Haus verkaufen in Penzberg: Der Ablauf Schritt für Schritt

Von Jonas Dotzer, JD Homes Immobilien · 8. September 2026

Kurz gesagt:

Wenn Sie Ihr Haus in Penzberg verkaufen wollen, fangen Sie mit der Wertermittlung an. Der Preis kommt danach. Die Angebotspreise der großen Portale liegen für Penzberger Häuser um mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter auseinander (Stand: Juli 2026).

Penzberg hat einen eigenen Nachfragesockel: Roche beschäftigt hier rund 7.900 Menschen. Das ist eine andere Käufergruppe als am Staffelsee oder im Werdenfelser Land.

Penzberg gehört zum Landkreis Weilheim-Schongau. Zuständig ist der Gutachterausschuss in Weilheim, nicht Garmisch-Partenkirchen.

Eine pauschale Verkaufsdauer gibt es nicht. Aus unserer Erfahrung bremsen am häufigsten fehlende Bauunterlagen und ein zu hoch angesetzter Startpreis.

Die Unterlagen sammeln Sie besser vor der Vermarktung als mittendrin.

Ein Haus zu verkaufen ist selten eine reine Rechenaufgabe. Meistens steht ein Anlass dahinter: Die Kinder sind aus dem Haus, ein Elternteil zieht ins Betreute Wohnen, eine Erbengemeinschaft muss sich einigen. Und der Zeitpunkt fühlt sich fast nie richtig an.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen und es in Penzberg steht, kommt eine Besonderheit dazu: Penzberg ist kein Ort, für den es verlässliche Standardwerte gibt. Die Stadt liegt im Landkreis Weilheim-Schongau, hat mit Roche einen sehr großen Arbeitgeber vor Ort und einen Baubestand, der wenig mit dem der Nachbargemeinden zu tun hat. Dieser Ratgeber führt Sie durch den Ablauf: was Sie zuerst tun, welche Unterlagen Sie brauchen, wo die amtlichen Zahlen herkommen und woran Verkäufe hier am häufigsten hängen bleiben.

Wer in Penzberg kauft, und warum das Ihren Preis bestimmt

Bevor es um Zahlen geht, lohnt ein Blick auf die Gegenseite. Denn wer Ihr Haus am Ende kauft, entscheidet mit darüber, was es einbringt.

Penzberg hat eine Nachfrage, die den Nachbarorten so fehlt. Roche betreibt hier einen großen Standort; nach Angaben des Unternehmens arbeiten dort rund 7.900 Menschen (Abruf Juli 2026). Für eine Stadt dieser Größe sind das sehr viele Beschäftigte, die in der Nähe wohnen wollen. Dazu kommt die Lage an der B2 und die Bahnverbindung Richtung München.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Ein Teil der Interessenten dürften Beschäftigte sein, die aus beruflichen Gründen nach Penzberg ziehen. Das hat eine praktische Folge für Ihre Vermarktung. Wer wegen einer neuen Stelle umzieht, sucht ganzjährig und richtet sich nach dem Arbeitsbeginn, nicht nach der Jahreszeit. Am Staffelsee dreht sich der Ferienimmobilienmarkt spürbar um die Saison; in Penzberg ist dieser Effekt schwächer. Was ich in Besichtigungen sehe: Es wird früh nach Fahrzeiten gefragt, nach der Bahnverbindung und danach, wie schnell ein Einzug möglich wäre.

Ein amtlicher Hinweis stützt diese Einschätzung. Der Freistaat Bayern hat Penzberg in die Verordnung zur Mietpreisbremse aufgenommen. Die Stadt ist dort mit dem Gemeindeschlüssel 9190141 gelistet (Bayerisches Ministerialblatt, Bekanntmachung 2025-558; Nachbarort Peißenberg dagegen nicht). Eine Gemeinde wird in diese Verordnung aufgenommen, wenn ihr Mietwohnungsmarkt als angespannt gilt. Damit ist ausdrücklich der Mietmarkt gemeint, nicht der Kaufmarkt, und schon gar kein Preisversprechen für Ihr Haus. Der Zusammenhang ist trotzdem aufschlussreich: Angespannte Mietmärkte entstehen dort, wo mehr Menschen wohnen wollen als Wohnraum da ist. Dass der Freistaat Penzberg auf diese Liste setzt und den Nachbarort Peißenberg nicht, sagt etwas darüber, wie viele Menschen in dieser einen Stadt wohnen wollen.

