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Wohnung verkaufen in Murnau: die Gemeinschaft redet mit

Jonas Dotzer

Kurz gesagt:

  • Sie verkaufen nie nur Ihre Räume. Sondereigentum und Miteigentumsanteil gehen immer zusammen weg.
  • Steht in Ihrer Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, bleibt der Kaufvertrag unwirksam, solange die Zustimmung fehlt.
  • Der Wert einer Eigentumswohnung kommt meist über das Vergleichswertverfahren zustande, beim Haus rechnet man anders.
  • Hausgeld, Erhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen sind die Zahlen, an denen Kaufinteressenten und ihre Banken hängenbleiben.
  • In Murnau kommt die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen dazu. Bei vermieteten Wohnungen zusätzlich die Mietpreisbremse, die hier seit dem 1. Januar 2026 gilt.

Wenn Sie in Murnau eine Wohnung verkaufen wollen, haben Sie einen Mitspieler, den Hausverkäufer nicht haben: die Eigentümergemeinschaft. Das klingt erst mal harmloser, als es ist. Der aus meiner Sicht ärgerlichste Grund, warum ein Wohnungsverkauf kurz vor dem Notartermin stehen bleibt, ist eine fehlende Zustimmung der Verwaltung. Alles ist beisammen, Grundriss, Energieausweis, ein Käufer, der ernsthaft will. Und dann fehlt eine Unterschrift. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, was beim Verkauf einer Eigentumswohnung anders läuft als beim Haus, welche Papiere Sie früh besorgen sollten und wie der Wert Ihrer Wohnung überhaupt zustande kommt.

Warum eine Wohnung anders verkauft wird als ein Haus

Beim Hausverkauf gehört Ihnen alles, was auf dem Grundstück steht. Beim Wohnungsverkauf gehört Ihnen ein Ausschnitt. Sie besitzen Sondereigentum, im Kern Ihre Räume, und dazu einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Beides ist untrennbar verbunden und wird zusammen verkauft.

Wo die Grenze verläuft, regelt das Wohnungseigentumsgesetz ziemlich klar. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, "die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen", nicht Gegenstand des Sondereigentums. Auch dann nicht, wenn sie mitten in Ihrer Wohnung liegen. Das Steigrohr hinter Ihrer Küchenwand gehört also nicht Ihnen. Grob sortiert:

Praktisch heißt das: Ein Kaufinteressent bewertet Ihre Wohnung, das Haus drumherum und die Gemeinschaft, die es verwaltet. Eine frisch sanierte Wohnung in einem Gebäude mit maroder Fassade und leerer Rücklage ist schwerer zu verkaufen als eine durchschnittliche Wohnung in einem gut geführten Objekt. Wie der Ablauf insgesamt aussieht, mit Bewertung, Exposé, Besichtigungen und Notartermin, steht im Ratgeber zum Hausverkauf in Murnau. Das gilt für Wohnungen genauso. Hier geht es um das, was zusätzlich dazukommt. Und der erste Blick geht dabei nicht ins Exposé, sondern ins Grundbuch.

Die Zustimmung, die Ihren Notartermin verschieben kann

In meinen Verkäufen ist das die Frage, die am spätesten auffällt.

Nach § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Das Gesetz spricht von "anderen Wohnungseigentümern oder einem Dritten". In der Praxis ist dieser Dritte fast immer die Verwaltung. Was für Sie gilt, hängt davon ab, was Ihre Teilungserklärung konkret vereinbart hat.

Existiert eine solche Vereinbarung, ist die Folge unangenehm deutlich. § 12 Abs. 3 S. 1 WEG:

"Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist."

Nicht der Notartermin fällt aus. Der Vertrag ist schwebend unwirksam, bis die Zustimmung da ist. Der Eigentumswechsel wird nicht ins Grundbuch eingetragen, der Kaufpreis fließt nicht, und Ihr Käufer sitzt mit einer Finanzierungszusage da, die ein Ablaufdatum hat.

