Nießbrauch: Immobilie verkaufen – Ihre drei Wege rund um Murnau

Kurz gesagt:
– Verkaufen kann nur der Eigentümer. Der Nießbraucher kann sein Recht nicht weitergeben, das schließt § 1059 BGB aus.
– Drei Wege: Verkauf mit Nießbrauch, Verzicht mit Löschung oder Ablöse gegen Ausgleich.
– Ohne die Erklärung des Nießbrauchers bleibt das Recht im Grundbuch stehen (§ 875 BGB). Gegen seinen Willen lässt sich das Recht nicht löschen.
– Ein Umzug ins Pflegeheim beendet den Nießbrauch nicht, das tun nur der Tod oder ein Verzicht. Steht Sozialhilfe im Raum, lassen Sie jeden Verzicht vorher rechtlich prüfen.
– Der Preis hängt vor allem daran, ob ein Käufer selbst einziehen kann. Deshalb lohnt sich eine Wertermittlung, bevor die Familie über einen Verzicht spricht.

Sie wollen eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen, etwa das Elternhaus in Murnau oder am Staffelsee, und wissen nicht, ob das überhaupt geht. Meist sieht die Lage so aus: Die Eltern haben das Haus vor Jahren an die Kinder übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten. Jetzt ist das Haus zu groß geworden, die Treppe zu steil, oder ein Umzug ins betreute Wohnen steht an. Rechtlich gehört das Haus längst Ihnen, genutzt wird es aber von Ihren Eltern. Wer darf da was?

Eines vorweg: Das Gespräch in der Familie wird deutlich leichter, wenn eine nachvollziehbare Einschätzung zum Wert des Hauses vorliegt. Die erstellen wir kostenfrei, auf Wunsch bei Ihnen zu Hause.

Kurz: Verkaufen ist möglich. Wie, das hängt fast ganz davon ab, was der Nießbraucher will. Geht es bei Ihnen um einen Erbfall, bei dem der Nießbraucher bereits verstorben ist, finden Sie den passenden Ablauf im Ratgeber dazu, wie der Verkauf eines geerbten Hauses in Murnau abläuft.

Kann man eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen?

Ja. Der Eigentümer kann eine Immobilie mit Nießbrauch grundsätzlich verkaufen, auch ohne Zustimmung des Nießbrauchers, sofern der Übergabevertrag nichts anderes regelt. Der Nießbrauch bleibt dann aber im Grundbuch stehen und belastet die Immobilie auch nach dem Verkauf. Damit der Käufer frei nutzen kann, muss der Nießbraucher verzichten und die Löschung bewilligen.

Nach § 1030 BGB ist derjenige, zu dessen Gunsten der Nießbrauch eingetragen ist, „berechtigt, die Nutzungen der Sache zu ziehen“. Er darf also darin wohnen, sie vermieten und die Miete behalten. Nach § 1036 Abs. 1 BGB ist er außerdem „zum Besitz der Sache berechtigt“. Ihnen als Eigentümer bleibt das Eigentum, und damit das Recht, es zu verkaufen.

Umgekehrt gilt: Der Nießbraucher kann das Haus nicht verkaufen, und er kann auch seinen Nießbrauch nicht an jemand anderen verkaufen. § 1059 BGB sagt das sehr knapp: „Der Nießbrauch ist nicht übertragbar.“ Der zweite Satz der Vorschrift wird später noch wichtig, wenn es um Pflegeheim und Vermietung geht: „Die Ausübung des Nießbrauchs kann einem anderen überlassen werden.“

Einen Haken gibt es, und er steckt oft im Übergabevertrag. Manche Eltern haben sich dort ein Rückforderungsrecht vorbehalten, etwa für den Fall, dass die Kinder das Haus ohne ihre Zustimmung verkaufen. Abgesichert sein kann das durch eine Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs. Steht so etwas dort, brauchen Sie die Zustimmung Ihrer Eltern in der Praxis auch dann, wenn der Nießbrauch bestehen bleiben soll. Was genau in Ihrem Vertrag steht, prüft der Notar.

