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Kurz gesagt:

• Den Mietpreis gibt die ortsübliche Vergleichsmiete vor. Einen qualifizierten Mietspiegel hat Garmisch-Partenkirchen nicht, der Wert wird also aus vergleichbaren Wohnungen abgeleitet.
• Neu und wichtig: Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Garmisch-Partenkirchen die Mietpreisbremse. Bei der Neuvermietung dürfen Sie in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
• Den Energieausweis brauchen Sie auch beim Vermieten, spätestens zur Besichtigung.
• In der Zugspitzregion reizt die Ferienvermietung. Sie ist aber genehmigungsrelevant und nicht überall erlaubt, das sollten Sie vorher klären.
• Der einfachste erste Schritt ist eine kostenfreie, unverbindliche Einschätzung, welche Miete Ihre Wohnung realistisch bringt.

Wenn Sie eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen vermieten möchten, ist die eigentliche Arbeit selten das Vermieten selbst. Sie steckt in den Fragen davor: Welchen Preis darf ich verlangen? Wen lasse ich in die Wohnung? Und was hat sich rechtlich geändert, seit ich das letzte Mal darüber nachgedacht habe? Gerade der letzte Punkt ist hier gerade brisant, denn zum Jahresanfang 2026 ist Garmisch-Partenkirchen in eine Regelung hineingerutscht, die viele Eigentümer noch gar nicht auf dem Schirm haben. Dieser Beitrag geht die wichtigen Punkte der Reihe nach durch, mit Blick auf den Markt im Werdenfelser Land und ohne juristisches Kauderwelsch.

Was sich 2026 für Vermieter in Garmisch-Partenkirchen geändert hat

Fangen wir mit dem an, was neu ist, weil es die Preisgestaltung direkt betrifft. Der Freistaat Bayern hat die Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt in der Mieterschutzverordnung neu festgelegt. Diese Verordnung wurde am 16. Dezember 2025 erlassen und gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. Garmisch-Partenkirchen steht dort namentlich auf der Liste (Anlage zur MiSchuV, BayMBl. 2025 Nr. 558). Für einen touristisch geprägten Ort ist das keine Überraschung, aber es hat konkrete Folgen.

Dadurch gelten in Garmisch-Partenkirchen drei Regeln. Bei der Neuvermietung greift die Mietpreisbremse: Die Miete darf zu Beginn höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB), für Neubauten und einige andere Fälle gibt es Ausnahmen. Bei bestehenden Mietverhältnissen sinkt die Kappungsgrenze, Sie dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 statt 20 Prozent anheben (§ 558 Abs. 3 BGB). Und wird eine Mietwohnung in Eigentum umgewandelt, ist der Mieter über einen längeren Zeitraum vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung geschützt (§ 577a BGB).

Wichtig zur Einordnung: Die Verordnung selbst nennt keine Prozentzahlen. Sie bestimmt nur, dass Garmisch-Partenkirchen ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist. Die konkreten Grenzen, die zehn Prozent und die 15 Prozent, stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch und greifen erst dadurch, dass der Ort in der Liste steht.

Gilt die Mietpreisbremse in Garmisch-Partenkirchen?

Ja. Seit dem 1. Januar 2026 gehört Garmisch-Partenkirchen zu den bayerischen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025). Damit gilt die Mietpreisbremse: Bei der Neuvermietung darf die Miete in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bestehen etwa für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.

Kurzfazit: Wer 2026 in Garmisch-Partenkirchen neu vermietet, muss die ortsübliche Vergleichsmiete kennen. Sie ist die Grundlage für ein marktgerechtes Angebot und zugleich für die Grenze der Mietpreisbremse. Genau darum geht es im nächsten Abschnitt.

Den richtigen Mietpreis finden, ohne Mietspiegel

Der Preis ist der Punkt, an dem die meisten Eigentümer unsicher werden. Setzen Sie ihn zu hoch, bleibt die Wohnung leer und wird zum Ladenhüter. Setzen Sie ihn zu niedrig, verschenken Sie über Jahre Geld, und nach oben kommen Sie später nur in kleinen Schritten. Rechtlicher Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der Gemeinde üblich ist (§ 558 BGB).

In einer Großstadt läse man diesen Wert aus einem qualifizierten Mietspiegel ab. Garmisch-Partenkirchen hat einen solchen nicht. Das Gesetz sieht für diesen Fall andere Wege vor, die Vergleichsmiete zu begründen, etwa ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen als Referenz (§ 558a BGB). In der Praxis heißt das: Der Wert wird aus tatsächlich vermieteten Wohnungen abgeleitet, nicht aus Wunschzahlen in Inseraten.