Die gute Nachricht: Willkür ist das nicht. Nach § 12 Abs. 2 S. 1 WEG darf die Zustimmung nur versagt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Manche Gemeinschaften haben die Beschränkung ohnehin längst abgeschafft, das geht per Beschluss. § 12 Abs. 4 WEG:

"Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden."

Ein Blick ins Wohnungsgrundbuch genügt als erster Schritt

Sie müssen dafür nicht gleich Ihre Verwaltung anschreiben. Eine solche Beschränkung muss im Grundbuch stehen: Nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG sind "Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden … jedoch ausdrücklich einzutragen". Sie finden sie in Abteilung II.

Den aktuellen Auszug bekommen Sie beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts; für Murnau ist das Amtsgericht Weilheim i.OB, prüfen Sie die Zuständigkeit im Zweifel kurz nach. Teilungserklärung und Aufteilungsplan liegen ebenfalls beim Grundbuchamt, in der Praxis hat sie meist auch die Verwaltung.

Steht in Abteilung II nichts dazu, spricht viel dafür, dass die Frage bei Ihnen keine Rolle spielt. Bestätigen lassen können Sie das beim Notar. Steht dort etwas, schreiben Sie die Verwaltung an, am besten bevor Sie überhaupt inserieren, nicht erst wenn der Käufer schon unterschreiben will. Fragen Sie in derselben Mail drei Dinge ab:

  1. Erteilen Sie die Zustimmungserklärung, sobald ein Käufer feststeht?
  2. Mit welcher Bearbeitungsdauer muss ich rechnen?
  3. Welche Kosten sieht der Verwaltervertrag dafür vor, und wer trägt sie?

In der richtigen Reihenfolge sieht das so aus:

Wann Was Sie tun
Ganz zu Beginn Grundbuchauszug ziehen, Abteilung II lesen
Sofort danach, falls eingetragen Verwaltung anschreiben, die drei Fragen oben stellen
Vor dem ersten Inserat Ablauf und Kosten der Zustimmung schriftlich haben
Sobald der Käufer feststeht Zustimmung anfordern, Notartermin erst danach fixieren

Der Unterschied ist simpel: Wer diese Reihenfolge einhält, wartet nicht. Wer die Zustimmungsfrage erst entdeckt, wenn der Kaufvertrag entworfen ist, verliert die Wochen genau an der Stelle, an der ein Käufer mit befristeter Finanzierungszusage nervös wird.

Was ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes ist und ob eine konkrete Verweigerung trägt, gehört in die Hände Ihres Notars oder eines Fachanwalts für WEG-Recht. Das beantwortet kein Makler.

Der zweite Satz in derselben Norm

Ist Ihnen im Zitat oben das Wort neben der Veräußerungsbeschränkung aufgefallen? § 7 Abs. 3 S. 2 WEG nennt in einem Atemzug "die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden". Gemeint sind offene Hausgelder. Auch eine solche Regelung wirkt nur, wenn sie ausdrücklich im Grundbuch eingetragen ist. Kaufinteressenten und ihre Banken schauen genau darauf, weil davon abhängt, ob Rückstände aus der Zeit vor dem Kauf den Erwerber treffen können. Für Sie heißt das: Klären Sie mit der Verwaltung, ob auf Ihrer Einheit noch Hausgeld offen ist, bevor ein Käufer danach fragt. Wie sich eine solche Eintragung im Einzelfall auswirkt, beurteilt Ihr Notar.

Kurzfazit: Prüfen Sie Abteilung II Ihres Wohnungsgrundbuchs, bevor Sie mit der Vermarktung starten. Zehn Minuten am Anfang ersparen Ihnen im schlechten Fall eine lange Wartezeit kurz vor dem Notartermin. Wie der Wert Ihrer Wohnung überhaupt zustande kommt, sehen wir uns als Nächstes an.

Was Ihre Wohnung in Murnau wert ist, und warum anders gerechnet wird

Bei einem Einfamilienhaus in Murnau kommt man häufig über den Sachwert, also über Bodenwert plus Gebäudewert. Bei einer Eigentumswohnung führt dieser Weg selten zu etwas Brauchbarem. Es gibt kein eigenes Grundstück, nur einen Bruchteil davon.