Und wann endet ein Nießbrauch von selbst? Bei einer Person mit dem Tod: „Der Nießbrauch erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers“ (§ 1061 Satz 1 BGB).

	Eigentümer	Nießbraucher
Darf die Immobilie verkaufen	ja	nein
Darf darin wohnen oder vermieten	nein, solange der Nießbrauch besteht	ja (§ 1030, § 1036 BGB)
Bekommt die Mieteinnahmen	nein	ja
Kann das Recht übertragen	–	nein (§ 1059 Satz 1 BGB)
Kann die Löschung bewirken	nein, nicht allein	ja, durch Aufgabe des Rechts (§ 875 BGB)

Bevor es um die Wege geht, lohnt ein Blick ins Grundbuch: Steht dort wirklich ein Nießbrauch, oder ist es ein Wohnungsrecht?

Nießbrauch oder Wohnrecht: Was ist der Unterschied?

In vielen Übergabeverträgen steht kein Nießbrauch, sondern ein Wohnungsrecht. Für den Verkauf macht das einen Unterschied.

Das Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB geregelt: das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter, er umfasst alle Nutzungen. Notar Dr. Felix Ungerer bringt den praktischen Unterschied auf notar.de so auf den Punkt: „Während der Nießbrauch immer das Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie umfasst, kann ein Wohnungsrecht auch an einzelnen Räumen bestellt werden.“ Und weiter: „Beide werden im Grundbuch eingetragen.“ (Rechtlich lässt § 1030 Abs. 2 BGB auch einen Nießbrauch zu, bei dem einzelne Nutzungen ausgeschlossen sind. Das ist aber die Ausnahme.)

	Nießbrauch	Wohnungsrecht
Gesetz	§ 1030 ff. BGB	§ 1093 BGB
Umfang	alle Nutzungen der Immobilie	Wohnen in der Wohnung oder in einzelnen Räumen
Vermieten durch den Berechtigten	möglich	grundsätzlich nicht
Eintragung	Grundbuch, Abteilung II	Grundbuch, Abteilung II
Verkauf durch den Eigentümer	möglich, Recht bleibt bestehen	möglich, Recht bleibt bestehen

Für den Verkauf heißt das: Bei beiden Rechten gilt dieselbe Grundregel, ohne Mitwirkung des Berechtigten bleibt das Recht stehen. Ein Wohnungsrecht an einer Einliegerwohnung schränkt einen Käufer aber oft weniger ein als ein Nießbrauch am ganzen Haus.

Für den Nießbrauch, um den es in diesem Ratgeber geht, gibt es beim Verkauf drei Wege.

Drei Wege, wenn ein Nießbrauch im Grundbuch steht

Wenn Sie verkaufen wollen, haben Sie praktisch drei Möglichkeiten. Welche davon passt, entscheiden nicht Sie allein, und das wird anfangs leicht unterschätzt.

Weg 1: Verkauf mit Nießbrauch. Sie verkaufen, der Nießbrauch bleibt. Der Käufer wird Eigentümer, Ihre Mutter oder Ihr Vater wohnt weiter im Haus. Rechtlich sauber, wirtschaftlich schwierig: Wer kauft ein Haus, in das er auf unbestimmte Zeit nicht einziehen kann? Infrage kommen fast nur Käufer, die langfristig denken und den Kaufpreis ohne Bank aufbringen. Für die Bank eines Käufers schränkt ein vorrangiger Nießbrauch die Sicherheit ein, eine Finanzierung wird dadurch schwieriger. Auch für einen Kapitalanleger ist das wenig attraktiv: Die Miete steht nach § 1030 BGB dem Nießbraucher zu, nicht dem neuen Eigentümer.

Weg 2: Verzicht und Löschung. Der Nießbraucher gibt sein Recht auf, das Grundbuchamt löscht es, und Sie verkaufen ein unbelastetes Haus. Das ist der Weg mit dem größten Käuferkreis und meist dem besten Preis. Voraussetzung ist, dass der Nießbraucher das will. Typisch ist dieser Weg, wenn die Eltern ohnehin ausziehen.

