Geerbtes Haus verkaufen in Murnau: so gehen Sie vor

Kurz gesagt:

Wer ein geerbtes Haus in Murnau verkaufen will, klärt zuerst das Grundbuch und erst danach den Käufer. Die umgekehrte Reihenfolge kostet Wochen.

Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 KV GNotKG, Anmerkung Abs. 1).

Mehrere Erben können nur gemeinsam verkaufen. Vier Wege führen aus einer festgefahrenen Lage, die Teilungsversteigerung ist der letzte davon.

Grundsteuer, Versicherung und Heizkosten laufen weiter, auch wenn niemand im Haus wohnt. Miterben haften dafür als Gesamtschuldner.

Der erste sinnvolle Schritt ist eine belastbare Zahl. Die Wertermittlung von JD Homes ist kostenfrei und unverbindlich.

Wenn Sie ein geerbtes Haus in Murnau verkaufen wollen, stehen Sie meist vor zwei Aufgaben gleichzeitig: einer rechtlichen und einer familiären. Das Elternhaus ist noch voller Möbel, das Grundbuch trägt noch den alten Namen, und die Geschwister wohnen in München, Hamburg und manchmal weiter weg. Dieser Ratgeber führt Sie durch die Transaktion selbst: welche Reihenfolge Zeit spart, was der Verkauf kostet, wie eine Erbengemeinschaft handlungsfähig wird und was der Markt rund um den Staffelsee derzeit hergibt.

Wenn Sie noch schwanken, ob verkauft werden soll, beginnen Sie besser bei unserem Ratgeber dazu, was nach einem Erbfall in Murnau zu tun ist. Dort geht es um die Entscheidung. Hier geht es um die Umsetzung.

Erst das Grundbuch, dann der Käufer

Der häufigste Fehler, den ich bei geerbten Objekten sehe, ist eine Frage der Abfolge. Erben suchen zuerst einen Käufer, finden ihn schneller als gedacht, und dann stellt sich heraus: Im Grundbuch steht noch die verstorbene Mutter. Der Notartermin verschiebt sich, der Käufer wird nervös, und die Verhandlungsposition wird über Wochen schlechter, ohne dass irgendjemand etwas falsch gemacht hätte.

Rechtlich sind Sie mit dem Erbfall bereits Eigentümer. Das Grundbuch weiß es nur noch nicht. Und solange es das nicht weiß, kann ein Notar den Kaufvertrag zwar vorbereiten, die Abwicklung hängt aber an einer offenen Voraussetzung.

Das Gesetz sieht dafür einen eigenen Mechanismus vor. Nach § 82 GBO soll das Grundbuchamt dem Eigentümer die Verpflichtung auferlegen, "den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen und die zur Berichtigung des Grundbuchs notwendigen Unterlagen zu beschaffen". Die Vorschrift richtet sich also an das Amt, nicht direkt an Sie. In der Praxis läuft es trotzdem darauf hinaus, dass Sie tätig werden. Eine Frist nennt § 82 GBO übrigens nicht. Eine andere Vorschrift tut es, und die ist für Ihren Geldbeutel deutlich interessanter. Dazu gleich.

Vorher die Reihenfolge, die sich bei uns bewährt hat:

Wo stehen Sie gerade?

Alleinerbe und im Grundbuch eingetragen? Dann geht es direkt an Unterlagen, Wertermittlung und Vermarktung.
Alleinerbe, aber noch nicht eingetragen? Erst Erbnachweis (Erbschein nach § 2353 BGB oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll), dann Grundbuchberichtigung, parallel dazu die Wertermittlung. Die beiden Stränge blockieren sich nicht.
Mehrere Erben und einig? Grundbuchberichtigung auf die Erbengemeinschaft, gemeinsame Bevollmächtigung eines Ansprechpartners, dann Verkauf.
Mehrere Erben und uneinig? Holen Sie eine neutrale Zahl, bevor Sie weiterverhandeln. Ohne gemeinsame Bewertungsgrundlage dreht sich das Gespräch im Kreis.

Was in jedem dieser vier Fälle sofort losgehen kann, ist die Wertermittlung. Die braucht keinen Grundbucheintrag.

