Freistellungserklärung

Wer eine Immobilie vom Bauträger kauft, erwirbt sie häufig, bevor das Grundbuch auf seinen Namen lautet – und solange haftet das Grundstück oft noch für Darlehen des Bauträgers. Die Freistellungserklärung ist die rechtsverbindliche Zusage der finanzierenden Bank, das betreffende Grundstück oder die Wohneinheit aus dieser Haftung zu entlassen, sobald der Käufer seinen Kaufpreis geleistet hat. Sie ist damit das zentrale Schutzdokument im Bauträgergeschäft und Voraussetzung dafür, dass der Käufer lastenfrei ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Warum die Globalgrundschuld das Problem begründet

Bauträger finanzieren ihre Projekte in der Regel über ein Bankdarlehen, das durch eine sogenannte Globalgrundschuld auf dem gesamten Baugrundstück gesichert wird. Das bedeutet: Alle entstehenden Einheiten – ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung – haften zunächst gemeinsam für das Darlehen des Bauträgers. Zahlt ein einzelner Käufer seinen Kaufpreis, reduziert sich diese Gesamthaftung nicht automatisch. Ohne eine ausdrückliche Erklärung der Bank bliebe seine Einheit weiterhin belastet.

Die Freistellungserklärung löst genau diese eine Einheit aus der Globalhaftung heraus. Rechtlich geregelt ist der Käuferschutz in diesem Zusammenhang durch § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Der Notar darf Kaufpreiszahlungen erst dann als fällig bestätigen, wenn entweder eine wirksame Freistellungserklärung vorliegt oder eine gleichwertige Sicherung gegeben ist. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Bauträgervorhaben mit Seeblick auf den Staffelsee oder Bergpanorama teils erhebliche Kaufpreise erzielen, hat diese Absicherung besonderes Gewicht.

Was die Erklärung enthalten muss

Eine rechtssichere Freistellungserklärung benennt das freizustellende Grundstück mit exakter Grundbuchbezeichnung sowie die eingetragene Grundschuld mit Buchstelle und Betrag. Darüber hinaus erklärt die Bank verbindlich, unter welchen Bedingungen sie die Freigabe erteilt – üblicherweise bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto. In der Praxis unterscheidet man zwischen der bedingten Freistellung, die erst mit Zahlungseingang wirksam wird, und der unbedingten Freistellung, die bereits mit Abgabe der Erklärung gilt. Abschließend enthält das Dokument die Löschungsbewilligung für das Grundbuchamt Weilheim, das für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen zuständig ist, damit die Grundschuld nach Abwicklung im Grundbuch gelöscht werden kann.

Der Ablauf in der Praxis

Bereits vor Beurkundung des Kaufvertrags klärt der Bauträger mit seiner Bank, zu welchen Konditionen Einheiten freigestellt werden. Der Notar prüft, ob diese Zusagen den Anforderungen der MaBV genügen, und verankert die entsprechenden Regelungen im Kaufvertrag. Nach der Beurkundung fordert der Notar die Freistellungserklärung schriftlich bei der Bank an und bestätigt dem Käufer erst dann die Fälligkeit des Kaufpreises, wenn das Dokument vorliegt und MaBV-konform ist. Der Kaufpreis fließt auf das Notaranderkonto – ein insolvenzfestes Sonderkonto –, von dem die Bank nach Eingang die Löschungsbewilligung erteilt. Anschließend beantragt der Notar beim Grundbuchamt Weilheim sowohl die Löschung der Grundschuld als auch die Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

Risiken, wenn die Erklärung fehlt oder fehlerhaft ist

Das gravierendste Szenario ist die Insolvenz des Bauträgers nach bereits geleisteter Kaufpreiszahlung: Liegt keine wirksame Freistellungserklärung vor, kann die Bank des Bauträgers aus der eingetragenen Grundschuld vollstrecken – der Käufer verliert im schlimmsten Fall sowohl sein Geld als auch die Immobilie. Ein korrekt durchgeführtes MaBV-Verfahren verhindert genau das: Der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto ist insolvenzfest verwahrt, und die Bank ist vertraglich verpflichtet, die Freistellung auch dann zu erteilen, wenn der Bauträger zahlungsunfähig wird. Kein Kaufpreis sollte daher ohne geprüfte und vorliegende Freistellungserklärung überwiesen werden.

Beispielrechnung: Freistellung und Ablösebetrag

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht, wie die Beträge zusammenhängen:

Ein Bauträger errichtet im Raum Murnau am Staffelsee ein Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten. Das Bauträgerdarlehen beläuft sich auf 2.000.000 €, gesichert durch eine Globalgrundschuld auf dem gesamten Grundstück. Der Kaufpreis für eine einzelne Wohnung beträgt 620.000 €.

Die Bank erklärt die Freistellung der betreffenden Einheit, sobald mindestens 500.000 € auf dem Notaranderkonto eingegangen sind. Der Notar überweist diesen Teilbetrag direkt an die Bank des Bauträgers, der Rest steht dem Bauträger zu. Entscheidend ist: Der Freistellungsbetrag muss den Kaufpreis vollständig abdecken – liegt er darunter, ist der Käufer nicht ausreichend geschützt, und der Notar darf die Zahlung nicht als fällig ausweisen.