Weg 3: Nießbrauch ablösen gegen Ausgleich. Wie Weg 2, nur verzichtet der Nießbraucher nicht unentgeltlich, sondern bekommt etwas dafür: einen Geldbetrag aus dem Verkaufserlös, eine monatliche Zahlung oder die Übernahme der Heimkosten. Wie Sie den Ausgleich bemessen, steht weiter unten.

	Verkauf mit Nießbrauch	Verzicht und Löschung	Ablöse gegen Ausgleich
Wer muss mitwirken	nur der Eigentümer	Nießbraucher (Aufgabe + Bewilligung)	Nießbraucher + Einigung über den Ausgleich
Käuferkreis	sehr klein	normal	normal
Finanzierung beim Käufer	schwierig	normal	normal
Preis	nach unserer Einschätzung deutlich unter freiem Marktwert	freier Marktwert	freier Marktwert, abzüglich Ausgleich für Sie
Typischer Fall	Eltern wollen bleiben, Käufer ist ein Verwandter oder jemand, der langfristig auf das Grundstück setzt	Eltern ziehen aus, Familie ist sich einig	Eltern ziehen aus, brauchen aber laufend Geld

Ehrlich gesagt: Weg 1 ist für die meisten Familien eine Notlösung. Er gehört trotzdem auf den Tisch, weil er existiert. Wirtschaftlich sinnvoll ist er meist nur, wenn ein bestimmter Käufer bereits feststeht, etwa ein Verwandter, der das Haus langfristig übernehmen will.

Nießbrauch ablösen: Wie teilen Sie den Erlös?

Rechtlich ist das einfach: Den Kaufpreis bekommt der Eigentümer. Was der Nießbraucher für seinen Verzicht erhält, ist Verhandlungssache in der Familie. Für dieses Gespräch brauchen Sie drei Größen: den Wert der Immobilie ohne Nießbrauch, die ortsübliche Miete, die der Nießbraucher künftig nicht mehr zieht, und sein Alter. Den Wert schätzen wir mit Ihnen im Rahmen der kostenfreien Wertermittlung ein, und auch zur erzielbaren Miete geben wir Ihnen eine Einschätzung. Ein sachlicher Ausgangspunkt kann der Rechenweg nach § 14 BewG sein, also der Jahreswert mal einem amtlichen Vervielfältiger (mehr dazu im nächsten Abschnitt). Das ist keine Marktgröße, sondern eine Orientierung. Wie Sie daraus einen Betrag ableiten, der auch steuerlich trägt, besprechen Sie mit Steuerberater und Notar.

Kurzfazit: Eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen dürfen Sie. Einen guten Preis erzielen Sie aber fast nur, wenn der Nießbraucher vorher auf sein Recht verzichtet, mit oder ohne Ausgleich.

Sie überlegen, welcher Weg für Ihre Familie passt? Eine kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung zeigt Ihnen, worüber Sie eigentlich sprechen. ? kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Wie viel mindert ein Nießbrauch den Wert einer Immobilie?

Bevor sich eine Familie für einen Weg entscheidet, kommt meist diese Frage. Eine Pauschalzahl gibt es nicht. Ratgeberseiten rechnen gerne Beispiele vor, aus denen sich ein konkreter Abschlag ablesen lässt. Für Ihr Haus in Uffing oder Ihre Wohnung in Murnau sagen solche Rechnungen wenig, weil sie mit Annahmen arbeiten, die bei Ihnen ganz anders liegen können.

Wovon der Abschlag tatsächlich abhängt:

• Das Alter des Nießbrauchers: Je jünger der Berechtigte, desto länger bleibt das Haus für einen Käufer blockiert.
• Die erzielbare Miete: Der Nießbrauch ist wirtschaftlich das Recht, die Nutzung zu ziehen. Je höher die ortsübliche Miete, desto mehr ist dieses Recht wert, und desto mehr fehlt dem Käufer.
• Der Käuferkreis: Ein Einfamilienhaus mit Garten am Ortsrand von Murnau spricht vor allem Käufer an, die selbst einziehen wollen. Die fallen bei einem belasteten Objekt weg.
• Die Finanzierbarkeit: Wenn die Bank des Käufers nicht mitzieht, schrumpft die Nachfrage weiter.

