meist bei den Erben. Wer den Stand vor dem Verkauf klärt, geht mit weniger offenen Punkten in die Verhandlung.

Eine Frage bleibt, bevor es um den Markt geht: Wohnt jemand in der Wohnung?

Ist die Wohnung vermietet?

Viele geerbte Wohnungen sind vermietet, und zwar oft seit Jahren zu einer Miete, die niemand mehr angepasst hat. Für den Verkauf ändert das die Ausgangslage grundlegend. § 566 BGB trägt die amtliche Überschrift "Kauf bricht nicht Miete" und bestimmt in Absatz 1:

"Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein."

Der Mieter bleibt also. Der Käufer wird sein neuer Vermieter, zu den bestehenden Konditionen, mit dem bestehenden Kündigungsschutz. Verkaufen lässt sich die Wohnung trotzdem. Nur der Käuferkreis verschiebt sich: Wer selbst einziehen will, scheidet weitgehend aus. Wer eine Anlage sucht, findet eine vermietete Wohnung mit langjährigem, zuverlässigem Mieter dagegen attraktiv.

Das wirkt sich auf den Wert aus, und zwar über einen anderen Rechenweg. Bei einer freien Wohnung schaut man auf Vergleichspreise. Bei einer vermieteten Wohnung tritt der Ertrag daneben: Wie hoch ist die Miete, wie verhält sie sich zur ortsüblichen Miete, und mit welchem Liegenschaftszinssatz rechnet man die Erträge auf einen Wert zurück? Genau diese Liegenschaftszinssätze veröffentlicht der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht für den Landkreis. Der Punkt, der Erben am häufigsten überrascht: Eine Wohnung, in der seit fünfzehn Jahren dieselbe Person zu einer nie angepassten Miete wohnt, ist als Kapitalanlage weniger wert als eine, die marktgerecht vermietet ist. Der Mietvertrag Ihrer Eltern ist deshalb kein Nebenpapier, sondern ein Wertfaktor.

Für Garmisch-Partenkirchen kommt seit Anfang 2026 ein regionaler Punkt dazu. Der Ort ist in der Anlage zur Bayerischen Mieterschutzverordnung namentlich als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelistet (Eintrag 1.10.3, BayMBl. 2025 Nr. 558, in Kraft seit 1. Januar 2026). Damit gilt hier die Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 556d BGB um höchstens zehn Prozent übersteigen. Für einen Käufer, der auf Mietsteigerung spekuliert, ist das eine Grenze, die er einkalkuliert. Wie sich das im Detail auswirkt, haben wir im Ratgeber zur Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen aufbereitet.

Genau hier lohnt sich eine ehrliche Zwischenüberlegung: Muss überhaupt verkauft werden? Eine vermietete Wohnung in Garmisch-Partenkirchen kann als Kapitalanlage durchaus Sinn ergeben, gerade wenn die Erbengemeinschaft nicht unter Zeitdruck steht. Was dabei zu beachten wäre, haben wir beschrieben, als es darum ging, eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen zu vermieten. Ich sage das als Makler, der am Verkauf verdient und nicht am Behalten: Es gibt Familien, für die das die bessere Entscheidung ist.

Kurzfazit: Der Mieter bleibt, der Käuferkreis verschiebt sich Richtung Kapitalanleger. Welche Unterlagen Sie in beiden Fällen brauchen, steht im nächsten Abschnitt.

Welche Unterlagen brauche ich, um eine geerbte Wohnung zu verkaufen?

Für den Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung brauchen Sie den Erbnachweis, einen aktuellen Grundbuchauszug des Wohnungsgrundbuchs, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, den Aufteilungsplan, den Energieausweis, die Hausgeldabrechnungen und den Wirtschaftsplan sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen samt Beschluss-Sammlung. Den WEG-Teil liefert der Verwalter.

Ist die Wohnung vermietet, kommen dazu: der Mietvertrag mit allen Nachträgen, ein Nachweis über die zuletzt gezahlte Miete, die Kautionsabrechnung und die letzte Betriebskostenabrechnung. Kaufinteressenten fragen danach zuverlässig, weil sie danach ihre Rendite rechnen.