Und dann ist da noch der Baubestand. Penzberg war Bergbaustadt, und das sieht man den Straßenzügen bis heute an. Wer durch Penzberg fährt, sieht es: Die alten Arbeitersiedlungen stehen dicht, mit kleinen Grundstücken und Häusern, die auf einen anderen Wohnstandard gebaut wurden als heute üblich. Wenige Straßen weiter, Richtung Nonnenwald, wirken die Wohngebiete jünger und großzügiger geschnitten.

Zwei Häuser, gleiche Stadt, gleiche Postleitzahl, und trotzdem zwei völlig verschiedene Märkte. Genau deshalb funktionieren Ortsdurchschnitte hier so schlecht. Dazu gleich mehr.

Was Ihr Haus in Penzberg wert ist

Zwei bekannte Immobilienportale veröffentlichen Angebotspreise für Häuser in Penzberg. Engel & Völkers weist 7.983,97 Euro pro Quadratmeter aus (Datenstand der Seite: 13. Juli 2026). ohne-makler.net nennt für 2026 einen Wert von 5.963 Euro pro Quadratmeter. Beide Zahlen beziehen sich auf denselben Ort, auf Häuser und auf das laufende Jahr.

Der Unterschied beträgt gut 2.000 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche sind das rechnerisch rund 280.000 Euro Differenz. Je nachdem, welche Website Sie zuerst öffnen.

Das hat zwei Gründe. Erstens sind das Angebotspreise, keine Kaufpreise. Also das, was Verkäufer in Inseraten aufrufen, nicht das, was am Notartisch tatsächlich gezahlt wurde. Der Abstand zwischen beiden kann erheblich sein, besonders bei Objekten, die lange im Markt stehen.

Zweitens erklärt sich die Streuung zum Teil aus der Sache selbst. Penzberg ist kein homogener Markt. Das Arbeitersiedlungshaus mit kleinem Grundstück und das jüngere Haus Richtung Nonnenwald landen im selben Ortsdurchschnitt. Miteinander haben sie wenig zu tun.

Wer seinen Angebotspreis aus einem dieser Durchschnittswerte ableitet, entscheidet über mehrere Zehntausend Euro auf einer Datenbasis, die für sein Haus nie gedacht war. Das halte ich für den teuersten Fehler beim Hausverkauf. Die Portale machen dabei nichts falsch. Ein Ortsdurchschnitt kann nur nicht leisten, was er hier leisten soll.

Es gibt allerdings eine Datenquelle, die kein Portal hat. Der Gutachterausschuss im Landkreis Weilheim-Schongau gibt regelmäßig einen Grundstücksmarktbericht heraus, auf Grundlage von § 193 Absatz 5 BauGB und § 13 der Bayerischen Gutachterausschussverordnung. Sein Unterschied zu allem, was Sie online finden: Er beruht auf beurkundeten Kaufverträgen aus der Kaufpreissammlung, also auf tatsächlich gezahlten Preisen, nicht auf Inseratspreisen. Enthalten sind unter anderem Indexreihen, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen.

Kostenlos ist er nicht. Der Bericht wird über BORIS Bayern als PDF verkauft, zuletzt erschienen als Ausgabe 2025 für 75 Euro, ältere Jahrgänge günstiger (Stand: 8. September 2026). Für die meisten Eigentümer lohnt der Kauf nicht, für die Einordnung Ihres Hauses schon: Genau diese Faktoren fließen in eine fachgerechte Wertermittlung ein.

Eine transparente, nachvollziehbare und fachgerechte Einschätzung braucht das Objekt selbst: Baujahr, Zustand von Dach, Fenstern und Heizung, Grundstückszuschnitt, Lage im Ort, Wohnflächenberechnung, Ausbaureserve. Wie eine solche Wertermittlung im Detail abläuft, haben wir gesondert beschrieben, ebenso, wie sich das Preisniveau in Penzberg einordnen lässt und wie eine Wertermittlung in Penzberg abläuft.

