Wohnung verkaufen in Garmisch-Partenkirchen: der Leitfaden

Veröffentlicht am 8. September 2026 von Jonas Dotzer, JD Homes Immobilien. Rechtsstand: 8. September 2026.

Kurz gesagt:

Wer in Garmisch-Partenkirchen eine Wohnung verkaufen will, verkauft immer auch ein Stück Eigentümergemeinschaft mit: Hausgeld, Rücklage und offene Beschlüsse wandern zum Käufer.

Käufer und ihre Banken rechnen das Hausgeld in die monatliche Belastung ein. Ein hohes Hausgeld drückt den Preis, den jemand zahlen kann.

Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft, nicht Ihnen persönlich.

Steht in Ihrer Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, ist ohne Zustimmung auch der Kaufvertrag schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 S. 1 WEG).

Wir schätzen den Wert Ihrer Wohnung kostenfrei und unverbindlich ein, im Büro in Murnau oder bei Ihnen zu Hause.

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Wohnung in Garmisch-Partenkirchen zu verkaufen, dann steht am Anfang selten eine Zahl. Meistens steht dort eine Situation: Die Kinder sind aus dem Haus, die Treppe wird beschwerlicher, ein Umzug steht an, oder die Wohnung wirft als Kapitalanlage nicht mehr das ab, was sie einmal sollte. Der Zeitpunkt fühlt sich dabei fast nie richtig an. Das gehört dazu.

Was beim Wohnungsverkauf anders läuft als beim Haus, zeigt sich oft erst spät. Zu Ihren vier Wänden gehört ein Anteil an einer Gemeinschaft, mit deren Finanzen und deren Sanierungsstau. Genau darum geht es hier.

Wohnung verkaufen in Garmisch-Partenkirchen: warum das anders läuft als beim Haus

Ein Haus verkaufen Sie als Ganzes: Grundstück, Gebäude, fertig. Bei einer Eigentumswohnung hängt Ihr Verkaufserfolg dagegen an Entscheidungen, die andere getroffen haben. Der Grund dafür steckt in der Eigentumsform. Was Sie besitzen, ist ein Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an Ihrer Wohnung. Das Dach über Ihnen, die Fassade, das Treppenhaus, die Heizungsanlage gehören Ihnen nur anteilig. Entschieden und bezahlt wird gemeinsam.

Entstanden ist diese Aufteilung nach § 8 Abs. 1 WEG: Der Eigentümer eines Grundstücks kann es durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt so in Miteigentumsanteile teilen, "dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist". In der Praxis heißt dieses Dokument Teilungserklärung.

Für den Verkauf hat das eine Konsequenz, die ich in Gesprächen immer wieder erklären muss: Ein Kaufinteressent bewertet die Gemeinschaft gleich mit. Wie hoch ist das Hausgeld? Liegt Geld in der Rücklage, oder steht in zwei Jahren eine Sonderumlage an? Ein sanierter Altbau mit gut gefüllter Kasse verkauft sich anders als dieselbe Wohnung in einem Haus, in dem seit fünfzehn Jahren nichts passiert ist.

Den allgemeinen Ablauf eines Immobilienverkaufs (von der Wertermittlung über das Exposé bis zum Notartermin) haben wir im Ratgeber zum Hausverkauf in Garmisch-Partenkirchen beschrieben. Der gilt für die Wohnung genauso. Hier geht es um das, was oben drauf kommt.

Was Käufer und Banken bei einer Eigentumswohnung wirklich prüfen

Ein Angebot entscheidet sich meistens am Abend nach der Besichtigung, wenn der Interessent mit den Unterlagen am Küchentisch sitzt. Gerechnet wird dann an der monatlichen Belastung: Kreditrate plus Hausgeld. Eine Bank macht dieselbe Rechnung, wenn sie die Finanzierung prüft.

Das unterschätzen viele Verkäufer. Ein hohes Hausgeld verkleinert den Preis, den ein Käufer sich leisten kann. Das Budget endet bei der Bank an derselben Stelle, egal wie gut die Wohnung ist.

Eine Modellrechnung macht die Größenordnung sichtbar. Die Annahmen lege ich offen, es sind Rechenwerte und keine Marktdaten: Ein Käufer kann monatlich 1.800 Euro aufbringen. Bei einem angenommenen Zins von 4 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung trägt jeder Euro Monatsrate rund 200 Euro Darlehen. Liegt das Hausgeld nun 150 Euro höher als bei einer vergleichbaren Wohnung, bleiben 1.650 Euro für die Rate. Das sind rechnerisch etwa 30.000 Euro weniger Darlehen. Ihre Wohnung trifft damit schlicht auf einen kleineren Geldbeutel. Was Ihre Bank konkret rechnet, klärt sie mit Ihnen.

