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Haus verkaufen bei Scheidung in Murnau: Ihre Optionen

Kurz gesagt:

  • Wer sein Haus verkaufen muss bei einer Scheidung, klärt zuerst das Grundbuch. Wem das Haus gehört, steht dort — nicht im Ehevertrag und nicht in der Frage, wer den Kredit bezahlt hat.
  • Sind Sie beide eingetragen, gibt es vier Wege: Verkauf, Auszahlung eines Partners, gemeinsames Halten auf Zeit, Teilungsversteigerung.
  • Stehen beide Namen im Grundbuch, braucht der Verkauf beide Unterschriften. § 749 Abs. 1 BGB gibt aber jedem das Recht, die Gemeinschaft aufzulösen.
  • Ohne einen belastbaren Wert zu einem klaren Stichtag verhandeln Sie über eine Zahl, die keiner belegen kann.
  • Deshalb steht am Anfang meist eine nachvollziehbare Wertermittlung. Bei uns kostenfrei und unverbindlich.

Wenn Sie ein Haus verkaufen bei Scheidung in Murnau oder am Staffelsee, ist die Immobilie meist der größte Posten, über den Sie sich einigen müssen. Und der emotional schwerste. In diesem Haus haben Ihre Kinder laufen gelernt. Genau deshalb wird über nichts so lange und so zäh gestritten. Sortieren wir die Lage: Wem gehört was, welche vier Wege es tatsächlich gibt und warum eine saubere Wertermittlung fast jeden davon leichter macht. Rechtsberatung kann ich Ihnen dabei nicht geben, dafür sind Ihr Fachanwalt und Ihr Notar da.

Wem gehört das Haus nach der Trennung?

Die kurze Antwort: Es entscheidet der Grundbucheintrag. Wer dort als Eigentümer steht, ist Eigentümer. Wer über Jahre die Raten überwiesen, das Bad neu gefliest oder den Garten angelegt hat, ändert daran erst einmal nichts. Solche Beiträge können in der Auseinandersetzung eine Rolle spielen, aber sie machen niemanden zum Eigentümer.

In den meisten Fällen, die uns erreichen, stehen beide Namen drin, oft je zur Hälfte. Juristisch sind Sie dann eine Gemeinschaft nach Bruchteilen. Und dafür gibt es einen Satz im Gesetz, den viele Eigentümer nicht kennen, obwohl er die ganze Verhandlungslage bestimmt:

"Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen."
§ 749 Abs. 1 BGB (Stand: 08.09.2026)

Das heißt im Klartext: Keiner von Ihnen sitzt den anderen aus. Wer sich weigert, über die Immobilie zu sprechen, verschiebt damit nur, wer am Ende die Bedingungen bestimmt. Ganz absolut ist das Recht allerdings nicht. Nach § 749 Abs. 2 Satz 1 BGB kann die Aufhebung durch Vereinbarung "für immer oder auf Zeit" ausgeschlossen werden; dann lässt sie sich nur noch verlangen, "wenn ein wichtiger Grund vorliegt". Was weiter geht, also auch diesen Ausweg über den wichtigen Grund abschneiden würde, ist nach Absatz 3 nichtig. Ob Sie eine solche Vereinbarung getroffen haben und was sie in Ihrem Fall bedeutet, prüft Ihr Fachanwalt. Was ein wichtiger Grund ist, legen wir Ihnen hier bewusst nicht aus.

Eine Abgrenzung noch, weil sie oft durcheinandergeht: Eine Erbengemeinschaft folgt anderen Regeln als ein geschiedenes Paar in Bruchteilsgemeinschaft. Wenn bei Ihnen beides zusammentrifft, etwa weil das Haus aus einer Erbschaft stammt, lesen Sie ergänzend, warum bei einer Erbengemeinschaft andere Regeln gelten.

Wer wohnt bis zum Verkauf im Haus?

Das ist die Frage, die in der Praxis unmittelbar auf die Eigentumsfrage folgt, und sie wird oft übersehen. Zieht einer aus, ist der andere nicht automatisch berechtigt, mietfrei wohnen zu bleiben. § 1361b Abs. 3 BGB regelt das für die Zeit des Getrenntlebens. Satz 1 verpflichtet denjenigen, der die Wohnung überlassen hat, alles zu unterlassen, "was geeignet ist, die Ausübung dieses Nutzungsrechts zu erschweren oder zu vereiteln". Satz 2 gibt ihm dafür etwas zurück:

"Er kann von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht."
§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB (Stand: 08.09.2026)

Anspruchsinhaber ist also der Ausgezogene, nicht der Verbliebene. Zur Höhe sagt das Gesetz nichts. "Soweit dies der Billigkeit entspricht" heißt: Es wird abgewogen, im Einzelfall, und ein Automatismus ist es nicht. Wir nennen Ihnen dazu bewusst keine Quote und keinen Betrag, das gehört zu Ihrem Fachanwalt für Familienrecht.