Kurzfazit: Die veröffentlichten Quadratmeterpreise für Penzberg liegen um über 2.000 Euro auseinander und sind Angebots-, keine Kaufpreise. Zur groben Orientierung taugen sie. Für Ihren Angebotspreis reichen sie nicht.

Der Ablauf: In sieben Schritten zum Verkauf

Die Reihenfolge ist wichtiger, als sie aussieht. Wer mit Schritt vier anfängt, arbeitet die ersten drei später unter Zeitdruck nach.

Checkliste: Ihr Weg zum Hausverkauf in Penzberg

[ ] 1. Wert ermitteln lassen, vor jeder Preisüberlegung. Am Objekt selbst, mit Blick auf Zustand und Lage. Bei uns ist dieser Schritt kostenfrei und unverbindlich.
[ ] 2. Unterlagen zusammentragen. Der zeitkritischste Punkt der ganzen Liste. Die vollständige Aufstellung finden Sie im nächsten Abschnitt.
[ ] 3. Angebotspreis und Strategie festlegen. Legen Sie vorher zwei Zahlen fest: den Startpreis und die Untergrenze, unter die Sie nicht gehen. Wer das erst in der Verhandlung entscheidet, entscheidet unter Druck.
[ ] 4. Objekt vorbereiten und Exposé erstellen. Ins Exposé gehören Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Heizungsart und Energiekennwert, dazu Grundriss und Tageslichtfotos. Bekannte Mängel sprechen Sie selbst an. Warum das der sichere Weg ist, steht weiter unten.
[ ] 5. Vermarkten und Besichtigungen führen. Klären Sie vor dem Termin, ob die Finanzierung schon mit einer Bank besprochen ist. Rückfragen notieren Sie sich, die kommen bei der nächsten Besichtigung wieder.
[ ] 6. Käufer auswählen und Finanzierung prüfen. Der beste Preis nützt nichts, wenn die Finanzierung nicht steht. Lassen Sie sich vor dem Notartermin zeigen, dass die Finanzierung mit der Bank geklärt ist. Die Details dazu klärt der Käufer mit seiner Bank oder seinem Finanzierungsberater.
[ ] 7. Notartermin und Übergabe. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Das schreibt das Gesetz vor: "Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung" (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB). Das gilt unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist.

Nach der Beurkundung vergehen in aller Regel noch einige Wochen bis zur Kaufpreiszahlung, weil im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen und Fälligkeitsvoraussetzungen geprüft werden. Planen Sie Ihren Auszug also nicht auf den Notartermin.

Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf

Fehlende Unterlagen sind aus meiner Erfahrung die häufigste Ursache dafür, dass sich ein Verkauf um Wochen verzögert. Das Ärgerliche daran: Fast alles davon lässt sich in Ruhe vorab besorgen, solange kein Käufer wartet.

Unterlage	Wo Sie sie bekommen	Wann Sie sie brauchen
Grundbuchauszug	Amtsgericht Weilheim i.OB (Grundbuchamt), schriftlicher Antrag; als Eigentümer sind Sie einsichtsberechtigt	vor der Vermarktung
Flurkarte / Liegenschaftskarte	Vermessungsamt bzw. Landratsamt Weilheim-Schongau	vor der Vermarktung
Baupläne, Grundrisse, Schnitte	Bauamt der Stadt Penzberg oder eigene Unterlagen	vor der Vermarktung
Wohnflächenberechnung	eigene Unterlagen, sonst neu erstellen lassen	vor der Preisfindung
Energieausweis	ausstellungsberechtigter Fachbetrieb	spätestens zur ersten Besichtigung
Nachweise über Modernisierungen	eigene Rechnungen und Handwerkerbelege	für die Wertermittlung
Teilungserklärung (bei Wohneigentum)	Verwaltung oder Grundbuchamt	vor der Vermarktung
Grundsteuerbescheid, Versicherungsnachweise	eigene Unterlagen	für das Verkaufsgespräch

Der Energieausweis ist der einzige Punkt auf dieser Liste, bei dem ein Bußgeld droht. Er ist zehn Jahre gültig (§ 79 Absatz 3 Satz 1 GEG), muss Interessenten bei der Besichtigung vorgelegt werden, und schon die Immobilienanzeige verlangt bestimmte Pflichtangaben daraus. Verstöße können mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden (§ 108 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 GEG). Welche Ausweisart für Ihr Haus die richtige ist und welche Ausnahmen es gibt, haben wir in einem eigenen Beitrag zur Energieausweis-Pflicht beim Verkauf aufgeschlüsselt.