Welche Papiere ein Interessent zuerst aufschlägt, ist ziemlich vorhersehbar.

Wirtschaftsplan. Zeigt, was im laufenden Jahr geplant ist. Nach § 28 Abs. 1 S. 2 WEG hat der Verwalter "jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält".

Jahresabrechnung. Zeigt, was tatsächlich passiert ist. Auch sie erstellt der Verwalter, § 28 Abs. 2 S. 2 WEG. Hier lohnt eine Präzisierung: Die Eigentümer beschließen nicht "die Jahresabrechnung". Nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG beschließen sie "über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse". Klingt nach Wortklauberei, ist aber der Grund, warum eine Nachzahlung Sie auch dann noch treffen kann, wenn die Abrechnung längst vorliegt.

Vermögensbericht. Den muss ich fast immer nachfordern. § 28 Abs. 4 S. 1 WEG verlangt vom Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Bericht, "der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält". Gemeint sind damit unter anderem die Rücklagen nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, also die Erhaltungsrücklage. Und Satz 2 hilft gegenüber einem zögerlichen Verwalter: "Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen." Darauf haben Sie einen Anspruch. Kommt trotzdem nichts, setzen Sie schriftlich eine Frist und wenden sich an den Verwaltungsbeirat oder bringen den Punkt in die nächste Versammlung. Hilft auch das nicht, ist es ein Fall für einen Fachanwalt für WEG-Recht.

Beschluss-Sammlung. § 24 Abs. 7 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer (oder einem von ihm Ermächtigten) auf Verlangen das Recht auf Einsicht. Dort steht, was die Gemeinschaft beschlossen hat: die Dachsanierung, die Sonderumlage. Ein Käufer wird danach fragen. Kennen Sie die Beschlüsse vorher, können Sie den Preis begründen.

Wer zahlt das Hausgeld bis zur Übergabe?

Das sorgt nach der Beurkundung regelmäßig für Ärger. Bis zum vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten zahlen Sie, danach der Käufer. So steht es üblicherweise im Kaufvertrag, und der Notar formuliert es aus.

Heikel wird es bei der Abrechnung, die erst nach dem Eigentümerwechsel beschlossen wird. Denn nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG beschließen die Eigentümer über Nachschüsse. In der Praxis wird ein solcher Beschluss demjenigen zugerechnet, der im Beschlusszeitpunkt Eigentümer ist. Für Rückstände des Voreigentümers hat der Bundesgerichtshof dagegen entschieden, dass ein Erwerber dafür nicht einsteht (Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12, ergangen zu einem Erwerb vom Insolvenzverwalter). Regeln Sie die Zuordnung im Kaufvertrag ausdrücklich. Wie das in Ihrem Fall zu fassen ist, sagt Ihnen Ihr Notar.

Kurzfazit: Käufer bewerten Ihre Wohnung über die Finanzlage der Gemeinschaft. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Beschluss-Sammlung sind Ihr Verhandlungsmaterial.

Die Erhaltungsrücklage beim Wohnungsverkauf

Ihren Anteil an der Rücklage bekommen Sie beim Verkauf nicht ausgezahlt.

Die Antwort ist unbequem, aber eindeutig. Die Erhaltungsrücklage ist Vermögen der Eigentümergemeinschaft, nicht Ihr persönliches Guthaben. Der Bundesfinanzhof hat das 2020 klar formuliert: Die anteilige Rücklage sei Teil des Verwaltungsvermögens der Gemeinschaft "und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts" (BFH, Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17, Rz. 8). An anderer Stelle heißt es dort: "Die Wohnungseigentümer haben keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, über den sie verfügen können" (Rz. 11).

Ein Hinweis zur Einordnung: Das Urteil kam aus dem Grunderwerbsteuerrecht. Zivilrechtlich ist damit nicht alles entschieden. Auf dem Konto der Gemeinschaft bleibt die Rücklage trotzdem liegen.

