Energieausweis in Murnau: Wann Sie keinen brauchen

Kurz gesagt:

Beim Verkauf gilt in Murnau dieselbe Energieausweis-Pflicht wie überall in Deutschland. Das GModG ist Bundesrecht.

Ist Ihr Haus ein nach bayerischem Recht geschütztes Baudenkmal, entfällt die Ausweispflicht beim Verkauf und bei der Vermietung (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG).

Ein schöner Altbau im Ortskern ist noch kein Baudenkmal. Es zählt allein die Eintragung nach Landesrecht.

Auch Ferienhäuser unter vier Monaten Nutzung und Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche fallen aus dem Gesetz. Am Staffelsee ist beides kein Einzelfall.

Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen meist einen Energiebedarfsausweis. Das Datum ist kein Zufall.

Die meisten Ratgeber zum Energieausweis erklären Ihnen, dass Sie einen brauchen. Das stimmt auch, in den allermeisten Fällen. Nur reden wir hier über Murnau am Staffelsee, und in Murnau gibt es eine ganze Reihe von Häusern, bei denen die Sache anders liegt: alte Höfe, denkmalgeschützte Gebäude im Markt, Seehäuser, Ferienhäuser, die im Winter leer stehen. Wenn Sie so ein Objekt besitzen und über den Verkauf nachdenken, dann lohnt vor allem eine Frage: Gehören Sie zu den Ausnahmen? Darum geht es hier.

Die Regel zuerst: In Murnau gilt die Pflicht wie überall

Zuerst eine Namensänderung, über die Sie stolpern werden, wenn Sie selbst recherchieren: Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz amtlich Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). An den Regeln zum Energieausweis, um die es hier geht, hat sich dadurch nichts geändert, nur der Name. Viele Ratgeber und auch manche amtliche Seite führen noch die alte Bezeichnung.

Damit kein Missverständnis entsteht. Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt bundesweit gleich. Ob Ihr Haus in Murnau, in Garmisch oder in Hamburg steht, macht für die Rechtslage keinen Unterschied. Wer verkauft oder vermietet, muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen und ihn nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 GModG). Verstöße sind bußgeldbewehrt, je nach Tatbestand mit bis zu 10.000 Euro (§ 108 Abs. 1 i. V. m. Abs. 2 GModG).

Die Grundlagen haben wir im Ratgeber Energieausweis-Pflicht beim Hausverkauf ausführlich behandelt: welcher Ausweis für welches Haus, was in die Anzeige muss, was er kostet. Wenn Sie dort noch nicht waren, lesen Sie ihn zuerst. Hier setzen wir eine Ebene tiefer an, nämlich bei den Fällen, in denen die Pflicht gar nicht greift.

Und die sind in Murnau häufiger, als Sie vielleicht denken.

Denkmalschutz: Wann die Ausweispflicht entfällt

Braucht ein denkmalgeschütztes Haus einen Energieausweis?

Nein. Ist Ihr Gebäude ein nach Landesrecht geschütztes Baudenkmal, entfällt beim Verkauf und bei der Vermietung die Pflicht, einen Energieausweis auszustellen, vorzulegen und zu übergeben. Das steht in § 79 Absatz 4 Satz 2 des Gebäudemodernisierungsgesetzes: "Auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden." In diesen Absätzen stehen die Verkaufs- und Vermietungspflichten.

Zwei Einschränkungen fehlen in den Kurzfassungen meistens.

Die erste betrifft den Umfang. Befreit ist der Verkauf, nicht alles. § 79 Abs. 4 nimmt ausdrücklich nur die Absätze 3 bis 7 von § 80 aus. Die Absätze 1 und 2 bleiben anwendbar. Wenn Sie also an Ihrem denkmalgeschützten Haus bauliche Änderungen im Sinne des § 36 GModG vornehmen, kann trotzdem ein Energiebedarfsausweis fällig werden. Der Satz "Denkmäler brauchen nie einen Energieausweis" ist deshalb falsch. Ich höre ihn trotzdem regelmäßig am Telefon.

Die zweite wiegt schwerer. Alt ist nicht automatisch denkmalgeschützt. Das Gesetz definiert Baudenkmal in § 3 Abs. 1 Nr. 3 GModG als "ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder eine nach Landesrecht geschützte Gebäudemehrheit". Was zählt, ist der Eintrag in der bayerischen Denkmalliste. Das Baujahr allein reicht nicht, und wie alt ein Haus aussieht, spielt keine Rolle.