Kurzfazit: Sammeln Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, bevor Sie inserieren. Rechnen Sie für die Beschaffung ein paar Wochen ein.

Eine dieser Unterlagen führt Sie allerdings nicht nach Penzberg, sondern nach Weilheim. Warum, steht im nächsten Abschnitt.

Penzberg liegt im Landkreis Weilheim-Schongau: Was das für Sie ändert

Penzberg gehört zum Landkreis Weilheim-Schongau, nicht zum Landkreis Garmisch-Partenkirchen, in dem Murnau und Garmisch liegen. Das klingt nach Verwaltungsdetail und ist doch der Grund, warum viele Eigentümer bei der Recherche an falsche Zahlen geraten. Zuständig für die amtlichen Bodenrichtwerte Ihres Grundstücks ist deshalb der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau. Wer Bodenrichtwerte aus dem Werdenfelser Land auf Penzberg überträgt, vergleicht zwei verschiedene Märkte mit zwei verschiedenen Gremien.

Der Bodenrichtwert ist gesetzlich definiert. Nach § 196 Absatz 1 Satz 1 BauGB sind "auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte)". Die Ermittlung erfolgt "jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres" (§ 196 Absatz 1 Satz 5 BauGB), also im Zwei-Jahres-Rhythmus zu den geraden Jahren.

So kommen Sie an den Wert für Ihr Grundstück:


Zuständig	Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau
Geschäftsstelle	Pütrichstraße 8, 82362 Weilheim, Telefon 0881 681-1300
Aktuellster Stichtag	1. Januar 2026
Gebühr	30 Euro je Abfrage über BORIS Bayern, kostenfreies Benutzerkonto nötig
Bereithalten	Flurstücknummer oder Straße mit Hausnummer, Gemarkung, Stichtag

Einen ersten Überblick bekommen Sie günstiger. Über das Portal bodenrichtwerte.bayern.de stehen die Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 01.01.2024 nach Angaben des Betreibers "großteils kostenfrei" zur Verfügung. Für die amtliche Auskunft zum aktuellen Stichtag führt der Weg über BORIS Bayern.

Eine konkrete Euro-Zahl für Penzberg steht bewusst nicht in diesem Artikel. Bodenrichtwerte gelten zonenweise, und Penzberg umfasst mehrere Bodenrichtwertzonen. Ein Wert aus dem Nachbarquartier wäre für Ihr Grundstück irreführend. Die Zone, die für Sie gilt, sehen Sie erst, wenn Sie Ihre Adresse abfragen.

BORIS Bayern und das Portal bodenrichtwerte.bayern.de werden regelmäßig verwechselt. Es sind zwei Zugänge mit unterschiedlichen Konditionen. Die amtliche Einzelauskunft über BORIS ist gebührenpflichtig. Prüfen Sie den aktuellen Stichtag vor der Bestellung, er wird turnusgemäß fortgeschrieben.

Der Bodenrichtwert bewertet den Boden, so als wäre er unbebaut. Ihr Haus steckt da nicht drin. Für ein Penzberger Grundstück mit einem sanierungsbedürftigen Gebäude darauf kann der Bodenrichtwert sogar die interessantere Zahl sein als jeder Quadratmeterpreis für Wohnfläche. Nämlich dann, wenn Käufer ohnehin über einen Abriss nachdenken. Für ein gepflegtes Haus aus den Neunzigern ist er dagegen nur ein Baustein von mehreren.

Kurzfazit: Ihr amtlicher Bodenrichtwert kommt aus Weilheim. Die Einzelauskunft kostet 30 Euro, aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026. Der Bodenrichtwert bewertet nur das Grundstück.

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Penzberg?

Eine pauschale Dauer lässt sich seriös nicht nennen. Wie lange Ihr Hausverkauf in Penzberg dauert, hängt von der Immobilie selbst ab, von Lage und Zustand, vom Angebotspreis und von der Marktlage zum Zeitpunkt der Vermarktung. Den realistischen Zeitrahmen für Ihr Haus besprechen wir im Erstgespräch, sobald wir das Objekt gesehen haben.