Im Notartermin wird das regelmäßig gefragt: Manche Kaufverträge weisen einen Rücklagenanteil gesondert aus, damit weniger Grunderwerbsteuer anfällt. Genau das hat der Bundesfinanzhof verneint. Sein Leitsatz lautet, beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum sei der vereinbarte Kaufpreis "als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern". Ob und wie sich das auf Ihren Vertrag auswirkt, gehört zu Notar und Steuerberater.

Bares Geld ist eine gut gefüllte Rücklage trotzdem, sie landet nur im Preis statt auf Ihrem Konto. Das ist ein Verkaufsargument. Ein Interessent, der schwarz auf weiß sieht, dass die Gemeinschaft für das nächste Dach vorgesorgt hat, kalkuliert kein Risiko ein. Eine leere Kasse und ein 40 Jahre altes Dach zieht er dagegen vom Angebot ab.

Übrigens: Seit der Reform von 2020 heißt der Posten im Gesetz "Erhaltungsrücklage". Der alte Begriff Instandhaltungsrücklage steht noch in vielen Abrechnungen und im Sprachgebrauch. Gemeint ist dasselbe.

Was in der Rücklage steht, sieht ein Käufer nur, wenn die Papiere auf dem Tisch liegen.

Diese Unterlagen brauchen Sie, wenn Sie Ihre Wohnung in Garmisch-Partenkirchen verkaufen

Warum sich Verkäufe ziehen, hat oft einen banalen Grund: Die Unterlagen sind nicht da. Der Verwalter braucht Zeit, das Grundbuchamt braucht Zeit, und in der Zwischenzeit kühlt das Interesse ab. Fordern Sie die Unterlagen an, sobald der Verkauf feststeht. Beim Verwalter dauert das oft mehrere Wochen, und die Zusammenstellung ist meist nicht kostenlos. Was Ihr Verwalter dafür berechnen darf, steht im Verwaltervertrag. Fragen Sie im selben Anruf danach.

Unterlage	Woher	Warum ein Käufer danach fragt
Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch)	Grundbuchamt beim Amtsgericht	Zeigt Eigentümer, Lasten und eine etwaige Veräußerungsbeschränkung
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung	Verwalter, Notar oder Grundbuchamt	Regelt, was Ihnen gehört, was allen gehört und welche Sondernutzungsrechte bestehen
Aufteilungsplan	Verwalter, Bauamt	Ordnet die Räume Ihrer Wohnung eindeutig zu
Wirtschaftsplan (laufendes Jahr)	Verwalter (§ 28 Abs. 1 WEG)	Basis für die Hausgeldkalkulation des Käufers
Jahresabrechnungen (letzte 3 Jahre)	Verwalter (§ 28 Abs. 2 WEG)	Zeigt die tatsächlichen Kosten statt der geplanten
Vermögensbericht	Verwalter (§ 28 Abs. 4 WEG)	Stand der Rücklagen; Anspruch nach Abs. 4 S. 2
Protokolle und Beschluss-Sammlung	Verwalter (§ 24 Abs. 7 WEG)	Beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen
Energieausweis	Verwalter (gilt fürs ganze Gebäude)	Vorlagepflicht bei der Besichtigung
Wohnflächenberechnung	Bauunterlagen, Verwalter	Grundlage für den Quadratmeterpreis
Bei Vermietung: Mietvertrag, Nachträge, Kaution	Ihre Unterlagen	Grundlage der Renditerechnung

Noch ein praktischer Hinweis zum Energieausweis: Er ist dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Das steht in § 80 Abs. 4 GModG; das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 amtlich Gebäudemodernisierungsgesetz. Eine Ausnahme gilt für Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 S. 2 GModG). Bei einer Eigentumswohnung gilt der Ausweis für das gesamte Gebäude. Fragen Sie also zuerst den Verwalter, bevor Sie selbst einen beauftragen. Die Einzelheiten stehen in unserem Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht in Garmisch-Partenkirchen.

Haben Sie die Wohnung geerbt, kommen weitere Punkte dazu: Erbnachweis, Erbengemeinschaft, Haftung für offene Hausgelder. Das haben wir gesondert beschrieben, denn dann gelten beim Verkauf einer geerbten Wohnung zusätzliche Regeln.

