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Haus verkaufen im Alter in Murnau: in Ruhe gut entscheiden

Jonas Dotzer
Wohnzimmer mit Kachelofen in einem älteren Haus

Haus verkaufen im Alter in Murnau: in Ruhe gut entscheiden

Kurz gesagt:
– Ein guter Zeitpunkt ist meist der, an dem Sie noch alles selbst entscheiden und den Umzug selbst planen können. Der Markt ist dabei zweitrangig.
– Kennen Sie zuerst den Wert Ihres Hauses, dann suchen Sie die neue Wohnung. Umgekehrt planen Sie mit einer Zahl, die Sie nicht haben.
– Ein Verkauf mit Wohnrecht klingt verlockend, kostet aber Kaufpreis und Käufer. Rechnen Sie beide Wege nebeneinander.
– Eine Vorsorgevollmacht mit beglaubigter Unterschrift erspart Ihrer Familie im Ernstfall in der Regel den Weg über das Betreuungsgericht.
– Ihre Kinder dürfen mitreden, entscheiden tun Sie. Am besten alle am selben Tisch, gern bei Ihnen zu Hause.

Ein Haus zu verkaufen, in dem man vierzig Jahre gelebt hat, ist kein Verkauf wie jeder andere. Wenn Sie überlegen, Ihr Haus im Alter zu verkaufen, in Murnau oder irgendwo rund um den Staffelsee, dann geht es selten zuerst ums Geld. Es geht um die Treppe, die jedes Jahr ein bisschen steiler wird, und um den Garten, der früher Freude war und heute Arbeit ist. Und irgendwann um die Frage, wie man das den Kindern sagt, oder wie die Kinder es einem selbst sagen. Dieser Ratgeber sortiert, was Sie entscheiden müssen und wann Notar oder Steuerberater ins Spiel kommen. Den allgemeinen Ablauf eines Verkaufs erzähle ich hier nicht nach. Den finden Sie in unserem Beitrag dazu, wie ein Hausverkauf in Murnau Schritt für Schritt abläuft.

Ist das Haus bereits vererbt, gelten andere Regeln. Dann lesen Sie besser, was beim Verkauf eines geerbten Hauses in Murnau zu beachten ist.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, das Haus im Alter zu verkaufen?

Der richtige Zeitpunkt ist meist früher, als es sich anfühlt: solange Sie den Umzug selbst planen und jede Entscheidung selbst treffen können. Ein guter Anlass ist, wenn das Haus mehr Kraft kostet, als es Ihnen gibt. Die Marktlage spielt dabei eine kleinere Rolle als Ihre Lebenssituation.

Das klingt nüchtern. Am Küchentisch ist es das selten. Zu früh, solange man noch alles schafft. Zu spät, wenn plötzlich ein Sturz oder eine Diagnose den Takt vorgibt. Dazwischen liegt ein Zeitfenster, in dem Sie noch alle Optionen haben.

Ein paar Signale, an denen Sie es merken können:

Keines dieser Signale heißt „Sie müssen verkaufen“. Zusammen zeigen sie aber, dass es Zeit ist, die Frage ernsthaft zu stellen, statt sie jedes Jahr ins nächste zu schieben.

Ich bin überzeugt: Eine Entscheidung, die Sie selbst getroffen haben, tragen Sie leichter als eine, die für Sie getroffen wurde. Selbst wenn das Ergebnis am Ende dasselbe ist.

Behalten, vermieten oder verkaufen: Ihre Optionen im Alter

Im Grunde gibt es vier Wege. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wie viel Geld Ihnen am Ende zur Verfügung steht und wie lange Sie im Haus bleiben.

Behalten Behalten und vermieten Verkaufen und umziehen Verkaufen mit Wohnrecht
Sie wohnen weiter im Haus in einer neuen Wohnung in einer neuen, passenden Wohnung weiter im Haus, aber es gehört Ihnen nicht mehr
Kaufpreis entfällt entfällt, dafür Mieteinnahmen der Preis, den der Markt hergibt deutlich unter dem Wert ohne Belastung
Wer kauft niemand niemand, Sie suchen einen Mieter Selbstnutzer und Kapitalanleger nur Käufer, die warten können
Arbeit am Haus bleibt bei Ihnen bleibt bei Ihnen, dazu die Pflichten als Vermieter endet mit der Übergabe je nach Vertrag
Typisches Risiko Das Haus wird zur Last, der Verkauf später unter Zeitdruck Sie bleiben Vermieter, oft aus der Ferne Die neue Wohnung ist nicht rechtzeitig gefunden Der Abschlag ist größer als erwartet