Worauf es dabei ankommt, sind vor allem vier Dinge. Die Mikrolage zuerst: Nähe zum Ortskern, zur Bahn Richtung München, zum Skigebiet oder ein ruhiger Hang mit Bergblick. Jede dieser Lagen zieht andere Mieter an und rechtfertigt andere Mieten. Baujahr und Zustand spielen die zweite Rolle, denn ein sanierter Altbau im Ortskern und ein Neubau am Hang sind zwei verschiedene Märkte. Dazu kommt die Ausstattung, vom Balkon mit Blick auf Wetterstein oder Kramer über den Stellplatz bis zur Einbauküche. Jedes Merkmal verschiebt die realistische Miete. Der belastbarste Anhaltspunkt aber ist, was vergleichbare Wohnungen zuletzt wirklich erzielt haben, und genau der ist ohne lokale Marktkenntnis am schwersten zu greifen.

Was man online an Durchschnittswerten findet, hilft nur als grobe Orientierung. Kommerzielle Portale weisen für Garmisch-Partenkirchen Angebotsmieten von etwa 15 bis 19 Euro pro Quadratmeter aus, je nach Wohnlage (miet-check.de, Stand 15.07.2026). Das sind geforderte, keine abgeschlossenen Mieten, und es ist kein Mietspiegel im rechtlichen Sinn. Wie groß die Spanne allein durch die Lage ist, sieht man hier besonders deutlich: Eine Wohnung mit kurzem Weg zur Bahn nach München wird anders nachgefragt als eine ruhige Lage am Hang, und die Wintersaison verschiebt die Nachfrage noch einmal anders als die Sommermonate. Wie das Preisniveau in Garmisch-Partenkirchen insgesamt einzuordnen ist, lesen Sie im Beitrag das Preisniveau in Garmisch-Partenkirchen einordnen.

Kurzfazit: Ohne Mietspiegel ist die realistische Miete in Garmisch-Partenkirchen Erfahrungssache, und seit 2026 zusätzlich eine rechtliche Grenze. Eine ehrliche Einschätzung schützt Sie vor Leerstand ebenso wie vor einer Miete, die über der zulässigen Grenze liegt. Wie der Weg von der Vorbereitung bis zur Übergabe konkret aussieht, zeigt die nächste Checkliste.

Schritt für Schritt: so vermieten Sie richtig

Sind die Grundfragen geklärt, wird der Ablauf überschaubar. Die folgende Checkliste bildet den üblichen Weg von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe ab.

Checkliste: Wohnung vermieten in Garmisch-Partenkirchen

• [ ] Unterlagen zusammenstellen: Grundriss, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, letzte Modernisierungen.
• [ ] Energieausweis besorgen: Sie brauchen ihn auch beim Vermieten und müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG). Liegt keiner vor, rechtzeitig anfordern.
• [ ] Mietpreis festlegen: an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, im Rahmen der Mietpreisbremse.
• [ ] Exposé erstellen: gute Fotos bei Tageslicht, ehrliche Beschreibung, klare Angaben zu Miete und Nebenkosten.
• [ ] Besichtigungen organisieren: Sammel- oder Einzeltermine, je nach Andrang.
• [ ] Mieter sorgfältig auswählen: Selbstauskunft und Bonitätsnachweis einholen, nur zulässige Fragen stellen.
• [ ] Mietvertrag aufsetzen: schriftlich, mit allen Vereinbarungen zu Miete, Nebenkosten und Kaution.
• [ ] Kaution vereinbaren: höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten (§ 551 BGB).
• [ ] Übergabeprotokoll führen: Zählerstände und Zustand bei Einzug schriftlich festhalten. Das erspart beim Auszug Streit.

Ein Punkt aus dieser Liste wird oft zu spät bedacht: der Energieausweis. Er ist Pflicht, und die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen. Was dabei genau zu beachten ist, steht im Beitrag zur Energieausweis-Pflicht, die auch bei Vermietung gilt.

Kurzfazit: Der Ablauf selbst ist Routine. Die zwei Stellen, an denen es teuer werden kann, sind der Preis und die Mieterauswahl, und beide profitieren von lokaler Erfahrung.

Dauervermietung oder Ferienwohnung? Was in der Zugspitzregion zu bedenken ist

In einem Urlaubsort wie Garmisch-Partenkirchen liegt ein Gedanke nahe: Warum nicht tageweise an Gäste vermieten statt dauerhaft an einen Mieter? Die Nachfrage ist da, Sommer wie Winter, und die erzielbaren Preise pro Nacht klingen verlockend. Ganz so einfach ist die Rechnung aber nicht.