Der Markt Murnau hat eine eigene Gestaltungssatzung, beschlossen am 27. Juni 2017 (Satzungsverzeichnis des Markts Murnau, Stand August 2026). Die regelt, wie im Ortsbereich gebaut und verändert werden darf. Das ist Ortsgestaltungsrecht und ausdrücklich kein Denkmalschutz. Wenn Ihr Haus unter die Gestaltungssatzung fällt, sagt das über die Energieausweis-Pflicht nichts aus.

Dasselbe gilt für den Ensembleschutz. Ein Gebäude, das innerhalb eines geschützten Ensembles liegt, ist nicht automatisch selbst ein Baudenkmal. Dieser Unterschied verwischt in der Praxis regelmäßig, und er kann Sie Geld kosten. Wer sich zu Unrecht auf die Denkmal-Ausnahme beruft, ist nicht befreit, sondern schlicht ohne Ausweis: Die Pflicht aus § 80 GModG besteht dann unverändert weiter, samt Bußgeldrisiko, und zwar für Sie als Verkäufer.

Was in Murnau also kein Denkmalschutz im Sinne des § 79 Abs. 4 GModG ist:

Trifft auf Ihr Haus zu	Befreit vom Energieausweis?
Gestaltungssatzung des Markts Murnau	Nein, reines Ortsgestaltungsrecht
Lage in einem geschützten Ensemble	Nein, nur das Einzeldenkmal ist befreit
Sichtbar historische Bausubstanz ohne Listeneintrag	Nein, es zählt allein die Eintragung
Eintrag als Baudenkmal in der bayerischen Denkmalliste	Ja, für Verkauf und Vermietung

Ob Ihr Haus einzeln geschützt ist, klären Sie im Bayerischen Denkmal-Atlas des Landesamts für Denkmalpflege. Verbindlich ist allein die Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen.

§ 105 GModG wird in diesem Zusammenhang gern als Beleg für die Befreiung angeführt. Das ist er nicht. Der Paragraf erlaubt, bei Baudenkmälern von den energetischen Anforderungen des Gesetzes abzuweichen, wenn die Substanz oder das Erscheinungsbild darunter leiden würde. Die Befreiung vom Energieausweis selbst regelt § 79 Abs. 4.

Und noch eine Feinheit, die im selben Atemzug oft mitgenommen wird: § 105 GModG nennt neben dem Baudenkmal auch "sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz". § 79 Abs. 4 nennt sie nicht. Wer also ein erhaltenswertes, aber nicht denkmalgeschütztes Haus besitzt, kann unter Umständen von energetischen Anforderungen abweichen, ist vom Energieausweis aber nicht befreit.

Was das für Ihr Exposé bedeutet

Hier wird es für den Verkauf praktisch. Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (Ausweisart, Energiekennwert, Heizungsträger, Baujahr, Energieeffizienzklasse) greifen nach § 87 Abs. 1 GModG nur dann, wenn zu diesem Zeitpunkt überhaupt ein Energieausweis vorliegt. Ist Ihr Haus als Baudenkmal befreit und Sie haben keinen Ausweis, entfallen damit auch die Energie-Angaben im Inserat.

Im Inserat entsteht genau hier Unklarheit. Ein kurzer Hinweis, dass es sich um ein Baudenkmal handelt und deshalb kein Ausweis vorliegt, nimmt Rückfragen vorweg.

Kurzfazit: Die Denkmal-Ausnahme ist echt und sie hilft. Aber sie hängt allein am Eintrag in der Denkmalliste. Ortsbild und Gestaltungssatzung ändern daran nichts.

Die zweite Ausnahme betrifft eine ganz andere Gruppe von Objekten, und am Staffelsee gibt es davon einige.

Ferienhaus am Staffelsee: Wann das Gesetz gar nicht greift

Die zweite Ausnahme ist für Murnau mindestens so interessant, weil rund um den Staffelsee viele Objekte stehen, die nicht ganzjährig bewohnt werden.

§ 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG nimmt Wohngebäude vom Anwendungsbereich des gesamten Gesetzes aus, wenn sie "für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind oder für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind und deren zu erwartender Energieverbrauch für die begrenzte jährliche Nutzungsdauer weniger als 25 Prozent des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt".

Zwei Wege führen also aus dem Gesetz:

Das Gebäude ist für weniger als vier Monate Nutzung im Jahr bestimmt, oder
sein zu erwartender Verbrauch liegt unter 25 Prozent dessen, was eine Ganzjahresnutzung bedeuten würde.