Checkliste: So lesen Sie Ihre WEG-Unterlagen in 15 Minuten

[ ] Hausgeld je Quadratmeter. Teilen Sie das monatliche Hausgeld durch die Wohnfläche. Rechnen Sie Heizkosten, Warmwasser und die Rücklagenzuführung heraus, sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen. Diese Zahl vergleicht ein Käufer.
[ ] Rücklage je Quadratmeter. Stand der Erhaltungsrücklage aus dem Vermögensbericht, geteilt durch die Gesamtwohnfläche der Anlage.
[ ] Nicht umlagefähiger Anteil. Welcher Teil des Hausgelds bleibt beim Eigentümer hängen? Für Kapitalanleger die entscheidende Größe.
[ ] Zahlungsrückstände in der Gemeinschaft. Stehen in der Jahresabrechnung. Hohe Rückstände bedeuten Risiko für alle.
[ ] Letzte und nächste Großmaßnahme. Aus der Beschluss-Sammlung. Was wurde saniert, was steht an?
[ ] Zweckbestimmung und Kurzzeitvermietung. Aus der Gemeinschaftsordnung. Bestimmt Ihren Käuferkreis.

Kurzfazit: Wer eine Wohnung verkaufen will in Garmisch-Partenkirchen, fordert die WEG-Unterlagen an, bevor die erste Anzeige online geht. Der Vermögensbericht steht Ihnen gesetzlich zu. Fast genauso wichtig wie die Vollständigkeit ist der Zeitpunkt.

Der WEG-Kalender: warum der Zeitpunkt beim Wohnungsverkauf zählt

Im März beschließt die Eigentümerversammlung die Fassadensanierung. Die Wohnung sollte eigentlich vier Wochen später auf den Markt. Beschlossen ist die Sanierung damit, umgesetzt noch nicht, bezahlt schon gar nicht.

Solche Wochen können den Preis spürbar drücken.

Neben Markt und Jahreszeit zählt beim Wohnungsverkauf in Garmisch-Partenkirchen ein zweiter Kalender: der Rhythmus Ihrer Gemeinschaft.

Am häufigsten sehe ich das im Frühjahr: Die Jahresabrechnung für das Vorjahr liegt noch nicht vor. Der Käufer bekommt also Zahlen aus einem Jahr, das zwei Jahre zurückliegt. Manche akzeptieren das. Andere werden misstrauisch und fragen sich, was da noch kommt. Ein kurzer Anruf beim Verwalter, wann die Abrechnung fertig wird, kostet Sie fünf Minuten und erspart die Diskussion.

Teurer wird der Fall von oben. Verkaufen oder warten? Der erste Schritt ist derselbe: Beschluss-Sammlung anfordern und beim Verwalter nachfragen, mit welcher Umlagehöhe zu rechnen ist und wann die Arbeiten laufen sollen.

Wer die Umlagehöhe nennen kann, nimmt dem Käufer den Sicherheitsabschlag aus der Rechnung.

Für die Entscheidung selbst hilft ein einfaches Raster:

Umlage beschlossen und beziffert. Weisen Sie den Betrag offen aus, passen Sie den Preis an und vermarkten Sie sofort.
Beschlossen, Höhe noch offen. Holen Sie eine schriftliche Verwalterauskunft zu Umlagehöhe und Bauzeitraum ein, bevor die Wohnung online geht.
Arbeiten laufen und enden absehbar. Prüfen Sie das Abwarten, wenn Sie die Zeit haben. Eine fertige Fassade verkauft sich leichter als eine angekündigte.

Und dann die Versammlung selbst. Steht eine an, in der über eine Sonderumlage entschieden wird, wissen Sie danach mehr, und Ihr Käufer auch. Was Sie wissen, gehört auf den Tisch. Verschwiegene Beschlüsse kommen nach der Beurkundung wieder hoch.

Bei manchen Gemeinschaften kommt noch eine Hürde davor: Sie dürfen ohne Zustimmung überhaupt nicht verkaufen.

Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?

Nicht immer. Eine Zustimmung ist nur nötig, wenn Ihre Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung vorsieht. § 12 Abs. 1 WEG erlaubt das ausdrücklich: Es kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung "der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf". Dieser Dritte ist in der Praxis meist der Verwalter. Ob es Sie betrifft, steht in Ihrem Grundbuch.

Dass Sie es dort nachlesen können, ist kein Zufall: § 7 Abs. 3 S. 2 WEG verlangt, dass Veräußerungsbeschränkungen ausdrücklich eingetragen werden. Steht dort nichts, brauchen Sie in aller Regel keine Zustimmung. Ein Blick ins Grundbuch klärt das.

