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Kurz gesagt:

• Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie zuerst klären, ob Sie das Erbe annehmen. Dafür bleiben Ihnen in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis.
• Für die Umschreibung im Grundbuch und einen späteren Verkauf brauchen Sie meist einen Erbschein (§ 2353 BGB).
• Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können Sie dann nur zusammen entscheiden.
• Ob Erbschaft- oder Spekulationssteuer anfällt, hängt vom Einzelfall ab; das klären Steuerberater und Notar, nicht der Makler.
• Der erste sachliche Schritt vor jeder Entscheidung ist ein belastbarer Wert. Den ermitteln wir für Sie kostenfrei und unverbindlich.

Eine Immobilie zu erben ist selten nur eine Vermögensfrage. Meist steht dahinter der Verlust eines Elternteils, ein Elternhaus voller Erinnerungen und die Frage: Immobilie erben – was tun? Zwischen Beerdigung, Behördenpost und Familiengesprächen soll man plötzlich Entscheidungen treffen, für die einem niemand eine Anleitung mitgegeben hat. Dieser Ratgeber ordnet die ersten Schritte, von der Annahme des Erbes über den Erbschein bis zur Frage, ob Sie das geerbte Haus in Murnau behalten, vermieten oder verkaufen. Sachlich, ohne Fachchinesisch, mit den amtlichen Grundlagen und dem, was hier am Staffelsee anders läuft als im bundesweiten Ratgeber.

Der Erbfall ist eingetreten: die ersten Schritte

Rechtlich passiert im Moment des Todes mehr, als die meisten denken. Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf die Erben über, so steht es in § 1922 BGB. Sie erben also nicht nur das Haus, sondern auch etwaige Schulden, laufende Kredite oder Verpflichtungen, die daran hängen. Deshalb ist die erste Frage nicht "verkaufen oder behalten", sondern: Nehme ich das Erbe überhaupt an?

Für die Ausschlagung haben Sie sechs Wochen Zeit. § 1944 BGB sagt es knapp: "Die Ausschlagung kann nur binnen sechs Wochen erfolgen", gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie vom Erbfall und dem Grund Ihrer Erbenstellung Kenntnis erlangen (Stand 15.07.2026). Nur wenn der Verstorbene ausschließlich im Ausland gewohnt hat oder Sie sich zu Fristbeginn im Ausland aufhalten, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Wer die Frist verstreichen lässt, hat das Erbe automatisch angenommen. Bei einer schuldenfreien Immobilie ist die Annahme meistens der richtige Weg, aber eben nicht immer. Verschaffen Sie sich zuerst einen Überblick über das, was tatsächlich zum Nachlass gehört.

Ist das geklärt, brauchen Sie für fast alles Weitere einen Nachweis, dass Sie Erbe sind. Diesen liefert der Erbschein: Nach § 2353 BGB stellt ihn das Nachlassgericht auf Antrag aus. Ohne ihn werden Sie im Grundbuch nicht als neuer Eigentümer eingetragen, und ohne Grundbucheintrag können Sie nicht verkaufen.

Checkliste: Die ersten sechs Schritte nach dem Erbfall

• [ ] Nachlass sichten. Was gehört dazu? Immobilie, Konten, aber auch Kredite und Verbindlichkeiten.
• [ ] Frist im Blick behalten. Rund sechs Wochen für die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung.
• [ ] Erbschein beim Nachlassgericht (Amtsgericht) beantragen, sofern kein notarielles Testament die Erbfolge bereits nachweist. Bereithalten: Sterbeurkunde, Testament oder Erbvertrag, Ausweis und die Angaben zu weiteren Erben; die eidesstattliche Versicherung nehmen Gericht oder Notar ab.
• [ ] Grundbuch berichtigen, also die Umschreibung auf Sie als neuen Eigentümer. Voraussetzung für jeden Verkauf.
• [ ] Unterlagen zusammentragen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen.
• [ ] Wert ermitteln lassen, damit Sie eine sachliche Grundlage haben, bevor in der Familie über "behalten oder verkaufen" gestritten wird.