Das klassische Wochenendhaus, das von November bis März zugesperrt und nicht beheizt wird, fällt darunter.

Es reicht allerdings nicht, dass ein Objekt "Ferienhaus" heißt. Das Gesetz stellt darauf ab, wofür ein Gebäude bestimmt ist, nicht darauf, wie oft Sie zufällig da waren. Eine Ferienwohnung, die ganzjährig vermietet und beheizt wird, ist im Sinne des GModG kein Ferienhaus, sondern ein normales Wohngebäude. Das Etikett im Inserat hilft Ihnen beim ersten Interessenten nicht weiter.

Ein zweiter Punkt ist für den Staffelsee noch wichtiger, und er wird fast überall übersehen: Das Gesetz spricht von "Wohngebäuden", nicht von Wohnungen. Wenn Sie eine Ferienwohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen, das ganzjährig bewohnt wird, greift die Ausnahme nicht. Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, und Ihre Nutzung einer einzelnen Einheit ändert daran nichts. Die Ausnahme passt auf das freistehende Wochenendhaus, nicht auf die Ferienwohnung im Mehrparteienhaus.

Woran sich die Zweckbestimmung festmachen lässt: am Bebauungsplan und an der Baugenehmigung. Steht Ihr Haus in einem als Wochenendhausgebiet ausgewiesenen Bereich, oder enthält die Genehmigung eine Nutzungsbeschränkung, ist das der belastbarste Anhaltspunkt. Die Unterlagen dazu liegen beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen und bei der Gemeinde.

Ein häufiges Missverständnis gleich mit aufgeräumt: Der Markt Murnau erhebt eine Zweitwohnungssteuer, die zugehörige Änderungssatzung datiert vom 1. April 2021 (Satzungsverzeichnis des Markts Murnau, Stand August 2026). Wenn Sie diese Steuer zahlen, sagt das über die Energieausweis-Pflicht allerdings nichts aus. Der steuerliche Status einer Zweitwohnung und die Zweckbestimmung nach GModG sind zwei getrennte Fragen. Nach der Höhe der Steuer fragen Sie am besten direkt beim Markt Murnau nach.

Es gibt noch eine dritte, kleinere Ausnahme, und am Staffelsee kommt sie durchaus vor: Auf ein "kleines Gebäude" ist der gesamte Energieausweis-Teil des GModG nicht anzuwenden (§ 79 Abs. 4 Satz 1). Klein heißt dabei laut § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG "ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche". Für ein Bootshaus oder ein kleines Seehaus kann das die Antwort sein. Rechnen Sie hier aber nicht mit der Wohnfläche: Die Nutzfläche im Sinne des GModG wird anders ermittelt und fällt in der Regel größer aus. Ein Haus mit 48 Quadratmetern Wohnfläche liegt deshalb nicht automatisch unter der Schwelle.

Kurzfazit: Ferien- und Wochenendhäuser können komplett aus dem GModG fallen. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Gebäudes, und die belegen Sie über Bebauungsplan und Baugenehmigung.

Bleibt der Fall, in dem Sie doch einen Ausweis brauchen. Dann stellt sich die nächste Frage: welchen.

Warum ausgerechnet der 1. November 1977?

Am 11. August 1977 wurde die erste Wärmeschutzverordnung erlassen, in Kraft trat sie am 1. November 1977. Vorher gab es in Deutschland keine öffentlich-rechtliche Vorschrift zum energiesparenden Wärmeschutz. Der Gesetzgeber zieht die Grenze also dort, wo erstmals verbindliche Anforderungen galten. Häuser davor gelten als energetisch unbekannt und müssen gerechnet werden.

Konkret heißt das: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor diesem Stichtag gestellt wurde, ist ein Energiebedarfsausweis auszustellen (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG). Der Bedarfsausweis ist der aufwendigere von beiden, weil er das Gebäude rechnerisch bewertet, statt nur Verbrauchsdaten auszuwerten. Vor 1977 gab es nur die technische Norm DIN 4108, aber keine gesetzliche Pflicht (BBSR-Infoportal; die Fundstelle BGBl. I S. 1554 nennt das GModG selbst).

