Unter Sicherheiten versteht man Vermögenswerte oder rechtliche Garantien, die einem Gläubiger – in der Regel einer Bank – das Recht geben, sich bei Zahlungsausfall des Schuldners zu befriedigen. Im Kontext der Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld die mit Abstand gebräuchlichste Form. Daneben kommen Bürgschaften, abgetretene Lebensversicherungen oder verpfändete Wertpapiere in Betracht.
Arten von Sicherheiten im Überblick
Die Grundschuld ist eine dingliche Belastung, die im Grundbuch eingetragen wird und der Bank das Recht zur Zwangsversteigerung eröffnet, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Üblicherweise wird sie auf 120 bis 130 Prozent der Darlehenssumme festgesetzt, um auch Zinsen und Vollstreckungskosten abzudecken.
Die Hypothek funktioniert ähnlich, ist jedoch akzessorisch: Sie erlischt automatisch, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. In der modernen Bankpraxis hat sie die Grundschuld weitgehend verdrängt, da die Grundschuld flexibler wiederverwendet werden kann.
Bei einer Bürgschaft übernimmt eine dritte Person – etwa die Eltern des Käufers – die persönliche Haftung für die Schuld. Banken bevorzugen die selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der der Bürge direkt in Anspruch genommen werden kann, ohne dass der Gläubiger zunächst den Schuldner erfolglos mahnen muss.
Die Abtretung einer Lebensversicherung an die Bank schließlich stellt deren Rückkaufswert als zusätzliche Sicherheit bereit – eine Option, die gerade bei knappem Eigenkapital häufig genutzt wird.
Die Grundschuld im Grundbuch
Die Bestellung einer Grundschuld bedarf der notariellen Beurkundung; zuständig für die anschließende Eintragung ins Grundbuch ist in der Region Murnau und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen das Grundbuchamt Weilheim. Eingetragen wird die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs; der Rang richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung und ist bei der Verwertung von entscheidender Bedeutung.
Man unterscheidet die Buchgrundschuld, die ausschließlich im Grundbuch vermerkt ist und heute der Regelfall ist, von der Briefgrundschuld, bei der zusätzlich ein physischer Grundschuldbrief ausgestellt wird, der die Übertragung auf Dritte erleichtert. Nahezu immer verbunden mit der Grundschuldbestellung ist eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Der Schuldner erklärt sich bereit, dass die Bank ohne vorherigen Gerichtsprozess vollstrecken darf – ein erheblicher praktischer Vorteil für den Gläubiger.
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens sollten Sie die Löschungsbewilligung der Bank einfordern, um die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Alternativ kann sie als sogenannte Eigentümergrundschuld bestehen bleiben und bei einer künftigen Finanzierung erneut genutzt werden.
Sicherheiten und Beleihungswert bei der Baufinanzierung
Banken legen ihrer Kreditentscheidung nicht den Kaufpreis, sondern den konservativ ermittelten Beleihungswert zugrunde, der in der Regel 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts beträgt. Das Verhältnis von Darlehensbetrag zu Beleihungswert – der sogenannte Beleihungsauslauf – bestimmt maßgeblich die Zinskonditionen: Bis 60 Prozent werden die günstigsten Konditionen gewährt, bis 80 Prozent bewegt man sich im Standardbereich, darüber hinaus sind Zinsaufschläge üblich.
Gerade in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten wie dem Alpenvorland rund um den Staffelsee oder im Bergblick-Segment des Landkreises Garmisch-Partenkirchen liegen Kaufpreise häufig auf einem Niveau, das sorgfältige Eigenkapitalplanung erfordert. Wer wenig Eigenkapital einbringt, kann über Bürgschaften naher Angehöriger oder die Verpfändung von Wertpapierdepots den Beleihungsauslauf rechnerisch verbessern und so den Zinssatz senken.
Verwertung und Schutz vor Übersicherung
Gerät ein Darlehensnehmer mit mindestens drei Monatsraten in Rückstand, folgen Mahnung und Fristsetzung; danach kann die Bank das Darlehen kündigen und die Verwertung der Sicherheit einleiten. Eine Zwangsversteigerung durch das Amtsgericht dauert erfahrungsgemäß sechs bis zwölf Monate und erzielt häufig geringere Erlöse als ein freiwilliger Verkauf. Wenn die Situation es zulässt, ist ein geregelter Verkauf – mit Zustimmung der Bank – für alle Beteiligten vorzuziehen.
Zu beachten ist auch das Thema Übersicherung: Fordert eine Bank Sicherheiten, die in einem offensichtlichen Missverhältnis zur Darlehenshöhe stehen, haben Schuldner das Recht, deren Rückgabe oder Freigabe zu verlangen. Umgekehrt kann ein erheblicher Wertverlust der Immobilie theoretisch eine Nachforderung weiterer Sicherheiten auslösen – ein Szenario, das in gefragten Lagen des Blauen Landes derzeit wenig wahrscheinlich ist, aber in der Finanzierungsplanung nicht völlig außer Acht gelassen werden sollte.