Die Verordnung nennt drei Wege. § 6 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV 2022: "Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen". Und als Halbsatz danach: "die Wahl ist zu begründen".

Verfahren Wann es bei einer Wohnung passt Datengrundlage
Vergleichswert Regelfall bei selbst genutzten Eigentumswohnungen Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Indexreihen (§ 7 Abs. 1 ImmoWertV)
Ertragswert vermietete Wohnung, Blickwinkel Kapitalanleger marktüblich erzielbare Erträge, Liegenschaftszinssätze
Sachwert selten, etwa bei fehlenden Vergleichsfällen Herstellungskosten, Sachwertfaktoren

Bei einer selbst genutzten Eigentumswohnung landet man also in aller Regel beim Vergleichswertverfahren. Man schaut, was vergleichbare Wohnungen tatsächlich gebracht haben.

Interessant wird es bei der Frage, wo diese Vergleichsdaten herkommen. Der Gutachterausschuss "führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten" (§ 193 Abs. 5 S. 1 BauGB). Dazu gehören nach Satz 2 Nr. 4 auch Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Für unseren Landkreis veröffentlicht der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen genau das in seinem Grundstücksmarktbericht, zuletzt mit Datenstichtag 1. Januar 2025, samt Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen. Der Bericht ist kostenpflichtig, aber öffentlich zugänglich.

Genau da liegt der Unterschied zu einer Zahl aus dem Online-Rechner. Solche Rechner arbeiten mit Angebotspreisen. Der Gutachterausschuss wertet aus, was tatsächlich beurkundet wurde. Wie eine Wertermittlung konkret abläuft, habe ich in der Immobilienbewertung in Murnau beschrieben. Wo die aktuellen Murnauer Preisspannen liegen, steht in den Immobilienpreisen Murnau. Ein förmliches Verkehrswertgutachten erstellen wir bewusst nicht, dafür gibt es öffentlich bestellte Sachverständige. Unsere Einschätzung ist nachvollziehbar begründet und kostet Sie nichts.

Kurzfazit: Bei einer Eigentumswohnung entscheidet der Vergleichswert, und die belastbaren Vergleichsdaten liegen beim Gutachterausschuss, nicht im Portal. Welche Zahlen Kaufinteressenten danach als Erstes sehen wollen, steht im nächsten Abschnitt.

Hausgeld, Rücklage, Sonderumlage: die Zahlen, nach denen Käufer fragen

Kaufinteressenten rechnen in Monatsbeträgen. Da steht das Hausgeld direkt neben der Kreditrate. Bei gleichem Kaufpreis kann ein spürbar höheres Hausgeld für einen Käufer mit knapper Finanzierung den Ausschlag geben.

Zwei Zahlen liest ein Kaufinteressent zuerst. Wie viel Hausgeld fällt monatlich an, und wie viel davon ist Rücklagenzuführung statt laufender Kosten? Der Rücklagenanteil ist kein verlorenes Geld, sondern angesparte Substanz. Und wie hoch ist die Rücklage im Verhältnis zu dem, was am Gebäude ansteht? Eine gut gefüllte Rücklage in einem Haus mit frisch saniertem Dach ist etwas völlig anderes als dieselbe Summe in einem Haus, dessen Fenster seit den Achtzigern drin sind. Danach schaut er ins Protokoll, ob dort etwas steht, das demnächst Geld kostet. Auch die finanzierende Bank schaut auf das Hausgeld, weil es die monatliche Belastung des Käufers erhöht und damit in dessen Haushaltsrechnung eingeht.

Deshalb lohnt es sich, die Zahlen offensiv auf den Tisch zu legen, statt sie auf Nachfrage herauszurücken. Nach meiner Erfahrung verkauft sich ein gut gepflegtes Objekt mit ordentlicher Rücklage besser, auch wenn das Hausgeld dadurch höher ausfällt. Die Erhaltungsrücklage schreibt das Gesetz ohnehin vor. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zählt "die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Nebenbei, weil sich der alte Begriff hartnäckig hält: Seit der Reform heißt sie im Gesetz Erhaltungsrücklage, nicht mehr Instandhaltungsrücklage.