Für Murnauer Eigentümer, die in den letzten Jahrzehnten saniert haben, sind drei Punkte entscheidend:

Der Bauantrag zählt, nicht die Fertigstellung. Bei Häusern, die 1977 oder 1978 bezogen wurden, kann das den Unterschied machen. Die Bauakte liegt beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen.
Erfüllte das Haus schon bei der Baufertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977, entfällt die Bedarfsausweis-Pflicht (§ 80 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 GModG).
Wurde es später auf dieses Niveau gebracht, gilt dasselbe (§ 80 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 GModG). Diese zweite Variante kennt fast niemand. Wenn Sie in den Neunzigern die Fassade gedämmt und die Fenster getauscht haben, lohnt sich die Prüfung durch einen zugelassenen Aussteller.

Kurzfazit: Der Stichtag markiert die erste verbindliche Wärmeschutz-Vorschrift in Deutschland. Wer seither saniert hat, kann aus der Bedarfsausweis-Pflicht herausfallen.

Wie sich das auf die Murnauer Bausubstanz verteilt, sehen Sie im nächsten Abschnitt.

Was das für Murnauer Eigentümer konkret heißt

Murnau ist ein Marktort mit gewachsenem Kern, und die Bausubstanz spiegelt das. Im Ober- und Untermarkt stehen Gebäude, die deutlich vor der Wärmeschutzverordnung entstanden sind. Rund um den Staffelsee kommen ältere Bauernhäuser und Villen dazu, viele seit Jahrzehnten in Familienbesitz. Und dann die Zweitwohnsitze und zeitweise genutzten Ferienobjekte.

Das ergibt in der Praxis drei Gruppen, und ich erlebe es regelmäßig, dass Eigentümer sich in der falschen wähnen. Spielen wir die häufigste Fehlannahme einmal durch, ohne konkretes Objekt: ein Haus im Ortskern, Baujahr um die Jahrhundertwende, seit Generationen in Familienbesitz. Die Annahme lautet, so ein Haus sei selbstverständlich denkmalgeschützt, also brauche es keinen Energieausweis.

Zwei Prüfschritte klären das. Erstens: Steht das Gebäude im Denkmal-Atlas als Einzeldenkmal? Wenn nicht, greift § 79 Abs. 4 nicht, egal wie alt und wie schön es ist. Zweitens: Wann wurde der Bauantrag gestellt? Bei einem Haus von 1900 liegt er weit vor dem 1. November 1977.

Am Ende steht damit nicht einmal ein einfacher Energieausweis, sondern ein Energiebedarfsausweis. Aus "brauche ich gar nicht" wird die aufwendigere von zwei Varianten. Dieses Gespräch führe ich ungern, weil der Irrtum so vernünftig klingt, solange man vor dem Haus steht.

Der umgekehrte Fall kommt auch vor: Eigentümer echter Baudenkmäler, die brav einen Ausweis erstellen lassen, den sie nie gebraucht hätten. Und beim Seehaus läuft es oft andersherum. Da heißt es "so klein, da braucht es sicher nichts", und dann zeigt die Berechnung, dass die Nutzfläche nach GModG über den 50 Quadratmetern liegt, obwohl die Wohnfläche darunter lag. Ein Blick in die Flächenberechnung, bevor jemand einen Aussteller anruft, spart hier den meisten Ärger.

Bauland ist hier teuer. Für baureifes Wohnbauland in Murnau und Umgebung war ein Bodenrichtwert von 2.000 Euro pro Quadratmeter schon zum Stichtag 1. Januar 2022 nach Darstellung des Gutachterausschusses im Landkreis Garmisch-Partenkirchen "keine Ausnahme mehr". Die aktuellen amtlichen Werte rufen Sie über BORIS Bayern ab, das ist die verbindliche Quelle.

Das hat mit dem Energieausweis mehr zu tun, als es zunächst scheint. Wo der Boden so viel wert ist, macht das Gebäude oft den kleineren Teil des Kaufpreises aus. Der energetische Zustand entscheidet dann weniger über die Höhe des Preises als darüber, wer überhaupt kauft. Die Familie, die einziehen und schrittweise sanieren will, rechnet anders als der Interessent, der ohnehin mit Abriss und Neubau plant. Das sind zwei verschiedene Verkaufsprozesse, und der Energieausweis ist eines der ersten Dokumente, an dem sich diese Weiche stellt.

Wichtig ist dabei die ehrliche Einordnung: Wenn Sie keinen Ausweis vorlegen müssen, verschwindet das Thema nicht. Ein Interessent rechnet trotzdem mit Heizkosten und Sanierungsbedarf. Sie ersparen sich das Dokument, nicht das Gespräch darüber. Wie sich das auf den konkreten Preis auswirkt, lesen Sie unter Was Ihre Immobilie wirklich wert ist.