Für die Verkaufsentscheidung ist der Punkt trotzdem wichtig: Solange diese Frage offen ist, hat einer von Ihnen beiden ein Interesse daran, dass sich nichts bewegt. Das erklärt einen guten Teil der Blockaden, die uns begegnen.

Haus verkaufen bei Scheidung: vier Wege in Murnau

Vier Optionen stehen zur Wahl, und jede hat eine Bedingung, die erfüllt sein muss.

Verkauf an Dritte Auszahlung eines Partners Gemeinsam halten Teilungsversteigerung
Voraussetzung Beide stimmen zu Ein Partner kann finanzieren, Bank entlässt den anderen aus der Haftung Beide tragen die Lasten weiter Antrag eines Miteigentümers beim Amtsgericht
Wer bestimmt den Preis Der Markt, über ein geführtes Verkaufsverfahren Sie beide, auf Basis einer Wertermittlung offen Das Gericht über ein Gutachten, dann das Höchstgebot
Zeitrahmen planbar, Verkaufsdauer marktabhängig kurz, sobald die Bank mitgeht unbefristet lang, mit gesetzlichen Einstellungsmöglichkeiten
Typisches Risiko Uneinigkeit über den Mindestpreis Auszahlungsbetrag beruht auf einer nicht belegten Zahl Konflikt wird nur vertagt Im Folgetermin entfällt die Mindestgebots-Grenze (§ 85a Abs. 2 ZVG)

Welcher Weg für Sie in Frage kommt

Arbeiten Sie die Fragen der Reihe nach ab. Sobald eine mit Nein beantwortet wird, fallen die darunterliegenden Optionen weg.

  1. Sind Sie sich einig, dass die Immobilie nicht gemeinsam bleiben soll?
    Nein ? gemeinsam halten, mit klarer schriftlicher Absprache über Lasten und Nutzung. Ja ? weiter.
  2. Will einer von Ihnen die Immobilie behalten?
    Nein ? Verkauf an Dritte. Ja ? weiter.
  3. Kann dieser Partner die Auszahlung finanzieren, und entlässt die Bank den anderen aus der Haftung?
    Nein ? Verkauf an Dritte. Ja ? Auszahlung, sobald ein Wert zum Stichtag feststeht.
  4. Blockiert einer von Ihnen jede dieser Lösungen dauerhaft?
    Dann bleibt der Weg über das Gericht. Sprechen Sie vorher mit einem Fachanwalt für Familienrecht darüber, was das realistisch bedeutet.

Ein Steuerpunkt, der die Auszahlung betrifft

Wenn einer von Ihnen den Anteil des anderen übernimmt, ist das rechtlich ein Grundstückserwerb. Für diesen Fall gibt es eine Ausnahme im Grunderwerbsteuergesetz. § 3 GrEStG beginnt mit "Von der Besteuerung sind ausgenommen:" und nennt unter Nummer 5

"der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung"
§ 3 Nr. 5 GrEStG (Stand: 08.09.2026)

Lesen Sie den Wortlaut genau, denn drei Dinge werden hier regelmäßig durcheinandergebracht:

  • Die Ausnahme betrifft die Übertragung zwischen Ihnen beiden. Verkaufen Sie gemeinsam an einen Dritten, zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer ganz normal.
  • Nummer 5 setzt die Scheidung voraus. Für Übertragungen während des Trennungsjahres greift eine andere Nummer derselben Vorschrift, weil Sie da noch Ehegatten sind. Für frühere eingetragene Lebenspartner gibt es eine eigene Nummer 5a.
  • Die Grunderwerbsteuer hat nichts mit der Zehnjahresfrist aus § 23 EStG zu tun, um die es weiter unten geht. Ein grunderwerbsteuerfreier Anteilserwerb kann beim abgebenden Partner trotzdem einkommensteuerlich relevant sein.

Ob der Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung im Einzelfall vorliegt, beurteilt das Finanzamt. Lassen Sie das vor der Beurkundung von Ihrem Steuerberater und Ihrem Notar prüfen. Wir rechnen Ihnen hier bewusst nichts vor.

Wie eine Teilungsversteigerung tatsächlich abläuft

Vor der Teilungsversteigerung haben fast alle Angst, die zu uns kommen. Wie sie funktioniert, weiß kaum jemand. Sie entsteht aus dem Aufhebungsanspruch. Ein Grundstück lässt sich in der Regel nicht in Natur teilen, ein Wohnhaus praktisch nie. Für diesen Fall sieht § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, dass die Gemeinschaft bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung aufgehoben und der Erlös geteilt wird (Stand: 08.09.2026). Das Verfahren selbst regelt das Zwangsversteigerungsgesetz in den §§ 180 ff. ZVG.