An die Unterlagen kommen Sie als Eigentümer selbst heran. § 24 Abs. 7 WEG: "Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben." Den Anspruch haben Sie als Eigentümer. Ihr Kaufinteressent kann sich nicht darauf berufen, deshalb holen Sie die Unterlagen und stellen sie ihm zur Verfügung.

Checkliste: Was Sie vor der Vermarktung zusammentragen

Der vorletzte Punkt ist der heikelste. Eine Sonderumlage, die bereits beschlossen, aber noch nicht abgerechnet ist, verändert die Kalkulation des Käufers spürbar, und sie steht schwarz auf weiß im Protokoll. Im Kaufvertrag steht dann üblicherweise ein Gewährleistungsausschluss. Der schützt aber nicht grenzenlos. § 444 BGB besteht aus einem einzigen Satz:

"Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat."

Ob ein konkreter Umstand im Einzelfall offenbarungspflichtig ist, entscheidet keine Faustregel, sondern Ihr Notar. Trotzdem sage ich Eigentümern immer dasselbe. Legen Sie beschlossene Maßnahmen von sich aus offen. Ein Käufer, der die Dachsanierung aus dem Protokoll selbst herausfischt, verhandelt danach härter als einer, dem Sie sie im ersten Gespräch gezeigt haben. Und Sie schlafen besser.

Wenn Sie die Wohnung geerbt haben, kommen weitere Fragen dazu, etwa Erbschein, Erbengemeinschaft und Hausgeldschulden aus der Zeit davor. Die habe ich im Ratgeber zur geerbten Wohnung ausführlich behandelt.

Kurzfazit: Vollständige Unterlagen sind beim Wohnungsverkauf ein Preisargument. Zeigen Sie Hausgeld, Rücklage und anstehende Maßnahmen von Anfang an. Das kostet Sie einen Nachmittag Arbeit und bringt Ihnen eine bessere Verhandlungsposition.

Der Wohnungsmarkt in Murnau und am Staffelsee

Murnau ist kein normaler oberbayerischer Wohnungsmarkt, und das wirkt sich direkt auf Ihren Verkauf aus.

Nach meiner Beobachtung aus dem täglichen Geschäft zieht der Ort sehr verschiedene Käufer an. Ein großer Teil sucht einen Hauptwohnsitz: Familien, Berufspendler Richtung München, Menschen aus dem Landkreis, die im Ort bleiben wollen. Dazu kommen die Wochenendkäufer, die eine Wohnung am See für später im Blick haben. Und die achten auf ganz andere Dinge. Seenähe, Balkon in der richtigen Himmelsrichtung, Blick Richtung Berge, eine überschaubare Anlage, die sich auch bei Abwesenheit selbst trägt. Und sie fragen oft als Erstes, ob die Gemeinschaftsordnung eine kurzzeitige Vermietung erlaubt.

Wie sich das in Zahlen niederschlägt, zeigt schon ein Blick auf die Angebotsseite: Für Eigentumswohnungen in Murnau weisen die gängigen Portale Mitte 2026 eine Spanne von rund 5.530 bis 5.770 Euro je Quadratmeter aus (immoverkauf24 auf Basis Sprengnetter, Q2 2026; immoportal.com, Stand 01.07.2026). Das sind Angebotspreise, keine beurkundeten Kaufpreise, und es sind Durchschnitte über Inserate. Ich nenne sie hier trotzdem, weil sie die Größenordnung zeigen, in der sich Murnau bewegt. Für den Wert Ihrer Wohnung ist die belastbarere Quelle die aus dem vorigen Abschnitt: Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen enthält die Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen und ist gegen Gebühr bestellbar (Bericht 45 Euro, wertermittlungsrelevante Daten 100 Euro, Stand der Gebührenangabe Juli 2026). Mehr zur Einordnung der Portalzahlen steht in den Immobilienpreisen Murnau.