Wohin Sie sich in Murnau wenden

Für Murnau ist das Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen zuständig, Rathausplatz 11, 82467 Garmisch-Partenkirchen, Telefon 08821 928-0. Murnau gehört ausdrücklich zu dessen Gerichtsbezirk. Dort sitzen beide Stellen, die Sie brauchen: das Grundbuchamt für die Berichtigung und die Nachlassabteilung für den Erbschein. Die Nachlassabteilung ist telefonisch montags bis freitags von 8.30 bis 12 Uhr erreichbar. Örtlich zuständig für den Nachlass ist das Gericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, bei einem Elternhaus in Murnau also in aller Regel dasselbe Haus.

Den Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen Sie beim Grundbuchamt. Beizulegen sind der Erbnachweis und die Sterbeurkunde. In der Praxis übernimmt das häufig der Notar gleich mit, wenn ohnehin ein Termin ansteht.

Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht, und zwar entweder dort direkt oder über einen Notar, der den Antrag beurkundet und einreicht. Mitzubringen sind Sterbeurkunde, Angaben zu allen Erben und deren Verwandtschaftsverhältnis sowie, falls vorhanden, das Testament. Wenn die Familie ohnehin verstreut wohnt, ist der Weg über den Notar meist der bequemere.

Zwei Jahre: die Frist, die kaum jemand kennt

Hier ist der Punkt, den ich in Beratungsgesprächen am häufigsten erklären muss. Bei einem Murnauer Einfamilienhaus hängt daran ein Betrag im hohen drei- bis vierstelligen Bereich.

Die Eintragung eines neuen Eigentümers ins Grundbuch kostet normalerweise eine Gebühr: Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG, Gebührensatz 1,0, berechnet nach Tabelle B des GNotKG auf den Wert der Immobilie. Für Erben gilt jedoch eine Ausnahme. Die Anmerkung zu dieser Nummer sagt wörtlich:

"Die Gebühr wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Dies gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden."

Zwei Jahre ab dem Erbfall, gerechnet auf den Eingang des Antrags beim Grundbuchamt. Der zweite Satz ist für Erbengemeinschaften wichtig: Auch wenn Sie sich erst auseinandersetzen und danach eintragen lassen, bleibt die Gebührenfreiheit erhalten.

Was das in Euro bedeutet, zeigt die Gebührentabelle des GNotKG (Anlage 2, Tabelle B, Gebührensatz 1,0):

Wert der Immobilie bis	Grundbuchgebühr regulär	Antrag binnen zwei Jahren
500.000 €	935 €	0 €
750.000 €	1.335 €	0 €
1.000.000 €	1.735 €	0 €

Der Gutachterausschuss zählt Murnau und die Lagen am Staffelsee zu den teuersten Regionen im Landkreis. In dieser Preisklasse hängt also ein vierstelliger Betrag schlicht daran, wann der Antrag beim Grundbuchamt eingeht. Für nichts weiter als einen Termin im Kalender.

Bitte lesen Sie den Satz genau. Gebührenfrei ist die Eintragung ins Grundbuch. Nicht gebührenfrei sind der Erbschein beim Nachlassgericht und die Notarkosten für den späteren Kaufvertrag. "Kostenlos" ist der Vorgang also nicht, aber ein spürbarer Posten fällt weg, wenn Sie nicht trödeln.

Meine ehrliche Einschätzung dazu: Zwei Jahre klingen nach viel Zeit. Bei einem Erbfall in der Familie sind sie es nicht. Zwischen Beerdigung, Haushaltsauflösung und der Frage, wer eigentlich den Keller ausräumt, vergeht das erste Jahr fast von allein. Ich habe mehr als einmal erlebt, dass Erben die Frist erst bemerkt haben, als sie schon abgelaufen war. Wenn Sie nur eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen, dann diese.

Kurzfazit: Klären Sie den Grundbucheintrag früh und lassen Sie parallel den Wert ermitteln. Die Zwei-Jahres-Regel des GNotKG belohnt genau das, und die Wertermittlung braucht auf den Eintrag ohnehin nicht zu warten.

Bei mehreren Erben kommt eine zweite Hürde dazu, und die ist selten juristisch.