Für steuerliche Zwecke gibt es übrigens einen gesetzlichen Rechenweg. Nach § 14 Abs. 1 BewG ist der Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen „mit dem Vielfachen des Jahreswerts“ anzusetzen. Die Faktoren veröffentlicht das Bundesfinanzministerium nach Lebensalter und Geschlecht. Dieser Wert ist für das Finanzamt gedacht, etwa bei einer Schenkung. Der Preis, den ein Käufer am Markt tatsächlich zahlt, kann davon deutlich abweichen. Relevant werden kann er auch beim Verzicht selbst, wenn dieser unentgeltlich erfolgt. Beides prüft Ihr Steuerberater.

Was wir für Sie tun können: den Wert der Immobilie nachvollziehbar einschätzen und mit Ihnen besprechen, wie sich der Nießbrauch auf Käuferkreis und Preis auswirkt. Grundlage sind die aktuellen Bodenrichtwerte, Lage, Zustand, Grundriss und vergleichbare Objekte am Markt. Mit dieser Einschätzung wird das Familiengespräch über eine Ablöse deutlich sachlicher. Wie wir dabei vorgehen, beschreibt der Ratgeber dazu, wie eine nachvollziehbare Wertermittlung abläuft. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist das nicht. Ob Sie eines brauchen, klärt Ihr Notar oder Steuerberater.

Kurzfazit: Einen pauschalen Abschlag gibt es nicht. Ausschlaggebend sind das Alter des Nießbrauchers, die ortsübliche Miete und der Käuferkreis. Den Rechenwert nach § 14 BewG braucht vor allem das Finanzamt.

Steht die Zahl und ist sich die Familie einig, folgt der formale Teil. Der ist kürzer, als viele denken.

Nießbrauch löschen: Ablauf vom Familiengespräch bis zum Grundbuch

Wenn sich die Familie auf Weg 2 oder 3 einigt, ist der Ablauf überschaubar. Nach § 875 BGB ist zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück „die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich“. Praktisch braucht es drei Dinge:

• die Erklärung des Nießbrauchers, dass er das Recht aufgibt (§ 875 BGB)
• seine Bewilligung gegenüber dem Grundbuchamt, denn eingetragen wird, wenn derjenige es bewilligt, „dessen Recht von ihr betroffen wird“ (§ 19 GBO)
• die richtige Form: § 29 GBO verlangt „öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden“

Eine unterschriebene Erklärung am Küchentisch reicht also nicht, der Weg führt zum Notar.

Checkliste: Haus mit Nießbrauch verkaufen

• [ ] Aktuellen Grundbuchauszug besorgen und Abteilung II lesen. Steht dort ein Nießbrauch, ein Wohnungsrecht oder beides? Für wen genau, für einen Elternteil oder für beide? Ist er für beide eingetragen, klären Sie mit dem Notar, was nach dem Tod eines Elternteils gilt.
• [ ] Übergabevertrag heraussuchen. Manchmal sind dort Rückforderungsrechte oder Verfügungsbeschränkungen vereinbart, die einen Verkauf zusätzlich an Bedingungen knüpfen. Das prüft der Notar.
• [ ] Familiengespräch mit dem Nießbraucher führen. Ohne seine Zustimmung bleibt nur Weg 1. Gehen Sie mit Zahlen in das Gespräch, nicht mit Vermutungen.
• [ ] Wertermittlung einholen und klären, was der Nießbrauch am erzielbaren Preis verändert.
• [ ] Steuerberater fragen, falls ein Ausgleich gezahlt werden soll. Für beide Seiten kann das steuerliche Folgen haben. Fragen Sie bei der Gelegenheit auch, ob auf den Verkaufserlös Einkommensteuer anfällt, denn Sie selbst haben ja nicht im Haus gewohnt.
• [ ] Notartermin für die Löschungsbewilligung vereinbaren. Oft wird sie zeitlich mit dem Kaufvertrag verbunden, sodass der Käufer lastenfrei erwirbt.
• [ ] Energieausweis und die üblichen Verkaufsunterlagen vorbereiten. Was dazugehört, steht im Ratgeber zum allgemeinen Ablauf beim Hausverkauf.