Der letzte Punkt wird oft unterschätzt. Solange niemand weiß, was das Haus wirklich wert ist, drehen sich Familiengespräche im Kreis. Ein nachvollziehbarer Wert nimmt viel Emotion aus der Diskussion. Dazu später mehr.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Es gibt keine allgemein richtige Antwort. Die eine Familie zieht selbst ins Elternhaus, die andere wohnt 600 Kilometer entfernt und möchte den Nachlass geordnet auflösen. Diese Übersicht hilft Ihnen, Ihre Situation einzuordnen:

Die Tabelle ersetzt kein Gespräch, aber sie zeigt: Sobald mehrere Erben im Spiel sind oder Liquidität gebraucht wird, führt der Weg häufig zum Verkauf. Und genau dann wird es organisatorisch anspruchsvoll, was uns zur Erbengemeinschaft bringt.

Erbengemeinschaft: Wenn mehrere gemeinsam erben

Erben mehrere Personen zusammen, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. § 2032 BGB formuliert es klar: "Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben." Das Haus gehört danach nicht dreien zu je einem Drittel "zum Anfassen", sondern allen gemeinsam. Über das Haus als Ganzes können Sie nur zusammen verfügen, also nur gemeinsam verkaufen.

Was jeder einzelne Miterbe darf, regelt § 2033 BGB: Über seinen Anteil am gesamten Nachlass kann er verfügen, und ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Über seinen Anteil an einem einzelnen Gegenstand, etwa nur "sein Drittel am Haus", kann er dagegen nicht allein verfügen. In der Praxis heißt das: Ein einzelner Erbe kann das Haus nicht im Alleingang verkaufen, aber theoretisch seinen ganzen Erbanteil an einen Dritten abtreten. Das kommt selten vor und ist für alle Beteiligten meist die schlechtere Lösung.

Der Normalfall ist deshalb: Die Erbengemeinschaft einigt sich, verkauft gemeinsam und teilt den Erlös. Reibung entsteht fast immer an einem Punkt, und zwar seltener bei der Frage, wer die Schlüsselübergabe macht, als bei der Frage nach dem Preis. Meine Erfahrung nach vielen solcher Gespräche: Ein Geschwisterteil hat das Elternhaus jahrelang gepflegt und hält es für unbezahlbar, das andere wohnt weit weg und sieht nur die Sanierungskosten. Ein neutraler, nachvollziehbarer Wert von außen ist dann Gold wert, weil er niemanden bevorteilt und alle über dieselbe Zahl reden.

Kurz gesagt: Bei mehreren Erben entscheidet die Gemeinschaft nur gemeinsam. Ein sachlicher, von allen akzeptierter Wert ist oft der Schlüssel, damit aus einer Erbengemeinschaft keine Streitgemeinschaft wird.

Was Steuern angeht: informieren, dann Fachrat holen

Ob Sie behalten oder verkaufen: Fast immer steht als Nächstes die Steuerfrage im Raum. Vorab ganz offen: Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater. Die folgenden Punkte erklären, worum es geht. Die verbindliche Beurteilung Ihres Falls gehört in die Hände Ihres Steuerberaters und Notars. Genau diese Fachleute empfehlen wir Ihnen ausdrücklich.

Erbschaftsteuer und Freibeträge

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert ab. § 16 ErbStG legt persönliche Freibeträge fest: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro. Bei Enkeln sind es 200.000 Euro. Ist das verbindende Elternteil aber bereits verstorben, treten die Enkel an dessen Stelle und der Freibetrag steigt auf 400.000 Euro. Erst der Wert oberhalb des Freibetrags wird überhaupt besteuert.

Das selbstgenutzte Familienheim

§ 13 ErbStG kann die selbstgenutzte Immobilie ganz steuerfrei stellen. Erbt der überlebende Ehe- oder Lebenspartner das Familienheim und nutzt es weiter selbst, gibt es keine Wohnflächengrenze; erben Kinder, gilt die Befreiung bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass das Haus unverzüglich selbst bewohnt und diese Nutzung zehn Jahre lang beibehalten wird, von zwingenden Gründen abgesehen. Wer verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung in der Regel rückwirkend.

Spekulationssteuer beim Verkauf

Beim Verkauf kann eine Steuer auf den Gewinn anfallen, umgangssprachlich "Spekulationssteuer". § 23 EStG knüpft sie an eine Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Verkauf. Wichtig für Erben: Sie erben diese Frist mit. Das Gesetz rechnet Ihnen die Anschaffung durch den Erblasser zu (die sogenannte Fußstapfentheorie, § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat Ihre Mutter das Haus vor 25 Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen und der Verkauf für Sie insoweit steuerfrei. Wurde die Immobilie in den letzten Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt, greift ohnehin eine Ausnahme.