Klar benennen lassen sich dagegen die Bremsen:

Fehlende Bauunterlagen sind am schwersten nachzubeschaffen, besonders Baupläne und Wohnflächenberechnung bei älteren Häusern.
Ein zu hoch angesetzter Startpreis kostet die aufmerksamkeitsstärksten Wochen und kommt erst nach mehreren Reduzierungen im Markt an.
Bei Erbengemeinschaften muss das Grundbuch stimmen, bevor überhaupt beurkundet werden kann.
Ein abgelaufener oder fehlender Energieausweis hält Besichtigungstermine auf, weil er zur Besichtigung vorliegen muss.

Den zweiten Punkt unterschätzen die meisten. Ein Haus, das schon lange inseriert ist, wird von Interessenten anders gelesen als eines, das gerade erst online gegangen ist. Auch wenn es dasselbe Haus zum inzwischen selben Preis ist. Die Aufmerksamkeit ist am Anfang am größten, und diese Phase bekommen Sie nicht zurück.

Nebenbei, weil es fast immer so kommt: Bei länger inserierten Objekten fragen Interessenten irgendwann von selbst, was denn mit dem Haus nicht stimme. Meistens stimmt gar nichts nicht. Der Preis war nur am Anfang zu hoch.

Kurzfazit: Die Dauer hängt am Objekt, nicht am Ort. Beeinflussen können Sie zwei Dinge: vollständige Unterlagen und einen realistischen Startpreis.

Bleibt ein Punkt, der Verkäufer noch Jahre nach der Übergabe einholen kann.

Was Sie Käufern sagen müssen, und was nicht

Fast jeder Kaufvertrag über ein gebrauchtes Haus enthält einen Gewährleistungsausschluss. Umgangssprachlich heißt das "gekauft wie gesehen". Diese Klausel hat allerdings eine Grenze.

Der Gesetzestext ist an dieser Stelle ungewöhnlich klar. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine solche Vereinbarung "nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat" (Stand: 8. September 2026).

Ein Mangel, von dem Sie wussten und den Sie bewusst nicht erwähnt haben, ist vom Ausschluss nicht gedeckt. Der Käufer kann dann auch später noch auf Sie zukommen. Worüber Verkäufer in der Praxis sprechen sollten, statt es auszusparen:

Feuchtigkeit im Keller, auch wenn sie nur zeitweise auftritt
bekannte Schäden am Dach oder an der Abdichtung
ein stillgelegter Öltank im Boden
Anbauten oder Ausbauten ohne Baugenehmigung
bekannte Auffälligkeiten am Baugrund

Ob ein einzelner Punkt im konkreten Fall offenbarungspflichtig ist, beurteilen Notar oder Fachanwalt, nicht wir.

Für Penzberg kommt ein Punkt dazu, an den außerhalb der Region kaum jemand denkt. Die Stadt hat eine Bergbauvergangenheit, und wenn Ihnen zu Ihrem Grundstück Unterlagen oder Auskünfte zum Altbergbau vorliegen, gehören sie auf den Tisch und nicht in die Schublade. Das gilt selbst dann, wenn Sie fürchten, es könnte den Preis drücken. Ein Käufer, der es später selbst herausfindet, ist das teurere Szenario.

Falls Sie gar nicht wissen, ob Ihr Grundstück betroffen ist, können Sie das abfragen. Zuständig ist die Regierung von Oberbayern, Sachgebiet 26, Bergamt Südbayern (Maximilianstraße 39, 80538 München, bergamt@reg-ob.bayern.de). Sie beantwortet Anfragen zu Fragen des nicht mehr unter Bergrecht stehenden Altbergbaus. Mitschicken müssen Sie einen Eigentumsnachweis und einen Lageplan mit markierter Fläche sowie Gemarkung und Flurstück oder die Adresse. Die Auskunft ist kostenpflichtig und dauert nach Angaben der Behörde etwa vier Wochen.

Wie eine solche Angabe im Kaufvertrag formuliert wird, klärt der Notar mit Ihnen; bei schwierigeren Fällen ist ein Fachanwalt der richtige Ansprechpartner. Wir übernehmen die Vorarbeit und tragen zusammen, was bekannt ist, damit es sauber in Exposé und Unterlagen landet.

