Unter Justizvollstreckung versteht man die hoheitliche, staatlich geregelte Durchsetzung von Forderungen und Ansprüchen, die gerichtlich oder notariell verbindlich festgestellt wurden. Vollstreckungsorgane sind dabei in erster Linie Gerichtsvollzieher sowie die zuständigen Vollstreckungsgerichte. Für Vermieter und Immobilieneigentümer ist das Thema vor allem dann relevant, wenn Mietzahlungen ausbleiben oder ein Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht – und außergerichtliche Lösungsversuche gescheitert sind.
Voraussetzungen: Ohne Titel keine Vollstreckung
Jede Zwangsvollstreckung setzt einen vollstreckbaren Titel voraus. Dabei kann es sich um ein rechtskräftiges Gerichtsurteil, einen Vollstreckungsbescheid aus dem Mahnverfahren, einen gerichtlichen Prozessvergleich oder eine notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel handeln. Letztere spielt beim Immobilienkauf eine besondere Rolle: Wer sich in einem Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, erleichtert dem Gläubiger im Streitfall den Weg erheblich.
Damit die Vollstreckung in Gang gesetzt werden kann, muss der Titel mit einer Vollstreckungsklausel versehen und dem Schuldner förmlich zugestellt worden sein. Bei einem Versäumnisurteil gilt zusätzlich eine Wartefrist von zwei Wochen, innerhalb derer der Schuldner noch Widerspruch einlegen kann.
Vollstreckung wegen Geldforderungen
Beim Beitreiben offener Mietschulden stehen Gläubigern mehrere Instrumente zur Verfügung. Die Sachpfändung durch den Gerichtsvollzieher erfasst bewegliche Gegenstände des Schuldners – bestimmte Haushaltsgegenstände sind jedoch gesetzlich unpfändbar. Deutlich schneller und oft wirkungsvoller ist die Kontopfändung: Per Pfändungs- und Überweisungsbeschluss (PfÜB) wird das Konto des Schuldners gesperrt, wobei ein Pfändungsschutzkonto das gesetzlich geschützte Existenzminimum sichert. Alternativ kann eine Lohnpfändung beim Arbeitgeber des Schuldners beantragt werden, die sich an den gesetzlichen Pfändungsfreigrenzen orientiert.
Kommt der Schuldner seinen Mitwirkungspflichten nicht nach oder bleibt eine Pfändung erfolglos, kann das Gericht eine Vermögensauskunft anordnen. Verweigert der Schuldner diese, droht die Eintragung ins Schuldnerverzeichnis.
Räumungsvollstreckung bei Mietverhältnissen
Soll ein Mieter zwangsweise aus einer Wohnung oder einem Haus entfernt werden, ist zunächst ein Räumungstitel erforderlich – in der Regel ein Urteil nach einer erfolgreichen Räumungsklage. Wichtig: Der Titel muss gegen sämtliche volljährigen Bewohner der Immobilie erwirkt werden, da sonst die Vollstreckung ins Leere läuft. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen sind hierfür das Amtsgericht Weilheim und das zugehörige Grundbuchamt die zuständigen Stellen.
Liegt der Räumungstitel vor, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Durchführung. Die anfallenden Kosten für Spedition und Einlagerung der hinterlassenen Gegenstände trägt zunächst der Vermieter. Als kostengünstigere Alternative hat sich die sogenannte Berliner Räumung etabliert: Dabei überträgt der Gerichtsvollzieher dem Vermieter lediglich den unmittelbaren Besitz an der Immobilie; die Verwertung verbliebener Gegenstände obliegt dann dem Vermieter selbst. Während eine vollständige Räumung je nach Umfang mehrere Tausend Euro kosten kann, hält sich der Aufwand bei der Berliner Räumung deutlich in Grenzen.
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung als Sonderformen
Geht es nicht um eine Räumung, sondern um die Befriedigung von Forderungen aus einem Grundstück oder einer Immobilie, kommen Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung ins Spiel. Die Zwangsversteigerung wird beim zuständigen Vollstreckungsgericht beantragt; das Verfahren umfasst die Einholung eines Verkehrswertgutachtens und endet mit einem öffentlichen Versteigerungstermin. Im ersten Termin liegt das Mindestgebot in der Regel bei der Hälfte des festgestellten Verkehrswerts. Angesichts der hohen Bodenrichtwerte im Alpenvorland rund um den Staffelsee und Riegsee können selbst Mindestgebote substanzielle Beträge darstellen.
Die Zwangsverwaltung ist ein milderes Instrument: Ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter zieht laufende Mieteinnahmen ein und kehrt den Überschuss nach Abzug der Verwaltungskosten an den Gläubiger aus. Dieses Verfahren eignet sich vor allem bei vermieteten Objekten mit stabilen Mieteinnahmen.
Vollstreckungsschutz und Verfahrensdauer
Das Vollstreckungsrecht kennt auch Schutzvorschriften zugunsten des Schuldners. Nach § 765a ZPO kann ein Vollstreckungsgericht die Räumung aussetzen oder einschränken, wenn ihre Durchführung unter den konkreten Umständen – etwa bei schwerer Erkrankung oder akuter Suizidgefahr – sittenwidrig wäre. Für den finanziellen Bereich sorgt das Pfändungsschutzkonto dafür, dass dem Schuldner das Existenzminimum erhalten bleibt.
Was die Verfahrensdauer betrifft, sollten Gläubiger realistische Erwartungen mitbringen: Ein Mahnverfahren bis zum Vollstreckungsbescheid dauert erfahrungsgemäß einige Wochen, während der gesamte Weg von der Räumungsklage bis zur tatsächlichen Räumung nach Titelerteilung mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Die Justizvollstreckung ist damit in jedem Fall ein zeitintensiver und mit Kosten verbundener Weg – weshalb es sich für Vermieter lohnt, Zahlungsrückstände frühzeitig anzusprechen und im Zweifel rechtlichen Rat einzuholen.
