Das Pfandrecht ist ein beschränkt dingliches Recht, das einem Gläubiger erlaubt, sich aus einem belasteten Gegenstand zu befriedigen, wenn die gesicherte Forderung fällig wird und nicht erfüllt wird. Es folgt dem Akzessorietätsprinzip: Besteht die zugrundeliegende Forderung nicht mehr, erlischt auch das Pfandrecht. Als dingliches Recht verschafft es dem Gläubiger einen Vorrang gegenüber anderen Gläubigern – und ist im Insolvenzfall als Absonderungsrecht geschützt.
Arten des Pfandrechts
Das Pfandrecht tritt in drei grundlegenden Formen auf. Das vertragliche Pfandrecht entsteht durch Einigung zwischen Gläubiger und Eigentümer sowie die körperliche Übergabe der Sache (§§ 1204 ff. BGB) – typisches Anwendungsfeld ist die Besicherung eines Darlehens. Das gesetzliche Pfandrecht entsteht unmittelbar kraft Gesetzes, ohne dass es einer vertraglichen Abrede bedarf: Das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) sichert Mietzins- und Nebenkostenforderungen, das Pfandrecht des Werkunternehmers (§ 647 BGB) schützt dessen Vergütungsansprüche, das Gastwirtpfandrecht (§ 704 BGB) sichert Forderungen des Beherbergungsbetriebs. Das Pfändungspfandrecht schließlich entsteht im Rahmen der Zwangsvollstreckung durch gerichtliche Pfändung nach §§ 803 ff. ZPO.
Das Vermieterpfandrecht in der Praxis
Für Vermieter – gerade in einem Markt wie dem Blauen Land mit seinem hohen Anteil an vermieteten Ferien- und Zweitwohnungen – ist das gesetzliche Vermieterpfandrecht von praktischer Bedeutung. Es entsteht automatisch an allen beweglichen Sachen, die der Mieter in die Mieträume eingebracht hat, und sichert nicht nur rückständige Mietzahlungen, sondern auch Betriebskostenforderungen und Schadensersatzansprüche. Nicht erfasst sind Gegenstände, die der Pfändung gesetzlich entzogen sind.
Das Pfandrecht erlischt, sobald der Mieter Sachen ohne Zustimmung des Vermieters aus der Wohnung entfernt – es sei denn, der Vermieter widerspricht der Entfernung unverzüglich. Vor einer Verwertung ist in jedem Fall rechtliche Beratung zu empfehlen, da die formalen Anforderungen streng sind und eine eigenmächtige Inbesitznahme unzulässig bleibt.
Bestellung und Verwertung
Bei vertraglich begründeten Pfandrechten sind zwei Voraussetzungen unabdingbar: eine ausdrückliche Einigung über die Verpfändung sowie die tatsächliche Übergabe der Pfandsache an den Gläubiger. Bei der Verpfändung von Rechten – etwa Bankguthaben oder Wertpapieren – tritt an die Stelle der Übergabe die Anzeige gegenüber dem Drittschuldner (also der Bank).
Tritt die Fälligkeit ein und leistet der Schuldner nicht, darf der Pfandgläubiger die Sache verwerten. Der gesetzliche Regelfall ist die öffentliche Versteigerung; ein freihändiger Verkauf ist nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung zulässig. Vor der Verwertung muss der Gläubiger die Absicht androhen und eine angemessene Frist abwarten. Der Erlös wird zunächst auf die gesicherte Forderung angerechnet; ein etwaiger Überschuss steht dem Schuldner zu.
Pfandrecht als Ergänzungssicherheit bei der Immobilienfinanzierung
In der Immobilienfinanzierung tritt das Pfandrecht selten als Hauptsicherheit auf – dafür sind Grundschuld und Hypothek das Mittel der Wahl. Es spielt jedoch als ergänzende Sicherheit eine Rolle, etwa wenn ein Käufer neben dem Grundpfandrecht zusätzlich ein Bankguthaben, ein Wertpapierdepot oder eine Lebensversicherung als Sicherheit stellt. Bei der Verpfändung einer Lebensversicherung wird die Versicherungsleistung in Höhe der Restschuld an die finanzierende Bank abgetreten; bei Wertpapieren legen die Banken üblicherweise Beleihungsgrenzen fest, um Kursschwankungen abzubilden.
Beispiel zur Veranschaulichung: Ein Käufer erwirbt eine Ferienwohnung am Staffelsee für 620.000 €. Die Bank finanziert 70 % (434.000 €) über eine Grundschuld. Da der Beleihungswert knapp unterhalb des Finanzierungsrahmens liegt, verlangt die Bank zusätzlich die Verpfändung eines Wertpapierdepots im Wert von 80.000 €, das mit einem Beleihungsabschlag von 30 % angesetzt wird – anrechenbar also mit 56.000 €. Diese Kombination aus Grundschuld und Pfandrecht bringt die Gesamtsicherheit auf das von der Bank geforderte Niveau und ermöglicht den Abschluss der Finanzierung zu den vereinbarten Konditionen.
Erlöschen des Pfandrechts
Das Pfandrecht endet, sobald die gesicherte Forderung vollständig getilgt ist – der Gläubiger ist dann zur Rückgabe der Pfandsache verpflichtet. Weitere Erlöschensgründe sind die vollzogene Verwertung, der ausdrückliche Verzicht des Gläubigers sowie der Untergang der Pfandsache. Da das Pfandrecht akzessorisch ist, zieht auch der Wegfall der Forderung – etwa durch Aufrechnung oder Erlass – automatisch das Ende des Sicherungsrechts nach sich.