Wenn mehrere erben: vier Wege aus der Blockade

Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört das Haus allen zusammen. Ein einzelner Miterbe kann über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen nicht verfügen, das stellt § 2033 Abs. 2 BGB klar. Niemand kann also das Haus im Alleingang verkaufen, und das ist gut so, auch wenn es sich in festgefahrenen Situationen anders anfühlt.

Umgekehrt ist niemand für immer gebunden. Nach § 2042 Abs. 1 BGB kann grundsätzlich jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, "soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 ein anderes ergibt". Der Anspruch richtet sich auf die Auseinandersetzung des Nachlasses, nicht auf einen Verkauf zu einem Wunschpreis. Das ist ein Unterschied, der im Familiengespräch oft untergeht.

Vier Wege stehen in der Praxis offen:

Weg	Wie es läuft	Wann es passt	Wann nicht
Gemeinsamer Verkauf	Alle Miterben verkaufen zusammen, Erlös wird nach Quoten geteilt	Wenn niemand das Haus selbst nutzen will	Wenn eine Person emotional gebunden ist
Ein Miterbe übernimmt	Einer wird Alleineigentümer und zahlt die anderen aus	Wenn das Haus in der Familie bleiben soll und die Finanzierung steht	Wenn kein belastbarer Wert vorliegt, an dem sich die Auszahlung bemisst
Erbteil verkaufen	Ein Miterbe verfügt über seinen Anteil am Nachlass (§ 2033 Abs. 1 BGB, notarielle Beurkundung nötig)	Wenn einer aussteigen will, die anderen aber weitermachen	Wenn Sie den vollen Objektwert erzielen wollen
Teilungsversteigerung	Gerichtliche Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§ 180 ZVG)	Als letztes Mittel, wenn gar nichts mehr geht	Fast immer, solange noch geredet wird

Zur Teilungsversteigerung zwei nüchterne Hinweise. Erstens: Sie ist kein schneller Ausweg, weil das Gesetz dem widerstrebenden Miterben Bremsen an die Hand gibt. Nach § 180 Abs. 2 ZVG ist "die einstweilige Einstellung des Verfahrens auf Antrag eines Miteigentümers auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint". Eine einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig. Ein einzelner Miterbe kann das Verfahren damit rund ein Jahr lang ausbremsen, und zwar völlig legal. Die absolute Obergrenze über alle Einstellungstatbestände hinweg liegt nach Abs. 4 bei fünf Jahren. In einer Familie, die ohnehin gerade nicht miteinander spricht, muss man sich das bildlich vorstellen.

Zweitens meine persönliche Meinung, und die ist deutlich: Ich habe noch keine Teilungsversteigerung erlebt, aus der irgendjemand zufrieden herausgegangen wäre. Deshalb setze ich bei zerstrittenen Erbengemeinschaften zuerst auf das Einfachste, was es gibt, nämlich eine Zahl, die alle akzeptieren. Meiner Erfahrung nach wird das Gespräch leichter, sobald ein nachvollziehbarer Betrag auf dem Tisch liegt. Bei rechtlich verfahrenen Konstellationen gehört daneben ein Fachanwalt für Erbrecht an den Tisch, das kann und darf ein Makler nicht ersetzen.

Ein Sonderfall, der den ganzen Zeitplan verschiebt: Ist ein Miterbe minderjährig, ist in der Regel das Familiengericht einzubinden, bevor über das Haus verfügt werden kann. Ist ein Erbe unbekannt oder unauffindbar, richtet das Nachlassgericht üblicherweise eine Nachlasspflegschaft ein. Beides sind eigene Verfahren mit eigener Dauer. Wenn das auf Ihre Familie zutrifft, sprechen Sie früh mit dem Notar oder einem Fachanwalt für Erbrecht, nicht erst, wenn ein Käufer wartet.

Wenn Sie an diesem Punkt feststecken, ist der schnellste nächste Schritt meist kein juristischer: Fordern Sie eine kostenfreie Wertermittlung an, damit alle Beteiligten über dieselbe Zahl reden.

Solange Sie verhandeln, läuft im Haus die Uhr weiter.