Vermieten wird oft falsch eingeschätzt, in beide Richtungen. Es bringt laufende Einnahmen und hält das Haus in der Familie. Sie bleiben aber Vermieter, mit Nebenkostenabrechnung, Reparaturen und Mieterwechsel. Also genau mit der Arbeit, die viele eigentlich abgeben wollten. Steuerlich gibt es einen Haken, falls Sie das Haus erst vor wenigen Jahren gekauft haben: Wer vermietet und dann innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, kann die Ausnahme für selbst genutzte Häuser verlieren. Dazu mehr weiter unten und bei Ihrem Steuerberater. Wie Vermieten bei uns abläuft, steht im Beitrag dazu, was beim Vermieten in Murnau zu beachten ist.

Was ein Wohnrecht rechtlich ist

Viele wünschen sich beides: verkaufen und trotzdem wohnen bleiben. Das Gesetz kennt dafür das Wohnungsrecht. § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB beschreibt es so:

„Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“
§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB (Stand: 15.10.2026)

Für den Alltag im Alter wichtig ist Absatz 2: „Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.“ Nach dem Wortlaut kann also auch eine Pflegekraft mit einziehen.

Davon zu unterscheiden ist der Nießbrauch. Nach § 1030 Abs. 1 BGB ist der Berechtigte befugt, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“. Das ist weiter gefasst. Ein Nießbraucher kann das Haus zum Beispiel auch vermieten, ein Wohnungsberechtigter wohnt selbst darin. Welches Recht in Ihrem Fall passt und wie es im Grundbuch eingetragen wird, klärt Ihr Notar. Steht bei Ihnen bereits ein Nießbrauch im Grundbuch, lesen Sie, wie sich eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen lässt.

Was ein Wohnrecht beim Preis bedeutet

Hier wird es unbequem, und ich sage es lieber jetzt als beim Notartermin. Ein Käufer, der ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht erwirbt, kann es auf unbestimmte Zeit nicht selbst nutzen. Das schlägt sich im Preis nieder und verkleinert den Kreis der Interessenten. Die Verbraucherzentrale schreibt dazu für Modelle, bei denen Eigentümer verkaufen und weiter im Haus wohnen: Ein solches Wohn- oder Nießbrauchsrecht im Grundbuch führe „zu erheblichen Abzügen vom Verkaufspreis“ und schränke „den Käuferkreis ein“ (Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025). Eine Prozentzahl nennt sie nicht, und wir nennen auch keine. Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt vor allem an zwei Fragen:

Den Ausgangspunkt liefert der Wert Ihres Hauses ohne Wohnrecht. Von dort aus können Sie mit Ihrem Notar oder Steuerberater weiterrechnen.

Wer als Alternative an einen Verkauf mit Rückmietung denkt: Laut Verbraucherzentrale ist ein „Mietvertrag auf Lebenszeit“ im Gesetz „nicht vorgesehen“. Ein unbefristeter Mietvertrag kann laut Verbraucherzentrale vom Vermieter aber auch „nicht grundlos gekündigt werden“.

Und wenn Sie das Haus lieber an die Kinder übergeben?

Rechtlich ist das kein Verkauf, sondern meist eine Schenkung oder eine Übertragung, die oft mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch für die Eltern verbunden wird. Welche steuerlichen und rechtlichen Folgen das hat, klären Ihr Notar und Ihr Steuerberater, und zwar bevor jemand etwas unterschreibt. Sind Geschwister beteiligt, sollten alle dieselbe Wertzahl kennen, bevor einer das Haus übernimmt. Ob dafür ein förmliches Gutachten nötig ist, klärt Ihr Steuerberater.

Und Leibrente oder Teilverkauf?

Diese Modelle werden im Internet viel beworben. Wir beraten dazu nicht, weil das Finanz- und Vorsorgefragen sind und keine Maklerleistung. Wenn Sie so ein Angebot prüfen, holen Sie sich eine unabhängige Einschätzung, etwa bei der Verbraucherzentrale oder einem Finanzberater, der nicht am Abschluss verdient. Was wir beitragen können, ist der Vergleichswert: Was würde Ihr Haus beim normalen Verkauf erzielen?