Kurzfazit: Ein Gewährleistungsausschluss schützt Sie nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel verschweigen. Offenlegen ist der sichere Weg, auch wenn es sich im Moment falsch anfühlt.

Bevor Sie entscheiden, ob Sie das alles selbst übernehmen wollen, lohnt der Blick auf die Kosten, die ohnehin anfallen.

Welche Kosten beim Verkauf auf Sie zukommen

Über die Provision wird viel geredet, über den Rest selten. Dabei entstehen die meisten Verkäuferkosten unabhängig davon, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen.

Posten	Wer zahlt üblicherweise	Anmerkung
Notarkosten Kaufvertrag	überwiegend der Käufer	gesetzlich geregelte Gebühren
Löschung der Grundschuld im Grundbuch	Verkäufer	fällt an, wenn noch eine Bank im Grundbuch steht
Energieausweis	Verkäufer	Pflicht, siehe oben
Beschaffung von Unterlagen	Verkäufer	Grundbuchauszug, Flurkarte, ggf. Wohnflächenberechnung
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	nur bei laufendem Darlehen mit Zinsbindung
Maklerprovision	Käufer und Verkäufer, in der Regel geteilt	§ 656c BGB

Der Posten, der Eigentümer am häufigsten überrascht, ist der vorletzte. Läuft Ihr Immobiliendarlehen noch mit gebundenem Sollzins, können Sie es nach § 490 Absatz 2 BGB vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das gebieten. Das Gesetz nennt als Beispiel ausdrücklich das "Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache". Darunter fällt typischerweise der Verkauf. Im selben Absatz steht die Kehrseite: Sie haben der Bank "denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung)".

Wie hoch die ausfällt, hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinssatz ab. Diese Zahl bekommen Sie nur von Ihrer Bank, und Sie sollten sie früh anfordern, weil sie Ihre Kalkulation spürbar verändern kann. Eine Finanzierungsberatung bieten wir nicht an, das ist Sache Ihrer Bank.

Kurzfazit: Rechnen Sie neben der Provision mit Grundschuldlöschung, Energieausweis und Unterlagen. Bei laufendem Darlehen fragen Sie früh nach der Vorfälligkeitsentschädigung. Was am Ende bei Ihnen ankommt, rechnen wir im Erstgespräch gemeinsam durch.

Bleibt die Frage, ob Sie den Verkauf selbst übernehmen wollen.

Mit oder ohne Makler: eine ehrliche Gegenüberstellung

Ein Hausverkauf ohne Makler ist möglich. Manche Eigentümer machen das gut, besonders wenn sie Zeit haben, das Objekt einfach zu vermitteln ist und sie mit Fremden gut verhandeln können. Am Ende geht es darum, was Sie einbringen wollen und was Sie abgeben möchten.

Aspekt	Verkauf in Eigenregie	Verkauf mit Makler
Wertermittlung	eigene Recherche, Portalwerte, ggf. kostenpflichtiges Gutachten	Einschätzung am Objekt, bei uns kostenfrei und unverbindlich
Vergleichsobjekte in Penzberg	schwer zu finden, weil Arbeitersiedlung und jüngere Wohngebiete kaum vergleichbar sind	wir ordnen Ihr Haus dem passenden Marktsegment im Ort zu
Zeitaufwand	hoch; Anfragen, Termine und Rückfragen laufen bei Ihnen auf	überwiegend beim Makler
Unterlagen	Sie beschaffen alles selbst	fehlende Unterlagen klären wir gemeinsam im persönlichen Gespräch
Interessentenprüfung	Bonität schwer einzuschätzen	Interessenten werden vorab persönlich gesprochen, Angaben zur Finanzierung inklusive
Verhandlung	direkt, oft emotional belastet	über einen Dritten, mit Abstand zum Objekt
Notartermin	zwingend in beiden Fällen, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB	zwingend, Vorbereitung wird begleitet
Kosten	keine Provision, aber Inserats-, Ausweis- und ggf. Gutachterkosten	Provision, gesetzlich geregelt

Zur Provision, weil danach immer gefragt wird: Seit Dezember 2020 ist die Verteilung gesetzlich geregelt. Wird ein Makler für beide Seiten tätig, kann er sich die Provision nur von beiden Parteien "in gleicher Höhe" versprechen lassen; eine davon abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 656c BGB). Käufer und Verkäufer teilen sie sich also in der Regel. Die konkrete Höhe besprechen wir im persönlichen Gespräch. Sie hängt vom Objekt und vom Umfang ab, und ich halte nichts davon, dazu Zahlen in einen Ratgeber zu schreiben, die für Ihr Haus dann doch nicht stimmen.

