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Kurz gesagt:

• Der Mietpreis ergibt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für einen Ort wie Murnau gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel; der Wert wird aus vergleichbaren Wohnungen abgeleitet.
• In Murnau am Staffelsee gilt seit dem 1. Januar 2026 die Mietpreisbremse. Bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung dürfen Sie in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
• Einen Energieausweis müssen Sie auch beim Vermieten vorlegen, spätestens bei der Besichtigung.
• Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt; der Mieter darf sie in drei Raten zahlen.
• Der einfachste erste Schritt: ein kostenfreies, unverbindliches Erstgespräch, in dem wir einschätzen, was Ihre Wohnung realistisch an Miete bringt.

Eine Wohnung zu vermieten klingt erst einmal nach einer ruhigen Sache: Mieter suchen, Vertrag unterschreiben, Miete kommt. In der Praxis stecken die Fragen im Detail: Welchen Preis darf ich verlangen? Wen lasse ich in meine Wohnung? Und was gilt eigentlich rechtlich? Wenn Sie eine Wohnung in Murnau vermieten möchten, kommen dazu ein paar regionale Besonderheiten, die in keinem bundesweiten Ratgeber stehen. Dieser Beitrag führt Sie der Reihe nach durch die wichtigen Punkte, sachlich, ohne juristisches Kauderwelsch, mit Blick auf den Markt rund um den Staffelsee.

Bevor Sie vermieten: drei Fragen, die vieles entscheiden

Bevor das erste Inserat online geht, lohnt sich ein kurzer Halt. Drei Vorüberlegungen ersparen später viel Ärger.

Vermieten oder verkaufen? Nicht jede Wohnung will man behalten. Wer eine geerbte Wohnung in Murnau nicht selbst nutzt, steht oft vor genau dieser Abwägung: laufende Mieteinnahmen gegen einmaliges Kapital. Beides hat gute Gründe, und die Antwort hängt an Ihrer Lebenssituation, nicht an einer Formel. Weiter unten stelle ich beide Wege in einer Tabelle gegenüber.

Selbst verwalten oder begleiten lassen? Eine einzelne Wohnung an zuverlässige Mieter kann man gut selbst betreuen. Sobald es um die richtige Mietpreisfindung, eine saubere Mieterauswahl oder mehrere Einheiten geht, wird es schnell zeitintensiv. Das ist keine Frage von Können, sondern von Zeit und Nerven.

In welchem Zustand ist die Wohnung? Kleine Dinge entscheiden über den erzielbaren Preis: ein frischer Anstrich, funktionierende Bäder, ein gepflegter Eindruck bei der Besichtigung. Größere Sanierungen sollten Sie durchrechnen, bevor Sie sie angehen. Nicht jede Investition holt sich über die Miete zurück.

Den richtigen Mietpreis finden

Der Preis ist der Punkt, an dem die meisten Vermieter ins Grübeln kommen, und aus Vorsicht oft zu niedrig ansetzen. Zu hoch, und die Wohnung steht leer. Zu niedrig, und Ihnen entgeht über Jahre Geld. Rechtlicher Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen nach Größe, Ausstattung, Lage und Baujahr in der Gemeinde üblich ist (§ 558 BGB).

In größeren Städten liest man diesen Wert aus einem qualifizierten Mietspiegel ab. Für einen Ort in der Größe von Murnau gibt es einen solchen Mietspiegel in der Regel nicht. Das heißt: Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich hier nicht aus einer Tabelle ablesen, sondern muss aus tatsächlich vermieteten, vergleichbaren Wohnungen abgeleitet werden.

Konkret schauen wir dabei auf vier Dinge:

• Mikrolage: Fußweg zum See und zum Ortskern, ruhige Wohnstraße oder Durchgangslage, Blick ins Alpenvorland. Wenige Gehminuten machen in Murnau einen spürbaren Unterschied.
• Baujahr und Zustand: Altbau mit Charme oder sanierter Neubau, Fenster, Heizung, Bäder.
• Ausstattung: Balkon, Stellplatz, Einbauküche, Keller. Jedes Merkmal verschiebt die realistische Miete.
• Tatsächliche Abschlüsse: Was vergleichbare Wohnungen in denselben Lagen zuletzt wirklich erzielt haben, nicht was in Inseraten gefordert wird.

Wie gut jemand den lokalen Markt kennt, entscheidet also mit über den Preis. Wie sich Angebot und Nachfrage rund um den See gerade entwickeln, ordnen wir im Beitrag so steht der Markt rund um den Staffelsee ein.

Kurzfazit: Ohne Mietspiegel ist die realistische Miete in Murnau Erfahrungssache. Eine ehrliche Einschätzung schützt Sie vor Leerstand ebenso wie vor verschenkter Miete. Warum der Preis hier zusätzlich einer gesetzlichen Grenze unterliegt, sehen wir gleich.

Schritt für Schritt: so vermieten Sie richtig

Wenn die Grundfragen geklärt sind, wird der Ablauf überschaubar. Diese Checkliste bildet den üblichen Weg von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe ab.