Denn die Mikrolage schlägt hier stärker durch als jede Ortsdurchschnittszahl. Nehmen Sie zwei Wohnungen, gleiche Größe, gleiches Baujahr. Die eine fußläufig zum Staffelsee, die andere an der Durchgangsstraße Richtung Ortsausgang. Auf dem Portal landen beide im selben Quadratmeterschnitt, im tatsächlichen Verkauf trennen sie Welten.

Ein Punkt betrifft nur vermietete Wohnungen, ist dann aber wichtig. Murnau am Staffelsee ist in der Anlage der bayerischen Mieterschutzverordnung gelistet, unter Nummer 1.10.5, Landkreis Garmisch-Partenkirchen (MiSchuV vom 16. Dezember 2025, GVBl. S. 718, zuletzt geändert am 16. Juni 2026; in Kraft seit 1. Januar 2026, befristet bis Ende 2029, Stand 8. September 2026). Uffing und Seehausen am Staffelsee übrigens auch. Für die Neuvermietung einer Bestandswohnung heißt das: In einem so ausgewiesenen Gebiet darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Für Sie als Verkäufer ist das kein direkter Nachteil. Aber ein Kapitalanleger rechnet mit dieser Grenze, wenn er kalkuliert, was er nach einem Mieterwechsel verlangen kann. Das drückt sich im Gebot aus. Verkaufen Sie an einen Selbstnutzer, spielt es keine Rolle. Details zur Vermieterseite stehen im Ratgeber Wohnung vermieten in Murnau.

Kurzfazit: In Murnau entscheidet die Mikrolage über den Preis und die Käufergruppe über die Vermarktung. Klären Sie beides vorher, dann sparen Sie sich Besichtigungen mit Interessenten, die ohnehin nicht kaufen. Bleibt die Frage, die alles davor beeinflusst: Verkaufen Sie vermietet oder leer?

Was muss ich beim Verkauf einer Eigentumswohnung beachten?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung verkaufen Sie Sondereigentum und Miteigentumsanteil gemeinsam. Prüfen Sie zuerst im Wohnungsgrundbuch, ob eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG eingetragen ist. Ohne die erforderliche Zustimmung bleibt der Kaufvertrag unwirksam. Besorgen Sie außerdem Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle der letzten drei Jahre.

Diese Reihenfolge ist kein Zufall. Die Zustimmungsfrage steht vorn, weil sie die einzige ist, die Ihnen einen fertig verhandelten Verkauf zerlegen kann. Alles andere lässt sich parallel zur Vermarktung nachliefern.

Vermietete Wohnung in Murnau verkaufen: vermietet oder leer?

Wenn Ihre Wohnung vermietet ist, stehen Sie vor einer Entscheidung, die den Käuferkreis komplett verändert. Rechtlich ist die Lage eindeutig: § 566 Abs. 1 BGB, amtliche Überschrift "Kauf bricht nicht Miete", regelt, dass der Erwerber anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis eintritt. Der Mieter bleibt also, der Vermieter wechselt.

Aspekt Vermietet verkaufen Leer verkaufen
Käufergruppe Kapitalanleger, die auf Rendite rechnen Selbstnutzer und Zweitwohnsitz-Käufer
Preisniveau meist niedriger, weil die Miete den Ertrag begrenzt (eigene Beobachtung) in Murnau nach meiner Erfahrung in der Regel höher
Besichtigungen nur mit Terminabsprache, abhängig von der Mitwirkung des Mieters frei planbar
Zeitaufwand für Sie gering, kein Leerstand Kündigungs- oder Auszugsphase, ggf. Leerstandskosten
Risiko Käuferkreis kleiner, Mietpreisbremse fließt in die Kalkulation ein Leerstand, falls der Verkauf länger dauert
Unterlagen zusätzlich Mietvertrag, Miethöhe, Kaution, Betriebskostenabrechnung keine

Zwei Regeln, die nur umgewandelte Wohnungen betreffen

Wurde Ihre Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, kommen zwei Vorschriften ins Spiel: das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und die Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB). Beide können einen Verkauf genauso ausbremsen wie eine fehlende Verwalterzustimmung.

