Die Mietpreisbremse ist ein mietrechtliches Instrument, das die zulässige Miethöhe bei Wiedervermietungen von Bestandswohnungen in bestimmten Regionen nach oben hin beschränkt. Die gesetzliche Grundlage bilden die §§ 556d bis 556g BGB, eingeführt mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz von 2015. Konkret darf die vereinbarte Nettokaltmiete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Welche Gemeinden als „angespannt" eingestuft werden und damit in den Geltungsbereich fallen, legen die einzelnen Bundesländer per Verordnung fest.
Rechtliche Rahmenbedingungen und Geltungsgebiet
Ein Wohnungsmarkt gilt als angespannt, wenn sich dort mehrere Indikatoren gleichzeitig zeigen: eine Leerstandsquote von unter drei Prozent, deutlich überdurchschnittliche Mieten im Vergleich zum Bundesgebiet sowie eine wachsende Einwohnerzahl bei gleichzeitig unzureichendem Neubauvolumen. Bayern hat entsprechende Gebiete per Landesverordnung ausgewiesen, darunter München und zahlreiche Umlandgemeinden. Der Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist aufgrund seiner Struktur – hoher Anteil an Zweit- und Ferienwohnungen, wenig klassischem Dauermietmarkt – in dieser Hinsicht ein besonderer Fall: Die Mietpreisbremse entfaltet ihre Wirkung dort, wo sie ausdrücklich per Verordnung für anwendbar erklärt wurde. Für Vermieter und Mieter im Blauen Land empfiehlt sich daher eine sorgfältige Prüfung, ob die jeweilige Gemeinde tatsächlich im Geltungsbereich liegt.
Wie die Mietobergrenze berechnet wird
Maßstab für die Berechnung ist stets die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus einem qualifizierten Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder einer Datenbank ermitteln lässt. Die zulässige Miete ergibt sich dann aus diesem Wert zuzüglich zehn Prozent – bezogen allein auf die Nettokaltmiete, ohne Betriebskosten. Vermieter sind seit 2019 verpflichtet, potenzielle Mieter noch vor Vertragsabschluss unaufgefordert über die Vormiete oder einen etwaigen Ausnahmegrund zu informieren. Wird diese Pflicht nicht erfüllt, können Mieter die Angaben nachfordern, ohne dabei eine Frist einhalten zu müssen.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Das Gesetz kennt mehrere Konstellationen, in denen die Mietobergrenze nicht gilt. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen wurden, fallen als Neubauten vollständig heraus – und zwar dauerhaft, auch bei späteren Weitervermietungen. Dasselbe gilt für umfassend modernisierte Immobilien, sofern der Investitionsaufwand mindestens einem Drittel vergleichbarer Neubaukosten entspricht. Darüber hinaus bildet die tatsächlich vom Vormieter gezahlte Miete stets eine Untergrenze: Hat der Vormieter bereits mehr als die sonst zulässige Höchstmiete entrichtet, darf diese Miete beibehalten werden. Ergänzend lässt sich eine Modernisierungsumlage von acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die zulässige Miete aufschlagen.
Rüge und Rückforderung bei Verstößen
Stellt ein Mieter fest, dass seine Miete die gesetzliche Obergrenze überschreitet, muss er dies schriftlich beim Vermieter beanstanden und dabei zugleich die seiner Einschätzung nach korrekte Miete benennen. Ab dem Zeitpunkt des Zugangs dieser Rüge kann er die zu viel gezahlten Beträge zurückfordern – allerdings nicht rückwirkend für die Zeit vor der Rüge. Bei Uneinigkeit entscheidet das zuständige Amtsgericht; im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist hierfür grundsätzlich das Amtsgericht Weilheim zuständig. Mietervereine und Rechtsanwälte können bei der Berechnung der zulässigen Miete und bei der Durchsetzung unterstützen.
Häufige Frage: Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, grundsätzlich schon – jedoch mit einem wichtigen Vorbehalt: Für die Möblierung darf der Vermieter einen angemessenen Zuschlag verlangen, der nicht in die Berechnung der zulässigen Nettokaltmiete eingerechnet wird. Wie hoch dieser Möblierungszuschlag sein darf, ist gesetzlich nicht exakt definiert; in der Praxis wird oft ein prozentualer Aufschlag auf den Zeitwert der Einrichtung angesetzt. Da gerade in touristisch geprägten Lagen wie Murnau oder rund um den Staffelsee möblierte Wohnungen häufig vorkommen, sollten Vermieter diesen Punkt besonders sorgfältig dokumentieren, um spätere Rückforderungsansprüche zu vermeiden.