Steht dort etwas, sollten Sie es früh einplanen. Der Verwalter braucht dafür Zeit, und die Zustimmung wird häufig gesondert berechnet. Klären Sie Frist und Kosten in einem Aufwasch, wenn Sie ohnehin beim Verwalter anrufen. Denn § 12 Abs. 3 S. 1 WEG geht weiter. Ohne die erforderliche Zustimmung bleiben die Veräußerung und der Verpflichtungsvertrag unwirksam, "solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist". Die Unwirksamkeit trifft also auch den Kaufvertrag selbst. Die Formulierung "solange nicht" bedeutet: Die Zustimmung kann nachgeholt werden. Trotzdem hängt bis dahin der gesamte Verkauf in der Schwebe, und das ist eine Nachricht, die kein Käufer gerne hört.

Verweigern darf der Zustimmungsberechtigte übrigens nicht nach Belieben. § 12 Abs. 2 S. 1 WEG ist knapp: "Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden."

Und wenn die Beschränkung dauerhaft stört: Nach § 12 Abs. 4 S. 1 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass sie aufgehoben wird; für den Beschluss genügt nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Mit dem Beschluss allein ist es nicht getan: Nach Abs. 4 S. 2 kann die Beschränkung anschließend im Grundbuch gelöscht werden.

Kurzfazit: Prüfen Sie das Grundbuch, bevor Sie einen Notartermin ansetzen. Eine übersehene Veräußerungsbeschränkung ist ein vermeidbarer Grund, warum ein Verkauf in der Schwebe hängt.

Der Wohnungsmarkt in Garmisch-Partenkirchen

In der Wohnung nebenan wohnt niemand. Jedenfalls nicht im Winter. Gemischte Eigentümergemeinschaften begegnen mir in Anlagen zwischen Garmisch und Partenkirchen immer wieder: Dauerbewohner Tür an Tür mit Zweitwohnsitzen und Ferienwohnungen. Ich habe das nicht gezählt, es ist ein Eindruck aus vielen Besichtigungen.

Zulässig ist das.

Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum grundsätzlich "nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen". Der Bundesgerichtshof entschied 2019 zudem, dass die zulässige Wohnnutzung "auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste" umfasst. Ein Verbot der Kurzzeitvermietung könne nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden (Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18). Diese Entscheidung erging noch zum damaligen Recht, vor der WEG-Reform vom Dezember 2020. Ob die Ferienvermietung in Ihrer Anlage zulässig ist, steht in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Der BGH verlangte dafür 2019 die Zustimmung aller; ob und wie sich das nach der Reform verschoben hat, prüft ein Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht.

Daraus folgt etwas, das im Exposé selten steht: Was in Ihrer Gemeinschaftsordnung zur Kurzzeitvermietung steht, entscheidet mit darüber, wer überhaupt mitbietet. Ist die Ferienvermietung zulässig, kommen zusätzlich Käufer in Frage, die genau darauf zielen. Lesen Sie die Zweckbestimmung deshalb nach, bevor Sie mit der Vermarktung beginnen, und lassen Sie sich die Beschlusslage vom Verwalter bestätigen.

Im Alltag merken Sie davon etwas anderes als im Gesetzestext. Gemischte Gemeinschaften haben oft andere Prioritäten als reine Dauerwohn-Anlagen: Ein Eigentümer, der seine Wohnung sechs Wochen im Jahr selbst nutzt, stimmt über eine teure Sanierung anders ab als eine Familie, die dort lebt. Das schlägt sich in Beschlüssen nieder, in der Höhe des Hausgelds und manchmal auch im Zustand des Gemeinschaftseigentums. Ein erfahrener Kaufinteressent liest genau das aus der Beschluss-Sammlung heraus.

Dazu kommt: Wird eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen nicht als Hauptwohnsitz genutzt, kann die Zweitwohnungsteuer des Marktes anfallen. Grundlage ist eine eigene Satzung der Gemeinde, gestützt auf Art. 3 Abs. 1 des Bayerischen Kommunalabgabengesetzes. Bemessen wird nach der Jahresnettokaltmiete (§ 4 Abs. 1 der Satzung); wer die Wohnung selbst nutzt, für den wird die ortsübliche Nettokaltmiete angesetzt (§ 4 Abs. 3). Wie hoch die Steuer im Einzelfall ausfällt, sagt Ihnen die Gemeinde. Für Kapitalanleger unter Ihren Interessenten ist das ein Rechenposten, den sie einkalkulieren.