Was das Haus kostet, solange es leer steht

Ein leeres Haus ist nicht kostenlos. Das unterschätzen Erben regelmäßig, besonders wenn sie weit weg wohnen und das Objekt nur zweimal im Jahr sehen.

Die Grundsteuer läuft weiter. Schuldner ist nach § 10 Abs. 1 GrStG derjenige, "dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist". Und Abs. 2 ist für Erbengemeinschaften der entscheidende Satz: "Ist der Steuergegenstand mehreren Personen zugerechnet, so sind sie Gesamtschuldner." Im Außenverhältnis kann die Gemeinde also den vollen Betrag von einem einzigen Miterben verlangen. Wie Sie das untereinander aufteilen, müssen Sie selbst regeln. Die Gemeinde hält sich an den, den sie erreicht. Maßgeblich sind dabei die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres (§ 9 Abs. 1 GrStG); die Steuer entsteht mit dem Beginn des Kalenderjahres (§ 9 Abs. 2 GrStG). Wie Käufer und Verkäufer die Grundsteuer für das laufende Jahr untereinander verrechnen, wird üblicherweise im Kaufvertrag geregelt. Für die steuerliche Beurteilung Ihres konkreten Falls ist Ihr Steuerberater zuständig.

Dazu kommen die Posten, die keine Vorschrift regelt und die trotzdem jeden Monat abgehen:

Gebäudeversicherung, die bei unbewohnten Objekten eigenen Auflagen unterliegt
Grundgebühren für Strom und Wasser
Kaminkehrer
Gartenpflege, damit das Grundstück bei Besichtigungen nicht verwildert wirkt
jemand vor Ort, der im Winter nach dem Haus sieht

Und im Alpenvorland ein Punkt, den man in Norddeutschland so nicht auf dem Zettel hat: Ein Haus am Staffelsee, das über den Winter gar nicht beheizt wird, nimmt Schaden. Feuchtigkeit, Frostschäden an Leitungen, Schimmel in Räumen, in denen seit einem Jahr niemand gelüftet hat. Wer weit weg wohnt, sollte jemanden vor Ort haben, der im Winter nach dem Haus sieht, und bei der Gebäudeversicherung nachfragen, welche Auflagen für unbewohnte Objekte gelten.

Kurzfazit: Zeit ist bei geerbten Immobilien selten neutral. Sie kostet Gebührenfreiheit, laufendes Geld und im ungünstigen Fall Bausubstanz. Wie sich der Markt gerade dazu verhält, sehen wir uns im nächsten Abschnitt an.

Der Markt in Murnau und am Staffelsee: was Erben 2026 wissen sollten

Für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen gibt es eigene Zahlen, und die sind für Erben aufschlussreicher als die Bundesstatistik.

Der Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen hat seinen Grundstücksmarktbericht für das Auswertungsjahr 2024 (Datenstichtag 1. Januar 2025) im November 2025 vorgestellt. Der Befund: eine "Phase der Konsolidierung" nach gut einem Jahrzehnt stark steigender Preise. Für 2024 wurde im Landkreis dennoch "ein Gesamtumsatz von rund 480 Millionen Euro aus Immobilienkäufen verzeichnet". Speziell zu unserer Gegend heißt es, vor allem die Wohnlagen in Garmisch-Partenkirchen, Murnau und rund um den Staffelsee hätten an Dynamik verloren, zählten aber weiterhin zu den teuersten Regionen im Landkreis und lägen nach wie vor deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Richard Kofler, Vorsitzender des Gutachterausschusses, sagt: "Nach Jahren deutlicher Preissteigerungen ist am Immobilienmarkt eine spürbare Beruhigung eingetreten."

Auf Landesebene zeigt der Trend zuletzt nach oben: Laut dem Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr wurden "im Jahr 2025 142.712 Transaktionen getätigt, was einen nochmaligen Anstieg um 11,8 Prozent bedeutet", der Umsatz stieg "auf 56 Milliarden Euro" (Pressemitteilung Nr. 73 vom 24. Juni 2026). Das sind bayernweite Zahlen für 2025, die regionale Aussage zur Konsolidierung bezieht sich auf den Landkreis im Jahr 2024. Das passt zusammen: Es wird wieder mehr gehandelt, aber die Preise steigen nicht mehr von allein.