Zum Energieausweis noch ein Hinweis, weil er regelmäßig vergessen wird: Nach § 80 Absatz 4 GEG ist er dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Bei einer Eigentumswohnung gilt er für das gesamte Gebäude. Fragen Sie also zuerst beim Verwalter, ob es bereits einen gibt, bevor Sie selbst einen beauftragen. Wir haben die Details dazu im Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht in Garmisch-Partenkirchen zusammengestellt.

Erben mehrere gemeinsam, kommt ein weiterer Punkt dazu. Nach § 2032 Absatz 1 BGB wird der Nachlass "gemeinschaftliches Vermögen der Erben", und § 2033 Absatz 2 BGB stellt klar, dass ein Miterbe über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen nicht verfügen kann. Eine Wohnung kann also niemand im Alleingang verkaufen. Die vier Wege, die einer festgefahrenen Erbengemeinschaft offenstehen, haben wir im Ratgeber zum geerbten Haus ausführlich beschrieben; sie gelten für die Wohnung genauso.

Bleibt die Frage, was die Wohnung in diesem Markt überhaupt wert ist.

Der Wohnungsmarkt in Garmisch-Partenkirchen: was Erben wissen sollten

Für Wohnungen in Garmisch-Partenkirchen gibt es amtliche Daten, und die sind für Erben brauchbarer als jeder Online-Rechner. Der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen veröffentlicht einen Grundstücksmarktbericht mit Datenstichtag 1. Januar 2025. Er enthält ausdrücklich Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen, dazu Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Der Bericht kostet 45 Euro, die wertermittlungsrelevanten Daten 100 Euro. Diese Zahlen beruhen auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen im Landkreis. Das macht sie für die Einschätzung einer geerbten Wohnung wertvoller als das, was ein Portal aus laufenden Inseraten hochrechnet.

Zur Einordnung eine bayernweite Zahl aus dem Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses: Beim Weiterverkauf von Wohnungseigentum lag der bayerische Mittelwert 2025 bei 3.600 Euro je Quadratmeter, im Erstverkauf bei 7.400 Euro. Das ist ausdrücklich ein Landesmittel über alle bayerischen Regionen hinweg und kein Wert für Garmisch-Partenkirchen. Für eine seriöse Einschätzung Ihrer Wohnung taugt es nicht. Die Unterschiede zwischen Kurgebiet, Ortsrand und den Umlandgemeinden sind dafür zu groß.

Einen kostenlosen ersten Ortsanker können Sie sich aber selbst holen. Über den Betrachtungsdienst bodenrichtwerte.bayern.de sehen Sie die amtlichen Bodenrichtwertzonen in der Karte und damit, wie Ihre Lage im Ortsgefüge steht. Die Werte werden in Bayern alle zwei Jahre zum 1. Januar der geraden Jahre ermittelt, achten Sie also auf den ausgewiesenen Stichtag. Für eine Eigentumswohnung bleibt das eine Orientierung, denn der Bodenwert macht nur einen Teil des Wertes aus.

Belastbar wird es mit den Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen aus dem Grundstücksmarktbericht. Die geben wir Ihnen im Gespräch weiter, ohne dass Sie den Bericht selbst kaufen müssen. Wie sich das Preisniveau vor Ort insgesamt entwickelt hat, haben wir in unserer Übersicht zu den Immobilienpreisen in Garmisch-Partenkirchen aufbereitet.

Zwei Dinge fallen hier stärker ins Gewicht als anderswo im Landkreis: die Feriennutzung und die Entfernung, in der die Erben leben. Dass der Markt Garmisch-Partenkirchen eine eigene Zweitwohnungsteuersatzung führt, ist dafür ein deutliches Indiz.