Dort steht auch ein Absatz, der leicht überlesen wird, für Familien mit Kindern aber entscheidend sein kann. Das Verfahren lässt sich nämlich anhalten:

  • Auf Antrag eines Miteigentümers ist die einstweilige Einstellung für längstens sechs Monate anzuordnen, wenn das "bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint". Einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG).
  • Zum Schutz eines gemeinsamen Kindes ist die Einstellung auf Antrag des Ehegatten oder früheren Ehegatten anzuordnen, "wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist". Hier ist die mehrfache Wiederholung zulässig (§ 180 Abs. 3 ZVG).
  • Die Obergrenze zieht Absatz 4: Insgesamt darf das Verfahren durch solche Anordnungen nicht auf mehr als fünf Jahre einstweilen eingestellt werden.

Und warum der Schutz vor niedrigen Geboten nicht dauerhaft gilt? Auch das steht im Gesetz. Im ersten Versteigerungstermin schützt § 85a Abs. 1 ZVG vor Verschleuderung. Der Zuschlag ist zu versagen, wenn das Meistgebot "die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht". Dieser Schutz gilt aber nur beim ersten Mal. Für den Folgetermin bestimmt Absatz 2 Satz 2, dass der Zuschlag "weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 74a Abs. 1 versagt werden" darf. Dann kann also auch ein Gebot unterhalb dieser Grenze zum Zuschlag führen. Im Klartext: Wer beim ersten Termin auf ein besseres Gebot hofft, hat beim zweiten kein Netz mehr.

Dazu kommt die Kostenseite: Wer das Verfahren beantragt, geht in Vorleistung, und für das gerichtliche Wertgutachten fallen Sachverständigenkosten an. Ob und wie diese Vorschriften in Ihrem Fall greifen, gehört in die Hände eines Fachanwalts für Familienrecht. Was Sie aus dem Gesetzeswortlaut mitnehmen können: Ein solches Verfahren zieht sich über Monate, oft über Jahre. Als Druckmittel taugt es deshalb schlecht.

Kurzfazit: Wer ein Haus verkaufen will bei einer Scheidung, braucht für drei der vier Wege eine Zahl, der beide trauen. Fehlt sie, landet der Streit am Ende oft vor dem Amtsgericht. Womit wir bei der Frage sind, wie so eine Zahl überhaupt zustande kommt.

Warum ein Wert ohne Stichtag nichts wert ist

In den Gesprächen, die wir führen, hängt es fast immer an diesem Punkt. Es reicht nicht, dass jemand sagt, das Haus sei "so ungefähr eine dreiviertel Million wert". Sie brauchen eine Zahl mit einem Datum und einer Herleitung, die ein Dritter nachvollziehen kann. Sonst diskutieren Sie monatelang über ein Bauchgefühl.

Nachvollziehbar wird eine Einschätzung, wenn sie auf amtliche Daten aufsetzt. Für unsere Region veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen einen Grundstücksmarktbericht mit Datenstichtag 01.01.2025. Er enthält unter anderem Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen und Liegenschaftszinssätze. Der Bericht 2025 kostet 45 Euro, die wertermittlungsrelevanten Daten 100 Euro (Stand: 15.07.2026). Das sind genau die Größen, mit denen aus einem geschätzten Preis eine begründete Einschätzung wird.

Dazu kommt der Bodenrichtwert. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen werden Bodenrichtwerte laut Landratsamt "im Zwei-Jahresrhythmus zum 01.01. eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl" ermittelt, bereits seit 1963. Der Abruf über BORIS Bayern kostet 30 Euro je Richtwert, und Bodenrichtwertauskünfte erfolgen "grundsätzlich nur in schriftlicher Form" (Stand: 05.08.2026). Wenn Sie das selbst in die Hand nehmen wollen, haben wir den Weg Schritt für Schritt beschrieben. Dort steht auch, wie eine Immobilienbewertung in Murnau zustande kommt.

Der jüngste Erhebungsstichtag in diesem Turnus ist damit der 01.01.2026, der nächste folgt zum 01.01.2028. Ob die Werte für den Landkreis bereits abrufbar sind, erfragen Sie am besten direkt bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Dieser Zwei-Jahres-Rhythmus hat eine Folge, die bei einer Trennung zählt: Zwischen zwei Erhebungsstichtagen können bis zu zwei Jahre Marktbewegung liegen. Fällt Ihr maßgeblicher Stichtag mitten in diesen Zeitraum, trägt der Bodenrichtwert allein die Zahl nicht. Er ist der Ausgangspunkt, den die Marktdaten des Gutachterausschusses und der Ortstermin ergänzen müssen. Und beachten Sie den Datenstichtag: Der vorliegende Grundstücksmarktbericht bildet den Stand 01.01.2025 ab, Ihr Scheidungsstichtag liegt womöglich deutlich später.

Der Stichtag entscheidet, welcher Marktstand gilt und auf welcher Grundlage Sie sich einigen. Zwei Einschätzungen im Abstand von zwei Jahren können sich erheblich unterscheiden, ohne dass eine von beiden falsch war.