Ein Gedanke, der wenig mit Paragrafen zu tun hat: Manche Eltern sind innerlich längst bereit zum Verzicht, sagen es aber nicht, weil es sich anfühlt, als gäben sie das letzte Stück ihres Hauses aus der Hand. Das ist kein Starrsinn. Lassen Sie diesem Gespräch Zeit, und führen Sie es nicht zwischen Tür und Angel.

Kurzfazit: Für die Löschung braucht es die Erklärung des Nießbrauchers in notariell beglaubigter Form. Wer das früh klärt, kann den Kaufvertrag so aufsetzen, dass der Käufer ein lastenfreies Haus bekommt.

Schwieriger wird es, wenn der Nießbraucher gar nicht mehr im Haus wohnt, etwa nach einem Umzug ins Pflegeheim.

Pflegeheim, Auszug, Vermietung: wenn der Nießbraucher nicht mehr selbst wohnt

Das ist ein typischer Anlass, über einen Verkauf nachzudenken. Und hier gibt es häufig Missverständnisse.

Der Nießbrauch erlischt nicht, wenn Ihre Mutter ins Pflegeheim zieht. Er erlischt nach § 1061 BGB erst mit dem Tod oder wenn sie ihn aufgibt. Bis dahin steht ihr die Nutzung weiter zu. Sie kann die Wohnung leer stehen lassen, sie kann aber auch vermieten, sofern der Übergabevertrag das nicht ausschließt, denn nach § 1059 Satz 2 BGB kann sie „die Ausübung des Nießbrauchs“ einem anderen überlassen. Die Miete steht dann ihr zu, nicht Ihnen.

Für Sie als Eigentümer ergeben sich daraus fünf typische Situationen:

Ihre Situation	Naheliegender Weg	Wer muss unterschreiben
Nießbraucher wohnt im Haus und will bleiben	Weg 1 oder abwarten; ein Verkauf lohnt sich meist nur an einen bestimmten Käufer	Eigentümer (Rückforderungsrechte im Übergabevertrag beachten)
Nießbraucher zieht aus, braucht kein Geld aus dem Haus	Weg 2, dann Verkauf zum freien Marktwert	Nießbraucher (Löschungsbewilligung) und Eigentümer
Nießbraucher zieht aus, braucht Einkünfte, etwa für die Heimkosten	Weg 3 oder er vermietet selbst und behält die Miete	Nießbraucher und Eigentümer, Ausgleich im Vertrag
Nießbraucher kann nicht mehr selbst unterschreiben	Vorsorgevollmacht oder Betreuer, ggf. Genehmigung des Betreuungsgerichts	Bevollmächtigter oder Betreuer
Nießbraucher ist verstorben	Nießbrauch ist erloschen, muss aber aus dem Grundbuch gelöscht werden, siehe Ratgeber zum geerbten Haus in Murnau und dazu, was nach einem Erbfall zuerst zu tun ist	Eigentümer

Das ist eine Orientierung. Welche Gestaltung in Ihrem Fall rechtlich und steuerlich passt, klären Sie mit Notar und Steuerberater.

Kann Ihre Mutter nicht mehr selbst unterschreiben, etwa wegen einer Demenz, wird es aufwendiger:

• Gibt es eine Vorsorgevollmacht, kann der Bevollmächtigte handeln. Für das Grundbuch muss sie aber in der Form des § 29 GBO vorliegen, also mindestens öffentlich beglaubigt.
• Ohne Vollmacht braucht es einen gerichtlich bestellten Betreuer. Dieser „bedarf der Genehmigung des Betreuungsgerichts“ unter anderem „zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück“ (§ 1850 BGB). Ob das für den Verzicht in Ihrem Fall gilt, sagt Ihnen der Notar oder das Betreuungsgericht.
• Ist der Bevollmächtigte selbst das Kind, das Eigentümer ist, steht es beim Verzicht auf beiden Seiten. Ob die Vollmacht das abdeckt, prüft der Notar.
• Will ein Betreuer für den Betreuten auf etwas verzichten, ohne dass ein Gegenwert fließt, gelten besondere Grenzen. Ob dann eher ein Verzicht gegen Ausgleich infrage kommt, klären Notar und Betreuungsgericht.