Checkliste: Wohnung vermieten in Murnau

• [ ] Unterlagen zusammenstellen: Grundriss, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattungsmerkmale, letzte Modernisierungen.
• [ ] Energieausweis besorgen: Sie brauchen ihn auch beim Vermieten und müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG). Liegt keiner vor, rechtzeitig anfordern.
• [ ] Mietpreis festlegen: orientiert an der ortsüblichen Vergleichsmiete, im Rahmen der Mietpreisbremse (dazu gleich mehr).
• [ ] Aussagekräftiges Exposé erstellen: gute Fotos bei Tageslicht, ehrliche Beschreibung, klare Angaben zu Miete und Nebenkosten.
• [ ] Besichtigungen organisieren: Sammeltermine oder Einzeltermine, je nach Andrang.
• [ ] Mieter sorgfältig auswählen: Selbstauskunft und Bonitätsnachweis (SCHUFA) einholen; nur zulässige Fragen stellen.
• [ ] Mietvertrag aufsetzen: schriftlich, mit allen Vereinbarungen zu Miete, Nebenkosten, Kaution.
• [ ] Kaution vereinbaren: höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten (§ 551 BGB).
• [ ] Übergabeprotokoll führen: Zählerstände und Zustand bei Einzug schriftlich festhalten. Das erspart beim Auszug Streit.

Was muss ich beachten, wenn ich meine Wohnung vermieten will?

Sie brauchen einen realistischen, rechtlich zulässigen Mietpreis, einen gültigen Energieausweis, eine sorgfältige Mieterauswahl mit Selbstauskunft und Bonitätsnachweis sowie einen schriftlichen Mietvertrag. Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Ein Übergabeprotokoll bei Einzug schützt beide Seiten. In Murnau gilt zusätzlich die Mietpreisbremse.

Warum gerade der Preis in Murnau besonders heikel ist, sehen wir im nächsten Abschnitt.

Mietmarkt Murnau und Staffelsee: was hier anders ist

Der Markt rund um den Staffelsee folgt eigenen Regeln. Murnau ist Wohnort und Ausflugsziel, für viele auch Zweitwohnsitz. Wohnungen in Seenähe und mit Blick ins Alpenvorland sind gefragt, auch bei Menschen, die nicht dauerhaft hier leben. Dazu kommen Pendler in Richtung München und Garmisch-Partenkirchen. Diese Mischung hält die Nachfrage nach guten Mietwohnungen hoch. Sie macht die Preisfindung aber auch weniger schematisch als in einer reinen Pendlerstadt. Mir fällt in Erstgesprächen immer wieder auf, wie unterschiedlich zwei fast gleich große Wohnungen liegen können, sobald ein paar Gehminuten zum See dazwischenliegen.

Ein Punkt, den viele Vermieter unterschätzen: In Murnau am Staffelsee gilt die Mietpreisbremse. Der Freistaat Bayern hat die Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt in der Mieterschutzverordnung neu festgelegt; sie gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029, und Murnau steht auf der Liste. Praktisch heißt das für eine Bestandswohnung in Murnau: Weil der Ort als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist, darf die Miete bei der Neuvermietung in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Für einige Fälle, etwa Neubau oder eine bereits zuvor höhere Miete, gelten Ausnahmen. Weil es hier keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, ist die belastbare Kenntnis der Vergleichsmiete doppelt wichtig: Sie ist zugleich die Grundlage, um die Grenze der Mietpreisbremse einzuhalten.

Kurzfazit: In Murnau treffen hohe Nachfrage und Mietpreisbremse aufeinander. Wer die ortsübliche Vergleichsmiete kennt, setzt den Preis rechtssicher und zugleich am oberen realistischen Rand an.

Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter, kurz erklärt

Drei Punkte sollten Sie kennen, bevor der Mietvertrag steht:

• Instandhaltung: Sie schulden dem Mieter eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand und müssen sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten (§ 535 BGB). Die laufende Instandhaltung ist Ihre Sache, nicht die des Mieters.
• Kündigungsfristen: Kündigen Sie als Vermieter ordentlich, richtet sich die Frist nach der Mietdauer: bis fünf Jahre drei Monate, danach sechs, nach mehr als acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB).
• Kündigungsgrund: Für eine ordentliche Kündigung brauchen Sie ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Ohne Grund geht es nicht.

Das sind die Grundzüge, kein Ersatz für Rechtsberatung. Bei einer konkreten Kündigung, einem strittigen Mietvertrag oder Fragen zur Nebenkostenabrechnung wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverband. Wir helfen Ihnen bei dem, was wir als Makler dürfen: die Wohnung richtig einschätzen, sauber vermarkten und passende Mieter finden.

Kurzfazit: Als Vermieter tragen Sie Instandhaltung und feste Kündigungsregeln. Für alles Rechtliche im Detail ist der Fachanwalt zuständig, für die Vermarktung der Makler vor Ort.