Ferien- und Zweitwohnungen

Nach unserer Erfahrung sucht ein spürbarer Teil der Käufer hier keine Hauptwohnung, sondern ein Feriendomizil. Diese Käufer wohnen selten vor Ort. Was wir bei solchen Besichtigungen sehen: Sie finden fast immer am Wochenende statt, die Entscheidung zieht sich länger, und der Zustand des Gemeinschaftseigentums wird sehr genau angesehen.

Für Ihre geerbte Wohnung ist deshalb eine Frage wertrelevant, die bei einem Haus gar nicht auftaucht: Darf hier überhaupt an Feriengäste vermietet werden? Der Ausgangspunkt steht in § 13 Absatz 1 WEG (Stand August 2026): Jeder Wohnungseigentümer kann "mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen", soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Der Bundesgerichtshof entschied am 12. April 2019 (Az. V ZR 112/18) — damals noch zur alten Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes, also vor der Reform zum 1. Dezember 2020 —, dass die zulässige Wohnnutzung auch "die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste" umfasst und ein Verbot solcher Kurzzeitvermietungen damals "nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden" konnte.

Was für Ihre konkrete Anlage gilt, entscheidet sich in deren Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, und die Rechtslage ist seit 2020 reformiert. Lesen Sie beide Dokumente durch und lassen Sie die Frage bei Bedarf von einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht oder über den Verwalter klären. Das ist einer der Gründe, warum ich diese Dokumente schon vor dem Inserat lesen würde. In unseren Gesprächen fragen Interessenten mit Ferienabsicht regelmäßig danach, und wer die Antwort dann nicht parat hat, verliert Zeit.

Die Zweitwohnungsteuer

Der Markt Garmisch-Partenkirchen erhebt auf Grundlage einer eigenen Satzung eine Zweitwohnungsteuer; die Rechtsgrundlage dafür ist Artikel 3 des Bayerischen Kommunalabgabengesetzes. Bemessen wird sie nach der Jahresnettokaltmiete, bei Eigennutzung nach der ortsüblichen Miete (§ 4 der Satzung). Wie hoch der Steuersatz aktuell ist, erfragen Sie am besten direkt beim Steueramt des Marktes: Die Satzung wurde zuletzt geändert, und im Netz kursieren dazu überholte Angaben. Das betrifft Sie gleich zweimal. Solange die geerbte Wohnung leer steht und Sie auswärts gemeldet sind, kann die Steuer Sie selbst treffen. Und ein Käufer, der eine Zweitwohnung sucht, rechnet sie in seine laufenden Kosten ein.

Erben, die weit weg wohnen

Das ist eine Beobachtung aus unserem Alltag. Sehr viele Wohnungen im Landkreis werden von Kindern geerbt, die in München, Augsburg oder noch weiter entfernt leben. Der Verwalter sitzt hier, das Grundbuchamt sitzt hier, der Käufer will hier besichtigen.

Wie das typischerweise aussieht: Eine Tochter lebt in München und erbt die Wohnung ihrer Mutter in Partenkirchen, gemeinsam mit ihrem Bruder in Hamburg. Beide wollen verkaufen, beide haben keine Vorstellung vom Wert, und niemand weiß, wie die Wohnanlage dasteht. Der Weg, der die wenigsten Wochen kostet, führt über drei Stränge gleichzeitig. Erstens der Erbnachweis über den Notar. Zweitens die Anfrage beim Verwalter, mit der Mail von oben. Drittens der Blick ins Wohnungsgrundbuch, ob eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen ist. Die Wertermittlung braucht auf keinen dieser drei Stränge zu warten, sie kann sofort losgehen. So liegt die Wertermittlung bereits vor, wenn die Unterlagen eintreffen, und die Wohnung kann sofort an den Markt. Wer stattdessen der Reihe nach vorgeht, hat den ersten Interessenten oft schon an der Angel, während die Unterlagen noch fehlen.

Für Miterben, die weit auseinander wohnen, gibt es außerdem eine Abkürzung, die viele nicht kennen: Statt alle zum selben Notartermin anreisen zu lassen, lässt sich einer der Erben bevollmächtigen oder die Beurkundung mit nachträglicher Genehmigung der Übrigen abwickeln. Welche Variante in Ihrem Fall passt, klärt der Notar in einem kurzen Telefonat.