Was wir Eigentümern in Murnau raten: Klären Sie den Status, bevor Sie inserieren. Der Anruf bei der Unteren Denkmalschutzbehörde ist schnell erledigt. Wenn ein Interessent bei der Besichtigung nach dem Ausweis fragt und Sie mit den Schultern zucken, ist der Termin meistens gelaufen.

Kurzfazit: In Murnau treffen alle drei Ausnahmetatbestände auf dieselbe Bausubstanz: denkmalgeschützte Häuser im Ortskern, Wochenendhäuser am See, kleine Nebengebäude. Deshalb lohnt die Prüfung hier fast immer, bevor Sie inserieren.

Entscheidungshilfe: Brauchen Sie einen Energieausweis?

Damit haben Sie alle Bausteine beisammen. Die folgenden vier Fragen setzen sie zusammen. Gehen Sie sie der Reihe nach durch, die erste, die Sie mit Ja beantworten, gibt die Antwort.

Ist Ihr Gebäude in der bayerischen Denkmalliste als Baudenkmal eingetragen?
Ja ? Kein Energieausweis für Verkauf und Vermietung nötig (§ 79 Abs. 4 S. 2 GModG). Bei baulichen Änderungen kann trotzdem einer fällig werden.
Hat Ihr Gebäude nicht mehr als 50 Quadratmeter Nutzfläche?
Ja ? Kein Energieausweis nötig (§ 79 Abs. 4 S. 1 i. V. m. § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG).
Ist das Gebäude für eine Nutzung von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt, oder liegt der zu erwartende Verbrauch unter 25 Prozent einer Ganzjahresnutzung?
Ja ? Das GModG gilt für dieses Gebäude nicht (§ 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG). Maßgeblich ist die Zweckbestimmung, nicht die Bezeichnung im Inserat.
Keines davon trifft zu? Dann brauchen Sie einen Ausweis. Bleibt die Frage, welchen: Hat Ihr Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, ohne spätere Sanierung auf WSchV-77-Niveau?
Ja ? Energiebedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 S. 2 GModG). Nein ? In der Regel haben Sie die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Diese Übersicht ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Verbindlich ist die Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen oder eines zugelassenen Ausstellers, in Zweifelsfällen die eines Fachanwalts.

Die drei Ausnahmen im Überblick

Ausnahme	Rechtsgrundlage	Maßstab	Was Sie belegen sollten
Baudenkmal	§ 79 Abs. 4 S. 2 GModG	Eintrag nach bayerischem Landesrecht	Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde, Denkmal-Atlas-Auszug
Kleines Gebäude	§ 79 Abs. 4 S. 1, § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG	max. 50 m² Nutzfläche (nicht Wohnfläche)	Flächenberechnung mit Grundriss
Ferien-/Wochenendhaus	§ 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG	Zweckbestimmung: unter 4 Monate Nutzung oder unter 25 % Jahresverbrauch	Bebauungsplan, Baugenehmigung, Nutzungsbeschränkung

Bewahren Sie den Nachweis auf und legen Sie ihn gleich zu den Verkaufsunterlagen. Mündlich glaubt das kaum jemand.

Wenn Sie doch einen brauchen

Für die meisten Murnauer Objekte endet die Prüfung bei Frage 4 oder 5. Dann geht es weiter:

Unterlagen zusammensuchen: Baujahr, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Angaben zur Heizung, Nachweise über Sanierungen (Dämmung, Fenster, Heizungstausch). Für einen Verbrauchsausweis zusätzlich die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.
Aussteller wählen: Ausstellungsberechtigt ist nicht jeder. § 88 GModG nennt unter anderem Personen mit einschlägigem Hochschulabschluss (Architektur, Bauingenieurwesen, Bauphysik), Handwerksmeister zulassungspflichtiger Bau- und anlagentechnischer Gewerbe, staatlich anerkannte Techniker sowie Energieberater mit bestandener BAFA-Qualifikationsprüfung. Fragen Sie im Zweifel nach der Berechtigung.
Zeit einplanen: Fangen Sie damit an, bevor das Inserat online geht. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die ersten Anfragen kommen erfahrungsgemäß schnell.

