Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Kreditnehmer bereits während der laufenden Zinsbindung einen festen Zinssatz für ihre künftige Anschlussfinanzierung. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt jedoch erst, wenn die bestehende Zinsbindung ausläuft – eine doppelte Belastung entsteht daher nicht. Das Instrument eignet sich besonders für Eigentümer, die sich gegen steigende Marktzinsen absichern und ihre Haushaltsplanung langfristig auf ein stabiles Fundament stellen möchten.
Funktionsweise und Forward-Periode
Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist bis zu 66 Monate vor dem geplanten Auszahlungstermin möglich. In dieser sogenannten Forward-Periode reserviert die Bank den vereinbarten Zinssatz, ohne dass der Kreditnehmer das Geld bereits abruft. Erst wenn die alte Zinsbindung endet, tritt der neue Vertrag in Kraft.
Für diese Zinssicherung verlangt die Bank einen Aufschlag auf den zum Abschlusszeitpunkt gültigen Marktzins. Als grobe Orientierung gilt: Je länger die Forward-Periode, desto höher der Aufschlag – üblicherweise kommen pro Monat Vorlaufzeit etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte hinzu. Bei einer Forward-Periode von 36 Monaten summiert sich das auf einen Aufschlag von grob 0,5 bis 0,9 Prozentpunkten gegenüber dem aktuellen Zinssatz. Dieser Aufschlag spiegelt neben den reinen Zinssicherungskosten auch Liquiditäts- und Risikokomponenten der Bank wider.
Wann ein Forward-Darlehen sinnvoll ist – und wann nicht
Die Entscheidung für oder gegen ein Forward-Darlehen hängt im Wesentlichen von zwei Fragen ab: Wie entwickeln sich die Zinsen voraussichtlich, und wie hoch ist die verbleibende Restschuld?
Argumente dafür: Wer mit steigenden Kapitalmarktzinsen rechnet und erwartet, dass der Anstieg den Forward-Aufschlag übersteigt, sichert sich einen Vorteil. Gerade bei hohen Restschulden, wie sie im Blauen Land und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen aufgrund der überdurchschnittlichen Kaufpreise häufig anzutreffen sind, wirkt schon ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied spürbar auf die monatliche Rate. Bei 200.000 Euro Restschuld bedeutet ein Prozentpunkt mehr Zins rund 2.000 Euro zusätzliche Zinskosten pro Jahr.
Argumente dagegen: Fallen die Zinsen bis zum Auslaufen der aktuellen Bindung, zahlen Sie mit dem Forward-Darlehen mehr als nötig – der gezahlte Aufschlag ist dann verloren. Auch wer eine flexible Lebenssituation hat, etwa einen möglichen Verkauf der Immobilie plant oder größere Sondertilgungen beabsichtigt, sollte vorsichtig sein: Das Forward-Darlehen bindet an einen Kreditgeber, und ein vorzeitiger Ausstieg kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Bei geringer Restlaufzeit oder kleiner Restschuld hält sich das Zinsänderungsrisiko in Grenzen, sodass der Aufschlag den Nutzen oft nicht rechtfertigt.
Alternativen: Prolongation und Umschuldung
Neben dem Forward-Darlehen stehen Eigentümern bei der Anschlussfinanzierung zwei weitere Wege offen.
Die Prolongation – also die schlichte Verlängerung bei der bestehenden Bank – ist administrativ unkompliziert und verursacht keine Grundbuchkosten. Allerdings fehlt der Wettbewerbsdruck, weshalb die eigene Bank häufig nicht das günstigste Angebot unterbreitet.
Die Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber erfordert eine neue Grundschuldeintragung oder -abtretung, was mit Kosten verbunden ist. Als Richtwert gelten rund 0,5 Prozent der Restschuld für Notar und Grundbuchamt – diese Kosten sind bundeseinheitlich nach dem GNotKG geregelt. Dennoch überwiegt in vielen Fällen die Zinsersparnis durch den Wettbewerb zwischen Banken.
Beim Vergleich verschiedener Forward-Darlehen empfiehlt es sich, nicht nur den Nominalzins, sondern vor allem den monatlichen Forward-Aufschlag als Vergleichsgröße heranzuziehen. Unabhängige Vermittlungsplattformen ermöglichen dabei einen breiten Marktüberblick über zahlreiche Bankpartner gleichzeitig.