Dass der Stichtag überhaupt eine solche Rolle spielt, liegt am Zugewinnausgleich. § 1376 Abs. 2 BGB knüpft die Berechnung des Endvermögens an einen Zeitpunkt: Zugrunde gelegt wird der Wert, "den das bei Beendigung des Güterstands vorhandene Vermögen in diesem Zeitpunkt" hatte. Und für den Scheidungsfall verschiebt § 1384 BGB diesen Zeitpunkt:

"Wird die Ehe geschieden, so tritt für die Berechnung des Zugewinns und für die Höhe der Ausgleichsforderung an die Stelle der Beendigung des Güterstandes der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags."
§ 1384 BGB (Stand: 08.09.2026)

Rechtshängigkeit heißt: der Zeitpunkt, zu dem der Antrag dem anderen zugestellt wird, nicht der Tag, an dem er bei Gericht eingeht. Der Unterschied kann Wochen betragen, und in einem bewegten Markt sind Wochen Geld. Welcher Stichtag in Ihrem Verfahren maßgeblich ist und wie er sich auf die Ausgleichsforderung auswirkt, rechnet Ihr Fachanwalt für Familienrecht aus. Was wir liefern können, ist eine belastbare Grundlage für diese Rechnung.

Wie so eine Einschätzung praktisch entsteht

Nehmen wir den Fall, der uns am häufigsten begegnet: eine Doppelhaushälfte in Murnau, beide Partner je zur Hälfte im Grundbuch, einer möchte übernehmen. Die Frage lautet: Was ist der Anteil wert?

  1. Wir holen den Bodenrichtwert für die betreffende Zone. Über BORIS Bayern kostet das 30 Euro je Richtwert, die Auskunft kommt schriftlich.
  2. Wir ziehen die wertermittlungsrelevanten Daten des Gutachterausschusses heran, also Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze aus dem Grundstücksmarktbericht.
  3. Wir sehen uns das Haus an. Zuschnitt, Zustand, Blickachse, Erschließung, Ausbaureserve. Das ist der Teil, den kein Online-Rechner leisten kann.
  4. Wir schreiben den Stichtag fest, auf den sich die Einschätzung bezieht.

Am Ende steht eine Einschätzung, die beide Seiten Schritt für Schritt nachprüfen können: eine Zahl mit Datum und mit einer Herleitung.

Eine Abgrenzung, die uns wichtig ist: Das ist eine fachgerechte Einschätzung als Verhandlungsgrundlage, kein förmliches Verkehrswertgutachten. Ein solches Gutachten braucht es, wenn ein Gericht den Wert feststellen lässt, etwa im Versteigerungsverfahren; das gibt dann das Gericht bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen in Auftrag. Für Ihre Einigung untereinander und als Grundlage für das Anwaltsgespräch reicht unsere Einschätzung, und sie kostet Sie nichts. Keine Endsumme, die wir Ihnen hier vorrechnen könnten, denn die hängt an Ihrem Grundstück. Aber ein Weg dorthin, den Sie prüfen können.

Ein Hinweis aus der Praxis, den ich mir nicht verkneifen kann: Wir werden regelmäßig gebeten, "nur mal schnell eine Zahl" zu nennen. Das machen wir nicht. Der Grund: Eine Zahl ohne Herleitung erzeugt in einer Trennung mehr Streit, als sie löst. Der eine glaubt sie, der andere nicht, und beide haben recht, weil nichts dahintersteht.

Kurzfazit: Eine Zahl ohne Datum und ohne Herleitung ist keine Verhandlungsgrundlage, sondern der nächste Streitpunkt.

Bleibt der Posten, der fast jede Auszahlung entscheidet: das laufende Darlehen.

Was mit dem laufenden Darlehen passiert

Bei fast jedem Trennungsverkauf läuft noch eine Finanzierung. Wir beraten Sie dazu nicht, das ist Sache Ihrer Bank. Zwei Punkte sollten Sie aber kennen, bevor Sie dort anrufen.

Erstens die Haftung. Haben Sie den Darlehensvertrag gemeinsam unterschrieben, haften Sie auch gemeinsam weiter, unabhängig davon, wer im Grundbuch steht oder wer auszieht. Ob die Bank einen von Ihnen aus dem Vertrag entlässt, entscheidet sie nach ihrer eigenen Prüfung. Bevor Sie eine Auszahlungssumme verhandeln, sollten Sie wissen, ob das überhaupt in Frage kommt.