Ein Sonderfall, der in Murnau häufig vorkommt: Sie haben schon einen Ausweis, aber er ist älter. Energieausweise werden für zehn Jahre ausgestellt (§ 79 Abs. 3 GModG). Wer 2014 verkaufen wollte, es sich anders überlegt hat und jetzt wieder darüber nachdenkt, hält ein abgelaufenes Dokument in der Hand. Das zählt nicht mehr, ein neuer muss her.

Welche Ausweisart für Ihr Haus gilt, was drinsteht, was er kostet und was in die Anzeige muss, steht ausführlich im Ratgeber Energieausweis-Pflicht beim Hausverkauf.

Kurzfazit: Ob Ausnahme oder nicht, geklärt gehört es vor dem ersten Besichtigungstermin. Danach wird es hektisch.

So gehen wir das gemeinsam an

Wenn Sie in Murnau oder rund um den Staffelsee über einen Verkauf nachdenken, schauen wir uns Ihr Haus zuerst persönlich an. Dabei ordnen wir ein, was der energetische Zustand für den erzielbaren Preis bedeutet und welche Unterlagen für den Verkauf bereitliegen sollten. Welcher Ausweis konkret nötig ist, klärt ein zugelassener Aussteller, und die verbindliche Denkmal-Auskunft holen Sie bei der Behörde ein.

Das gilt ausdrücklich auch, wenn Sie nach diesem Artikel zu dem Schluss kommen, dass Sie gar keinen Ausweis brauchen. Der Ausnahme-Status gehört dokumentiert in die Verkaufsunterlagen, sonst diskutieren Sie ihn bei jeder Besichtigung neu. Und der energetische Zustand Ihres Hauses beeinflusst den Preis, ob ein Ausweis vorliegt oder nicht.

Ein Wort in eigener Sache: Wir klären diese Frage vor jedem Inserat, weil die Pflichten uns selbst treffen. § 80 Abs. 4 GModG nennt den Immobilienmakler ausdrücklich, und die Pflichtangaben in der Anzeige nach § 87 GModG gehen ebenfalls über unseren Tisch. Bei einem Murnauer Altbau ist das kein Formalakt, sondern der erste Prüfschritt.

Was wir Ihnen abnehmen: die Einordnung, was Ihre Immobilie in diesem Markt wert ist, und die Vorbereitung, damit beim ersten ernsthaften Interessenten alles auf dem Tisch liegt. Sie haben dabei einen festen Ansprechpartner vom Erstgespräch bis zur Übergabe, und die Wertermittlung selbst ist kostenfrei und unverbindlich. Wie der Verkauf danach abläuft, haben wir unter Haus verkaufen in Murnau beschrieben.

Häufige Fragen

Braucht ein denkmalgeschütztes Haus in Murnau einen Energieausweis?

Nein, nicht für Verkauf und Vermietung. § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG nimmt Baudenkmäler von § 80 Abs. 3 bis 7 aus, also von der Ausstellungs-, Vorlage- und Übergabepflicht. Voraussetzung ist die Eintragung als Baudenkmal nach bayerischem Landesrecht. Bei baulichen Änderungen nach § 36 GModG kann dennoch ein Bedarfsausweis erforderlich werden.

Mein Haus liegt in einem geschützten Ensemble. Bin ich damit befreit?

Nicht automatisch. § 79 Abs. 4 GModG spricht ausdrücklich von "einem Baudenkmal". Ob Ihr Gebäude selbst als Einzeldenkmal geschützt ist oder lediglich innerhalb eines Ensembles liegt, ist ein rechtlicher Unterschied. Klären Sie das bei der Unteren Denkmalschutzbehörde am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, bevor Sie sich auf die Ausnahme verlassen.

Gilt die Gestaltungssatzung des Markts Murnau als Denkmalschutz?

Nein. Die Gestaltungssatzung vom 27. Juni 2017 regelt das Ortsbild und die bauliche Gestaltung. Sie ist Ortsgestaltungsrecht und kein Denkmalschutz nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz. Für die Energieausweis-Pflicht nach § 79 Abs. 4 GModG spielt sie deshalb keine Rolle.

Braucht meine Ferienwohnung am Staffelsee einen Energieausweis?

Meist ja. § 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG stellt auf das Wohngebäude ab, nicht auf die einzelne Wohnung. Liegt Ihre Ferienwohnung in einem ganzjährig bewohnten Mehrfamilienhaus, greift die Ausnahme nicht, denn der Ausweis wird für das Gesamtgebäude ausgestellt. Nur beim freistehenden Wochenendhaus, das für weniger als vier Monate Nutzung bestimmt ist, entfällt die Pflicht.