Was folgt daraus für ein geerbtes Haus in Murnau? Drei Dinge:

Der Preis macht sich nicht mehr von allein, die erste angesetzte Zahl muss sitzen.
Ein zu hoher Startpreis kostet Sie am Ende mehr, als er zu Beginn verspricht.
Lagemerkmale wiegen hier schwerer als in Durchschnittsregionen.

Zum ersten Punkt: Der Preis macht sich nicht mehr selbst. In den Jahren des starken Anstiegs konnte man ein Objekt am Staffelsee auch mit einem sportlichen Wunschpreis in den Markt geben und wurde vom Markt eingeholt. Diese Zeit ist vorerst vorbei. Was ich seither beobachte, und das ist ausdrücklich meine Erfahrung und keine Statistik: Ein zu hoch angesetztes Erbhaus bleibt länger stehen, und wer den Preis dann nachträglich korrigiert, landet oft unter dem, was von Anfang an realistisch gewesen wäre.

Wer den amtlichen Bodenrichtwert für das geerbte Grundstück selbst beschaffen will, sollte wissen, dass das weder kostenlos noch spontan geht: Zuständig ist der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Auskünfte erfolgen "grundsätzlich nur in schriftlicher Form!" und kosten eine Gebühr je Richtwert. Den kompletten Weg dorthin haben wir in einem eigenen Ratgeber beschrieben: Bodenrichtwert für Murnau abrufen. Für einen Erbfall gilt: Sie brauchen den Wert zum richtigen Stichtag, und der ist nicht automatisch der aktuelle. Diese Beschaffung nehmen wir Ihnen ab, zusammen mit der Einordnung, was der Richtwert für Ihr konkretes Grundstück bedeutet.

Dazu kommt die Murnauer Besonderheit: Rund um den Staffelsee wird selten das durchschnittliche Reihenhaus vererbt, sondern ein Elternhaus in Ortsrandlage, ein früheres Feriendomizil oder ein Zweitwohnsitz. Seeblick, Hangneigung, Ortsteil, Anbindung. Diese Details bewegen den Preis hier stärker als anderswo, und sie lassen sich aus der Ferne kaum einschätzen. Wer aus München über ein Haus in Hechendorf oder Seehausen entscheidet, sollte den Wert nicht aus einem Online-Rechner ziehen. Eine ortskundige Einordnung finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung in Murnau.

Kurzfazit: Die Lagen rund um den Staffelsee zählen laut Gutachterausschuss weiterhin zu den teuersten im Landkreis, die Dynamik ist aber raus. Gerade bei geerbten Objekten entscheidet die erste angesetzte Zahl über den späteren Erlös.

Was der Verkauf konkret kostet, rechnen wir als Nächstes durch.

Was kostet der Verkauf eines geerbten Hauses in Murnau?

Beim Verkauf eines geerbten Hauses in Murnau fallen drei Kostenblöcke an: die Grundbuchberichtigung, die binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei bleibt, die Notarkosten für den Kaufvertrag und die Maklerprovision. Hinzu kommen Erbschein und laufende Kosten bis zur Übergabe. Die Wertermittlung übernimmt JD Homes kostenfrei.

Etwas ausführlicher. Der Notar ist nicht verhandelbar: Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, "das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben", der notariellen Beurkundung. Das gilt für den Verkauf mit Makler genauso wie ohne. Die Maklerprovision ist seit dem 23. Dezember 2020 durch die §§ 656a bis 656d BGB gesetzlich geregelt; Käufer und Verkäufer teilen sie sich in der Regel. Über die konkrete Höhe sprechen wir im persönlichen Gespräch, sobald wir Ihr Objekt kennen.

Der Erbschein kostet nach dem Nachlasswert, hier gibt es keine Erben-Ausnahme wie beim Grundbuch. Ob Sie ihn überhaupt brauchen, hängt an der Form des Testaments. § 35 Abs. 1 GBO sagt: "Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Beruht jedoch die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, so genügt es, wenn an Stelle des Erbscheins" diese Urkunde nebst Eröffnungsniederschrift vorgelegt wird. Ein notarielles Testament kann den Erbschein also ersetzen, ein handschriftliches nicht. Das Grundbuchamt kann den Erbschein trotzdem verlangen, wenn es die Erbfolge damit nicht für hinreichend nachgewiesen hält.

