Ein Mietvertrag ist ein gegenseitig verpflichtender Vertrag, durch den der Vermieter dem Mieter eine Wohnung oder gewerbliche Fläche zur Nutzung überlässt – gegen Zahlung einer regelmäßigen Miete. Er begründet die Rechte und Pflichten beider Seiten für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Während ein mündlicher Abschluss grundsätzlich wirksam ist, empfiehlt sich aus Beweisgründen stets die Schriftform. Gerade in nachgefragten Lagen wie dem Blauen Land oder dem Raum Garmisch-Partenkirchen, wo Mietverhältnisse oft auch zwischen Kapitalanlegern und Mietern entstehen, schafft ein präziser schriftlicher Vertrag für beide Seiten Rechtssicherheit.
Was ein Mietvertrag enthalten muss
Jeder Mietvertrag sollte die wesentlichen Eckpunkte des Mietverhältnisses eindeutig benennen. Dazu gehören zunächst die vollständigen Namen und Anschriften aller Vertragsparteien – auf Mieterseite müssen sämtliche Personen aufgeführt sein, die in der Wohnung leben und den Vertrag unterzeichnen. Das Mietobjekt wird mit Adresse, Lage im Gebäude, Wohnfläche, Zimmeranzahl und Ausstattung beschrieben, einschließlich etwaiger Nebenräume wie Keller oder Stellplatz.
Bei der Miethöhe ist zwischen Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung zu unterscheiden; die Warmmiete ergibt sich als Summe beider Bestandteile. Als Alternativen zur klassischen Nettokaltmiete kommen die Staffelmiete in Betracht, bei der die Miete zu festgelegten Zeitpunkten automatisch ansteigt, sowie die Indexmiete, deren Entwicklung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt ist.
Unbefristet oder befristet – die Frage der Mietdauer
Der unbefristete Mietvertrag ist in Deutschland der gesetzliche Regelfall. Er läuft ohne festgelegtes Ende und kann von beiden Seiten nur durch Kündigung beendet werden. Mietern steht dabei eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu; für Vermieter verlängert sich die Frist gestaffelt mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate.
Möchte ein Vermieter einen zeitlich begrenzten Vertrag schließen, ist das nach § 575 BGB nur unter engen Voraussetzungen möglich – etwa wenn er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen oder wesentlich umbauen will. Solche Zeitmietverträge enden automatisch zum vereinbarten Datum, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Laufzeiten zwischen einem und fünf Jahren sind hier üblich. Daneben existiert die Möglichkeit, in einem unbefristeten Vertrag eine beidseitige Mindestlaufzeit zu vereinbaren, während der weder Mieter noch Vermieter ordentlich kündigen können.
Rechte und Pflichten im laufenden Mietverhältnis
Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und während der gesamten Mietzeit auf eigene Kosten instandzuhalten. Treten Mängel auf, muss er sie auf Anzeige des Mieters hin beseitigen. Die Betriebskostenabrechnung hat er innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen.
Der Mieter wiederum ist zur pünktlichen Mietzahlung verpflichtet, muss die Wohnung pfleglich behandeln und Schäden unverzüglich anzeigen. Bei Auszug ist das Objekt besenrein zurückzugeben. Treten Mängel auf, die der Vermieter trotz Aufforderung nicht behebt, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete anteilig mindern – ein Recht, das im Streitfall vor dem zuständigen Amtsgericht Weilheim geltend gemacht werden kann.
Kündigung und Kaution
Die ordentliche Kündigung durch den Mieter erfordert lediglich die Einhaltung der dreimonatigen Frist und bedarf keiner Begründung. Für den Vermieter ist eine ordentliche Kündigung nur bei berechtigtem Interesse zulässig – Eigenbedarf ist der häufigste Grund. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kommt auf Vermieterseite vor allem dann in Betracht, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug gerät oder schwerwiegend gegen den Vertrag verstößt.
Die Mietkaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen und kann in drei Monatsraten gezahlt werden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist sie verzinst zurückzugeben – üblicherweise innerhalb von drei bis sechs Monaten, sobald offene Forderungen geprüft wurden.
Besondere Vertragsformen
Neben dem klassischen Wohnraummietvertrag gibt es weitere Vertragstypen, die eigene Besonderheiten mit sich bringen. Gewerbemietverträge unterliegen einem deutlich schwächeren gesetzlichen Schutz; die Vertragsfreiheit ist hier groß, Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren sind gängig. Im Blauen Land und rund um den Staffelsee kommt zudem der möblierte Mietvertrag häufig vor – etwa bei Ferienimmobilien oder Zweitwohnungen, die kurz- oder mittelfristig vermietet werden. Möblierter Wohnraum wird in der Regel zu einem spürbaren Aufpreis vermietet, und die Kündigungsfristen können kürzer gestaltet sein als bei unmöblierten Wohnungen. Wer einen Teil seiner gemieteten Wohnung untervermieten möchte, benötigt dafür grundsätzlich die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters.
