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Kurz gesagt:

• Sie dürfen Ihr Haus in Murnau selbstverständlich ohne Makler verkaufen; rechtlich spricht nichts dagegen.
• Am Notar führt trotzdem kein Weg vorbei: Der Kaufvertrag ist ohne notarielle Beurkundung nicht wirksam (§ 311b BGB).
• Ein Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht, und er muss schon zur Besichtigung vorliegen (§ 80 GEG).
• Die teuerste Falle ist nicht die Bürokratie, sondern der falsche Preis, gerade im besonderen Marktumfeld rund um den Staffelsee.
• Bevor Sie inserieren, sollten Sie wissen, was Ihr Haus wirklich wert ist. Diese Einschätzung bekommen Sie bei uns kostenfrei und unverbindlich.

Sie überlegen, Ihr Haus in Murnau ohne Makler zu verkaufen, und die Rechnung dahinter ist schnell gemacht: keine Provision, mehr Netto, alles selbst in der Hand. Der Gedanke ist völlig legitim, und ehrlich gesagt gelingt der Privatverkauf auch vielen Eigentümern. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie der Ablauf wirklich aussieht, welche Pflichten Sie treffen und an welcher Stelle die meisten privaten Verkäufer Geld verlieren, ohne es zu merken. Kein Schönreden in die eine oder andere Richtung, nur das, was Sie vor der ersten Besichtigung wissen sollten.

Ja, Sie dürfen Ihr Haus ohne Makler verkaufen, und für wen das passt

Es gibt in Deutschland keine Maklerpflicht. Sie können Ihre Immobilie von der Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe komplett selbst verkaufen. Die Frage ist also nicht, ob Sie dürfen, sondern ob es in Ihrer Situation die richtige Entscheidung ist.

Der Privatverkauf passt gut, wenn Sie drei Dinge mitbringen:

• Zeit für Unterlagen, Inserate, Besichtigungen und Verhandlungen über mehrere Wochen.
• Ein realistisches Bild vom regionalen Markt, damit Sie den Preis nicht am Wunsch, sondern an der Nachfrage ausrichten.
• Bereitschaft zur Verhandlung mit fremden Menschen über Ihr eigenes Zuhause.

Wer schon einmal eine Immobilie verkauft hat, kennt viele dieser Aufgaben. Wer es zum ersten Mal tut, etwa beim geerbten Elternhaus, das über Jahrzehnte in der Familie war, unterschätzt meist zwei Dinge: wie viel Zeit die Vermarktung frisst und wie unangenehm Preisverhandlungen mit fremden Menschen über das eigene Zuhause sein können.

Der Zeitpunkt fühlt sich bei solchen Häusern oft ohnehin falsch an. Das gehört dazu. Wichtiger als das Gefühl ist, dass Sie mit offenen Augen starten. Wie der Ablauf dann konkret aussieht, sehen Sie im nächsten Abschnitt.

Der Ablauf beim Privatverkauf, Schritt für Schritt

Ein privater Hausverkauf läuft in klaren Etappen ab. Sie müssen sie nicht auswendig lernen, aber Sie sollten keine überspringen, denn jede ausgelassene Stufe rächt sich später beim Preis oder beim Termin.