Am Ablauf selbst ändert die Entfernung nichts; er entspricht dem, was wir beschrieben haben, als es darum ging, wie ein Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen abläuft. Genau dafür sind wir vor Ort. Wir organisieren und führen die Besichtigungen durch und begleiten Sie bis zum Notartermin und zur Übergabe. Und wenn Ihnen die Fahrt nach Murnau nicht möglich ist, kommen wir für das Erstgespräch zu Ihnen nach Hause.

Kurzfazit: Feriennutzung und auswärtige Beteiligte prägen den Wohnungsmarkt hier stärker als anderswo im Landkreis. Beides verlängert die Wege, und beides lässt sich durch frühe Vorbereitung auffangen. Belastbare Zahlen liefert der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Damit lässt sich die Grundsatzfrage beantworten: verkaufen oder behalten?

Verkaufen, vermieten oder halten?

Für die geerbte Wohnung stehen drei Wege offen. Die Tabelle ordnet sie nach dem, was in unseren Gesprächen tatsächlich den Ausschlag gibt.

Verkaufen Vermietet lassen Selbst nutzen
Passt, wenn mehrere Erben auszuzahlen sind oder niemand die Anlage kennt die Wohnung vermietet ist und kein Zeitdruck besteht jemand aus der Familie tatsächlich hier leben will
Aufwand einmalig hoch, dann vorbei dauerhaft, Verwaltung und Mieterkontakt Umzug, ggf. Renovierung
WEG-Pflichten enden mit Eigentumsübergang bleiben: Hausgeld, Versammlungen, Sonderumlagen bleiben
Bei Erbengemeinschaft einfachster Weg zur Aufteilung schwierig, alle bleiben dauerhaft verbunden erfordert Auszahlung der Miterben
Zehnjahresfrist relevant, siehe unten nicht relevant, solange nicht verkauft wird nicht relevant
Zweitwohnungsteuer entfällt mit dem Verkauf je nach Satzung; Auskunft gibt das Steueramt je nach Satzung und Meldestatus

Zur Zehnjahresfrist, weil sie bei geerbten Wohnungen oft falsch verstanden wird. § 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, "bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt". Entscheidend ist nun, wann diese Frist beginnt. § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG ordnet an:

"Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen."

Die Frist beginnt also nicht mit dem Erbfall neu. Maßgeblich ist, wann die Wohnung ursprünglich angeschafft wurde. Bei einer Wohnung, die Ihre Eltern 1994 gekauft haben, dürfte sich die Frage nicht mehr stellen. Bei einer, die 2019 gekauft wurde, sehr wohl. Rechnen kann und darf Ihnen das nur Ihr Steuerberater. Fragen Sie ihn, solange der Kaufvertrag noch nicht unterschrieben ist.

Ein Punkt für alle, die ohnehin zeitnah verkaufen

Die Erbschaftsteuer bemisst sich nach einem Wert, den das Finanzamt in einem typisierten Verfahren ermittelt. Wer eine geerbte Wohnung ohnehin bald verkauft, sollte dazu einen Punkt kennen. Nach § 198 Absatz 3 des Bewertungsgesetzes kann ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist, als Nachweis eines niedrigeren Werts dienen, vorausgesetzt, die maßgeblichen Verhältnisse haben sich bis dahin nicht verändert. Ein tatsächlich erzielter Verkaufspreis kann also mehr sein als nur Geld auf dem Konto.

Ob das in Ihrem Fall greift, wie sich Freibeträge auswirken und welche Fristen zu beachten sind, klärt Ihr Steuerberater. Die Grundlagen zu Erbschaftsteuer und Freibeträgen haben wir im Ratgeber dazu beschrieben, was nach einem Erbfall zu tun ist.

Kurzfazit: Ohne belastbaren Wert lässt sich keiner der drei Wege sinnvoll bewerten. Deshalb gehört die Wertermittlung an den Anfang der Überlegung.