Posten	Wann er anfällt	Besonderheit für Erben
Grundbuchgebühr	bei der Eigentümer-Eintragung	entfällt bei Antrag binnen zwei Jahren (Nr. 14110 KV GNotKG)
Erbschein	vor der Eintragung	keine Ausnahme; entfällt oft bei notariellem Testament
Notar	bei der Beurkundung des Kaufvertrags	zwingend, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB
Maklerprovision	bei erfolgreicher Vermittlung	seit Dezember 2020 gesetzlich geregelt, wird in der Regel geteilt
Wertermittlung	ganz am Anfang	bei JD Homes kostenfrei und unverbindlich

Ein Wort noch zur Steuer auf den Verkaufsgewinn, umgangssprachlich Spekulationssteuer. § 23 EStG knüpft sie an eine Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Verkauf. Für Erben ist entscheidend, dass Sie diese Frist mitgeerbt haben: Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird bei unentgeltlichem Erwerb dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. War das Haus schon Jahrzehnte im Besitz Ihrer Eltern, ist die Frist meist längst abgelaufen. Rechnen muss das trotzdem Ihr Steuerberater, nicht dieser Ratgeber. Ausführlicher haben wir das im Ratgeber zum Erbfall in Murnau erklärt.

Kurzfazit: Der größte vermeidbare Posten ist die Grundbuchgebühr, und vermeiden lässt sie sich nur über den Zeitpunkt. Der Notar ist gesetzlich gesetzt, die Wertermittlung kostet Sie bei uns nichts.

Fehlt am Ende nur noch der Papierstapel.

Checkliste: diese Unterlagen brauchen Sie zusätzlich

Für den allgemeinen Unterlagensatz beim Hausverkauf haben wir eine eigene Übersicht im Ratgeber Haus verkaufen in Murnau. Bei einem geerbten Objekt kommen die folgenden Papiere obendrauf, und genau die fehlen erfahrungsgemäß am längsten:

[ ] Erbnachweis: Erbschein (§ 2353 BGB) beim Nachlassgericht, oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Zuständig für Murnau: Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen
[ ] Sterbeurkunde in beglaubigter Abschrift, beim Standesamt
[ ] Aktueller Grundbuchauszug, gezogen nach der Berichtigung beim Grundbuchamt (der alte aus der Schublade hilft nicht weiter)
[ ] Vollmachten aller Miterben für eine Person, die Termine wahrnimmt und unterschriftsreif verhandelt. Achtung auf die Form: Für den Grundbuchvollzug verlangt § 29 Abs. 1 GBO "öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden", eine formlose Vollmacht per E-Mail genügt dort nicht
[ ] Energieausweis. Muss nach § 80 GEG spätestens zur Besichtigung vorliegen, ist bei Erbhäusern aber oft abgelaufen oder nie ausgestellt worden. Nach § 79 Abs. 3 Satz 1 GEG wird er "für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren" ausgestellt. Wenn die Verbrauchsdaten der letzten Jahre fehlen, weil das Haus leer stand, führt der Weg über einen Bedarfsausweis
[ ] Unterlagen zu Belastungen: Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch, Reallasten aus Abteilung II und III
[ ] Was sich zur Bausubstanz finden lässt, also Baupläne, Heizungsunterlagen, Rechnungen für Dach, Fenster, Sanierungen

Der letzte Punkt ist der undankbarste und der wertvollste. Bei Häusern, die dreißig oder vierzig Jahre in Familienbesitz waren, liegt vieles in Ordnern im Keller, und niemand hat Lust, sie durchzusehen. Es lohnt sich trotzdem: Jede belegte Modernisierung ist ein Argument im Preisgespräch, jede fehlende Unterlage ein Abschlag im Kopf des Käufers.