Checkliste: die acht Schritte bis zur Übergabe

• [ ] Wert ermitteln. Bevor irgendetwas anderes passiert, brauchen Sie einen belastbaren Angebotspreis. Nicht das Bauchgefühl, nicht der Wunsch, sondern eine nachvollziehbare Einschätzung.
• [ ] Unterlagen zusammentragen. Grundbuchauszug (Grundbuchamt beim Amtsgericht Weilheim), Flurkarte (Vermessungsamt bzw. Gemeinde), Bauunterlagen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Manches liegt in der Schublade, anderes müssen Sie beim Amt anfordern, und das dauert.
• [ ] Exposé erstellen. Ordentliche Fotos, ein ehrlicher Grundriss, ein sachlicher Text. Verkäuferische Übertreibung merkt jeder Interessent sofort.
• [ ] Inserieren und Anfragen filtern. Rechnen Sie mit Anrufen zu ungünstigen Zeiten und mit Interessenten, die nur schauen wollen.
• [ ] Besichtigungen durchführen. Mehrere Termine, oft am Abend oder am Wochenende. Der Energieausweis muss dabei vorliegen.
• [ ] Bonität prüfen. Bevor Sie zusagen, sollten Sie einen Finanzierungsnachweis sehen. Ein geplatzter Kauf wirft Sie Wochen zurück.
• [ ] Notartermin vorbereiten. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beide Seiten prüfen ihn, dann wird beurkundet.
• [ ] Übergabe. Zählerstände, Schlüssel, Übergabeprotokoll; hier entstehen die späten Streitigkeiten, wenn man schludert.

Klingt nach viel? Ist es auch. Genau deshalb lohnt es sich, ehrlich mit sich zu sein, wie viel Zeit Sie in den nächsten Wochen tatsächlich haben.

Kurzfazit: Der Privatverkauf ist kein einzelner Termin, sondern eine Kette aus acht Schritten. Wer die Wertermittlung an den Anfang stellt, spart sich später die teuren Korrekturen. An welcher Stelle das Gesetz Ihnen keinen Spielraum lässt, klären wir gleich.

Diese Unterlagen und Pflichten dürfen Sie nicht übersehen

Ein Teil des Verkaufs ist Geschmackssache: Fotos, Formulierungen, Verhandlungsstil. Ein anderer Teil ist gesetzlich vorgeschrieben, und dort gibt es keinen Spielraum.

Der Notar bleibt Pflicht. Auch ohne Makler können Sie einen Grundstückskaufvertrag nicht privat "per Handschlag" schließen. Das Gesetz ist hier eindeutig: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, "bedarf der notariellen Beurkundung" (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, geltende Fassung, Stand 2026-07-15). Ohne diesen Termin ist der Verkauf schlicht nicht wirksam. Der Makler ist für diese Formpflicht ohne Bedeutung, der Notar dagegen unverzichtbar. Wählen dürfen ihn übrigens Sie.

Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht, und zwar früh. Sie müssen ihn Interessenten schon bei der Besichtigung vorlegen und ihn spätestens bei Verkauf übergeben (§ 80 Abs. 3 und Abs. 4 GEG). Wer erst beim Notartermin daran denkt, ist zu spät dran. Kümmern Sie sich früh darum, denn je nach Ausweisart und Aufwand kann die Ausstellung einige Zeit brauchen.

Dazu kommt der Punkt, den viele Ratgeber nur streifen: die Haftung. Als Verkäufer schulden Sie dem Käufer korrekte Angaben. Verschweigen Sie einen bekannten Mangel, etwa den feuchten Keller, den Sie seit Jahren kennen, kann das teuer werden, auch noch nach dem Verkauf. Ein üblicher Gewährleistungsausschluss im Vertrag schützt Sie nicht, wenn Ihnen arglistiges Verschweigen vorgeworfen wird. Das ist kein Detail für Juristen, sondern ein echtes Risiko für Ihr Portemonnaie. Bei konkreten Haftungsfragen und für die Formulierung im Kaufvertrag sind der Notar und im Zweifel ein Fachanwalt die richtigen Ansprechpartner. Wo wir helfen können, ist der Schritt davor: mit einer belastbaren, kostenfreien Einschätzung, damit Sie überhaupt auf einer soliden Grundlage in solche Gespräche gehen.

Kurzfazit: Beim Papier und beim Recht endet die Wahlfreiheit. Notar und Energieausweis sind gesetzt, ehrliche Angaben sind Pflicht, und wer hier spart, spart am falschen Ende.