Die erste ist das Vorkaufsrecht des Mieters. § 577 Abs. 1 S. 1 BGB: "Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt." Ihr Mieter darf also zu denselben Konditionen eintreten, die Sie mit dem Käufer ausgehandelt haben. Verkaufen Sie an einen Familienangehörigen oder an jemanden aus Ihrem Haushalt, gilt das nicht (Abs. 1 S. 2). Für die Ausübung gelten die allgemeinen Vorkaufsvorschriften; bei Grundstücken beträgt die Frist nach § 469 Abs. 2 BGB zwei Monate ab Empfang der Mitteilung. Und Sie können das nicht wegvereinbaren: "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam" (§ 577 Abs. 5 BGB).

Die zweite ist für Murnau der interessantere Punkt. Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber nach Umwandlung und Veräußerung erst nach Ablauf von drei Jahren auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf diese Frist per Landesverordnung verlängert werden, auf "bis zu zehn Jahre" (§ 577a Abs. 2 S. 1 BGB). Bayern hat den Rahmen voll ausgeschöpft. Das gilt auch, wenn mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft kaufen (§ 577a Abs. 1a BGB). § 1 Abs. 2 MiSchuV: "Die Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 577a Abs. 1 und 1a BGB beträgt zehn Jahre." Und Murnau steht in derselben Anlage wie bei der Mietpreisbremse, denn die Verordnung führt für alle drei Instrumente nur eine Liste.

Verstehen Sie das richtig: Das ist eine Kündigungsbeschränkung für den Erwerber, kein Verkaufshindernis für Sie. Ihre Wohnung verkaufen dürfen Sie in Murnau jederzeit. Nur trifft die Frist genau den Käufer, der sonst am meisten zahlt, nämlich den Selbstnutzer, der einziehen möchte. Er kann in Murnau zehn Jahre lang keinen Eigenbedarf geltend machen und wird deshalb entweder abspringen oder deutlich weniger bieten. Ob Ihre Wohnung überhaupt unter diese Regeln fällt, hängt am Zeitpunkt der Umwandlung im Verhältnis zur Überlassung an den Mieter. Das prüft Ihr Notar anhand von Teilungserklärung und Mietvertrag, bevor Sie eine Preisstrategie festlegen.

Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht, und wer Ihnen eine gibt, kennt Ihre Wohnung nicht. Bei einer kleinen Wohnung mit langjährigem Mieter und günstiger Miete ist der Anlegermarkt oft der realistischere Weg. Bei einer gut geschnittenen Wohnung in Seenähe verschenken Sie im vermieteten Zustand häufig Geld. Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder eine Aufhebungsvereinbarung überhaupt in Betracht kommt, klären Sie vorab mietrechtlich ab.

Kurzfazit: Vermietet oder leer entscheiden Sie zuerst, alles Weitere hängt daran. War Ihre Wohnung zum Zeitpunkt der Umwandlung schon vermietet, klären Sie zusätzlich Vorkaufsrecht und Sperrfrist, bevor Sie einen Preis aufrufen. Die Fragen, die Eigentümer mir dazu am häufigsten stellen, habe ich unten gesammelt.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Murnau

Wie lange dauert es, in Murnau eine Wohnung zu verkaufen?

Ehrlich: Das kommt darauf an. Lage, Zustand, Preis und Marktlage ziehen die Spanne weit auseinander. Was ich Ihnen sagen kann: Der Teil, den Sie selbst beschleunigen können, sind die Unterlagen. Fehlende Verwalterdokumente und eine offene Zustimmungsfrage können einen Verkauf spürbar verzögern. Einen realistischen Zeitrahmen für Ihre Wohnung besprechen wir im Erstgespräch.

Brauche ich die Zustimmung der Verwaltung, um meine Wohnung zu verkaufen?