Kurzfazit: Wer bleiben will, bezahlt das mit dem Preis. Wer vermietet, behält das Haus, aber auch die Arbeit.

Sie überlegen, zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenfreie Wertermittlung, ohne Verpflichtung. ? kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Selbst entscheiden, solange Sie es können: die Vorsorgevollmacht

Über diesen Teil spricht niemand gern. Egal, welchen Weg Sie wählen, am Ende braucht es Ihre Unterschrift. Was passiert, wenn Sie die irgendwann nicht mehr leisten können?

Ohne Vollmacht bestellt das Betreuungsgericht im Ernstfall einen Betreuer. Das kann ein Familienmitglied sein, muss es aber nicht. Und auch dann ist der Verkauf Ihres selbst bewohnten Hauses kein Formalakt. § 1833 Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt:

„Der Betreuer bedarf bei vom Betreuten selbst genutzten Wohnraum der Genehmigung des Betreuungsgerichts“
§ 1833 Abs. 3 Satz 1 BGB (Stand: 15.10.2026)

Nach Nummer 4 gilt das „zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück, sofern dies mit der Aufgabe des Wohnraums verbunden ist.“ Schon die Absicht, den Wohnraum aufzugeben, muss der Betreuer dem Gericht nach Absatz 2 „unter Angabe der Gründe und der Sichtweise des Betreuten“ unverzüglich anzeigen. Für andere Grundstücke, etwa eine vermietete Wohnung, regelt § 1850 Nr. 1 BGB die Genehmigungspflicht. Das ist ein geordnetes Verfahren zu Ihrem Schutz. Es braucht aber Zeit, und ein Käufer wartet nicht beliebig lange.

Was eine Vorsorgevollmacht ändert

Laut Bayerischem Staatsministerium der Justiz lässt sich mit der Erteilung einer Vollmacht „in der Regel eine Betreuerbestellung und das damit verbundene Gerichtsverfahren vermeiden.“ Zum Hausverkauf heißt es dort:

„Eine Beglaubigung der Unterschrift unter einer Vollmacht ist beispielsweise notwendig, wenn der Bevollmächtigte berechtigt sein soll, Immobiliengeschäfte im Namen des Vollmachtgebers zu tätigen.“
Bayerisches Staatsministerium der Justiz, Vorsorge für Unfall, Krankheit und Alter (Stand: 15.10.2026)

Eine handschriftliche Vollmacht aus der Schublade reicht für das Grundbuchamt also nicht. Beglaubigen kann ein Notar oder die Betreuungsbehörde. Laut Ministerium endet die Wirkung der Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde mit dem Tod des Vollmachtgebers. Und eine notarielle Beurkundung ersetzt die Beglaubigung „in jedem Fall“. Das Bundesjustizministerium empfiehlt anwaltlichen oder notariellen Rat bei der Abfassung „besonders dann“, wenn „umfangreiches Vermögen oder Immobilienvermögen vorliegt“. Wer ein Haus besitzt, hat genau das.

Die drei Fälle nebeneinander:

Welche Form für Sie die richtige ist und was genau in der Vollmacht stehen sollte, besprechen Sie bitte mit Ihrem Notar. Wir sind da nicht die richtige Adresse. Sprechen Sie das Thema trotzdem früh an, denn ohne passende Vollmacht kann sich ein Verkauf deutlich verzögern.

Kurzfazit: Klären Sie die Vollmacht beim Notar, bevor Sie sie brauchen.

Elternhaus verkaufen, solange die Eltern leben: die Rolle der Kinder

Oft sprechen die Kinder das Thema zuerst an, nicht selten über die Frage nach der Vollmacht. Das ist völlig in Ordnung.

Rechtlich ist die Lage meist einfach: Wem das Haus gehört, steht im Grundbuch. Sind Sie allein oder mit Ihrem Ehepartner eingetragen, müssen Ihre Kinder dem Verkauf nicht zustimmen. Anders ist es, wenn ein Kind selbst als Miteigentümer eingetragen ist. Bei Ehepaaren, bei denen nur ein Name im Grundbuch steht, kann außerdem § 1365 BGB eine Rolle spielen. Das prüft im Zweifel der Notar.