Der teuerste Fehler: der falsche Preis, gerade rund um den Staffelsee

Wenn private Verkäufe schieflaufen, liegt es selten an einem fehlenden Formular. Es liegt fast immer am Preis. Und beim Preis ist Murnau kein Ort wie jeder andere.

Ein Beispiel aus der Praxis, ohne Namen: Zwei fast baugleiche Häuser in derselben Murnauer Straße. Das eine schaut nach Süden zum See und zu den Bergen, das andere zur Straße. Ein bundesweiter Online-Rechner spuckt für beide fast denselben Wert aus, weil er Blickrichtung, Zuschnitt und Ruhe nicht kennt. Wer sein Haus nach diesem Mittelwert inseriert, verschenkt beim See-Haus Geld oder wartet beim Straßen-Haus wochenlang auf Anfragen, die nicht kommen. Erst die Lage-genaue Betrachtung löst das auf. Der Markt rund um den Staffelsee ist von genau solchen Dingen geprägt: Nähe zu den Seen, Zweitwohnsitze und Feriendomizile, die begrenzte Zahl an Baugrundstücken.

Ein amtlicher Anhaltspunkt zeigt das Preisniveau: Für baureifes Wohnbauland im Raum Murnau und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen sind Bodenrichtwerte von rund 2.000 Euro pro Quadratmeter längst "keine Ausnahme mehr", so Christian Payne, Vorsitzender des Gutachterausschusses beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. Bodenrichtwerte werden in Bayern alle zwei Jahre zum 1. Januar der geraden Jahre ermittelt (§ 196 BauGB); den für Ihre konkrete Lage gültigen Wert können Sie über BORIS Bayern abrufen, die amtliche Einzelauskunft kostet je Richtwert 30 Euro. Das ist ein Baustein, nicht der ganze Wert, aber er zeigt, wie stark der Boden hier ins Gewicht fällt.

Der Fehler nach oben und der nach unten kosten beide, nur anders:

Deshalb unser dringender Rat, egal ob Sie am Ende mit oder ohne Makler verkaufen: Steigen Sie mit einer belastbaren Wertermittlung ein, nicht mit einer Wunschzahl. Wie eine realistische Preisfindung in Murnau funktioniert und was Ihre Immobilie wirklich wert ist, haben wir in eigenen Ratgebern erklärt. Einen Überblick über die Marktlage rund um den Staffelsee finden Sie ebenfalls dort.

Kurzfazit: Der Preis entscheidet über Erfolg oder Frust. Eine Lage-genaue, fundierte Einschätzung ist hier kein Luxus, sondern der Startpunkt. Was der Verzicht auf den Makler dann tatsächlich kostet, rechnen wir im nächsten Abschnitt ehrlich durch.

Was kostet der Verkauf ohne Makler wirklich?

Wer ohne Makler verkauft, spart die Maklerprovision, das ist der offensichtliche Vorteil. Doch kostenlos ist der Privatverkauf nicht. Sie zahlen mit Zeit, mit einzelnen Ausgaben (Energieausweis, Unterlagen, Inserate) und mit dem Risiko, den Preis nicht optimal zu treffen. Der ehrliche Kostenvergleich ist deshalb keine reine Provisionsfrage.

Zur Provision selbst nur so viel, ohne Zahlenspielerei: Die Maklerkosten beim Verkauf von Wohnimmobilien sind seit Dezember 2020 gesetzlich geregelt, und in der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Die konkrete Höhe ist Verhandlungssache und gehört ins persönliche Gespräch; pauschale Prozentzahlen aus dem Netz helfen Ihnen dabei wenig.

Und was übernimmt ein Makler eigentlich, wenn Sie diesen Weg doch wählen? Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Terminkoordination, Vorauswahl der Interessenten, Bonitätsklärung, Begleitung bis zum Notar. Das ist die Arbeit, die beim Privatverkauf komplett bei Ihnen liegt. Ob sich das für Sie lohnt, hängt von Ihrer Zeit und Ihrem Nervenkostüm ab, nicht von einer Formel. Wenn Sie wissen möchten, wie wir einen Verkauf begleiten, lesen Sie das dort in Ruhe nach; hier soll es beim ehrlichen Überblick bleiben.