Nur wenn Ihre Teilungserklärung das so vereinbart hat. Eine solche Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG muss im Wohnungsgrundbuch eingetragen sein (§ 7 Abs. 3 S. 2 WEG). Schauen Sie in Abteilung II. Ist sie eingetragen, holen Sie die Zustimmung früh ein; versagt werden darf sie nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf?

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft. Wie der rechnerische Anteil im Kaufvertrag behandelt wird, klärt Ihr Notar. Für den Verkauf spielt sie trotzdem eine Rolle. Eine gut gefüllte Rücklage ist für Käufer ein Zeichen solider Verwaltung und stärkt Ihre Verhandlungsposition.

Muss ich beim Wohnungsverkauf Steuern zahlen?

Entscheidend sind zwei Dinge: wie lange Sie die Wohnung besitzen und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Es gibt Konstellationen, in denen ein Verkaufsgewinn steuerfrei bleibt, und solche, in denen er versteuert werden muss. Wir rechnen das nicht für Sie durch. Diese Frage gehört zu Ihrem Steuerberater, am besten bevor Sie einen Preis festlegen.

Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn noch ein Kredit darauf läuft?

Ja, das ist der Normalfall und kein Hindernis. Der Notar wickelt die Ablösung der Grundschuld über den Kaufpreis ab. Klären Sie vorab mit Ihrer Bank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie hoch sie ausfällt. Das ist eine Zahl, die Sie kennen sollten, bevor Sie über den Preis verhandeln. Eine Finanzierungsberatung bieten wir nicht an, dafür ist Ihre Bank zuständig.

Lohnt sich ein Makler beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Entscheiden müssen Sie das selbst. Der Aufwand liegt bei einer Wohnung vor allem in den Gemeinschaftsunterlagen. Protokolle lesen, den Wirtschaftsplan einordnen und früh klären, ob eine Zustimmung nötig ist. Wer das selbst übernehmen möchte und Zeit hat, kann das tun. Wie sich die Provision seit der gesetzlichen Neuregelung von Dezember 2020 verteilt, steht im Beitrag zur Maklerprovision in Bayern.

Was ist meine Wohnung in Murnau überhaupt wert?

Diese Zahl bekommen Sie von uns kostenfrei und unverbindlich. Wir sehen uns Lage und Umfeld, Zustand, Ausstattung, Größe und Grundriss an, ziehen aktuelle Bodenrichtwerte und vergleichbare Objekte heran und erklären Ihnen, wie die Zahl zustande kommt. Sie gehen damit keine Verpflichtung ein.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern.

Was ist Ihre Wohnung in Murnau wert?

Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Wenn Sie mögen, sehen wir uns dabei gleich Ihre Teilungserklärung und den Grundbuchauszug an und klären, ob die Zustimmungsfrage bei Ihnen überhaupt eine Rolle spielt.

Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular. Sie erreichen uns montags bis freitags von 9 bis 17 Uhr.