Falls Sie parallel über eine Immobilie im Landkreis Garmisch-Partenkirchen nachdenken: Denselben Ablauf für Murnau haben wir separat beschrieben, mit den dort geltenden Zuständigkeiten.

Kurzfazit: Ohne Makler sparen Sie die Provision und zahlen mit Zeit, Unterlagenarbeit und Verhandlungsdruck. Beides ist vertretbar. Nur sollten Sie sich vorher ehrlich einschätzen, wovon Sie mehr haben.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Penzberg

Was ist der erste Schritt beim Hausverkauf?

Die Wertermittlung. Alles andere baut darauf auf: Angebotspreis, Exposé, Zeitplanung. Solange Sie nicht wissen, was Ihr Haus realistisch wert ist, treffen Sie jede weitere Entscheidung auf Verdacht. Wir sehen uns Ihr Haus dafür vor Ort an, kostenfrei und unverbindlich.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meines Hauses?

Mindestens Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Grundrisse, Wohnflächenberechnung und einen gültigen Energieausweis. Dazu Nachweise über Modernisierungen, bei Wohneigentum die Teilungserklärung. Beschaffen Sie diese Unterlagen vor der Vermarktung. Grundbuchamt und Bauamt brauchen ihre Zeit, und fehlende Papiere verzögern den Verkauf mehr als jede Preisverhandlung.

Wo bekomme ich den amtlichen Bodenrichtwert für mein Grundstück in Penzberg?

Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau, Geschäftsstelle Pütrichstraße 8 in Weilheim. Die Einzelauskunft läuft über BORIS Bayern und kostet dort 30 Euro je Abfrage. Aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026. Halten Sie Flurstücknummer oder Adresse, Gemarkung und Stichtag bereit.

Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?

Das hängt vor allem davon ab, wie lange Ihnen das Haus gehört und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Eine Steuerberatung dürfen und wollen wir Ihnen nicht geben. Dafür ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner, und die Frage sollten Sie rechtzeitig vor der Beurkundung klären. Was wir beitragen können, ist eine transparente, nachvollziehbare und fachgerechte Einschätzung Ihrer Immobilie. Ein förmliches Verkehrswertgutachten erstellen wir nicht.

Wir haben geerbt und sind mehrere Eigentümer. Was gilt dann?

Zum Verkauf müssen in der Regel alle Miterben zustimmen, und die Erbengemeinschaft muss im Grundbuch nachvollziehbar sein. Die rechtliche Abwicklung gehört zum Notar oder zu einem Fachanwalt für Erbrecht. Dazu zählen Erbschein, Grundbuchberichtigung und Teilungsfragen. Auf der Verkaufsseite nimmt eine neutrale, nachvollziehbare Wertermittlung solchen Gesprächen oft viel Spannung, weil alle Beteiligten dieselbe Zahl vor sich haben.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu sanieren?

Meistens nicht. Kleine Dinge rechnen sich fast immer: Sauberkeit, funktionierende Beleuchtung, ein gepflegter Garten, kleinere Reparaturen. Große Maßnahmen wie eine neue Heizung oder Fenster holen Sie beim Verkaufspreis in der Regel nicht vollständig herein, und Käufer haben oft eigene Vorstellungen. Sprechen Sie das vorher durch, bevor Sie investieren.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und den oberbayerischen Raum. Penzberg liegt mitten darin. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe bleibt derselbe Ansprechpartner für Sie zuständig.

Kostenfreie Wertermittlung für Ihr Haus in Penzberg

Wir sehen uns Ihr Haus an und erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Mit einer Bewertungsanfrage gehen Sie keine Verpflichtung ein. Sie entscheiden danach in Ruhe, ob und wann Sie verkaufen.