Muss ich die Ausnahme im Exposé erwähnen?

Vorgeschrieben ist es nicht. Die Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GModG greifen ohnehin nur, wenn ein Energieausweis vorliegt. Ein kurzer Hinweis im Inserat, dass es sich um ein Baudenkmal handelt und deshalb kein Ausweis vorliegt, beugt Rückfragen und Missverständnissen vor.

Gilt die Denkmal-Ausnahme auch bei der Vermietung?

Ja. § 80 Abs. 5 GModG regelt die Vorlagepflicht bei Vermietung, Verpachtung und Leasing, und Abs. 5 liegt innerhalb des Verweises "Absatz 3 bis 7" aus § 79 Abs. 4 Satz 2. Für ein Baudenkmal entfällt die Pflicht also beim Verkauf und bei der Vermietung gleichermaßen.

Wie weise ich nach, dass mein Haus unter 50 Quadratmeter hat?

Über eine Nutzflächenberechnung auf Grundlage der Grundrisse. Maßgeblich ist die Nutzfläche im Sinne des GModG, nicht die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung. Die beiden Werte können auseinanderfallen. Im Zweifel lassen Sie die Berechnung von einem Sachverständigen bestätigen und legen sie zu den Verkaufsunterlagen.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und den Landkreis Garmisch-Partenkirchen.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Sie überlegen zu verkaufen und wollen wissen, was der energetische Zustand und die Bausubstanz für Ihren Preis bedeuten? Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder fordern Sie direkt Ihre kostenlose Immobilienbewertung an. Lieber erst persönlich sprechen? Vereinbaren Sie ein Erstgespräch. Bürozeiten Mo–Fr 9–17 Uhr.

Quellen

§ 79 GModG — Grundsätze des Energieausweises, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html (abgerufen 05.08.2026)
§ 80 GModG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html (abgerufen 05.08.2026)
§ 2 GModG — Anwendungsbereich, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__2.html (abgerufen 05.08.2026)
§ 105 GModG — Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__105.html (abgerufen 05.08.2026)
§ 87 GModG — Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html (abgerufen 05.08.2026)
§ 108 GModG — Bußgeldvorschriften, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html (abgerufen 05.08.2026)
Wärmeschutzverordnung 1977, Infoportal des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBSR), https://www.gmodg.bund.de/GEGPortal/DE/Archiv/WaermeschutzV/WaermeschutzV1977/1977.html (abgerufen 05.08.2026); Fundstelle BGBl. I S. 1554
Satzungen, Verordnungen, Richtlinien — Markt Murnau am Staffelsee, https://murnau.de/rathaus-service/burgerservice/satzungen-verordnungen-richtlinien/ (abgerufen 05.08.2026, Stand August 2026)
Bayerischer Denkmal-Atlas, Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, https://www.blfd.bayern.de/denkmal-atlas/ (abgerufen 05.08.2026)
Bodenrichtwerte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Veröffentlichung zum Stichtag 01.01.2022, https://www.lra-gap.de/de/bodenrichtwerte.html; aktuelle Werte über BORIS Bayern, https://www.bodenrichtwerte.bayern.de/
§ 88 GModG — Ausstellungsberechtigung für Energieausweise, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__88.html (abgerufen 05.08.2026)
Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, ausgegeben am 28.07.2026, https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/226/VO.html (abgerufen 05.08.2026) — begründet die Umbenennung in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) zum 29.07.2026
Infoportal zum Gebäudemodernisierungsgesetz, Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR), https://www.gmodg.bund.de/GEGPortal/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_Chronologie.html (abgerufen 05.08.2026) — Verkündung und Inkrafttretens-Staffelung

Hinweis zum Stand der Quellen 1–6 und 11: Die verlinkten Normtexte auf gesetze-im-internet.de sind inhaltlich zutreffend, führen zum Abrufdatum 05.08.2026 aber noch die alte Gesetzesbezeichnung und bilden das Änderungsgesetz vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) noch nicht vollständig konsolidiert ab. Die hier zitierten Paragrafen des Energieausweis-Teils sind davon inhaltlich nicht betroffen; sie wurden am Regelungstext des Bundesgesetzblatts gegengeprüft.