Zweitens ein Kündigungsrecht, von dem viele Eigentümer nichts wissen. § 489 Abs. 1 BGB gibt dem Darlehensnehmer bei einem Darlehen "mit gebundenem Sollzinssatz" das Recht, ganz oder teilweise zu kündigen, nach Nummer 2

"in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs."
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Stand: 08.09.2026)

Zwei Dinge daran werden regelmäßig falsch verstanden. Die Regelung gilt für Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz, nicht für variable. Und der zweite Halbsatz ist der entscheidende: Haben Sie zwischendurch prolongiert, also eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Zinssatz getroffen, läuft die Zehnjahresfrist ab diesem Zeitpunkt neu. Welche Kosten bei einer vorzeitigen Ablösung auf Sie zukommen, rechnet Ihnen Ihre Bank aus.

Und dann gibt es den Fall, über den niemand gern spricht: Der erzielbare Preis deckt die Restschuld nicht. Dann bleibt nach dem Verkauf eine Verbindlichkeit übrig, für die Sie beide weiter geradestehen, wenn Sie beide unterschrieben haben. Das ist unangenehm, aber es ist besser, es vorher zu wissen als mitten in der Verhandlung. Genau deshalb steht die Wertermittlung am Anfang und nicht am Ende. Wie die Bank damit umgeht, klären Sie dort, bevor Sie sich auf eine Auszahlungssumme einlassen.

Kurzfazit: Klären Sie die Haftungsfrage und den Stand Ihres Darlehens, bevor Sie über Zahlen sprechen. Sonst verhandeln Sie über eine Lösung, die die Bank am Ende nicht mitträgt.

Und dann kommt dazu, was hier vor Ort anders läuft als im bayernweiten Durchschnitt.

Was in Murnau und am Staffelsee anders ist

Wer in Murnau ein Haus verkaufen muss bei einer Scheidung, hat es mit einem besonderen Markt zu tun. Rund um den Staffelsee und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen kommen ein paar Dinge zusammen, die einen Trennungsverkauf spürbar verändern.

Ferien- und Zweitwohnsitze

Bei Besichtigungen sitzt uns hier regelmäßig jemand aus dem Großraum München gegenüber. Das kann den Verkauf beschleunigen. Es macht die Wertermittlung aber anspruchsvoller, weil sich Feriendomizile und Zweitwohnsitze nicht sinnvoll mit Standard-Rechnern aus dem Netz erfassen lassen.

Wie weit die Spanne auseinandergeht, zeigt der Blick auf die Landesebene. Der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses weist für 2025 bayernweit 142.712 Transaktionen aus, ein Plus von 11,8 Prozent. Der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt bei 480.000 Euro, für Wohnbauland nennt der Bericht im Mittel 400 Euro pro Quadratmeter. Das Ministerium spricht von einer "Stabilisierung des Preisniveaus, auf örtlich unterschiedlichem Niveau" (Pressemitteilung vom 24.06.2026). Wichtig: Das sind bayernweite Mittelwerte über alle Lagen, vom Bayerischen Wald bis zum Tegernsee. Für Ihre Straße in Murnau sagen sie nichts aus. Genau deshalb brauchen Sie die Zahlen des zuständigen Gutachterausschusses und nicht den Landesdurchschnitt.

Die Lage entscheidet auf wenigen hundert Metern

Seenähe, Blickachse, Hanglage, Zuschnitt: im Alpenvorland liegen zwischen zwei Grundstücken in derselben Straße Welten. Deshalb liefert die Bodenrichtwertzone nur den Ausgangswert; den Rest macht die konkrete Lage. Wie sich das im Preisniveau niederschlägt, haben wir separat aufbereitet: das Preisniveau in Murnau einordnen.

Der Markt ist klein, und man kennt sich

Das ist der Punkt, den Eigentümer in einer Trennung uns gegenüber am häufigsten ansprechen. In Murnau spricht sich ein Verkauf herum. Wer nicht möchte, dass die Trennung über das Exposé öffentlich wird, möchte vorher wissen, wie vermarktet wird. Praktisch heißt zurückhaltende Vermarktung dreierlei. Wir sprechen zuerst die vorgemerkten Interessenten an, bevor etwas auf den Portalen erscheint. Das Exposé kommt ohne Adresse aus und ohne Fotos, an denen man das Haus im Ort sofort erkennt. Und Besichtigungen terminieren wir einzeln statt als Sammeltermin. Das legen wir vorher gemeinsam fest, nicht nebenbei. Oft ziehen beide Seiten überhaupt nur unter dieser Bedingung mit.

Wir kommen zu Ihnen

Wenn Sie getrennt wohnen, ist ein gemeinsamer Termin im Büro manchmal genau das, was gerade nicht geht. Dann kommen wir zu Ihnen nach Hause. Wie sich die Termine organisieren lassen, klären wir vorab im Gespräch.

Kurzfazit: Die Nachfrage von außerhalb hilft Ihnen beim Verkauf. Bei der Bewertung führt sie in die Irre, wenn niemand die Lagen hier kennt.

Wie der Verkauf danach konkret abläuft, welche Unterlagen Sie brauchen und in welcher Reihenfolge, steht ausführlich in unserem Ratgeber dazu, wie der Hausverkauf in Murnau Schritt für Schritt abläuft.