Häufige Fragen zum Verkauf einer geerbten Wohnung

Kann ich eine geerbte Wohnung verkaufen, wenn mehrere Erben beteiligt sind?

Nur gemeinsam. Der Nachlass ist nach § 2032 Absatz 1 BGB gemeinschaftliches Vermögen aller Erben, und ein einzelner Miterbe kann nach § 2033 Absatz 2 BGB nicht über seinen Anteil an der Wohnung verfügen. Alle müssen den Kaufvertrag unterschreiben oder eine Person wirksam bevollmächtigen. In der Praxis bewährt es sich, früh einen Ansprechpartner zu bestimmen, der die Termine koordiniert.

Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?

Nur, wenn eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG besteht. Ob das der Fall ist, sehen Sie im Wohnungsgrundbuch, denn § 7 Absatz 3 Satz 2 WEG verlangt, dass solche Beschränkungen ausdrücklich eingetragen werden. Steht dort nichts, brauchen Sie in der Regel keine Zustimmung. Andernfalls planen Sie den zusätzlichen Schritt vor dem Notartermin ein. Verbindlich sagt Ihnen das Ihr Notar.

Hafte ich für die Hausgeldschulden meiner verstorbenen Eltern?

In der Regel ja. Als Erbe treten Sie nach § 1922 BGB in das Vermögen als Ganzes ein, Schulden eingeschlossen. Die Rechtsprechung, nach der ein Erwerber von Wohnungseigentum nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet (BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12), betrifft ausschließlich den Erwerb durch Kauf. Das Erbrecht kennt allerdings Wege, die Haftung zu begrenzen. Ob einer davon für Sie in Frage kommt, prüft ein Fachanwalt für Erbrecht.

Brauche ich einen Erbschein, um die Wohnung zu verkaufen?

Nicht zwingend. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, genügt das meist als Erbnachweis gegenüber Grundbuchamt und Verwalter. Nur wenn es kein notarielles Testament gibt oder die Erbfolge unklar ist, wird der Erbschein nach § 2353 BGB nötig. Was in Ihrem Fall ausreicht, sagt Ihnen der Notar in einem kurzen Gespräch.

Was passiert mit dem Mieter, wenn ich die geerbte Wohnung verkaufe?

Der Mietvertrag läuft weiter. Nach § 566 BGB tritt der Käufer anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten ein. Der Mieter muss also nicht ausziehen, und Sie müssen ihm auch nicht kündigen, bevor Sie verkaufen. Ob der Käufer später unter den allgemeinen mietrechtlichen Voraussetzungen kündigt, liegt dann in seiner Hand.

Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Wohnung in Garmisch-Partenkirchen?

Das hängt fast immer an den Unterlagen. Sind Erbnachweis, Teilungserklärung und die Verwalterunterlagen vollständig, ist der Ablauf derselbe wie bei jeder anderen Wohnung. Fehlt der Erbnachweis oder meldet sich der Verwalter nur zögerlich, kommen leicht mehrere Wochen dazu. Am meisten Zeit spart, wer beide Stränge parallel angeht.

Was ist meine geerbte Wohnung überhaupt wert?

Das lässt sich seriös nur mit Blick auf das Objekt und die Anlage sagen. Lage, Baujahr, Zustand des Gemeinschaftseigentums, Stand der Erhaltungsrücklage und die Vermietungssituation spielen alle hinein. Wir sehen uns die Wohnung an und ordnen sie anhand der regionalen Vergleichsdaten ein. Diese Einschätzung ist kostenfrei und unverbindlich — Wertermittlung Ihrer geerbten Wohnung anfragen.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und den Landkreis Garmisch-Partenkirchen.

Was ist Ihre geerbte Wohnung in Garmisch-Partenkirchen wert?

Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Dafür arbeiten wir mit den Vergleichsdaten des Gutachterausschusses am Landratsamt — Sie müssen den Grundstücksmarktbericht also nicht selbst kaufen. Wenn Sie möchten, sehen wir uns die Wohnung gemeinsam an und gehen die Unterlagen durch, auch die vom Verwalter. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. Bürozeiten: Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr.

