Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer, die Gemeinden auf das Unterhalten einer Wohnung erheben dürfen, die nicht als Hauptwohnsitz gemeldet ist. Rechtsgrundlage ist Art. 105 Abs. 2a des Grundgesetzes, der den Gemeinden das Recht zur Erhebung örtlicher Verbrauch- und Aufwandsteuern einräumt. Das Bundesverfassungsgericht hat die Zulässigkeit dieser Steuerart ausdrücklich bestätigt.
Wer ist steuerpflichtig?
Steuerpflichtig ist grundsätzlich jede Person, die neben ihrem Hauptwohnsitz eine weitere Wohnung unterhält – unabhängig davon, ob es sich um eine Miet- oder Eigentumswohnung handelt. Erfasst werden Ferienwohnungen, Wochenenddomizile und beruflich genutzte Zweitunterkünfte gleichermaßen. Als Bemessungsgrundlage dient bei Mietwohnungen die tatsächlich gezahlte Jahreskaltmiete, bei eigengenutzten Immobilien ein fiktiver ortsüblicher Mietwert. Der Steuersatz liegt je nach Gemeindesatzung in der Regel zwischen fünf und fünfundzwanzig Prozent dieses Wertes – Tourismusgemeinden schöpfen den Spielraum häufig stärker aus.
Im Blauen Land und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist die Zweitwohnungssteuer besonders praxisrelevant: Der hohe Anteil an Ferienwohnungen und Kapitalanleger-Objekten rund um den Staffelsee, den Riegsee und die Alpengemeinden macht viele Eigentümer automatisch steuerpflichtig. Jede Gemeinde entscheidet dabei eigenständig über Einführung und Höhe der Steuer, sodass die Belastung von Ort zu Ort spürbar variieren kann.
Ausnahmen und Befreiungsmöglichkeiten
Nicht jede Zweitwohnung wird automatisch besteuert. Wer seine Nebenwohnung nachweislich aus beruflichen Gründen unterhält – etwa wegen eines weit entfernten Arbeitsplatzes –, kann in der Regel eine Befreiung beantragen. Voraussetzung ist, dass der Lebensmittelpunkt und der Hauptwohnsitz erkennbar anderswo liegen. Auch Studierende, deren Erstwohnsitz weiterhin beim Elternhaus liegt, sind in vielen Gemeinden von der Steuer ausgenommen. Darüber hinaus sehen einzelne Satzungen Befreiungen für sehr kleine Wohnflächen oder für Personen vor, die einen pflegebedürftigen Angehörigen in der Nähe der Zweitwohnung betreuen.
Verfahren und Rechtsmittel
Die Steuerpflicht entsteht mit dem Bezug der Zweitwohnung. Wer eine solche Wohnung anmietet oder erwirbt, ist verpflichtet, diese innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Gemeinde anzumelden. Auf dieser Grundlage setzt die Gemeinde die Steuer jährlich durch Bescheid fest. Gegen den Bescheid kann innerhalb eines Monats Widerspruch eingelegt werden; bleibt dieser ohne Erfolg, steht der Klageweg vor dem Verwaltungsgericht offen. Bei beruflich bedingten Zweitwohnungen sind die Erfolgsaussichten erfahrungsgemäß gut, sofern die Voraussetzungen sauber dokumentiert sind.
Einkommensteuerliche Behandlung
Wer die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen hält, kann die anfallende Zweitwohnungssteuer im Rahmen der doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten nach § 9 EStG steuermindernd geltend machen. Bei einer rein privat oder freizeitlich genutzten Ferienimmobilie ist ein Abzug hingegen ausgeschlossen, da es sich um Kosten der privaten Lebensführung handelt (§ 12 EStG). Für Kapitalanleger, die ihre Zweitwohnung vermieten, gelten wiederum andere Regelungen – hier kann die Steuer unter Umständen als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften Berücksichtigung finden.