Bleibt die Frage, die uns fast jeder zuerst stellt: Muss der andere überhaupt mitziehen?

Müssen beide Ehepartner dem Hausverkauf zustimmen?

Stehen beide Namen im Grundbuch: ja. Ein Verkauf braucht dann die Mitwirkung beider Eigentümer. Steht nur ein Name im Grundbuch, kann daneben eine familienrechtliche Vorschrift greifen. § 1365 Abs. 1 Satz 1 BGB lautet: "Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen." (Stand: 08.09.2026)

Ob eine einzelne Immobilie "das Vermögen im Ganzen" darstellt, folgt nicht aus dem Wortlaut. Das ist eine Auslegungsfrage, die die Gerichte im Einzelfall beantworten und bei der es auf Ihr übriges Vermögen ankommt. Verlassen Sie sich hier bitte nicht auf Ratgebertexte, auch nicht auf diesen. Klären Sie es mit Ihrem Notar oder Ihrem Fachanwalt für Familienrecht, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Und wenn sich einer schlicht verweigert? Dann bleibt der Aufhebungsanspruch aus § 749 Abs. 1 BGB und der Weg über das Gericht. Er ist langsam, er kostet, und am Ende sind meist beide unzufrieden. Deshalb der praktische Rat: Prüfen Sie erst, ob die Blockade wirklich am Verkauf hängt oder an der Sorge, beim Preis über den Tisch gezogen zu werden. Die Sorge um den Preis lässt sich mit einer nachvollziehbaren Wertermittlung ausräumen.

Kurzfazit: Zwei Namen im Grundbuch heißen zwei Unterschriften. Steht nur einer drin, prüfen Notar oder Fachanwalt, ob § 1365 BGB greift.

Zwei Fristen sorgen dabei regelmäßig für Verwirrung. Die schauen wir uns als Nächstes an.

Zehnjahresfrist und Trennungsjahr: zwei Fristen, die oft verwechselt werden

Beide Fristen tauchen in jedem Trennungsgespräch auf, und sie haben nichts miteinander zu tun.

Die Zehnjahresfrist stammt aus dem Steuerrecht. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken,

"bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt."

Satz 3 derselben Nummer regelt die Ausnahme:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden".

Warum das bei einer Trennung heikel wird, sehen Sie sofort: Wenn einer auszieht, verändert sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Wie das steuerlich zu bewerten ist, hängt am Einzelfall und an der Rechtsprechung und sollte Ihnen Ihr Steuerberater beantworten. Diese Frage gehört auf jeden Fall auf Ihre Liste für den Termin dort.

Das Trennungsjahr ist dagegen reines Familienrecht und hat mit dem Verkauf nichts zu tun. § 1566 Abs. 1 BGB bestimmt: "Es wird unwiderlegbar vermutet, dass die Ehe gescheitert ist, wenn die Ehegatten seit einem Jahr getrennt leben und beide Ehegatten die Scheidung beantragen oder der Antragsgegner der Scheidung zustimmt." (Stand: 08.09.2026) Die Norm regelt, wann eine Ehe als gescheitert gilt. Sie enthält kein Verkaufsverbot. Sie dürfen die Immobilie also grundsätzlich auch während des Trennungsjahres verkaufen, wenn Sie sich einig sind. Ob es in Ihrer Konstellation klug ist, ist eine andere Frage und wieder eine für den Anwalt.

Checkliste: Bevor Sie das Haus verkaufen bei einer Scheidung

  • [ ] Aktuellen Grundbuchauszug besorgen: Wer ist eingetragen, mit welchem Anteil, welche Belastungen stehen in Abteilung III?
  • [ ] Darlehensverträge heraussuchen: Restschuld, Zinsbindung, Regelung zur Vorfälligkeitsentschädigung.
  • [ ] Bei der Bank klären, ob eine Entlassung aus der Haftung überhaupt in Frage kommt — bevor Sie über eine Auszahlung verhandeln.
  • [ ] Kaufdatum und Anschaffungskosten feststellen (relevant für die Frage an den Steuerberater).
  • [ ] Eine nachvollziehbare Wertermittlung zu einem klaren Stichtag einholen, mit einer Herleitung, die beide Seiten prüfen können.
  • [ ] Erst mit dieser Zahl zum Fachanwalt für Familienrecht gehen. Das spart Beratungszeit und damit Geld.
  • [ ] Festlegen, wie diskret vermarktet werden soll, und das vorab gemeinsam vereinbaren.

Kurzfazit: Beim Haus verkaufen bei Scheidung gehört die Zehnjahresfrist zum Steuerberater, das Trennungsjahr zum Anwalt. Beide sollten Sie fragen, bevor Sie sich festlegen.

Häufige Fragen zum Haus verkaufen bei Scheidung

Was passiert, wenn ein Ehepartner den Hausverkauf verweigert?

