Der Begriff Bauweise beschreibt die planungsrechtliche Festsetzung, die vorgibt, in welcher räumlichen Anordnung Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden dürfen. Grundlage ist in der Regel der Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde, der sich dabei an den Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) orientiert. Das entscheidende Kriterium ist dabei, ob Gebäude einen seitlichen Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen oder direkt an die Nachbarbebauung anschließen dürfen.
Offene Bauweise
Bei der offenen Bauweise sind auf beiden Seiten des Gebäudes Abstände zu den seitlichen Grundstücksgrenzen vorgeschrieben. Innerhalb dieser Festsetzung können Einzelhäuser, Doppelhäuser oder auch Hausgruppen entstehen, sofern die Gesamtlänge des Baukörpers 50 Meter nicht überschreitet – so sieht es die BauNVO vor. Diese Bauform prägt vor allem Wohngebiete mit aufgelockerter Struktur und ist im Alpenvorland, etwa in den Gemeinden rund um Murnau am Staffelsee oder im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, weit verbreitet. Gerade in begehrten Lagen mit Bergblick oder Seenähe sorgt die offene Bauweise dafür, dass Sichtachsen und Belichtung erhalten bleiben – ein Aspekt, der den Wert solcher Grundstücke maßgeblich mitbestimmt.
Geschlossene Bauweise
Die geschlossene Bauweise schreibt vor, dass Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden und lückenlos aneinander anschließen. Die Bebauung erstreckt sich dabei von einer Grundstücksgrenze zur anderen. Diese Anordnung ist typisch für dicht besiedelte Innenstädte und gewachsene urbane Quartiere. Im ländlich geprägten Blauen Land ist sie eher selten anzutreffen, kann aber in historischen Ortskernen vereinzelt festgesetzt sein. Zu beachten sind bei dieser Bauweise die baurechtlichen Anforderungen an Brandwände, die den Übergang zwischen zwei Gebäuden entsprechend sichern müssen.
Abweichende Bauweise
Neben den beiden Grundformen ermöglicht die BauNVO den Gemeinden, im Bebauungsplan sogenannte abweichende Bauweisen festzusetzen. Dabei können Elemente der offenen und geschlossenen Variante miteinander kombiniert oder eigene Regelungen zu Gebäudelängen und Grenzabständen getroffen werden. Solche Sonderformen sind textlich im Bebauungsplan verankert und erfordern eine genaue Lektüre der Planurkunde. Wer ein Grundstück im Landkreis Garmisch-Partenkirchen kauft oder bebauen möchte, sollte die einschlägigen Festsetzungen frühzeitig beim zuständigen Landratsamt in Garmisch-Partenkirchen erfragen, um Planungssicherheit zu gewinnen.
Bedeutung beim Grundstückskauf
Die festgesetzte Bauweise beeinflusst unmittelbar, welches Gebäudekonzept auf einem Grundstück überhaupt realisierbar ist. Sie wirkt sich damit direkt auf den Grundstückswert aus – besonders in einem Markt mit hohen Bodenrichtwerten wie dem Alpenvorland, wo das Baurecht häufig eines der zentralen Bewertungskriterien darstellt. Vor einem Kauf empfiehlt es sich daher, den aktuellen Bebauungsplan einzusehen und die dort enthaltenen Festsetzungen zur Bauweise sorgfältig zu prüfen.
