Der Vorsteuerabzug ist in § 15 UStG geregelt und erlaubt es Unternehmern, die im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit gezahlte Umsatzsteuer mit ihrer eigenen Umsatzsteuerschuld zu verrechnen. Bei Immobilien gestaltet sich dieses Prinzip jedoch deutlich komplexer als im klassischen Warengeschäft – weil Vermietung und Verpachtung nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit sind und damit der Vorsteuerabzug zunächst ausscheidet.
Das Grundprinzip bei Immobilien
Wer ein Gebäude vermietet, erbringt in den Augen des Steuerrechts in aller Regel eine steuerfreie Leistung. Die Konsequenz: Umsatzsteuer, die beim Bau oder Kauf der Immobilie angefallen ist, lässt sich grundsätzlich nicht als Vorsteuer gegenüber dem Finanzamt geltend machen. Für Wohnraumvermietungen gilt dies ohne Ausnahme – eine Option zur Steuerpflicht ist hier gesetzlich ausgeschlossen. Wer also in Murnau am Staffelsee oder im Landkreis Garmisch-Partenkirchen Wohnungen vermietet, kann die Baukosten-Mehrwertsteuer nicht zurückfordern.
Option zur Steuerpflicht bei Gewerbeimmobilien
Vermieter von Gewerbeimmobilien haben hingegen die Möglichkeit, nach § 9 UStG auf die Steuerfreiheit zu verzichten – vorausgesetzt, der Mieter ist selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt und nutzt das Objekt für sein Unternehmen. Die Option muss schriftlich gegenüber dem Finanzamt erklärt werden und bindet den Vermieter für mindestens zehn Jahre. Ist diese Voraussetzung erfüllt, darf die im Rahmen von Bau, Sanierung oder Anschaffung angefallene Umsatzsteuer vollständig als Vorsteuer abgezogen werden.
Ob sich diese Option wirtschaftlich lohnt, hängt maßgeblich von der konkreten Situation ab: Laufzeit des Mietverhältnisses, Bonität und Unternehmereigenschaft des Mieters sowie geplante Haltedauer der Immobilie sollten vor der Entscheidung sorgfältig geprüft werden – idealerweise gemeinsam mit einem auf Immobiliensteuerrecht spezialisierten Steuerberater.
Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG
Ändert sich die Nutzung einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung oder Fertigstellung, verlangt der Fiskus eine Berichtigung der ursprünglich geltend gemachten Vorsteuer. Wechselt ein Vermieter also von einer steuerpflichtigen gewerblichen Vermietung in eine steuerfreie Wohnraumvermietung, muss er für jedes verbleibende Jahr des Zehnjahreszeitraums ein Zehntel der ursprünglichen Vorsteuer zurückzahlen. Das gilt auch beim Verkauf: Wird eine Gewerbeimmobilie innerhalb des Berichtigungszeitraums veräußert, kann eine erhebliche Nachzahlung entstehen. Käufer und Verkäufer sollten dieses Risiko daher unbedingt in die Kaufpreiskalkulation einbeziehen.
Gemischt genutzte Gebäude
Enthält ein Gebäude sowohl gewerblich genutzte als auch Wohnflächen, ist der Vorsteuerabzug nur anteilig zulässig. Für die Aufteilung kommen grundsätzlich ein Flächenschlüssel oder ein Umsatzschlüssel in Betracht. Entscheidend ist außerdem, welcher Teil des Gebäudes dem Unternehmensvermögen zugeordnet wird – diese Zuordnungsentscheidung muss zeitnah und eindeutig dokumentiert werden. Grundrisse, Mietverträge und klare Flächenaufstellungen sind hierfür unerlässlich und sollten von Anfang an sorgfältig geführt werden.