Rechnen Sie in jedem Fall mit zusätzlicher Zeit, bevor Sie einem Käufer einen Termin zusagen.

Und bei der Heimfinanzierung sollten Sie eine Sache unbedingt vorher klären lassen. Ein unentgeltlicher Verzicht auf den Nießbrauch kann rechtlich als Schenkung gelten. Ist der Schenker später „außerstande, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten“, kann er nach § 528 BGB das Geschenk zurückfordern. Bezieht er Sozialhilfe, kann der Sozialhilfeträger einen solchen Anspruch durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten, bis zur Höhe seiner Aufwendungen (§ 93 SGB XII). Wie das in Ihrem Fall aussieht, kann Ihnen nur ein Fachanwalt oder Notar sagen. Bitte unterschreiben Sie in dieser Lage keinen Verzicht, bevor das geklärt ist.

Sie werden auf Ratgeberseiten in diesem Zusammenhang häufig auf Leibrente, Teilverkauf oder andere Verrentungsmodelle stoßen. Das sind eigene Finanzprodukte mit eigenen Bedingungen. JD Homes bietet so etwas nicht an. Wenn das für Sie infrage kommt, wenden Sie sich bitte an einen unabhängigen Finanzierungs- oder Vorsorgeberater.

Kurzfazit: Steht Sozialhilfe im Raum oder kann der Nießbraucher nicht mehr selbst unterschreiben, wird kein Verzicht unterschrieben, bevor ein Fachanwalt oder Notar das geprüft hat.

Wie sich das rund um Murnau auswirkt und wo Grundbuch und Gutachterausschuss sitzen, darum geht es im nächsten Abschnitt.

Übergabe und Verkauf rund um Murnau und den Staffelsee

Die Übergabe zu Lebzeiten mit vorbehaltenem Nießbrauch ist ein gängiger Weg, ein Elternhaus an die nächste Generation weiterzugeben. Die Kinder leben in München oder weiter weg, das Haus steht in Murnau, Uffing oder Seehausen, und die Eltern wohnen weiter darin.

Für den Verkauf wiegt hier ein Punkt besonders schwer. Ein Einfamilienhaus mit Garten im Staffelsee-Umland ist vor allem für Käufer interessant, die selbst einziehen wollen. Genau diese Käufer fallen bei einem belasteten Objekt weg. Deshalb ist der Unterschied zwischen Weg 1 und Weg 2 rund um Murnau größer als bei einer Wohnung, die ohnehin als Kapitalanlage gekauft würde.

Dazu kommt die Marktlage. Der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen hat in seiner Meldung zum Grundstücksmarktbericht vom 24.11.2025 festgehalten: „Vor allem die Wohnlagen in Garmisch-Partenkirchen, Murnau und rund um den Staffelsee haben an Dynamik verloren.“ Zugleich zählen diese Standorte laut Gutachterausschuss „weiterhin zu den teuersten Regionen im Landkreis“ (Datenstand: Auswertungsjahr 2024, Stichtag 01.01.2025). Unsere Einschätzung dazu: Wenn Käufer mehr Auswahl haben und genauer hinschauen, wiegt eine Belastung im Grundbuch schwerer als in einem Markt, in dem alles sofort weggeht.

Für Murnau ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen zuständig. Laut Bayerischer Justiz gehören zum Gerichtsbezirk unter anderem Murnau, Uffing, Seehausen, Riegsee, Ohlstadt, Eschenlohe, Großweil, Spatzenhausen, Schwaigen und Bad Kohlgrub (Stand Oktober 2026). Dort liegt das Grundbuch, dort wird der Nießbrauch nach der Bewilligung gelöscht. Den Antrag stellt in aller Regel der Notar. Sie müssen also nicht selbst nach Garmisch fahren.