Der andere kann nach § 749 Abs. 1 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen; führt das zu keiner Einigung, endet der Weg regelmäßig in der Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG. Dort greift der Mindestgebotsschutz des § 85a Abs. 1 ZVG nur im ersten Termin, und das Verfahren kann sich nach § 180 Abs. 2 bis 4 ZVG erheblich hinziehen. In der Praxis lohnt der Versuch, zuerst die Ursache der Blockade zu klären. Meistens steckt Misstrauen gegenüber dem Preis dahinter.

Muss die Bank zustimmen, wenn ein Partner das Haus übernimmt?

Ja. Solange ein gemeinsames Darlehen läuft, bleiben beide gegenüber der Bank in der Haftung, auch wenn sich im Grundbuch etwas ändert. Ob ein Partner allein aus dem Vertrag entlassen wird, entscheidet die Bank nach ihrer eigenen Prüfung. Klären Sie das früh. Eine Auszahlungsvereinbarung, an der die Finanzierung scheitert, kostet nur Zeit. Wir beraten Sie nicht zur Finanzierung; das ist Sache Ihrer Bank.

Wie hoch ist der Betrag, mit dem ich meinen Partner auszahlen muss?

Er ergibt sich aus dem Wert der Immobilie zu einem festgelegten Stichtag, dem Miteigentumsanteil und den noch offenen Verbindlichkeiten. Weil alle drei Größen strittig sein können, ist eine nachvollziehbar hergeleitete Wertermittlung der Ankerpunkt. Die rechtliche Einordnung, etwa im Rahmen des Zugewinnausgleichs, nimmt Ihr Fachanwalt vor.

Dürfen wir das Haus schon im Trennungsjahr verkaufen?

Ja, ein gesetzliches Verkaufsverbot für das Trennungsjahr gibt es nicht. § 1566 Abs. 1 BGB regelt nur, wann das Scheitern der Ehe unwiderlegbar vermutet wird. Ob ein Verkauf zu diesem Zeitpunkt für Ihre Situation sinnvoll ist, also steuerlich, güterrechtlich und mit Blick auf die Kinder, sollten Sie vorher mit Anwalt und Steuerberater besprechen.

Nur mein Name steht im Grundbuch. Kann ich frei verkaufen?

Nicht zwingend. Neben dem Grundbuch kann § 1365 Abs. 1 Satz 1 BGB eingreifen, wonach sich ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen verpflichten kann, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Ob Ihre Immobilie darunterfällt, hängt von Ihrem übrigen Vermögen ab und klärt Ihr Notar oder Ihr Fachanwalt für Familienrecht.

Ist eine Teilungsversteigerung eine sinnvolle Lösung?

Sie ist die letzte Möglichkeit, wenn gar nichts mehr geht. Im ersten Termin schützt § 85a Abs. 1 ZVG noch vor einem Zuschlag unterhalb der Hälfte des Grundstückswertes, im Folgetermin entfällt dieser Schutz nach Absatz 2 Satz 2. Dazu kommt die Dauer: Nach § 180 Abs. 2 ZVG ist eine Einstellung für längstens sechs Monate möglich, bei Gefährdung des Kindeswohls nach Absatz 3 mehrfach wiederholbar, insgesamt begrenzt auf fünf Jahre (Absatz 4). Wer das vermeiden will, braucht früh eine Zahl, der beide trauen.

Muss mein Ex-Partner Miete zahlen, wenn er im Haus wohnen bleibt?

Nicht automatisch. § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB sieht vor, dass der Ehegatte, der die Wohnung überlassen hat, "von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen" kann, "soweit dies der Billigkeit entspricht". Das ist eine Abwägung im Einzelfall, keine feste Quote. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, klärt Ihr Fachanwalt für Familienrecht.

Können wir das Darlehen vorzeitig ablösen?

Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz besteht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein Kündigungsrecht "nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten". Wichtig: Wurde zwischendurch prolongiert, läuft die Frist ab dieser neuen Vereinbarung. Welche Kosten bei einer Ablösung anfallen, sagt Ihnen Ihre Bank.

Kann ich den Makler allein beauftragen, wenn mein Partner nicht mitzieht?

Beauftragen können Sie uns allein, verkaufen können Sie das gemeinsame Haus ohne den anderen nicht. Stehen Sie beide im Grundbuch, braucht der Kaufvertrag beide Unterschriften. Sinnvoll ist ein Alleingang trotzdem manchmal: Eine kostenfreie Einschätzung können Sie sich auch dann holen, wenn der andere gerade nicht reden will. Häufig ist genau diese Zahl der Anlass, dass er es wieder tut.

Wer trägt die Maklerprovision, wenn wir zu zweit verkaufen?

Die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher ist seit Dezember 2020 gesetzlich geregelt (§§ 656c, 656d BGB). In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Wie hoch sie ausfällt, besprechen wir im persönlichen Gespräch, bevor Sie einen Auftrag erteilen. Wenn Sie zu zweit verkaufen, sollte auch früh feststehen, wie dieser Posten in Ihre Auszahlungsrechnung eingeht. Das ist ein Punkt für Ihren Anwalt.

