Die Baubürgschaft ist ein Sicherungsinstrument, das Bauherren und Erwerber davor schützt, finanzielle Schäden zu erleiden, wenn ein Bauunternehmen oder Bauträger seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt – sei es durch Insolvenz, Verzug oder mangelhafte Ausführung. Dabei tritt eine Bank oder ein Versicherungsunternehmen als Bürge ein und haftet für den vereinbarten Betrag. Je nach Absicherungszweck unterscheidet man verschiedene Bürgschaftsarten, deren Höhe sich üblicherweise zwischen 5 und 15 Prozent der Auftragssumme bewegt. Im Bauträgergeschäft ist die Absicherungspflicht sogar gesetzlich verankert.
Welche Arten von Baubürgschaften es gibt
Die häufigste Form ist die Vertragserfüllungsbürgschaft: Sie sichert die vollständige Fertigstellung eines Bauvorhabens ab. Kommt das Bauunternehmen seinen Pflichten nicht nach, übernimmt der Bürge entweder die Mehrkosten einer Ersatzvornahme oder stellt Mittel für die Fertigstellung bereit. Übliche Bürgschaftshöhen liegen bei 5 bis 10 Prozent der Auftragssumme, die Laufzeit endet mit der Abnahme des Bauwerks.
Bei Vorauszahlungen – etwa im Fertighausbau oder bei Bauträgerverträgen – kommt die Anzahlungsbürgschaft zum Einsatz. Sie garantiert die Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen, falls die vereinbarte Bauleistung ausbleibt, und reduziert sich schrittweise mit dem Baufortschritt.
Nach der Abnahme schließt sich häufig eine Gewährleistungsbürgschaft an, die über die Gewährleistungsfrist von in der Regel fünf Jahren haftet. Sie tritt an die Stelle eines Sicherheitseinbehalts: Der Bauherr zahlt die Schlussrechnung vollständig, erhält dafür aber eine Bürgschaft über typischerweise 5 Prozent der Auftragssumme.
Weniger verbreitet, aber im öffentlichen Vergabewesen relevant, ist die Bietungsbürgschaft: Sie stellt sicher, dass ein Bieter einen Auftrag tatsächlich annimmt, sobald er den Zuschlag erhält. Ihre Höhe liegt meist zwischen 1 und 5 Prozent der Angebotssumme.
Rechtliche Grundlagen
Das Bürgerschaftsrecht ist in den §§ 765 ff. BGB geregelt. Im Baubereich ist die selbstschuldnerische Bürgschaft der Regelfall: Der Bürge verzichtet auf die sogenannte Einrede der Vorausklage und kann bei berechtigter Inanspruchnahme direkt in Anspruch genommen werden, ohne dass der Bauherr zuvor gerichtlich gegen das Bauunternehmen vorgehen muss. Schriftform ist zwingend erforderlich, die Haftung ist auf den vereinbarten Höchstbetrag begrenzt.
Die VOB/B (§ 17) regelt Bürgschaften im privaten und öffentlichen Bauwesen ergänzend: Auftraggeber dürfen Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaften von jeweils bis zu 5 Prozent fordern, und Bauunternehmen haben das Recht, einen Sicherheitseinbehalt durch eine gleichwertige Bürgschaft abzulösen.
Für Bauträger gilt darüber hinaus die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Nach § 7 MaBV ist ein Bauträger verpflichtet, Erwerber vor dem ersten Zahlungsabruf abzusichern – durch eine Bürgschaft oder eine Versicherung. Der Notar prüft das Vorliegen dieser Absicherung, bevor er die Kaufpreisfälligkeit freigibt. Ohne gültige Sicherheit darf kein Kaufpreisanteil abgerufen werden. Gerade im Raum Garmisch-Partenkirchen, wo Bauträgermodelle für Kapitalanleger und Zweitwohnsitzkäufer eine erhebliche Rolle spielen, ist diese gesetzliche Schutzfunktion für Erwerber von besonderer praktischer Bedeutung – das zuständige Grundbuchamt Weilheim ist in solche Abwicklungen regelmäßig eingebunden.
Kosten und Wirtschaftlichkeit
Die Kosten einer Baubürgschaft hängen von der Bürgschaftsart, der Laufzeit und der Bonität des Antragstellers ab. Bankbürgschaften liegen je nach Risikoeinschätzung zwischen 0,5 und 2 Prozent der Bürgschaftssumme pro Jahr; Versicherungsbürgschaften sind häufig günstiger und werden schneller ausgestellt, bei teils weniger strenger Bonitätsprüfung.
Ein Vergleich mit dem Sicherheitseinbehalt zeigt die wirtschaftliche Logik: Behält der Bauherr 5 Prozent der Auftragssumme über fünf Jahre ein, entgeht dem Bauunternehmen die entsprechende Liquidität inklusive Zinsvorteil. Die Bürgschaftskosten über denselben Zeitraum fallen in der Regel erheblich geringer aus – ein entscheidender Grund, warum Bauunternehmen die Bürgschaft dem Einbehalt vorziehen.
Ablauf: Von der Beantragung bis zur Freigabe
Wer eine Baubürgschaft benötigt, stellt den Antrag in der Regel vor Auftragsannahme bei seiner Hausbank oder einem spezialisierten Versicherungsunternehmen. Erforderliche Unterlagen sind typischerweise aktuelle Jahresabschlüsse, eine Liquiditätsplanung sowie Informationen zur Auftragslage und zum konkreten Bauvorhaben. Die Prüfung dauert üblicherweise ein bis drei Wochen.
Die ausgestellte Bürgschaftsurkunde wird im Original an den Bauherrn oder – bei Bauträgerverträgen – treuhänderisch an den beurkundenden Notar übergeben. Nach Ablauf der Bürgschaftsfrist, also nach Abnahme des Bauwerks oder nach Ende der Gewährleistungsfrist, gibt der Bauherr die Urkunde schriftlich frei, und die Haftung des Bürgen erlischt.
Risiken im Blick behalten
Für Bauunternehmen birgt die Baubürgschaft ein nicht unerhebliches Risiko: Wird der Bürge in Anspruch genommen, fordert er den geleisteten Betrag im Wege des Regresses zurück. Ist das Bauunternehmen zu diesem Zeitpunkt zahlungsunfähig, trägt der Bürge den Verlust – was sich unmittelbar auf künftige Bürgschaftslinien und damit auf die Akquisemöglichkeiten des Unternehmens auswirkt. Bauherren sollten ihrerseits darauf achten, dass die Bürgschaftsurkunde von einem bonitätsstarken Institut ausgestellt wird und im Original vorliegt, bevor Zahlungen freigegeben werden. Im Bauträgergeschäft ist dieser Schritt gesetzlich vorgeschrieben – eine Regelung, die dem Erwerber einen wesentlichen Schutz bietet.