Eine Falle gibt es trotzdem: Wenn die Kinder den Verkauf organisieren und die Eltern nur noch informiert werden, fühlt sich das für die Eltern schnell an wie eine Entmündigung. Selbst wenn alle es gut meinen. Was hilft:

Kurzer Exkurs, weil er früher oder später kommt: der Dachboden. Vierzig Jahre Leben passen in kein Umzugsauto. Fangen Sie mit dem Aussortieren an, lange bevor ein Käufer feststeht, und machen Sie es gemeinsam. Es ist die Arbeit, die am meisten Zeit kostet, und gleichzeitig die, bei der die meisten Geschichten erzählt werden.

Kurzfazit: Stehen nur Sie und gegebenenfalls Ihr Ehepartner im Grundbuch, entscheiden Sie. Damit es dabei keinen Streit gibt, hilft ein erster Termin, bei dem alle Kinder mit am Tisch sitzen.

Haus verkaufen im Alter in Murnau und am Staffelsee: was hier anders ist

Ein paar Dinge sind am Staffelsee anders als im bundesweiten Durchschnitt, und eines davon betrifft uns selbst.

Viele Eigentümer stehen vor derselben Frage

Murnau ist älter geworden. Laut Bayerischem Landesamt für Statistik waren beim Zensus am 15. Mai 2022 3.052 von 12.014 Einwohnern 65 Jahre oder älter, also 25,4 Prozent und damit rund ein Viertel. Bei der Volkszählung 1987 lag dieser Anteil noch bei 19,6 Prozent (Statistik kommunal 2025, Markt Murnau a.Staffelsee, S. 6). Viele davon werden früher oder später vor derselben Frage stehen wie Sie. Allein sind Sie damit also nicht, auch wenn es manchmal so wirkt.

Der Markt hat sich beruhigt, liegt aber hoch

Der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen sieht den Immobilienmarkt im Landkreis „inzwischen in einer Phase der Konsolidierung“. Wörtlich heißt es in der Meldung vom 24.11.2025: „Vor allem die Wohnlagen in Garmisch-Partenkirchen, Murnau und rund um den Staffelsee haben an Dynamik verloren.“ Gleichzeitig zählen diese Standorte laut derselben Meldung „weiterhin zu den teuersten Regionen im Landkreis“ und liegen „nach wie vor deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt“.

Was heißt das für Sie? Warten auf den nächsten großen Preissprung ist kein guter Plan, weil ihn derzeit niemand belegen kann. Zu einem Notverkauf besteht aber auch kein Anlass. Sie können sich die Zeit nehmen, die Sie brauchen. Wer tiefer in die Marktlage einsteigen will, findet mehr dazu in unserem Überblick über den Immobilienmarkt in Murnau und am Staffelsee.

Murnau ist ein Ort der Einfamilienhäuser

Von den 2.885 Wohngebäuden in Murnau hatten Ende 2024 genau 1.875 nur eine Wohnung, also rund zwei Drittel (Statistik kommunal 2025, S. 12). Hat Ihr Haus einen großen Garten, eine Hanglage oder einen ausgebauten Dachstock, spricht es andere Käufer an als eine Stadtwohnung, etwa Familien. Für den Wert heißt das: Grundstück, Lage und Zustand müssen einzeln betrachtet werden. Ein Online-Rechner kennt weder die Blickachse auf das Murnauer Moos noch das Bad aus dem Jahr 1978. Wie wir dabei vorgehen, steht im Beitrag dazu, wie eine Immobilienbewertung in Murnau zustande kommt.

Wir kommen zu Ihnen

Ein Termin im Büro ist für viele ältere Eigentümer ein unnötiger Aufwand. Für das Erstgespräch kommen wir deshalb gern zu Ihnen nach Hause, ob nach Murnau, Seehausen, Uffing oder Riegsee. Das hat einen Nebeneffekt: Wir sehen das Haus gleich mit, und Sie müssen nichts erklären, was man ohnehin sieht.

Kurzfazit: In Murnau verkaufen Sie in einem ruhigeren, aber weiterhin hohen Markt. Sie haben Zeit, aber keinen Grund, auf bessere Jahre zu spekulieren.

In welcher Reihenfolge Sie vorgehen sollten

Eine naheliegende Sorge: „Was, wenn das Haus verkauft ist und ich noch keine neue Wohnung habe?“ Mit der richtigen Reihenfolge lässt sich das entschärfen.