Für den Wert einer Immobilie im Landkreis ist der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen die amtliche Stelle. Er führt die Kaufpreissammlung, ermittelt die Bodenrichtwerte und gibt den Grundstücksmarktbericht heraus. Die Bodenrichtwerte werden in Bayern alle zwei Jahre zum 1. Januar eines Jahres mit gerader Jahreszahl festgesetzt. Wie Sie den Wert für Ihr Grundstück abrufen, steht im Ratgeber dazu, wie Sie den Bodenrichtwert in Murnau abrufen. Für eine belastete Immobilie ist der Bodenrichtwert nur der Anfang, weil er den Nießbrauch nicht abbildet.

Beispiel zur Veranschaulichung: Elternhaus in Murnau, Tochter in München

Kein konkreter Fall, sondern ein typisches Muster: Eine Tochter in München ist seit vielen Jahren Eigentümerin des Elternhauses in Murnau. Die Mutter hat sich den Nießbrauch vorbehalten, wohnt allein im Haus und schafft Garten und Treppe nicht mehr. Eine kleinere Wohnung im Ort wäre eine Lösung, aber die Mutter hat Sorge, dass sie dann „nichts mehr hat“. In dieser Lage würden wir so vorgehen:

1. Aktuellen Grundbuchauszug holen und prüfen, ob in Abteilung II nur der Nießbrauch steht oder auch ein Wohnungsrecht oder eine Rückforderungsvormerkung.
2. Wertermittlung am Küchentisch, mit Mutter und Tochter, damit beide wissen, was das Haus wert ist und was der Nießbrauch daran ändert.
3. Gemeinsam klären, was die neue Wohnung kostet und ob die Mutter laufend Geld aus dem Haus braucht. Davon hängt ab, ob Weg 2 oder Weg 3 passt.
4. Bei Weg 3 die Höhe des Ausgleichs von Ihrem Steuerberater prüfen lassen.
5. Der Notar verbindet die beglaubigte Löschungsbewilligung mit dem Kaufvertrag, sodass der Käufer lastenfrei erwirbt.

Der entscheidende Schritt ist meist der dritte. Solange die Sorge der Mutter keine Antwort hat, kommt das Gespräch über Schritt 2 nicht hinaus. Ist diese Frage beantwortet, fällt die Wahl zwischen Weg 2 und Weg 3 deutlich leichter: Die Tochter kann ein lastenfreies Haus zum freien Marktwert verkaufen, und die Mutter weiß, wovon sie die neue Wohnung bezahlt.

Für solche Gespräche kommen wir auch zu Ihnen nach Hause. Für die Eltern ist es meist leichter, über das eigene Haus am eigenen Küchentisch zu sprechen als in einem Büro. Sie haben bei uns einen festen Ansprechpartner, vom ersten Gespräch bis zur Übergabe an den Käufer.

Kurzfazit: Grundbuchamt und Gutachterausschuss sitzen für Murnau und die Staffelsee-Gemeinden in Garmisch-Partenkirchen. Den Weg zum Grundbuchamt übernimmt der Notar, die Wertfrage klären wir mit Ihnen vor Ort.

Zum Schluss die Fragen, die zu diesem Thema oft gestellt werden.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch

Wer bekommt das Geld, wenn eine Immobilie mit Nießbrauch verkauft wird?

Den Kaufpreis bekommt der Verkäufer, also der Eigentümer. Der Nießbraucher hat keinen automatischen Anteil daran. Soll er für seinen Verzicht etwas erhalten, muss das ausdrücklich vereinbart werden, häufig zusammen mit der Löschungsbewilligung beim Notar. Als Größen für dieses Gespräch dienen der Wert ohne Nießbrauch, die ortsübliche Miete und das Alter des Nießbrauchers.

Bleibt der Nießbrauch nach dem Verkauf bestehen?

