Eine Globalgrundschuld ist eine Grundschuld, die nicht nur ein einzelnes Grundstück, sondern mehrere Grundstücke gleichzeitig als Sicherheit belastet. Der Gläubiger – in der Regel eine Bank – kann sich nach eigenem Ermessen aus jedem der belasteten Grundstücke befriedigen. Besonders im Zusammenhang mit Bauträgerprojekten spielt diese Konstruktion eine bedeutende Rolle.
Wie die Globalgrundschuld funktioniert
Das Besondere an der Globalgrundschuld liegt im sogenannten Gesamthaftungsprinzip: Jedes einzelne der belasteten Grundstücke haftet für den gesamten Darlehensbetrag, nicht nur für einen anteiligen Bruchteil. Die Bank hat dabei freie Wahl, welches Grundstück sie im Verwertungsfall heranzieht. Eine automatische Aufteilung der Haftung auf die einzelnen Grundstücke findet nicht statt.
Für einen Käufer bedeutet das: Erwirbt er eine Einheit aus einem Projekt, das über eine Globalgrundschuld finanziert wurde, übernimmt er diese Last nicht einfach anteilig – das Grundstück bleibt zunächst in voller Höhe mit der Gesamtschuld belastet. Erst durch die ausdrückliche Entlassung aus der Globalgrundschuld, die sogenannte Freistellung, wird das erworbene Grundstück von dieser Haftung befreit.
Bedeutung beim Kauf vom Bauträger
Bauträger finanzieren Neubauprojekte häufig über eine Globalgrundschuld, die das gesamte Projektgrundstück – oder mehrere Grundstücke – zugunsten der finanzierenden Bank belastet. Solange diese Grundschuld besteht, haftet jede einzelne Wohneinheit oder jedes Grundstück des Projekts für das Gesamtdarlehen des Bauträgers.
Hier greift der Schutzrahmen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Sie stellt sicher, dass Käufer Kaufpreisraten erst dann leisten müssen, wenn die finanzierende Bank eine Freistellungserklärung abgegeben hat oder eine gleichwertige Sicherheit vorliegt. Ohne diese Absicherung könnte ein Käufer trotz vollständiger Kaufpreiszahlung Eigentum erwerben, das weiterhin mit der Gesamtschuld des Bauträgers belastet ist – ein erhebliches Risiko.
In der Praxis im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Neubauprojekte mit Bergblick oder Seenähe – etwa am Staffelsee oder Riegsee – teils erhebliche Grundstückswerte erreichen, ist die sorgfältige Prüfung dieser Absicherung vor Kaufpreisfälligkeit besonders relevant. Das Grundbuchamt Weilheim ist dabei für die grundbuchrechtliche Abwicklung zuständig.
Die Freistellungserklärung als zentrales Schutzmittel
Die Freistellungserklärung ist das entscheidende Dokument für Käufer in diesem Zusammenhang. Mit ihr erklärt die finanzierende Bank verbindlich, dass sie die erworbene Einheit aus der Globalgrundschuld entlässt, sobald der Kaufpreis auf das von der Bank bestimmte Konto eingegangen ist. Der Notar prüft im Rahmen der Kaufpreisfälligstellung, ob eine solche Erklärung vorliegt und ob sie den inhaltlichen Anforderungen genügt.
Nach vollständiger Zahlung und Erfüllung der vereinbarten Bedingungen wird die Grundschuld für die betreffende Einheit gelöscht oder auf einen unbedenklichen Betrag reduziert. Käufer sollten darauf bestehen, dass dieser Mechanismus vor der ersten Ratenzahlung klar und schriftlich geregelt ist – unabhängig davon, wie vertrauenswürdig ein Bauträger im Übrigen erscheinen mag.