Wenn Verkauf und Umzug nicht zusammenpassen

Der Tag beim Notar ist nicht der Tag, an dem Sie ausziehen müssen. Im Kaufvertrag lassen sich der Übergabetermin und die Zahlung des Kaufpreises gesondert vereinbaren. Ein späterer Auszug ist also verhandelbar, wenn der Käufer mitgeht. Manche Verkäufer vereinbaren auch, für eine Übergangszeit zur Miete im Haus zu bleiben, bis die neue Wohnung bezugsfertig ist. Das ist etwas anderes als der dauerhafte Verkauf mit Rückmietung von oben. Den genauen Wortlaut setzt der Notar auf.

Und noch etwas hilft: Wer den Wert seines Hauses früh kennt, weiß auch früh, welcher Spielraum für die neue Wohnung bleibt. Das nimmt der Suche viel Unsicherheit.

So könnte es laufen: ein ausgedachtes Beispiel vom Staffelsee

Ein Ehepaar in Seehausen, beide Mitte siebzig, Haus am Hang, die Tochter wohnt in München. Nach einem Winter mit viel Schneeräumen kommt die Frage auf den Tisch: verkaufen oder mit Wohnrecht bleiben? Die Tochter hätte lieber das Wohnrecht gesehen, der Vater will einen klaren Schnitt. Zuerst steht die Wertermittlung am Esstisch, die Tochter ist per Telefon dabei. Mit dieser Zahl gehen beide zum Notar, lassen sich erklären, was ein Wohnrecht für den Verkauf bedeuten würde, und regeln im selben Termin die Vorsorgevollmacht. Erst danach suchen sie eine Wohnung im Ort. Am Ende verkaufen sie ohne Wohnrecht, der spätere Auszugstermin steht im Kaufvertrag. Die Tochter hätte es anders gemacht. Entschieden haben die Eltern.

Entscheidungshilfe: Wo stehen Sie gerade?

Gehen Sie die Fragen der Reihe nach durch. Bei der ersten, die Sie mit Nein beantworten, liegt Ihr nächster Schritt.

  1. Wissen Sie, was Ihr Haus heute wert ist?
    Nein ? Zuerst eine nachvollziehbare Wertermittlung. Sie ist bei uns kostenfrei und verpflichtet Sie zu nichts. Ja ? weiter.
  2. Gibt es eine gültige Vorsorgevollmacht mit beglaubigter Unterschrift?
    Nein ? Termin beim Notar, parallel zu allem anderen. Ja ? weiter.
  3. Wissen Sie, wo Sie künftig wohnen möchten?
    Nein ? Suchkriterien festlegen: Größe, Lage, Barrierefreiheit, Nähe zu Arzt und Einkauf. Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, begleiten wir Sie auf Wunsch bei der Suche, siehe Kauf- und Suchbegleitung. Ja ? weiter.
  4. Ist geklärt, ob Sie mit oder ohne Wohnrecht verkaufen?
    Nein ? Beide Varianten mit Ihrem Notar und, falls Sie über Verrentung nachdenken, mit einem unabhängigen Berater durchgehen. Ja ? Sie sind bereit für die Vermarktung.

Checkliste: Bevor Sie Ihr Haus im Alter verkaufen

Ein Steuerpunkt, den Sie kennen sollten

Wer sein Haus vor Jahrzehnten gekauft hat, ist von der Frist aus § 23 EStG in aller Regel nicht betroffen. Erfasst sind nur Grundstücksverkäufe, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung „nicht mehr als zehn Jahre beträgt“ (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Und selbst innerhalb dieser zehn Jahre nimmt das Gesetz Grundstücke aus, die „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“ (Satz 3, Stand: 08.09.2026). Genauer hinschauen sollten Sie, wenn Sie das Haus oder einen Grundstücksteil innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft haben, etwa weil Sie für den Ruhestand an den Staffelsee gezogen sind, und es in dieser Zeit nicht durchgehend selbst bewohnt haben, zum Beispiel wegen einer vermieteten Einliegerwohnung. Dann gehört die Frage zu Ihrem Steuerberater, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Wir rechnen Ihnen hier bewusst nichts vor.

Kurzfazit: Erst der Wert, dann die Vollmacht, dann die neue Wohnung, dann die Vermarktung. So entsteht Druck, wenn überhaupt, in einer Phase, in der Sie noch alles verschieben können.