Unterm Strich: Die Freibeträge sind hoch, und die Zehnjahresfrist ist bei geerbten Familienimmobilien oft längst abgelaufen. In vielen Fällen fällt weniger Steuer an als befürchtet. Rechnen muss das aber Ihr Steuerberater, nicht der Ratgeber. Was der Verkauf regional bedeutet, sehen wir uns als Nächstes an.

Geerbte Immobilie am Staffelsee: die Murnauer Marktlage

Hier unterscheidet sich der Erbfall in Murnau deutlich vom bundesweiten Durchschnitt. Rund um den Staffelsee erben viele Familien nicht das klassische Reihenhaus in der Vorstadt, sondern ein Feriendomizil, einen Zweitwohnsitz oder ein Elternhaus in Seenähe, oft während die Erben selbst längst im Großraum München oder weiter weg wohnen. Diese räumliche Distanz macht die geordnete Verwaltung aus der Ferne mühsam und den Verkauf für viele zur naheliegenden Lösung.

Die Nachfrage in der Region ist stabil hoch, und das Preisniveau spiegelt das wider. Der Gutachterausschuss für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen hat für baureifes Wohnbauland in Murnau und Umgebung festgehalten, dass 2.000 Euro pro Quadratmeter "keine Ausnahme mehr" sind (Vorsitzender Christian Payne). Für Erben bedeutet das zweierlei: Der Wert eines geerbten Objekts am Staffelsee ist häufig höher, als eine oberflächliche Schätzung vermuten lässt, und gerade deshalb lohnt sich eine sorgfältige, ortskundige Bewertung. Die amtlichen Bodenrichtwerte zum Stichtag lassen sich über das Portal BORIS Bayern abrufen; die konkrete Einordnung Ihres Grundstücks nehmen wir Ihnen ab.

Wer aus der Ferne erbt, unterschätzt zudem gern die Feinheiten der Lage: Seeblick, Hangneigung, Ortsteil, Anbindung. Am Staffelsee entscheiden solche Details spürbar über den Preis. Genau hier zahlt sich regionale Marktkenntnis aus.

Fazit dazu: Geerbte Immobilien am Staffelsee sind oft wertvoller und lagesensibler, als es aus der Distanz wirkt. Eine ortskundige Wertermittlung ist die Grundlage, um weder unter Wert zu verkaufen noch die Familie mit Wunschzahlen zu enttäuschen.

Geerbtes Haus in Murnau verkaufen — so gehen Sie vor

Wenn Sie ein geerbtes Haus in Murnau verkaufen möchten, führt der Weg über sechs Etappen: Erbschein und Grundbuchberichtigung, Unterlagen zusammentragen, Wert ermitteln, in der Erbengemeinschaft eine gemeinsame Linie finden, Energieausweis besorgen und dann vermarkten. Die Reihenfolge ist kein Formalismus, sondern erspart Ihnen später Leerlauf.

Der häufigste Fehler, den ich sehe: Erben suchen zuerst einen Käufer und stellen dann fest, dass sie ohne Grundbucheintrag gar nicht verkaufen können. Deshalb steht der rechtliche Teil vorn.

Bei einem geerbten Objekt am Staffelsee liegt der besondere Aufwand fast immer in den Schritten 1 und 4: Der Erbschein braucht seine Zeit, und wenn die Erben über den halben Süden Deutschlands verstreut wohnen, ist die Abstimmung die eigentliche Kunst. Genau hier nehmen wir Ihnen Koordination und Wege ab und richten uns nach Ihren Terminen, nicht umgekehrt.

Kurz gesagt: Klären Sie erst die Erbenstellung, dann den Wert, dann die Vermarktung. Wer die Reihenfolge einhält, verkauft ruhiger und selten unter Wert.

Was ist Ihr geerbtes Haus in Murnau wert?

Kurz beantwortet: Den Wert einer geerbten Immobilie in Murnau bestimmen fünf Faktoren, nämlich Lage und Umfeld, Zustand und Ausstattung, Größe und Grundriss, der aktuelle Bodenrichtwert und vergleichbare Objekte am Markt. Eine erste, transparente Einschätzung erhalten Sie bei JD Homes kostenfrei und unverbindlich, im Büro oder bei Ihnen zu Hause.