Zum einen ist die Ferienvermietung deutlich mehr Arbeit: Reinigung, Wäsche, ständiger Gästewechsel, Belegungslücken in der Nebensaison. Zum anderen, und das übersehen viele, ist die dauerhafte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung nicht überall ohne Weiteres erlaubt. Die Rechtsgrundlage dafür ist das bayerische Zweckentfremdungsrecht. Eine Gemeinde kann per Satzung festlegen, dass Wohnraum nicht ohne Genehmigung dauerhaft zweckentfremdet, also etwa in eine Ferienwohnung umgewandelt werden darf. Ob und in welchem Umfang Garmisch-Partenkirchen davon Gebrauch macht, steht in den Satzungen des Marktes. Deshalb der klare Rat: Fragen Sie vor jeder Investition direkt beim Markt Garmisch-Partenkirchen nach, ob und unter welchen Voraussetzungen Ihre Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden darf, bevor Sie Geld in die Ausstattung stecken. Dasselbe gilt für die Zweitwohnungssteuer, deren Höhe die Gemeinde in einer eigenen Satzung regelt.

Die folgende Tabelle stellt beide Wege nüchtern gegenüber.

Für die meisten Eigentümer, die eine einzelne Wohnung haben und keinen Nebenerwerb daraus machen wollen, ist die Dauervermietung der ruhigere Weg. Die Ferienvermietung kann sich rechnen, ist aber eher ein kleines Gewerbe als eine nebenbei laufende Geldanlage.

Kurzfazit: In der Zugspitzregion lockt die Ferienvermietung mit hohen Nächtigungspreisen, verlangt aber mehr Aufwand und eine Genehmigungsfrage vorab. Für die meisten Eigentümer bleibt die Dauervermietung der planbarere Weg. Welche Pflichten Sie dabei als Vermieter treffen, klärt der nächste Abschnitt.

Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter, kurz erklärt

Drei Punkte sollten Sie kennen, bevor der Mietvertrag steht. Erstens die Instandhaltung: Sie schulden dem Mieter eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand und müssen sie während der Mietzeit in diesem Zustand halten (§ 535 BGB), die laufende Instandhaltung ist also Ihre Sache. Zweitens die Kündigungsfristen. Kündigen Sie als Vermieter ordentlich, richtet sich die Frist nach der Mietdauer: bis fünf Jahre drei Monate, danach sechs, nach mehr als acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Und drittens der Kündigungsgrund: Für eine ordentliche Kündigung brauchen Sie ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Ohne Grund geht es nicht, und in Garmisch-Partenkirchen ist der Schutz bei umgewandelten Eigentumswohnungen zusätzlich verlängert (§ 577a BGB).

Das sind die Grundzüge, kein Ersatz für eine Rechtsberatung. Bei einer konkreten Kündigung, einem strittigen Vertrag oder Fragen zur Nebenkostenabrechnung wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverband. Wir helfen bei dem, was ein Makler darf: die Wohnung richtig einschätzen, sauber vermarkten und passende Mieter finden.

Kurzfazit: Als Vermieter tragen Sie Instandhaltung und feste Kündigungsregeln, in Garmisch-Partenkirchen seit 2026 unter verschärften Vorzeichen. Für das Rechtliche im Detail ist der Fachanwalt zuständig, für die Vermarktung der Makler vor Ort.

Vermieten oder verkaufen? Der ehrliche Vergleich

Viele Eigentümer kommen mit genau dieser Frage zu uns. Sie stellt sich oft, wenn eine geerbte Wohnung weit weg vom eigenen Wohnort liegt und man nicht weiß, ob Vermieten oder Verkaufen das Richtige ist. Der Zeitpunkt fühlt sich dabei fast immer falsch an, mitten in der Erbregelung will man eigentlich keine großen Entscheidungen treffen. Trotzdem lohnt sich früh ein nüchterner Blick auf die Zahlen.

Unser erster Schritt ist immer derselbe: die realistische Miete aus tatsächlich vermieteten Wohnungen ableiten und den möglichen Verkaufswert daneben stellen. Erst wenn beide Zahlen auf dem Tisch liegen, wird aus einem Bauchgefühl eine Entscheidung, die man auch in fünf Jahren noch für richtig hält. Vermieten sichert laufende Einnahmen und hält die Immobilie im Vermögen, gerade in einer Lage, die langfristig gefragt bleibt. Verkaufen bringt Kapital und Ruhe, ohne Mieter, Abrechnungen und die neuen Pflichten aus der Mietpreisbremse.

Für die Verkaufsseite erstellen wir Ihnen eine kostenfreie, unverbindliche Immobilienbewertung; den Mietwert schätzen wir im selben Erstgespräch mit ein. Wollen Sie zuerst den Verkaufswert kennen, finden Sie den Einstieg unter kostenlose Immobilienbewertung anfragen. Wie eine Vermietung im benachbarten Staffelsee-Raum abläuft, zeigt der Schwester-Beitrag so läuft eine Vermietung in Murnau ab.