Der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen hat im November 2025 seinen Grundstücksmarktbericht vorgestellt. Der Bericht spricht von einer Phase der Konsolidierung, "nach gut einem Jahrzehnt stark steigender Preise". 2024 wurden im Landkreis rund 480 Millionen Euro aus Immobilienkäufen umgesetzt.

Die Wohnlagen in Garmisch-Partenkirchen, Murnau und rund um den Staffelsee haben "an Dynamik verloren", zählen aber "weiterhin zu den teuersten Regionen im Landkreis".

Der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Richard Kofler, fasste es so zusammen: "Nach Jahren deutlicher Preissteigerungen ist am Immobilienmarkt eine spürbare Beruhigung eingetreten."

Nach meiner Einschätzung sind die Jahre, in denen ein zu hoher Angebotspreis vom Markt einfach eingeholt wurde, vorbei. Ein Preis, der nicht passt, bleibt jetzt stehen.

Eine Wohnung, die zu lange online steht, verliert an Anziehungskraft. Den vollständigen Grundstücksmarktbericht und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung gibt der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen auf Antrag heraus, beides kostenpflichtig. Die Bodenrichtwerte selbst können Sie über das Portal bodenrichtwerte.bayern.de einsehen. Unsere Einordnung dieser Zahlen bringen wir zum Erstgespräch mit. Wie sich die Preise im Detail entwickelt haben, haben wir in der Übersicht zu den Immobilienpreisen in Garmisch-Partenkirchen aufbereitet. Wer am Ende zugreift, hängt aber noch an einer zweiten Frage: ob in der Wohnung jemand wohnt.

Vermietet oder leer verkaufen?

Ist Ihre Wohnung vermietet, verkaufen Sie an einen anderen Menschen als bei einer freien Wohnung. Der Mieter bleibt nämlich: § 566 BGB trägt die amtliche Überschrift "Kauf bricht nicht Miete" und bestimmt, dass der Erwerber anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis eintritt. Selbstnutzer scheiden damit weitgehend aus, Kapitalanleger rücken nach.

	Vermietet verkaufen	Leer verkaufen
Käufergruppe	Kapitalanleger, oft ortsunabhängig	Selbstnutzer, Zweitwohnsitz-Käufer
Womit gerechnet wird	Mietertrag und Rendite	Vergleichspreise, eigener Bedarf
Was den Preis treibt	Höhe und Sicherheit der Miete	Lage, Zustand, Schnitt, Ausstattung
Emotionaler Faktor	gering	hoch; hier entscheidet oft das Gefühl
Zeitaufwand vorab	keiner	ggf. Auszug abwarten, Wohnung herrichten
Typischer Stolperstein	nicht angepasste Miete; bei umgewandelten Wohnungen Sperrfrist und Vorkaufsrecht	Leerstandskosten während der Vermarktung

Am häufigsten sehe ich Verkäufe vermieteter Wohnungen an umgewandelten Objekten kippen. Wurde die Wohnung erst nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und war sie zu diesem Zeitpunkt vermietet, greifen Schutzvorschriften zugunsten des Mieters. Dazu zählt eine verlängerte Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Sie gilt in Garmisch-Partenkirchen seit dem 1. Januar 2026, weil der Ort in der Anlage zur Bayerischen Mieterschutzverordnung namentlich gelistet ist (Eintrag 1.10.3, BayMBl. 2025 Nr. 558). Dazu kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Beides schreckt Selbstnutzer ab, die zeitnah einziehen wollen. Das prüft Ihr Notar vor der Beurkundung.

Die ehrliche Antwort auf die Frage, was besser ist: Es kommt darauf an, und zwar vor allem auf Ihre Miete. Eine Wohnung, in der seit zwölf Jahren dieselbe Person zu einer nie angepassten Miete wohnt, ist als Kapitalanlage weniger wert als eine marktgerecht vermietete. Ist Ihre Miete dagegen nah am Marktniveau und der Mieter zuverlässig, spricht wenig gegen den vermieteten Verkauf. Er ist meist der ruhigere Weg.

Und dann gibt es noch die dritte Möglichkeit, die ich als Makler eigentlich nicht bewerben müsste: gar nicht verkaufen. Für manche Eigentümer ist die Wohnung als laufende Einnahme sinnvoller als der Erlös. Was dafür spricht und was dagegen, steht im Ratgeber dazu, wie Sie Ihre Wohnung in Garmisch-Partenkirchen vermieten.

Kurzfazit: Welcher Weg mehr bringt, hängt an Ihrer Miete und daran, wie viel Zeit Sie haben.