Unser Büro steht in Murnau, keine halbe Stunde von Penzberg entfernt. Penzberg liegt in unserem Einzugsgebiet im oberbayerischen Raum. Zum Erstgespräch kommen wir zu Ihnen nach Hause, wenn Ihnen das lieber ist; sonst besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau. Rufen Sie an unter 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de, oder nutzen Sie das Anfrageformular für Ihre kostenlose Immobilienbewertung. Wenn Sie lieber erst einmal unverbindlich sprechen möchten: Erstgespräch im Büro oder bei Ihnen zu Hause vereinbaren. Wir sind Montag bis Freitag von 9 bis 17 Uhr erreichbar; Kundentermine holen uns zwischendurch auch mal aus dem Büro.

Quellen

§ 196 BauGB, Bodenrichtwerte. Bundesministerium der Justiz / juris. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html (abgerufen 15.07.2026)
§ 311b BGB, Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass. Bundesamt für Justiz / juris. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html (abgerufen 15.07.2026)
§ 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien. Bundesamt für Justiz / juris. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html (abgerufen 15.07.2026)
§ 79 und § 108 GEG, Grundsätze des Energieausweises und Bußgeldvorschriften. Bundesamt für Justiz / juris. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html · https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html (abgerufen 15.07.2026)
§ 444 BGB, Haftungsausschluss. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz (juris). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html (abgerufen und Snapshot geprüft 08.09.2026; laufende Fassung, zuletzt geändert durch Art. 2 G v. 2.7.2026 I Nr. 198)
§ 490 BGB, Außerordentliches Kündigungsrecht (Abs. 2: Vorfälligkeitsentschädigung). Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz (juris). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__490.html (abgerufen 08.09.2026)
Grundstücksmarktbericht Landkreis Weilheim-Schongau. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau, Geschäftsstelle im Landratsamt, Pütrichstraße 8, 82362 Weilheim i. OB, gutachterausschuss@lra-wm.bayern.de. Rechtsgrundlage § 193 Abs. 5 BauGB, § 13 BayGaV. Bezug über https://www.boris-bayern.de/gutachterausschuss/weilheim (abgerufen und Snapshot geprüft 08.09.2026; Preise und Jahrgänge werden laufend fortgeschrieben)
Regierung von Oberbayern, Sachgebiet 26, Bergamt Südbayern: Beantragung einer Auskunft über den Altbergbau oder bergbauliche Verhältnisse. https://www.regierung.oberbayern.bayern.de/aufgaben/37200/40438/leistung/leistung_53443/index.html (abgerufen 08.09.2026)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau, BORIS Bayern. https://www.boris-bayern.de/gutachterausschuss/weilheim (abgerufen 15.07.2026; Gebühren und Stichtage vor Bestellung gegenprüfen)
Verordnung zur Mietpreisbremse, Bayerisches Ministerialblatt, Bekanntmachung 2025-558 (Penzberg gelistet, AGS 9190141). https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-558/ (abgerufen 15.07.2026)
Roche in Penzberg, Standortprofil. Roche Deutschland. https://www.roche.de/unternehmen/unsere-standorte/penzberg (abgerufen 15.07.2026; Mitarbeiterzahl wird laufend aktualisiert)
Immobilienpreise Penzberg (Angebotspreise). Engel & Völkers, Datenstand 13.07.2026. https://www.engelvoelkers.com/de/de/immobilienpreise/bayern/penzberg (abgerufen 15.07.2026)
Immobilienpreise Penzberg 2026 (Angebotspreise). ohne-makler.net. https://www.ohne-makler.net/immobilienpreise/bayern/penzberg/ (abgerufen 15.07.2026)

Interne Verlinkungs-Vorschläge

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Bild-ALT-Vorschläge

Hero-Bild: "Einfamilienhaus in Penzberg im Landkreis Weilheim-Schongau, das zum Verkauf steht"
Ablauf-Grafik: "Ablauf beim Haus verkaufen in Penzberg in sieben Schritten von der Wertermittlung bis zur Übergabe"
Unterlagen-Bild: "Unterlagen für den Hausverkauf: Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis auf einem Tisch"
Regional-Bild: "Blick über Penzberg mit dem Alpenvorland im Hintergrund, Landkreis Weilheim-Schongau"
Autorenbild: "Jonas Dotzer, IHK-geprüfter Immobilienmakler von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee"

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