Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das dem Gläubiger – in der Regel einer Bank – das Recht einräumt, einen bestimmten Geldbetrag aus dem Grundstückswert zu fordern. Anders als die Hypothek ist sie nicht akzessorisch, das heißt: Sie besteht unabhängig von der konkreten Darlehensverbindlichkeit und bleibt auch nach vollständiger Tilgung im Grundbuch eingetragen, bis der Eigentümer aktiv die Löschung veranlasst. Als Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs ist sie das mit Abstand gebräuchlichste Sicherungsmittel bei der Immobilienfinanzierung.
Formen und Erscheinungsarten
Die Grundschuld tritt in verschiedenen Ausprägungen auf. Am häufigsten begegnet man der Buchgrundschuld, bei der kein physisches Dokument ausgestellt wird – die Eintragung im Grundbuch genügt. Seltener ist die Briefgrundschuld, bei der zusätzlich ein Grundschuldbrief als Urkunde ausgehändigt wird; dieser ermöglicht eine Übertragung ohne erneute Grundbucheintragung, was in der Praxis aber kaum noch vorkommt.
Besitzt der Eigentümer die Grundschuld selbst – etwa nach Tilgung eines Darlehens –, spricht man von einer Eigentümergrundschuld. Praktisch relevant ist außerdem die Unterscheidung zwischen der Sicherungsgrundschuld, die durch eine schuldrechtliche Sicherungsabrede mit einer konkreten Kreditforderung verknüpft wird, und der isolierten Grundschuld ohne Sicherungszweck, die im Alltag aber kaum eine Rolle spielt.
Bestellung: Ablauf und Kosten
Die Bestellung einer Grundschuld erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung. Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Notar die Eintragungsbewilligung; anschließend wird die Grundschuld mit Betrag, Zinssatz und Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Typischerweise enthält die Bestellungsurkunde eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung – das bedeutet, die Bank kann bei Zahlungsverzug direkt vollstrecken, ohne vorher ein Gerichtsurteil erwirken zu müssen.
Die Auszahlung des Darlehens erfolgt in der Regel erst, wenn die Eintragung im Grundbuch vollzogen ist. Mit Kosten für Notar und Grundbuchamt ist erfahrungsgemäß in einer Größenordnung von rund 0,5 Prozent der Grundschuldsumme zu rechnen – die Notargebühren richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), unabhängig davon, ob die Finanzierung in München oder in Murnau am Staffelsee beurkundet wird. Zuständig für die Eintragung im Blauen Land ist das Grundbuchamt Weilheim.
Die Sicherungsabrede als verbindendes Element
Da die Grundschuld rechtlich abstrakt ist, bedarf es einer separaten schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer und Bank – der sogenannten Sicherungsabrede oder Sicherungszweckerklärung. Sie legt fest, welche Forderungen durch die Grundschuld abgesichert sind, und begründet den Rückgewähranspruch des Eigentümers nach vollständiger Tilgung: Die Bank ist dann verpflichtet, eine Löschungsbewilligung auszustellen oder die Grundschuld auf den Eigentümer zu überschreiben.
Banken formulieren diese Zweckerklärungen häufig weit, sodass neben dem konkreten Darlehen auch künftige Verbindlichkeiten erfasst sein können. Darlehensnehmer sollten diesen Punkt bei Vertragsabschluss sorgfältig prüfen.
Verwertung und Vollstreckung
Gerät der Darlehensnehmer in Zahlungsverzug, kann die Bank auf Grundlage der vollstreckbaren Urkunde die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben – ohne den Umweg über ein ordentliches Klageverfahren. Der Erlös wird nach der im Grundbuch festgehaltenen Rangfolge auf die Gläubiger verteilt. Einwendungen, die sich aus der Sicherungsabrede ergeben – etwa dass der Sicherungsfall noch gar nicht eingetreten ist –, kann der Eigentümer dem Gläubiger entgegenhalten. Bei vorübergehenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten stehen zudem Vollstreckungsschutzanträge nach der ZPO zur Verfügung.
Praktischer Umgang beim Kauf und Verkauf
Wer eine Immobilie im Landkreis Garmisch-Partenkirchen erwirbt, sollte im Vorfeld das Grundbuch auf eingetragene Grundschulden prüfen. Im Regelfall wird vereinbart, dass der Verkäufer bestehende Belastungen aus dem Kaufpreiserlös ablöst, sodass das Objekt lastenfrei übergeben wird – der Notar koordiniert in solchen Fällen die Lastenfreistellung mit den beteiligten Kreditinstituten.
Besteht nach Tilgung eines Darlehens kein unmittelbarer Anschlussfinanzierungsbedarf, lohnt es sich dennoch abzuwägen, ob die Grundschuld gelöscht oder als Eigentümergrundschuld im Grundbuch belassen wird. Letzteres kann bei einer späteren Refinanzierung Zeit und Kosten sparen, da keine neue Grundschuld bestellt werden muss. Die Löschung selbst verursacht Grundbuch- und Notarkosten, die in der Größenordnung von etwa 0,2 Prozent der eingetragenen Summe liegen – ein Betrag, der angesichts der hohen Grundstückswerte im Alpenvorland durchaus ins Gewicht fallen kann.