Ja, wenn er nicht vorher gelöscht wird. Der Nießbrauch ist im Grundbuch eingetragen und belastet die Immobilie, nicht die Person des Eigentümers. Der Käufer übernimmt die Immobilie dann mit diesem Recht, und der Nießbraucher kann weiter darin wohnen oder sie vermieten.

Kann der Nießbraucher die Löschung verweigern?

Ja. Nach § 875 BGB braucht es für die Aufhebung die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgibt. Ohne seine Zustimmung bleibt der Nießbrauch in der Regel bis zu seinem Tod bestehen, es sei denn, er wurde befristet bestellt. Ob es in Ihrem Übergabevertrag besondere Regelungen gibt, die daran etwas ändern, kann Ihnen der Notar sagen.

Erlischt der Nießbrauch, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?

Nein. Der Nießbrauch einer Person erlischt nach § 1061 BGB mit ihrem Tod, nicht mit einem Umzug. Sofern der Übergabevertrag nichts anderes regelt, kann der Nießbraucher die Wohnung auch aus dem Pflegeheim heraus vermieten und die Miete behalten. Wird Sozialhilfe beantragt, sollten Sie einen Verzicht vorher unbedingt rechtlich prüfen lassen.

Wer trägt die Kosten, solange der Nießbrauch besteht?

Nach § 1041 BGB muss der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen trägt er aber nur, soweit sie „zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören“. Außerdem trägt er nach § 1047 BGB dem Eigentümer gegenüber die laufenden öffentlichen Lasten, mit Ausschluss der außerordentlichen Lasten. Größere Maßnahmen und abweichende Absprachen regelt häufig der Übergabevertrag. Holen Sie ihn vor dem Verkauf aus der Schublade.

Was kostet die Löschung eines Nießbrauchs?

Es fallen Notarkosten für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung und Gebühren beim Grundbuchamt an. Beide richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Wert des Rechts ab, eine Pauschale gibt es deshalb nicht. Ihr Notar nennt Ihnen die Kosten vorab, wenn Sie danach fragen.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung von Immobilien, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Bevor Sie mit Ihrer Familie über einen Verzicht oder eine Ablöse sprechen, brauchen Sie eine verlässliche Grundlage. Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich, und besprechen mit Ihnen, wie sich der Nießbrauch auf Käuferkreis und Preis auswirkt. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Mühlstraße 19 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause, gerne auch, wenn die ganze Familie dabei sein soll.

Rufen Sie an: 0162 4051030 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular. Unsere Bürozeiten: Mo–Fr 9–17 Uhr.

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Quellen

1. § 1030, § 1036, § 1041, § 1059, § 1061, § 875, § 1093 BGB – Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 2026-10-15
2. § 528, § 1047, § 1850 BGB und § 93 SGB XII – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 2026-10-16
3. § 19 und § 29 GBO – gesetze-im-internet.de, https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html, abgerufen am 2026-10-15
4. § 14 BewG – gesetze-im-internet.de, https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__14.html, abgerufen am 2026-10-15
5. Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen – Gerichtsbezirk und Grundbuchamt, Bayerisches Staatsministerium der Justiz, https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/garmisch-partenkirchen/gerichtsbezirk.php, abgerufen am 2026-10-15
6. Gutachterausschuss – Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, https://www.lra-gap.de/de/gutachterausschuss.html, abgerufen am 2026-10-15
7. Bodenrichtwerte – Landkreis Garmisch-Partenkirchen (Turnus), https://www.lra-gap.de/de/bodenrichtwerte.html, abgerufen am 2026-08-05
8. Landratsamt Garmisch-Partenkirchen – Neuer Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, Meldung vom 24.11.2025, https://www.lra-gap.de/de/aktuelles/d/uid-4ad559b5-844c-2f7f-069f-3caf4fd8967e.html, abgerufen am 2026-08-05
9. „Schenkung – ganz oder nur ein bisschen?“, Medienverbund der Notarkammern / notar.de (Notar Dr. Felix Ungerer), 16.03.2020, https://www.notar.de/aktuelles/details/schenkung-ganz-oder-nur-ein-bisschen, abgerufen am 2026-10-15

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