Kurzfazit: Ohne Makler zu verkaufen spart die Provision, verlagert die Kosten aber vor allem auf Ihre Zeit und auf das Preisrisiko. Rechnen Sie beides mit ein, bevor Sie sich entscheiden.

Häufige Fragen zum Hausverkauf ohne Makler

Kann man ein Haus in Murnau überhaupt ohne Makler verkaufen?

Ja. Es gibt keine gesetzliche Maklerpflicht. Sie können Ihr Haus in Murnau von der Wertermittlung über die Vermarktung bis zur Übergabe vollständig selbst verkaufen. Sie tragen dann allerdings auch die volle Verantwortung für Preis, Unterlagen und die rechtssichere Abwicklung, und der Notartermin bleibt in jedem Fall verpflichtend.

Braucht man beim Privatverkauf trotzdem einen Notar?

Ja, immer. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder Haus bedarf laut § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Ohne diesen Termin ist der Verkauf nicht wirksam, ganz gleich, ob ein Makler beteiligt war oder nicht. Den Notar dürfen Sie selbst auswählen; er ist zur Neutralität gegenüber beiden Seiten verpflichtet.

Welche Unterlagen brauche ich für den privaten Hausverkauf?

Zu den wichtigsten gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen und Grundriss, Wohnflächenberechnung sowie der Energieausweis. Manche Dokumente liegen bei Ihnen zu Hause, andere müssen Sie beim Grundbuchamt oder bei der Gemeinde anfordern. Beginnen Sie früh damit, denn die Beschaffung kann mehrere Wochen dauern.

Ist ein Energieausweis beim Verkauf Pflicht?

Ja. Nach § 80 GEG müssen Sie einen Energieausweis vorhalten, ihn Interessenten bereits bei der Besichtigung vorlegen und ihn spätestens bei Verkauf übergeben. Fehlt er, riskieren Sie ein Bußgeld, und Sie wirken auf Interessenten unvorbereitet. Kümmern Sie sich frühzeitig um die Ausstellung.

Wie finde ich den richtigen Preis, wenn ich ohne Makler verkaufe?

Verlassen Sie sich nicht allein auf Online-Rechner, die regionale Besonderheiten kaum erfassen. Sinnvoll ist eine Kombination aus amtlichen Anhaltspunkten wie dem Bodenrichtwert (abrufbar über BORIS Bayern) und einer fachlichen Einschätzung, die Lage, Zustand und aktuelle Nachfrage berücksichtigt. Eine erste, kostenfreie Wertermittlung ist ein guter Startpunkt, auch dann, wenn Sie anschließend privat verkaufen möchten.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Gemeinsam mit Sebastian von Hunoltstein begleitet er Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit fester Ansprechpartnerschaft vom Erstgespräch bis zur Übergabe und regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern.

Was ist Ihre Immobilie wert? Fragen Sie unverbindlich

Ob Sie am Ende privat verkaufen oder Begleitung möchten: Der erste Schritt ist derselbe, nämlich zu wissen, was Ihr Haus wirklich wert ist. Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. Bürozeiten: Mo–Fr 9–17 Uhr.

Quellen

1. § 311b Abs. 1 BGB — Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html (abgerufen am 2026-07-15)
2. § 80 GEG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html (abgerufen am 2026-07-15)
3. Bodenrichtwerte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, Gutachterausschuss beim Landratsamt GAP; amtlicher Abruf über BORIS Bayern / bodenrichtwerte.bayern.de (Einzelauskunft 30 Euro je Richtwert). § 196 BauGB (zweijähriger Ermittlungsturnus). (abgerufen am 2026-07-15)