Vermieten oder verkaufen? Zwei Wege im Vergleich

Viele Eigentümer in Murnau kommen mit genau dieser Frage zu uns. Ein typischer Fall: Jemand erbt eine kleine Wohnung wenige Gehminuten vom Staffelsee und weiß nicht, ob vermieten oder verkaufen das Richtige ist. Der erste Schritt ist bei uns immer derselbe: die ortsübliche Vergleichsmiete aus tatsächlich vermieteten Wohnungen ableiten und den möglichen Verkaufswert daneben stellen. Erst wenn beide Zahlen auf dem Tisch liegen, wird aus einem Bauchgefühl eine Entscheidung, die man auch in fünf Jahren noch für richtig hält.

Die Tabelle stellt beide Wege nüchtern gegenüber. Die Entscheidung bleibt Ihre.

Es gibt hier kein Richtig oder Falsch. Wenn Sie unsicher sind, hilft ein Blick auf beide Zahlen: Was bringt die Wohnung an Miete, und was wäre sie beim Verkauf wert? Für die Verkaufsseite erstellen wir Ihnen eine kostenfreie, unverbindliche Immobilienbewertung; den Mietwert schätzen wir im selben Erstgespräch mit ein. Wollen Sie zuerst den Verkaufswert prüfen, finden Sie den Einstieg unter kostenlose Immobilienbewertung anfragen.

Kurzfazit: Vermieten sichert laufende Einnahmen, Verkaufen bringt Kapital und Ruhe. Die ehrliche Grundlage für die Entscheidung sind zwei realistische Zahlen: Mietwert und Verkaufswert.

Häufige Fragen

Darf ich meine Wohnung als Privatperson vermieten?

Ja. Als Eigentümer dürfen Sie Ihre Wohnung selbst vermieten, ohne Gewerbe oder besondere Erlaubnis. Sie tragen dann aber auch alle Aufgaben selbst: Preisfindung, Mieterauswahl und Abrechnung. Viele Eigentümer holen sich spätestens bei der Mietpreisfindung und der Auswahl der Mieter Unterstützung.

Brauche ich beim Vermieten einen Energieausweis?

Ja. Die Pflicht gilt auch bei der Vermietung, nicht allein beim Verkauf. Sie müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem neuen Mieter eine Kopie übergeben (§ 80 GEG). Liegt kein gültiger Ausweis vor, sollten Sie ihn rechtzeitig vor den ersten Terminen anfordern.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete, also der Miete ohne Betriebskosten (§ 551 BGB). Ihr Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig. Eine höhere Kaution zu verlangen, ist nicht zulässig.

Lohnt sich ein Makler beim Vermieten?

Das hängt von Ihrer Situation ab. Für die reine Verwaltung einer einzelnen Wohnung an bekannte Mieter braucht es keinen Makler. Sobald es aber um die richtige Miete in einem Ort ohne Mietspiegel, um eine sorgfältige Mieterauswahl oder um mehrere Einheiten geht, spart die Begleitung durch jemanden mit lokaler Marktkenntnis Zeit und beugt teuren Fehlern vor.

Lohnt sich am Staffelsee die Ferienvermietung statt der Dauervermietung?

In einer Ferienregion wie rund um den Staffelsee liegt der Gedanke nahe, eine Wohnung tageweise an Urlauber statt dauerhaft zu vermieten. Das kann sich rechnen, bringt aber mehr Aufwand (Reinigung, Wechsel, Belegung) und eigene rechtliche Fragen mit sich, etwa mögliche Genehmigungs- oder Anzeigepflichten der Gemeinde. Ob das für Ihre Wohnung sinnvoll und zulässig ist, klären Sie am besten vorab mit dem Markt Murnau und in einem persönlichen Gespräch mit uns.

Muss ich meine Mieteinnahmen versteuern?

Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig und werden in der Einkommensteuererklärung angegeben; im Gegenzug können Sie bestimmte Kosten absetzen. Wie das in Ihrem Fall konkret aussieht, klärt am besten Ihr Steuerberater. Das ist keine Frage, die ein Makler beantworten darf.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe bleiben Sie bei einem festen Ansprechpartner.

Was bringt Ihre Wohnung an Miete?

Der einfachste erste Schritt ist ein Gespräch. In einem kostenfreien, unverbindlichen Erstgespräch schätzen wir für Sie ein, welche Miete Ihre Wohnung in Murnau realistisch erzielt, transparent und nachvollziehbar. Besuchen Sie uns dafür in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. Ein persönliches Erstgespräch können Sie hier anfragen, im Büro oder bei Ihnen zu Hause.

Quellen

1. Mieterschutzverordnung (MiSchuV), Bayerisches Staatsministerium der Justiz, BayMBl. 2025 Nr. 558 vom 17.12.2025, in Kraft ab 01.01.2026 (Stand des Abrufs: 15.07.2026). https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-558/
2. § 556d BGB — Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse, max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete), gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
3. § 551 BGB — Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
4. § 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
5. § 573c BGB — Fristen der ordentlichen Kündigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html
6. § 535 BGB — Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html
7. § 80 GEG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html