Was kostet uns eine Immobilienbewertung in dieser Situation?

Bei JD Homes nichts. Wir erstellen eine transparente, nachvollziehbare und fachgerechte Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich, auch dann, wenn Sie am Ende gar nicht verkaufen, sondern sich intern einigen. Amtliche Auskünfte, die Sie selbst beim Landratsamt einholen, sind davon unabhängig gebührenpflichtig.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern. Bei Trennungsverkäufen ist ihm wichtig, dass beide Seiten dieselben Informationen bekommen und dass niemand das Gefühl hat, über eine Zahl verhandeln zu müssen, die er nicht überprüfen kann.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen bei einer Scheidung in Murnau, sollten Sie wissen, worüber Sie eigentlich verhandeln, bevor Sie zum Anwalt gehen.

Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare und fachgerechte Einschätzung Ihrer Immobilie, kostenfrei und unverbindlich. Damit das zügig geht, halten Sie am besten bereit, was da ist: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, den Energieausweis und bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung. Fehlt etwas, sagen wir Ihnen, wo Sie es bekommen. Beide Seiten bekommen dabei dieselbe Einschätzung mit derselben Herleitung. Das ist bei einer Trennung der eigentliche Punkt: Es gibt keine Zahl, die einer von Ihnen als die des anderen abtun kann. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe haben Sie einen festen Ansprechpartner.

Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030 (Mo–Fr 9–17 Uhr), schreiben Sie an info@jd-homes.de, oder fordern Sie hier Ihre kostenlose Immobilienbewertung an. Wenn Sie lieber erst in Ruhe sprechen möchten: Erstgespräch im Büro oder bei Ihnen zu Hause vereinbaren.

Quellen

Alle Gesetzestexte: Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de. Abgerufen und Snapshot geprüft am 08.09.2026; die Seiten führen kein Publikationsdatum auf Paragrafenebene.

  1. § 749 BGB — Aufhebungsanspruch. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__749.html
  2. § 753 BGB — Teilung durch Verkauf. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__753.html
  3. § 180 ZVG — Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft. https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__180.html
  4. § 85a ZVG — Zuschlagsversagung. https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__85a.html
  5. § 1361b BGB — Ehewohnung bei Getrenntleben. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1361b.html
  6. § 1365 BGB — Verfügung über Vermögen im Ganzen. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1365.html
  7. § 1376 BGB — Wertermittlung des Anfangs- und Endvermögens. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1376.html
  8. § 1384 BGB — Berechnungszeitpunkt des Zugewinns und Höhe der Ausgleichsforderung bei Scheidung. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1384.html
  9. § 1566 BGB — Vermutung für das Scheitern. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1566.html
  10. § 489 BGB — Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html
  11. § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
  12. § 3 GrEStG — Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung. https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html
  13. §§ 656c, 656d BGB — Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien / Vereinbarungen über die Maklerkosten. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
  14. Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr / Oberer Gutachterausschuss Bayern, Pressemitteilung vom 24.06.2026. https://www.stmb.bayern.de/med/pressemitteilungen/pressearchiv/2026/73/index.php (abgerufen 15.07.2026). Die genannten Werte sind bayernweite Mittelwerte.
  15. Grundstücksmarktbericht, Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. https://www.lra-gap.de/de/grundstuecksmarktbericht.html (abgerufen 15.07.2026)
  16. Bodenrichtwerte, Landratsamt Garmisch-Partenkirchen / Gutachterausschuss. https://www.lra-gap.de/de/bodenrichtwerte.html (abgerufen 05.08.2026)

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  1. Hero-Bild: "Einfamilienhaus in Murnau am Staffelsee — Haus verkaufen bei Scheidung"
  2. Tabellen-Grafik: "Vier Wege bei Scheidung: Verkauf, Auszahlung, gemeinsam halten, Teilungsversteigerung"
  3. Regional-Bild: "Blick über den Staffelsee bei Murnau, Wohnlagen im Landkreis Garmisch-Partenkirchen"
  4. Checklisten-Grafik: "Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf bei Trennung in Murnau"

Title & Meta (Ausgabe)

  • Title-Tag: Haus verkaufen bei Scheidung Murnau | JD Homes (46 Zeichen)
  • Meta-Description: Haus verkaufen bei Scheidung in Murnau: Wem gehört was, welche vier Wege es gibt und warum der Stichtag zählt. Kostenlose Bewertung anfragen. (143 Zeichen)

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        "text": "Bei JD Homes nichts. Wir erstellen eine transparente, nachvollziehbare und fachgerechte Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich, auch dann, wenn Sie am Ende nicht verkaufen. Amtliche Auskünfte beim Landratsamt sind davon unabhängig gebührenpflichtig."
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