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Quellen

  1. § 12 WEG — Veräußerungsbeschränkung. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html — abgerufen am 2026-09-08
  2. § 5 WEG — Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__5.html — abgerufen am 2026-09-08
  3. § 7 WEG — Grundbuchvorschriften. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__7.html — abgerufen am 2026-08-05
  4. § 19 WEG — Regelung der Verwaltung und Benutzung. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html — abgerufen am 2026-08-05
  5. § 24 WEG — Beschluss-Sammlung. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html — abgerufen am 2026-08-05
  6. § 444 BGB — Haftungsausschluss. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html — abgerufen am 2026-08-05
  7. § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html — abgerufen am 2026-08-05
  8. § 6, § 7 ImmoWertV 2022 — Wertermittlungsverfahren. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__6.html — abgerufen am 2026-08-05
  9. § 193 BauGB — Aufgaben des Gutachterausschusses. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__193.html — abgerufen am 2026-08-05
  10. Grundstücksmarktbericht Landkreis Garmisch-Partenkirchen (Datenstichtag 01.01.2025), Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. https://www.lra-gap.de/de/grundstuecksmarktbericht.html — abgerufen am 2026-07-15
  11. Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, GVBl. 2025 Nr. 24, S. 718 (BayRS 400-6-J), zuletzt geändert durch Verordnung vom 16.06.2026 (GVBl. S. 334); in Kraft seit 01.01.2026, befristet bis 31.12.2029. Konsolidierte Fassung: https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayMiSchuV2025 — abgerufen am 2026-09-08. Amtliche Begründung: BayMBl. 2025 Nr. 558, https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-558/
  12. § 556d BGB — Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html — abgerufen am 2026-08-05
  13. § 577 BGB — Vorkaufsrecht des Mieters. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html — abgerufen am 2026-09-08
  14. § 577a BGB — Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html — abgerufen am 2026-09-08
  15. § 469 BGB — Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist. BMJ / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__469.html — abgerufen am 2026-09-08
  16. Angebotspreise Eigentumswohnungen Murnau — immoverkauf24 (Datenbasis Sprengnetter), Stand Q2 2026. https://www.immoverkauf24.de/immobilienpreise/bayern/garmisch-partenkirchen-kreis/murnau-am-staffelsee/ — abgerufen am 2026-07-15
  17. Angebotspreise Eigentumswohnungen Murnau — immoportal.com, Stand 01.07.2026. https://www.immoportal.com/immobilienpreise/murnau-staffelsee — abgerufen am 2026-07-15

Rechtsstand der zitierten WEG-Vorschriften: Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Januar 2021 (BGBl. I S. 34), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306); abgerufen am 08.09.2026. Dieser Beitrag informiert, er ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich an Ihren Notar oder einen Fachanwalt für WEG-Recht.

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  1. Hero-Bild: "Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen in Murnau am Staffelsee — Wohnung verkaufen in Murnau"
  2. Sektion Grundbuch: "Auszug aus einem Wohnungsgrundbuch mit Abteilung II — Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG prüfen"
  3. Checkliste: "Unterlagen für den Verkauf einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung"
  4. Regional-Bild: "Blick über den Staffelsee bei Murnau — Nachfrage nach Zweitwohnsitzen im Landkreis Garmisch-Partenkirchen"
  5. Autorenbox: "Jonas Dotzer, IHK-geprüfter Immobilienmakler und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau"

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      "name": "Was muss ich beim Verkauf einer Eigentumswohnung beachten?",
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        "text": "Beim Verkauf einer Eigentumswohnung verkaufen Sie Sondereigentum und Miteigentumsanteil gemeinsam. Prüfen Sie zuerst im Wohnungsgrundbuch, ob eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG eingetragen ist. Ohne die erforderliche Zustimmung bleibt der Kaufvertrag unwirksam. Besorgen Sie außerdem Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle der letzten drei Jahre."
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        "text": "Nur wenn Ihre Teilungserklärung das so vereinbart hat. Eine solche Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG muss im Wohnungsgrundbuch eingetragen sein (§ 7 Abs. 3 S. 2 WEG). Schauen Sie in Abteilung II. Ist sie eingetragen, holen Sie die Zustimmung früh ein; versagt werden darf sie nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt."
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        "text": "Ehrlich: Das kommt darauf an. Lage, Zustand, Preis und Marktlage ziehen die Spanne weit auseinander. Der Teil, den Sie selbst beschleunigen können, sind die Unterlagen: Fehlende Verwalterdokumente und eine offene Zustimmungsfrage können einen Verkauf spürbar verzögern."
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        "text": "Ja, das ist der Normalfall und kein Hindernis. Der Notar wickelt die Ablösung der Grundschuld über den Kaufpreis ab. Klären Sie vorab mit Ihrer Bank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie hoch sie ausfällt."
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        "text": "JD Homes erstellt Ihnen eine kostenfreie und unverbindliche Einschätzung. Grundlage sind Lage und Umfeld, Zustand, Ausstattung, Größe und Grundriss sowie aktuelle Bodenrichtwerte und vergleichbare Objekte."
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