Steuern und Kosten: kurz eingeordnet

Zur Spekulationsfrist: Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG kann der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für selbstgenutzte Immobilien sieht die Vorschrift eine Ausnahme vor. Sie greift, wenn die Wohnung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren. Wer also seit Jahren selbst in der Wohnung lebt, ist häufig nicht betroffen. Die Details hängen an Nutzungszeiten und Fristen und lassen sich schlecht pauschal beurteilen. Das rechnet Ihnen Ihr Steuerberater aus.

Zur Maklerprovision: Seit Dezember 2020 ist die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher gesetzlich geregelt. Käufer und Verkäufer teilen sie sich in der Regel. Über die Höhe sprechen wir im persönlichen Gespräch, offen und bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten. Wie sich die Kosten insgesamt zusammensetzen, haben wir bei den Maklerkosten in Garmisch-Partenkirchen aufgeschlüsselt.

Kurzfazit: Beim Wohnungsverkauf in Garmisch-Partenkirchen trifft die Zehnjahresfrist Selbstnutzer selten. Die Provision besprechen wir offen, bevor Sie sich zu etwas verpflichten.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Garmisch-Partenkirchen

Was ist meine Eigentumswohnung in Garmisch-Partenkirchen wert?

Das hängt an Lage, Baujahr, Zustand, Stockwerk und Ausstattung, und bei einer Wohnung zusätzlich am Hausgeld, an der Rücklage und am Zustand des Gemeinschaftseigentums. Eine belastbare Einschätzung entsteht erst, wenn jemand die Wohnung gesehen und die WEG-Unterlagen gelesen hat. Wie wir dabei vorgehen, steht im Ratgeber zur Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen. Wir machen das kostenfrei und unverbindlich.

Bekomme ich die Erhaltungsrücklage beim Verkauf ausgezahlt?

In aller Regel nicht. Die Rücklage ist Vermögen der Eigentümergemeinschaft, nicht Ihr persönliches Guthaben. Der Bundesfinanzhof hat sie 2020 dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft zugeordnet und festgehalten, dass die Wohnungseigentümer darüber nicht verfügen können (II R 49/17). Wirtschaftlich geht sie trotzdem nicht verloren: Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Argument, das sich im Kaufpreis niederschlägt.

Was passiert, wenn eine Sanierung beschlossen, aber noch nicht bezahlt ist?

Dann ist sie ein Verhandlungsthema. Ein Käufer, der den Beschluss in der Beschluss-Sammlung findet, rechnet die kommende Sonderumlage in sein Angebot ein. Entweder Sie beziehen den Betrag offen in die Verhandlung ein, oder Sie warten, bis die Arbeiten durch sind. Was sinnvoller ist, hängt von der Höhe und vom Zeitrahmen ab. Verschweigen ist keine Option.

Muss die Hausverwaltung dem Verkauf zustimmen?

Nur wenn Ihre Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vorsieht. Ob das so ist, sehen Sie im Wohnungsgrundbuch, denn solche Beschränkungen sind nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG ausdrücklich einzutragen. Ist eine Zustimmung erforderlich, planen Sie den Schritt vor dem Notartermin ein, denn ohne sie bleibt auch der Kaufvertrag zunächst unwirksam.

Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?

Das lässt sich seriös nur als Spanne sagen, weil es an Preis, Lage und Jahreszeit hängt. Was sich zuverlässig verkürzen lässt, ist die Vorbereitung: Wer die WEG-Unterlagen beisammen hat, bevor der erste Interessent anruft, spart die Wochen, die sonst zwischen Zusage und Notartermin verstreichen. Kommt eine Verwalterzustimmung dazu, planen Sie zusätzliche Zeit ein.

Soll ich meine Wohnung vermietet oder leer verkaufen?

Das hängt vor allem an Ihrer Miete. Liegt sie deutlich unter dem Marktniveau, drückt das den Preis, den ein Kapitalanleger zahlen kann. Dann kann sich der leere Verkauf lohnen, sofern der Mieter ohnehin auszieht. Ist die Miete marktgerecht und der Mieter zuverlässig, kann der vermietete Verkauf der bequemere Weg sein. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein.

Fällt beim Verkauf meiner selbstgenutzten Wohnung Steuer an?