Häufige Fragen zum Haus verkaufen im Alter

Warum sollte ich mein Haus im Alter verkaufen?

Nicht jeder sollte das. Gute Gründe sind ein Haus, das mehr Kraft kostet, als es gibt, der Wunsch nach einer barrierearmen Wohnung, Nähe zu den Kindern oder zu ärztlicher Versorgung. Der wichtigste Grund ist aber, dass Sie den Verkauf jetzt noch selbst gestalten können. Wer wartet, bis die Gesundheit entscheidet, hat weniger Wahlmöglichkeiten.

Lohnt sich ein Verkauf mit Wohnrecht?

Das hängt davon ab, was Ihnen wichtiger ist: im Haus zu bleiben oder einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen. Ein eingetragenes Wohnrecht führt laut Verbraucherzentrale zu erheblichen Abzügen beim Verkaufspreis und schränkt den Käuferkreis ein. Lassen Sie sich beide Varianten durchrechnen und die rechtliche Gestaltung von Ihrem Notar erklären.

Gibt es einen Mietvertrag auf Lebenszeit?

Laut Verbraucherzentrale ist ein solcher Mietvertrag im Gesetz nicht vorgesehen. Ein unbefristeter Mietvertrag kann vom Vermieter nach ihren Angaben aber auch nicht grundlos gekündigt werden. Wer nach dem Verkauf dauerhaft im Haus bleiben möchte, sollte die Gestaltung vor der Unterschrift mit dem Notar besprechen.

Müssen meine Kinder dem Hausverkauf zustimmen?

In der Regel nicht. Wer verkaufen darf, ergibt sich aus dem Grundbuch. Steht ein Kind selbst als Miteigentümer drin, braucht es dessen Unterschrift. Bei Ehepaaren mit nur einem Namen im Grundbuch kann § 1365 BGB eine Rolle spielen, das prüft der Notar. Unabhängig davon empfehlen wir, die Kinder früh einzubinden.

Was passiert, wenn ich nicht mehr selbst entscheiden kann?

Ohne Vorsorgevollmacht bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer. Will dieser Ihr selbst bewohntes Haus verkaufen, braucht er nach § 1833 Abs. 3 BGB die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Eine Vollmacht mit beglaubigter Unterschrift kann das laut Bayerischem Justizministerium in der Regel vermeiden. Die Form klären Sie mit Ihrem Notar.

Muss ich beim Hausverkauf im Alter Spekulationssteuer zahlen?

Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, erfasst § 23 EStG den Verkauf in aller Regel nicht. Innerhalb der zehn Jahre gilt eine Ausnahme, wenn Sie das Haus durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Das Wort „Spekulationssteuer“ steht übrigens nicht im Gesetz, gemeint ist die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte. Haben Sie in den letzten zehn Jahren gekauft oder zugekauft und zwischendurch vermietet, klären Sie das bitte mit Ihrem Steuerberater.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Eine pauschale Dauer gibt es nicht, sie hängt von Haus, Lage, Preis und Marktlage ab. Die Etappen sind aber immer dieselben: Wertermittlung, Unterlagen, Vermarktung mit Besichtigungen, Notartermin, Kaufpreiszahlung und Übergabe. Spürbar bremsen können fehlende Unterlagen und eine fehlende Vollmacht, beides lässt sich vorher klären. Einen realistischen Zeitrahmen für Ihr Haus besprechen wir im Erstgespräch.

Was kostet mich die Bewertung meines Hauses?

Bei JD Homes nichts. Wir erstellen eine transparente, nachvollziehbare und fachgerechte Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich, auch wenn Sie am Ende gar nicht verkaufen. Zur Maklerprovision: Seit Dezember 2020 ist sie beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher gesetzlich geregelt, Käufer und Verkäufer teilen sie sich in der Regel. Die Höhe besprechen wir persönlich.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern. Eigentümer haben bei JD Homes einen festen Ansprechpartner vom Erstgespräch bis zur Übergabe, auf Wunsch auch mit Terminen beim Eigentümer zu Hause.

Was ist Ihr Haus wert?

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus im Alter in Murnau oder am Staffelsee zu verkaufen, steht am Anfang eine einfache Frage: Um welche Summe geht es eigentlich?

Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung Ihres Hauses, kostenfrei und unverbindlich. Sie verpflichten sich damit zu nichts, auch nicht zum Verkauf. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Mühlstraße 19 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Bringen Sie gern Ihre Kinder dazu, am Esstisch redet es sich leichter als im Büro. Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe haben Sie einen festen Ansprechpartner. Beim Termin bei Ihnen sehen wir uns Lage, Zustand, Größe und Grundriss an. Wenn Sie mögen, legen Sie bereit, was Sie haben: Grundbuchauszug, Grundrisse, Nachweise über Modernisierungen. Die Checkliste oben hilft beim Zusammensuchen.

Rufen Sie an: 0162 4051030 oder 0162 4051030 (Mo–Fr 9–17 Uhr), schreiben Sie an info@jd-homes.de, oder fordern Sie hier Ihre kostenlose Immobilienbewertung an. Wenn Sie lieber erst in Ruhe sprechen möchten: Erstgespräch bei Ihnen zu Hause vereinbaren.

Quellen

Gesetzestexte: Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Die Seiten führen kein Publikationsdatum auf Paragrafenebene; maßgeblich ist der Snapshot am angegebenen Abrufdatum.

  1. Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025, Markt Murnau a.Staffelsee (09 180 124), S. 6, Tabelle 3 „Bevölkerung 1987, 2011 und 2022 nach Altersgruppen und Geschlecht“, und S. 12, Tabelle 16 „Bestand an Wohngebäuden und Wohnungen seit 2021“ (Stand 31.12.2024). https://www.statistik.bayern.de/mam/produkte/statistik_kommunal/2025/09180124.pdf (herausgegeben Dezember 2025, abgerufen 15.10.2026). Hinweis: Zensuswerte nach Alter sind laut LfStat durch die Cell-Key-Methode geringfügig verändert.
  2. Landratsamt Garmisch-Partenkirchen: Neuer Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, Meldung vom 24.11.2025 (Auswertungsjahr 2024, Datenstichtag 01.01.2025). https://www.lra-gap.de/de/aktuelles/d/uid-4ad559b5-844c-2f7f-069f-3caf4fd8967e.html (abgerufen 05.08.2026)
  3. § 1093 BGB — Wohnungsrecht. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html (abgerufen 15.10.2026)
  4. § 1030 BGB — Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1030.html (abgerufen 15.10.2026)
  5. § 1833 BGB — Aufgabe von Wohnraum des Betreuten. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1833.html (abgerufen 15.10.2026)
  6. § 1850 BGB — Genehmigung für Rechtsgeschäfte über Grundstücke und Schiffe. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1850.html (abgerufen 15.10.2026)
  7. Bayerisches Staatsministerium der Justiz: Vorsorge für Unfall, Krankheit und Alter (Broschüre 22. Auflage, Stand August 2025; „Die Vorsorgevollmacht“, 7. Auflage, Stand Januar 2026). https://www.justiz.bayern.de/service/vorsorge/ (abgerufen 15.10.2026)
  8. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Vorsorgevollmacht (veröffentlicht 01.01.2023). https://www.bmjv.de/DE/Themen/VorsorgeUndBetreuungsrecht/Vorsorgevollmacht/Vorsorgevollmacht_node.html (abgerufen 15.10.2026)
  9. § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html (abgerufen 08.09.2026)
  10. § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz), Umbenennung durch BGBl. 2026 I Nr. 226. https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/226/VO.html (abgerufen 08.09.2026)
  11. § 1365 BGB — Verfügung über Vermögen im Ganzen. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1365.html (abgerufen 08.09.2026)
  12. § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG — Baudenkmal-Ausnahme vom Energieausweis beim Verkauf. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html (Normtext; Kurzbezeichnung GModG seit 29.07.2026 laut BGBl. 2026 I Nr. 226, siehe Quelle 10; abgerufen 08.09.2026)
  13. BORIS Bayern / bodenrichtwerte.bayern.de — Bodenrichtwertinformationssystem, und Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Bodenrichtwerte (Gebühr 30 € je Richtwert). https://www.boris-bayern.de · https://www.bodenrichtwerte.bayern.de · https://www.lra-gap.de/de/bodenrichtwerte.html (abgerufen 05.08.2026)
  14. Verbraucherzentrale: Verkauf und Rückmietung der eigenen Immobilie (Stand 25.02.2025). https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/altersvorsorge/verkauf-und-rueckmietung-der-eigenen-immobilie-104285 (abgerufen 15.10.2026)
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