Kurzfazit: Vermieten oder verkaufen ist keine Formel, sondern eine Abwägung. Die ehrliche Grundlage sind zwei realistische Zahlen: Mietwert und Verkaufswert.

Häufige Fragen

Darf ich meine Wohnung als Privatperson vermieten?

Ja. Als Eigentümer dürfen Sie Ihre Wohnung selbst vermieten, ohne Gewerbe oder besondere Erlaubnis. Sie tragen dann aber alle Aufgaben selbst: Preisfindung, Mieterauswahl, Vertrag und Abrechnung. Viele Eigentümer holen sich spätestens bei der Mietpreisfindung und der Auswahl der Mieter Unterstützung, weil an diesen beiden Stellen die teuren Fehler passieren.

Wie ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete in Garmisch-Partenkirchen ohne Mietspiegel?

Garmisch-Partenkirchen hat keinen qualifizierten Mietspiegel. Das Gesetz lässt daher andere Belege zu: ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen als Referenz (§ 558a BGB). In der Praxis leitet man den Wert aus tatsächlich vermieteten Wohnungen ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung ab. Genau dafür ist lokale Marktkenntnis nötig.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete, also der Miete ohne Betriebskosten (§ 551 BGB). Ihr Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig. Eine höhere Kaution zu verlangen, ist nicht zulässig.

Darf ich meine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen als Ferienwohnung vermieten?

Das hängt von den örtlichen Regeln ab. Touristisch stark nachgefragte Gemeinden können die dauerhafte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung an eine Genehmigung binden, um Wohnraum zu erhalten. Klären Sie vor jeder Investition beim Markt Garmisch-Partenkirchen, ob und unter welchen Voraussetzungen das für Ihre Wohnung erlaubt ist. Auch die Zweitwohnungssteuer regelt die Gemeinde selbst.

Muss ich meine Mieteinnahmen versteuern?

Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig und werden in der Einkommensteuererklärung angegeben; im Gegenzug können Sie bestimmte Kosten absetzen. Wie das in Ihrem Fall aussieht, klärt am besten Ihr Steuerberater. Das ist keine Frage, die ein Makler beantworten darf.

Lohnt sich ein Makler beim Vermieten?

Das hängt von Ihrer Situation ab. Für die Verwaltung einer einzelnen Wohnung an bekannte Mieter braucht es keinen Makler. Sobald es aber um die richtige Miete in einem Ort ohne Mietspiegel geht, um die Grenze der Mietpreisbremse oder um eine sorgfältige Mieterauswahl, spart die Begleitung durch jemanden mit lokaler Marktkenntnis Zeit und beugt teuren Fehlern vor.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien. Er begleitet Eigentümer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Garmisch-Partenkirchen, das Werdenfelser Land und Oberbayern. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe bleiben Sie bei einem festen Ansprechpartner.

Was bringt Ihre Wohnung an Miete?

Der einfachste erste Schritt ist ein Gespräch. In einem kostenfreien, unverbindlichen Erstgespräch schätzen wir für Sie ein, welche Miete Ihre Wohnung in Garmisch-Partenkirchen realistisch erzielt, transparent und nachvollziehbar, und ob sie im Rahmen der Mietpreisbremse liegt. Besuchen Sie uns dafür in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. Ein persönliches Erstgespräch können Sie hier anfragen, im Büro oder bei Ihnen zu Hause.

Quellen

1. Mieterschutzverordnung (MiSchuV) — Anlage örtlicher Anwendungsbereich, konsolidierte Fassung Bayern.Recht, Eintrag "Garmisch-Partenkirchen" (Landkreis Garmisch-Partenkirchen), abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayMiSchuV2025-ANL_1
2. Mieterschutzverordnung (MiSchuV), Bayerisches Staatsministerium der Justiz, BayMBl. 2025 Nr. 558 vom 16.12.2025, in Kraft ab 01.01.2026, außer Kraft 31.12.2029 (Stand des Abrufs: 15.07.2026). https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-558/
3. § 556d BGB — Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse, max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete), gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
4. § 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Kappungsgrenze), gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
5. § 558a BGB — Form und Begründung der Mieterhöhung, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html
6. § 551 BGB — Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
7. § 573c BGB — Fristen der ordentlichen Kündigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html
8. § 535 BGB — Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html
9. § 577a BGB — Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html
10. § 80 GEG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html
11. Angebotsmieten Garmisch-Partenkirchen (Portaldaten, kein amtlicher Mietspiegel), miet-check.de, Stand des Abrufs 15.07.2026. https://www.miet-check.de/mietspiegel/garmisch-partenkirchen/