Für die sachliche Orientierung reicht diese Einschätzung meist völlig aus. Ein förmliches Verkehrswertgutachten, wie es für manche steuerliche Zwecke nötig ist, gehört dagegen zum öffentlich bestellten Sachverständigen.

Für die Familie und die anstehende Entscheidung ist diese Einschätzung häufig der wichtigste erste Baustein: Sie verwandelt eine emotionale Frage in eine Zahl, über die man sachlich reden kann. Möchten Sie tiefer einsteigen, hilft Ihnen unser Ratgeber dazu, was Ihre geerbte Immobilie wirklich wert ist, und für die Nachfrageseite lohnt ein Blick auf die aktuelle Marktlage rund um den Staffelsee.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus in Murnau?

In sechs Schritten: Zuerst weisen Sie Ihre Erbenstellung nach (Erbschein, Grundbucheintrag), dann tragen Sie die Unterlagen zusammen und lassen den Wert ermitteln. Bei mehreren Erben stimmen Sie sich auf Basis dieser Zahl ab, besorgen den Energieausweis und gehen dann in die Vermarktung. Die Wertermittlung übernehmen wir für Sie kostenfrei.

Brauche ich einen Erbschein, um ein geerbtes Haus zu verkaufen?

In den meisten Fällen ja. Ohne Erbschein werden Sie nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, und ohne diesen Eintrag können Sie nicht verkaufen. Der Erbschein wird nach § 2353 BGB beim Nachlassgericht beantragt. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, kann dieses den Erbschein manchmal ersetzen; das klärt Ihr Notar.

Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer an?

Meist nicht, wenn die Immobilie schon lange im Familienbesitz war. § 23 EStG sieht eine Zehnjahresfrist vor, und als Erbe übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. War das Haus länger als zehn Jahre in dessen Eigentum oder wurde zuletzt selbst bewohnt, ist der Verkauf für Sie in der Regel steuerfrei. Die verbindliche Prüfung übernimmt Ihr Steuerberater.

Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig wird?

Solange keine Einigung besteht, kann das Haus nicht verkauft werden, weil alle gemeinsam verfügen müssen (§ 2032 BGB). Kommen die Erben gar nicht zusammen, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, meist mit Wertverlust für alle. Deshalb lohnt sich früh ein neutraler, von allen akzeptierter Wert als gemeinsame Gesprächsgrundlage. Bei festgefahrenen rechtlichen Fragen hilft ein Fachanwalt für Erbrecht.

Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Immobilie?

Das lässt sich nicht pauschal sagen, es hängt von Immobilie, Lage, Preis und Marktlage ab. Hinzu kommt die Zeit für Erbschein und Grundbuchberichtigung, die dem eigentlichen Verkauf vorausgeht. Einen realistischen Zeitrahmen für Ihr Objekt besprechen wir gern im Erstgespräch.

Muss ich beim Verkauf des Erbhauses einen Energieausweis vorlegen?

Ja. Nach § 80 GEG muss beim Verkauf spätestens zur Besichtigung ein Energieausweis vorliegen. Bei einem geerbten Haus ist der oft nicht auffindbar oder abgelaufen. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, welche Variante Sie brauchen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Energieausweis beim Verkauf.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Erben persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe bleibt er Ihr fester Ansprechpartner.

Was ist Ihre geerbte Immobilie wert?

Bevor Sie über behalten, vermieten oder verkaufen entscheiden, sollten Sie wissen, worüber Sie eigentlich reden. Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Gerade bei Erbengemeinschaften, die weit verstreut wohnen, richten wir uns nach Ihnen.

Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. ? kostenlose Immobilienbewertung anfragen oder Erstgespräch vereinbaren.

Quellen

1. § 1922 BGB – Gesamtrechtsnachfolge. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 15.07.2026.
2. § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 15.07.2026.
3. § 2032 BGB – Erbengemeinschaft; § 2033 BGB – Verfügungsrecht des Miterben. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 15.07.2026.
4. § 2353 BGB – Erbschein. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 15.07.2026.
5. § 16 ErbStG – Freibeträge; § 13 ErbStG – Steuerbefreiung Familienheim. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 15.07.2026.
6. § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte. Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen am 15.07.2026.
7. Bodenrichtwerte Landkreis Garmisch-Partenkirchen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte (Vors. Christian Payne); Abruf aktueller Werte über BORIS Bayern / bodenrichtwerte.bayern.de.
8. § 80 GEG – Pflicht zur Vorlage des Energieausweises.