Die offene Bauweise ist in § 22 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und beschreibt eine Bebauungsform, bei der Gebäude zu den seitlichen Grundstücksgrenzen hin einen vorgeschriebenen Abstand einhalten müssen. Sie unterscheidet sich damit grundlegend von der geschlossenen Bauweise, die Bebauung direkt an der Grenze erlaubt. Ob ein Grundstück in offener Bauweise bebaut werden darf, ergibt sich aus dem jeweiligen Bebauungsplan – entweder durch das Planzeichen „o" oder eine ausdrückliche textliche Festsetzung.
Zulässige Gebäudetypen und Längenbegrenzung
Innerhalb der offenen Bauweise sind drei Gebäudetypen möglich: das freistehende Einzelhaus, das Doppelhaus sowie die Hausgruppe. Beim freistehenden Einzelhaus – dem klassischen Einfamilienhaus – werden alle seitlichen Grenzen mit Abstand bebaut. Beim Doppelhaus teilen sich zwei Gebäudehälften eine gemeinsame Grenze, während zur gegenüberliegenden Seite ein Grenzabstand verbleibt. Hausgruppen, also Reihenhäuser mit mindestens drei aneinandergereihten Einheiten, müssen an den Endhäusern ebenfalls seitliche Abstände einhalten. Für alle Typen gilt eine maximale Gesamtlänge von 50 Metern.
Abstandsflächen nach bayerischer Bauordnung
Die konkreten Abstandsmaße richten sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. In Bayern schreibt die Bayerische Bauordnung (BayBO) vor, dass die Abstandsfläche in der Regel dem Maß der Wandhöhe entspricht – mindestens jedoch drei Meter. Je nach Gebietskategorie und Wandsituation kann ein abweichender Faktor zwischen 0,4 und 1,0 der Wandhöhe zur Anwendung kommen. Die Abstandsflächen verschiedener Gebäude dürfen sich grundsätzlich nicht überschneiden; eine Ausnahme gilt lediglich bei öffentlichen Verkehrsflächen. Garagen, Carports und untergeordnete Nebenanlagen sind häufig privilegiert und können unter bestimmten Voraussetzungen in Grenznähe oder innerhalb der Abstandsflächen errichtet werden.
Gestaltungsspielräume auf dem Grundstück
Der Bebauungsplan kann die offene Bauweise durch zusätzliche Festsetzungen weiter konkretisieren. Baulinien legen fest, wo ein Gebäude zwingend zu stehen hat; Baugrenzen markieren die äußerste zulässige Position. Innerhalb dieses Rahmens besteht für Bauherren ein gewisser Spielraum bei Grundriss und Kubatur – allerdings müssen auch Erweiterungen und Anbauten die Abstandsflächen einhalten. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo die zuständige Baugenehmigungsbehörde das Landratsamt in Garmisch-Partenkirchen ist, empfiehlt sich vor Planungsbeginn eine frühzeitige Abstimmung, da viele Gemeinden eigene Gestaltungssatzungen erlassen haben, die über die BauNVO hinausgehen.
Wirtschaftliche Einordnung
Die offene Bauweise erfordert im Vergleich zur verdichteten Bebauung größere Grundstücke, was sich unmittelbar auf die Erwerbskosten auswirkt. Im Alpenvorland – etwa in den gefragten Lagen rund um Staffelsee und Riegsee – spiegeln die hohen Bodenrichtwerte diesen Flächenbedarf deutlich wider. Hinzu kommen höhere Baukosten durch einen größeren Außenwandanteil sowie ein im Vergleich zum Reihenmittelhaus erhöhter Energiebedarf. Dem gegenüber stehen erhebliche Qualitätsmerkmale: natürliche Belichtung und Belüftung von allen Seiten, umlaufende Gartenflächen und eine deutlich wahrnehmbare Privatheit gegenüber den Nachbarn – Eigenschaften, die gerade bei Kapitalanlegern und Zweitwohnungskäufern, die in dieser Region stark vertreten sind, besonders geschätzt werden.