Interne Verlinkungs-Vorschläge

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Hero-Bild: "Historisches Wohnhaus im Ortskern von Murnau am Staffelsee, Energieausweis-Pflicht und Denkmalschutz"
Entscheidungshilfe-Grafik: "Entscheidungsbaum Energieausweis: Baudenkmal, kleines Gebäude oder Ferienhaus als Ausnahme nach GModG"
Regional-Bild: "Ferienhaus am Ufer des Staffelsees bei Murnau, Energieausweis bei zeitweiser Nutzung"
Tabellen-Bild: "Übersicht der drei Energieausweis-Ausnahmen mit Rechtsgrundlage nach GModG"

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Title-Tag: Energieausweis Murnau: Diese Ausnahmen gelten | JD Homes (56 Zeichen)
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  "@type": "FAQPage",
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    {
      "@type": "Question",
      "name": "Braucht ein denkmalgeschütztes Haus in Murnau einen Energieausweis?",
      "acceptedAnswer": {
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        "text": "Nein, nicht für Verkauf und Vermietung. § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG nimmt Baudenkmäler von § 80 Abs. 3 bis 7 aus, also von der Ausstellungs-, Vorlage- und Übergabepflicht. Voraussetzung ist die Eintragung als Baudenkmal nach bayerischem Landesrecht. Bei baulichen Änderungen nach § 36 GModG kann dennoch ein Bedarfsausweis erforderlich werden."
      }
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    {
      "@type": "Question",
      "name": "Mein Haus liegt in einem geschützten Ensemble. Bin ich damit befreit?",
      "acceptedAnswer": {
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        "text": "Nicht automatisch. § 79 Abs. 4 GModG spricht ausdrücklich von einem Baudenkmal. Ob Ihr Gebäude selbst als Einzeldenkmal geschützt ist oder lediglich innerhalb eines Ensembles liegt, ist ein rechtlicher Unterschied. Klären Sie das bei der Unteren Denkmalschutzbehörde am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, bevor Sie sich auf die Ausnahme verlassen."
      }
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    {
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      "name": "Gilt die Gestaltungssatzung des Markts Murnau als Denkmalschutz?",
      "acceptedAnswer": {
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        "text": "Nein. Die Gestaltungssatzung vom 27. Juni 2017 regelt das Ortsbild und die bauliche Gestaltung. Sie ist Ortsgestaltungsrecht und kein Denkmalschutz nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz. Für die Energieausweis-Pflicht nach § 79 Abs. 4 GModG spielt sie deshalb keine Rolle."
      }
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    {
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      "name": "Braucht meine Ferienwohnung am Staffelsee einen Energieausweis?",
      "acceptedAnswer": {
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        "text": "Meist ja. § 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG stellt auf das Wohngebäude ab, nicht auf die einzelne Wohnung. Liegt Ihre Ferienwohnung in einem ganzjährig bewohnten Mehrfamilienhaus, greift die Ausnahme nicht, denn der Ausweis wird für das Gesamtgebäude ausgestellt. Nur beim freistehenden Wochenendhaus, das für weniger als vier Monate Nutzung bestimmt ist, entfällt die Pflicht."
      }
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    {
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      "name": "Muss ich die Ausnahme im Exposé erwähnen?",
      "acceptedAnswer": {
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        "text": "Vorgeschrieben ist es nicht. Die Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GModG greifen ohnehin nur, wenn ein Energieausweis vorliegt. Ein kurzer Hinweis im Inserat, dass es sich um ein Baudenkmal handelt und deshalb kein Ausweis vorliegt, beugt Rückfragen und Missverständnissen vor."
      }
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    {
      "@type": "Question",
      "name": "Gilt die Denkmal-Ausnahme auch bei der Vermietung?",
      "acceptedAnswer": {
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        "text": "Ja. § 80 Abs. 5 GModG regelt die Vorlagepflicht bei Vermietung, Verpachtung und Leasing, und Abs. 5 liegt innerhalb des Verweises Absatz 3 bis 7 aus § 79 Abs. 4 Satz 2. Für ein Baudenkmal entfällt die Pflicht also beim Verkauf und bei der Vermietung gleichermaßen."
      }
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    {
      "@type": "Question",
      "name": "Wie weise ich nach, dass mein Haus unter 50 Quadratmeter hat?",
      "acceptedAnswer": {
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        "text": "Über eine Nutzflächenberechnung auf Grundlage der Grundrisse. Maßgeblich ist die Nutzfläche im Sinne des GModG, nicht die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung. Die beiden Werte können auseinanderfallen. Im Zweifel lassen Sie die Berechnung von einem Sachverständigen bestätigen und legen sie zu den Verkaufsunterlagen."
      }
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