Quellen

  1. § 8 WEG — Teilung durch den Eigentümer. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__8.html (abgerufen 05.08.2026)
  2. § 7 WEG — Grundbuchvorschriften. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__7.html (abgerufen 05.08.2026)
  3. § 19 WEG — Regelung der Verwaltung und Benutzung. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html (abgerufen 05.08.2026)
  4. § 24 WEG — Einberufung, Vorsitz, Niederschrift. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html (abgerufen 05.08.2026)
  5. § 1922 BGB — Gesamtrechtsnachfolge; § 2032, § 2033, § 2353 BGB. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de (Stand 15.07.2026)
  6. § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html (abgerufen 05.08.2026)
  7. § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html (abgerufen 05.08.2026, Stand August 2026)
  8. § 80 GEG — Pflichten beim Verkauf und bei der Vermietung. gesetze-im-internet.de (Stand 15.07.2026)
  9. BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12; Pressemitteilung Nr. 148/2013. https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2013/2013148.html (abgerufen 05.08.2026) — betrifft den Erwerb durch Kauf; der entschiedene Fall war ein Erwerb vom Insolvenzverwalter
  10. § 13 Absatz 1 WEG — Rechte des Wohnungseigentümers. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__13.html (abgerufen 05.08.2026, Stand August 2026)
  11. BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18; Pressemitteilung Nr. 047/2019. https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019047.html (abgerufen 05.08.2026) — ergangen zum WEG in der Fassung vor der Reform zum 01.12.2020
  12. BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17, ECLI:DE:BFH:2020:U.160920.IIR49.17.0. https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202110004/ (abgerufen 05.08.2026) — Grunderwerbsteuerverfahren; ergangen zum WEG in der Fassung vor der Reform von 2020
  13. § 198 Absatz 3 BewG — Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html (abgerufen 05.08.2026; Fassung des GrStRefUG vom 16.07.2021, in Kraft seit 23.07.2021)
  14. Grundstücksmarktbericht Landkreis Garmisch-Partenkirchen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Datenstichtag 01.01.2025. https://www.lra-gap.de/de/grundstuecksmarktbericht.html (abgerufen 15.07.2026)
  15. Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss Bayern / Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Pressemitteilung Nr. 73 vom 24.06.2026. https://www.stmb.bayern.de/med/pressemitteilungen/pressearchiv/2026/73/index.php (abgerufen 15.07.2026) — Werte gelten bayernweit, nicht für Garmisch-Partenkirchen
  16. Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer, Markt Garmisch-Partenkirchen, § 4 Abs. 1 und Abs. 3 (Bemessung nach Jahresnettokaltmiete, bei Eigennutzung ortsübliche Miete). https://markt.gapa.de/dokumente/satzung-ueber-die-erhebung-einer-zweitwohnungssteuer/ (abgerufen 05.08.2026) — der aktuelle Steuersatz ist aus den veröffentlichten Dokumenten nicht belastbar auslesbar und wird deshalb nicht genannt
  17. Mieterschutzverordnung Bayern, Anlage Eintrag „1.10.3 Garmisch-Partenkirchen", BayMBl. 2025 Nr. 558, in Kraft seit 01.01.2026, i.V.m. § 556d BGB

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  1. Hero-Bild: "Geerbte Wohnung in Garmisch-Partenkirchen: Mehrfamilienhaus mit Blick auf das Wettersteingebirge"
  2. Checklisten-Grafik: "Checkliste der Unterlagen, die Erben beim WEG-Verwalter für den Wohnungsverkauf anfordern"
  3. Dokumenten-Bild: "Teilungserklärung und Aufteilungsplan einer Eigentumswohnung als Verkaufsunterlagen"
  4. Regional-Bild: "Wohnanlage in Garmisch-Partenkirchen im Werdenfelser Land, typischer Zweitwohnsitzmarkt"
  5. Beratungs-Bild: "Jonas Dotzer von JD Homes im Erstgespräch mit Erben über den Verkauf einer Eigentumswohnung"

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