Häufig nicht. § 23 EStG sieht für selbstgenutzte Immobilien eine Ausnahme von der Zehnjahresfrist vor. Maßgeblich ist, ob die Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Ihr Steuerberater rechnet das für Sie durch. Was wir für Sie tun können: den Wert Ihrer Wohnung einschätzen, kostenfrei und unverbindlich.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und den Raum Garmisch-Partenkirchen.

Was ist Ihre Wohnung in Garmisch-Partenkirchen wert?

Bevor Sie Ihre Wohnung in Garmisch-Partenkirchen verkaufen, sollten Sie wissen, wo sie im Markt steht. Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Dazu sehen wir uns die Wohnung an und lesen die WEG-Unterlagen mit, denn ohne sie ist jede Zahl nur eine halbe Antwort. Wenn Sie möchten, unterstützen wir Sie dabei, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht beim Verwalter anzufordern, und gehen die Beschluss-Sammlung mit Ihnen durch. Sie haben dabei einen festen Ansprechpartner, vom Erstgespräch bis zur Übergabe.

Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause, auch nach Garmisch-Partenkirchen. Rufen Sie an unter 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de, oder fordern Sie Ihre kostenlose Immobilienbewertung an. Wenn Sie lieber erst einmal in Ruhe Fragen stellen möchten, schreiben Sie uns über das Kontaktformular. Bürozeiten: Mo–Fr 9–17 Uhr.

Wenn Sie mögen, bringen wir die Unterlagenliste gleich mit.

Quellen

§ 8 Abs. 1, § 7 Abs. 3 S. 2, § 12, § 13 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 4, § 24 Abs. 7, § 25 Abs. 1, § 28 WEG — Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Januar 2021 (BGBl. I S. 34), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306). Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 08.09.2026.
§ 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete. gesetze-im-internet.de, abgerufen am 05.08.2026.
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte. gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026.
§ 80 Abs. 4 und § 79 Abs. 4 S. 2 GModG — Gebäudemodernisierungsgesetz (bis 28.07.2026: Gebäudeenergiegesetz; umbenannt durch Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, wirksam ab 29.07.2026). gesetze-im-internet.de, abgerufen am 08.09.2026.
BFH, Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17, Rz. 8 und Rz. 11. Bundesfinanzhof, Entscheidungen online, abgerufen am 05.08.2026.
BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18, Pressemitteilung Nr. 047/2019. Bundesgerichtshof, Pressestelle, abgerufen am 05.08.2026. Rechtsstand vor der WEG-Reform vom 01.12.2020.
BGH, Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/12, Pressemitteilung Nr. 148/2013. Bundesgerichtshof, Pressestelle, abgerufen am 05.08.2026. Rechtsstand vor der WEG-Reform vom 01.12.2020.
Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlung: „Neuer Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses", Meldung vom 24.11.2025, Datenstichtag 01.01.2025, lra-gap.de, abgerufen am 05.08.2026.
§ 577a BGB i.V.m. der Anlage zur Bayerischen Mieterschutzverordnung (Eintrag 1.10.3 Garmisch-Partenkirchen), verkündet im BayMBl. 2025 Nr. 558, in Kraft seit 01.01.2026. gesetze-bayern.de, abgerufen am 15.07.2026.
Markt Garmisch-Partenkirchen: Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer vom 14.10.2022, § 4 Abs. 1 und Abs. 3; Rechtsgrundlage Art. 3 Abs. 1 Bayerisches Kommunalabgabengesetz i.V.m. Art. 22 Abs. 2 GO. markt.gapa.de, abgerufen am 08.09.2026.

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Hero-Bild: „Eigentumswohnung mit Balkon in Garmisch-Partenkirchen vor Bergkulisse — Wohnung verkaufen mit JD Homes"
Sektion Unterlagen: „Unterlagen für den Wohnungsverkauf: Teilungserklärung, Jahresabrechnung und Vermögensbericht auf einem Tisch"
Sektion WEG-Kalender: „Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen in Garmisch-Partenkirchen während einer Fassadensanierung"
Regional-Bild: „Wohnanlage im Werdenfelser Land mit Blick auf das Wettersteingebirge"
Autorenbox: „Jonas Dotzer, IHK-geprüfter Immobilienmakler und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau"

Title & Meta (Ausgabe)

Title-Tag: Wohnung verkaufen Garmisch-Partenkirchen | JD Homes (52 Zeichen)
Meta-Description: Wohnung verkaufen in Garmisch-Partenkirchen: Was die Eigentümergemeinschaft mit dem Preis zu tun hat. Jetzt kostenlose Wertermittlung anfragen. (147 Zeichen)

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