Der Sachwert einer Immobilie beschreibt deren Substanzwert auf Basis der tatsächlichen Herstellungskosten. Er setzt sich aus dem Wert des Grundstücks, dem um Altersverschleiß bereinigten Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen zusammen. Das Sachwertverfahren, das auf diesem Grundprinzip beruht, wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien eingesetzt, für die sich kein zuverlässiges Miet- oder Vergleichsdatenmaterial heranziehen lässt.
Drei Bausteine des Sachwerts
Der Sachwert ergibt sich aus der Addition dreier Komponenten. Erstens der Bodenwert: Er entspricht der Grundstücksfläche multipliziert mit dem amtlichen Bodenrichtwert. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen – insbesondere in seenahen Lagen rund um den Staffelsee oder Riegsee – erreichen diese Richtwerte ein deutlich höheres Niveau als in strukturschwächeren Regionen, was den Bodenwert bereits zum gewichtigsten Einzelposten macht.
Zweitens der Gebäudesachwert: Ausgangspunkt ist der Neuwert des Gebäudes, der sich aus dem umbauten Raum und den einschlägigen Normalherstellungskosten ergibt. Von diesem Neuwert wird die Alterswertminderung abgezogen, die sich vereinfacht aus dem Verhältnis von tatsächlichem Alter zu Gesamtnutzungsdauer errechnet. Durchgeführte Modernisierungen – etwa eine neue Haustechnik oder eine energetische Sanierung – können die Restnutzungsdauer verlängern und den Gebäudesachwert entsprechend erhöhen.
Drittens fließen der Wert der Außenanlagen ein: Terrassen, Einfriedungen, Zufahrten und gestaltete Gartenbereiche werden separat bewertet und addiert.
Gesamtnutzungsdauer als zentraler Parameter
Wie stark die Alterswertminderung ins Gewicht fällt, hängt maßgeblich von der angesetzten Gesamtnutzungsdauer ab. Massiv errichtete Ein- und Mehrfamilienhäuser werden in der Regel mit 70 bis 80 Jahren veranschlagt, Fertighäuser in Holzbauweise mit 60 bis 70 Jahren. Bei Gewerbeobjekten liegt der Ansatz typischerweise bei 50 bis 60 Jahren, bei Industriehallen darunter. Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen können die Restnutzungsdauer rechnerisch verlängern – ein Aspekt, der bei der Bewertung von Altbestand in der Region besondere Bedeutung hat.
Vom Sachwert zum Verkehrswert: der Marktanpassungsfaktor
Der rechnerisch ermittelte Sachwert entspricht nicht automatisch dem Marktwert. Um die Lücke zwischen Substanzwert und tatsächlichem Marktgeschehen zu schließen, wird ein Marktanpassungsfaktor angewendet. Dieser Faktor wird von den regionalen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt. In nachfragestarken Regionen wie dem Alpenvorland kann er deutlich über 1,0 liegen – der Markt bewertet die Immobilien also höher, als die reinen Herstellungskosten es rechtfertigen würden. In strukturell schwächeren, ländlichen Räumen fällt er dagegen häufig unter 1,0.
Wann ist das Sachwertverfahren das richtige Instrument?
Das Verfahren eignet sich besonders für selbstgenutzte Einfamilienhäuser, Villen und Spezialimmobilien, für die kaum Vergleichsverkäufe oder Mietmarktdaten vorliegen. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist hingegen das Ertragswertverfahren zielführender, da dort die erzielbaren Einnahmen den Wert maßgeblich bestimmen. Eigentumswohnungen werden in der Regel über das Vergleichswertverfahren bewertet, sofern ausreichend Transaktionsdaten verfügbar sind.
