Der Nominalzins – auch Sollzinssatz genannt – ist der im Darlehensvertrag ausgewiesene Prozentsatz, zu dem eine Bank das ausgereichte Kapital verzinst. Er bezieht sich ausschließlich auf die jeweilige Restschuld und lässt sämtliche Nebenkosten und Gebühren außer Betracht. Gerade deshalb eignet er sich nicht als alleiniger Maßstab für den Angebotsvergleich, bildet aber die rechnerische Grundlage für jede einzelne Zinsrate.
Nominalzins und Effektivzins: ein wichtiger Unterschied
Wer Finanzierungsangebote gegenüberstellt, sollte beide Größen kennen und auseinanderhalten. Der Nominalzins gibt lediglich den reinen Sollzinssatz wieder. Der Effektivzins hingegen berücksichtigt nach der Preisangabenverordnung alle kostenrelevanten Faktoren: Bearbeitungsgebühren, ein etwaiges Disagio, die Häufigkeit der Tilgungsverrechnung sowie die jeweilige Zinsberechnungsmethode. In der Praxis liegt der Effektivzins deshalb stets über dem Nominalzins – mitunter nur geringfügig, in anderen Fällen spürbar. Einen fairen Vergleich zwischen verschiedenen Bankangeboten ermöglicht daher nur der Effektivzins.
Festlegung und Laufzeit in der Baufinanzierung
Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung wird der Nominalzins für eine bestimmte Zinsbindungsfrist vereinbart – üblich sind Zeiträume von fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren. Innerhalb dieser Frist bleibt der Zinssatz konstant, unabhängig davon, wie sich der Kapitalmarkt entwickelt. Das schafft Planungssicherheit für die monatliche Belastung, hat aber seinen Preis: Längere Zinsbindungen gehen in der Regel mit einem etwas höheren Nominalzins einher, weil die Bank das Zinsänderungsrisiko über einen längeren Zeitraum trägt.
Bei Darlehen mit variablem Zinssatz entfällt diese Bindung. Der Nominalzins orientiert sich dann an einem Referenzzinssatz wie dem EURIBOR, zu dem die Bank eine feste Marge addiert. Die monatliche Rate kann so je nach Marktentwicklung steigen oder fallen.
Wie sich der Zinssatz berechnet und verändert
Die Zinslast eines Annuitätendarlehens ergibt sich, indem der Nominalzins auf die jeweilige Restschuld angewendet wird. Da mit jeder Rate auch getilgt wird, sinkt die Restschuld kontinuierlich – und damit auch der absolute Zinsanteil an der gleichbleibenden Annuität. Bei einer Restschuld von 400.000 Euro und einem Nominalzins von 3,5 Prozent beispielsweise beläuft sich die jährliche Zinslast zunächst auf 14.000 Euro, also rund 1.167 Euro monatlich. Dieser Betrag nimmt im Laufe der Tilgung stetig ab.
Im hochpreisigen Umfeld des Landkreises Garmisch-Partenkirchen, wo Objekte mit Bergblick oder Seenähe am Staffelsee regelmäßig hohe Kaufpreise erzielen, fallen entsprechend größere Darlehenssummen an – und damit auch absolut höhere Zinskosten. Bereits kleine Unterschiede im Nominalzins können hier über die Zinsbindungsdauer einen erheblichen Unterschied machen.
Einflussfaktoren auf den individuellen Zinssatz
Auf welchen Nominalzins sich eine Bank einlässt, hängt von mehreren Faktoren ab. Erstens spielen die übergeordneten Kapitalmarktbedingungen eine entscheidende Rolle: Die EZB-Leitzinsen und die Renditen von Pfandbriefen gelten als wesentliche Referenzgrößen für Baufinanzierungszinsen. Zweitens beeinflusst der Beleihungsauslauf die Konditionen erheblich – wer einen großen Eigenkapitalanteil einbringt und damit den Beleihungswert deutlich unterschreitet, erhält oft einen niedrigeren Zinssatz. Drittens fließt die Bonität des Kreditnehmers ein: Einkommenshöhe und -stabilität, Beschäftigungsverhältnis sowie die Schufa-Auskunft bestimmen den individuellen Risikoaufschlag der Bank.
Restschuld, Anschlussfinanzierung und Sondertilgung
Am Ende der Zinsbindungsfrist verbleibt in der Regel eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Wer diese Anschlussfinanzierung frühzeitig plant, kann über ein sogenanntes Forward-Darlehen den dann geltenden Nominalzins schon Jahre im Voraus sichern – sinnvoll vor allem dann, wenn steigende Zinsen erwartet werden. Zusätzlich lohnt es sich, bereits beim Abschluss des Erstdarlehens kostenfreie Sondertilgungsrechte zu vereinbaren. Jede außerplanmäßige Tilgung reduziert die Restschuld und senkt so die künftige Zinsbelastung. Zu beachten sind auch Bereitstellungszinsen, die anfallen können, wenn sich die Auszahlung des Darlehens – etwa wegen laufender Bauarbeiten – verzögert.