Zwei Dinge, die den Verkauf öfter aufhalten als alles andere

Altlasten im Grundbuch. Werfen Sie einen Blick in Abteilung II und III, bevor Sie inserieren. Bei Elternhäusern steht dort erstaunlich oft noch etwas: ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch zugunsten des überlebenden Elternteils, eine alte Grundschuld einer längst getilgten Finanzierung. Beides ist lösbar, beides braucht aber Vorlauf. Eine getilgte Grundschuld verschwindet nicht von selbst, dafür braucht es eine Löschungsbewilligung der Bank. Ein bestehendes Wohnrecht verändert dagegen den Wert des Objekts spürbar und muss offen kommuniziert werden. Die rechtliche Abwicklung übernimmt der Notar, die Wertfrage besprechen wir mit Ihnen.

Der Hausrat. Die Frage, ob vor dem Verkauf entrümpelt wird, kommt in fast jedem Erstgespräch, und es gibt keine allgemeingültige Antwort. Ein leergeräumtes Haus lässt sich besser präsentieren, weil Käufer Räume ohne fremde Möbel realistischer einschätzen. Andererseits kostet eine Haushaltsauflösung Geld und Nerven, und manche Käufer wollen ohnehin sanieren. Was sich lohnt, hängt vom Zustand und von der Zielgruppe ab. Genau das schauen wir uns bei der Besichtigung gemeinsam an, bevor Sie einen Entrümpler beauftragen.

Kurzfazit: Erbnachweis, berichtigter Grundbuchauszug und Vollmachten sind die drei Papiere, an denen geerbte Verkäufe am häufigsten hängen bleiben. Wer sie früh besorgt, verkauft später ohne Leerlauf.

Häufige Fragen zum Verkauf eines geerbten Hauses

Was kostet die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall?

Sie ist gebührenfrei, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das steht in der Anmerkung zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG und gilt ausdrücklich auch dann, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Nach Ablauf der zwei Jahre fällt die reguläre Gebühr an.

Kann ich ein geerbtes Haus ohne Erbschein verkaufen?

Häufig ja, wenn ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorliegt. Es dient dann als Erbnachweis gegenüber dem Grundbuchamt, und der Erbschein nach § 2353 BGB wird nicht zusätzlich benötigt. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge verlangt das Grundbuchamt in aller Regel den Erbschein. Klären Sie das früh mit Ihrem Notar.

Ein Miterbe blockiert den Verkauf. Was kann ich tun?

Nach § 2042 Abs. 1 BGB kann grundsätzlich jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, mit den Ausnahmen der §§ 2043 bis 2045 BGB. Vor jedem juristischen Schritt lohnt aber der einfachere Weg: eine neutrale Wertermittlung, die alle akzeptieren. Oft misstrauen die Beteiligten schlicht der Zahl, die im Raum steht. Bei verhärteten Fronten hilft ein Fachanwalt für Erbrecht.

Was ist ein Erbteilsverkauf, und haben die anderen ein Vorkaufsrecht?

Beim Erbteilsverkauf verfügt ein Miterbe über seinen Anteil am gesamten Nachlass, nicht über einen Anteil am Haus. Das erlaubt § 2033 Abs. 1 BGB ausdrücklich, der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe dagegen nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Zu den Rechten der übrigen Miterben in einem solchen Fall berät Sie ein Fachanwalt für Erbrecht oder Ihr Notar.

Sollen wir vor oder nach dem Erbschaftsteuerbescheid verkaufen?

Das ist eine steuerliche Frage, und die gehört zu Ihrem Steuerberater. Was wir Ihnen abnehmen können, ist die Grundlage dafür: eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung als Gesprächsgrundlage für Ihren Steuerberater. Ein förmliches Verkehrswertgutachten, wie es für manche steuerlichen Zwecke verlangt wird, erstellt dagegen ein öffentlich bestellter Sachverständiger.

Wie lange dauert der Verkauf eines geerbten Hauses in Murnau?

