Als Nennbetrag bezeichnet man den nominalen Geldbetrag, mit dem eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch eingetragen ist. Er definiert die maximale Haftungssumme, mit der ein Grundstück belastet wird – gibt aber keinen unmittelbaren Aufschluss darüber, wie hoch die tatsächlich noch offene Darlehensschuld ist.
Nennbetrag und Darlehensvaluta sind nicht dasselbe
Wer ein Grundbuch liest, sieht den Nennbetrag der eingetragenen Grundpfandrechte – nicht jedoch den aktuellen Schuldenstand. Banken lassen Grundschulden regelmäßig auf einen Betrag eintragen, der deutlich über der eigentlichen Darlehenssumme liegt. Der Grund dafür ist pragmatisch: Das Grundpfandrecht soll nicht nur das ausgezahlte Darlehen absichern, sondern auch etwaige Zinsforderungen, Verzugszinsen, Gebühren oder künftige Kontokorrentkredite beim gleichen Institut. Ein Aufschlag von 20 bis 30 Prozent auf die eigentliche Darlehenssumme ist in der Praxis üblich.
Konkret bedeutet das: Wird ein Darlehen über 200.000 Euro aufgenommen, kann die zugehörige Grundschuld ohne Weiteres mit 240.000 oder 260.000 Euro im Grundbuch stehen. Der höhere Betrag dient der Bank als Puffer – das Grundstück haftet in diesem Umfang, auch wenn nur ein Teil davon je tatsächlich in Anspruch genommen wird.
Konsequenzen beim Immobilienkauf
Für Kaufinteressenten im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Immobilien häufig hohe Kaufpreise erzielen und entsprechend umfangreiche Finanzierungen hinter sich haben, ist diese Unterscheidung besonders relevant. Beim Blick in einen Grundbuchauszug sollte der eingetragene Nennbetrag niemals mit der tatsächlichen Restschuld des Verkäufers gleichgesetzt werden. Die reale Ablösesumme, die beim Verkauf an die Bank zurückzuführen ist, ergibt sich allein aus dem aktuellen Darlehenssaldo – dieser muss direkt beim Verkäufer oder dessen finanzierendem Institut erfragt werden.
Nach vollständiger Tilgung des Darlehens bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen, bis sie aktiv gelöscht oder an den Eigentümer abgetreten wird. Beide Wege sind möglich: Eine Löschung schafft klare Verhältnisse, eine Abtretung erhält das Grundpfandrecht für eine spätere Eigenfinanzierung. Welche Variante sinnvoller ist, hängt von den individuellen Plänen des Eigentümers ab.
Kosten richten sich nach dem Nennbetrag
Ein häufig unterschätzter Punkt: Die Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung einer Grundschuld bemessen sich nach dem Nennbetrag, nicht nach der tatsächlichen Darlehenssumme. Da die Gebühren bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet werden, gilt das für alle Regionen gleichermaßen. Wer eine Grundschuld über einen bewusst erhöhten Nennbetrag eintragen lässt, zahlt also entsprechend mehr – ein Umstand, den Kreditnehmer bei der Planung ihrer Finanzierungskosten im Blick behalten sollten.