Eine Wochenzahl wäre geraten, weil Objekt, Lage, Preis und Marktlage jedes Mal anders sind. Verlässlich ist die Abfolge der Phasen: Erbfall, Erbnachweis beim Nachlassgericht, Grundbuchberichtigung, dann Vermarktung, Beurkundung und Übergabe. Entscheidend ist, was sich davon überlappen lässt. Unterlagen sammeln und Wertermittlung laufen problemlos parallel zum Erbnachweis, das kostet Sie keinen Tag extra. Nicht überlappen lassen sich Grundbuchberichtigung und Beurkundung, denn ohne Eintrag kein Abschluss. Bei einer Erbengemeinschaft kommt die Abstimmungszeit dazu, und die ist erfahrungsgemäß der längste Posten. Einen realistischen Zeitrahmen für Ihr Haus besprechen wir im Erstgespräch, gern auch telefonisch.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Erben persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe bleibt er Ihr fester Ansprechpartner.

Was ist Ihr geerbtes Haus in Murnau wert?

Bevor Sie über Preis, Zeitpunkt und Aufteilung sprechen, sollten Sie wissen, worüber Sie eigentlich reden. Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Auch dann, wenn die Erbengemeinschaft über halb Deutschland verstreut wohnt.

Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. Bürozeiten Mo bis Fr, 9 bis 17 Uhr.

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Quellen

Anlage 1 GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110 nebst Anmerkung Abs. 1. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 05.08.2026.
§ 82 GBO – Berichtigung des Grundbuchs. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 05.08.2026.
§ 2033 BGB – Verfügungsrecht des Miterben; § 2042 BGB – Auseinandersetzung. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 05.08.2026.
§ 180 ZVG – Teilungsversteigerung. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 05.08.2026.
§ 9 GrStG – Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer; § 10 GrStG – Steuerschuldner. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 05.08.2026.
§ 2353 BGB – Erbschein; § 311b BGB – Verträge über Grundstücke. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 05.08.2026.
§ 29 GBO – Form der Eintragungsunterlagen; § 35 GBO – Nachweis der Erbfolge. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 05.08.2026.
§ 79 GEG – Grundsätze des Energieausweises; § 80 GEG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 05.08.2026.
§§ 656a–656d BGB – Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser; Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten, BGBl. I 2020 S. 1245, in Kraft seit 23.12.2020. Abgerufen am 05.08.2026.
Anlage 2 (zu § 34 Abs. 3) GNotKG – Gebührentabelle B. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 05.08.2026.
Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen – Gerichtsbezirk (Murnau gelistet), Grundbuchamt und Nachlassabteilung. Bayerisches Staatsministerium der Justiz, justiz.bayern.de. Abgerufen am 05.08.2026.
Bodenrichtwerte – Landkreis Garmisch-Partenkirchen (Gutachterausschuss), Gebühren und Ermittlungsrhythmus. Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, lra-gap.de. Abgerufen am 05.08.2026.
§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 05.08.2026.
Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlung: "Neuer Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses", Meldung vom 24.11.2025 (Auswertungsjahr 2024, Datenstichtag 01.01.2025). Abgerufen am 05.08.2026.
Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr: Pressemitteilung Nr. 73 vom 24.06.2026, "Mehr Käufe und Verkäufe von Grundstücken und Immobilien – Preise stabilisieren sich". Abgerufen am 05.08.2026.

Stand aller Rechtsquellen: 5. August 2026.

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Tabelle Sektion 3: "Vier Wege für eine Erbengemeinschaft beim Hausverkauf im Vergleich"
Regional-Bild Sektion 5: "Blick über den Staffelsee auf Murnau, Wohnlagen im Alpenvorland"
Checkliste Sektion 7: "Checkliste der Unterlagen für den Verkauf eines geerbten Hauses"

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      "name": "Was kostet die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall?",
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      "name": "Ein Miterbe blockiert den Verkauf. Was kann ich tun?",
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      "name": "Wie lange dauert der Verkauf eines geerbten Hauses in Murnau?",
      "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Eine Wochenzahl wäre geraten, weil Objekt, Lage, Preis und Marktlage jedes Mal anders sind. Verlässlich ist die Abfolge der Phasen: Erbfall, Erbnachweis beim Nachlassgericht, Grundbuchberichtigung, dann Vermarktung, Beurkundung und Übergabe. Unterlagen sammeln und Wertermittlung laufen problemlos parallel zum Erbnachweis. Nicht überlappen lassen sich Grundbuchberichtigung und Beurkundung, denn ohne Eintrag kein Abschluss." }
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