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Kurz gesagt:

• Der Bodenrichtwert ist der amtliche Startpunkt, wenn Sie einen Grundstückswert ermitteln; im Landkreis Garmisch-Partenkirchen abrufbar über BORIS Bayern, 30 Euro je Richtwert.
• Die einfache Formel lautet: Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche. Sie liefert eine Orientierung, nicht den Verkaufspreis.
• Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Hanglage und Altlasten verschieben den Wert nach oben oder unten, manchmal deutlich.
• Im Raum GAP treibt die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und die knappe Baulandfläche die Preise; baureifes Wohnbauland liegt vielerorts bei rund 2.000 Euro pro Quadratmeter aufwärts.
• Eine kostenfreie, unverbindliche Einschätzung durch JD Homes verbindet den amtlichen Wert mit dem, was der Markt vor Ort tatsächlich zahlt.

Wenn Sie den Grundstückswert in Garmisch-Partenkirchen ermitteln möchten, stoßen Sie schnell auf eine Zahl: den Bodenrichtwert. Er klingt amtlich, verlässlich, endgültig. Das ist er auch, nur eben nicht als Preisschild für Ihr Grundstück. Der Bodenrichtwert sagt Ihnen, was ein durchschnittliches Grundstück in Ihrer Lage im Schnitt wert ist. Was Ihr konkretes Grundstück wert ist, hängt von Dingen ab, die keine Karte kennt: dem Zuschnitt, der Erschließung, dem Blick, dem Hang im Garten. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie beide Ebenen zusammenbringen, die amtliche und die reale.

Warum der Bodenrichtwert nur der Anfang ist

Fast jeder Eigentümer beginnt an derselben Stelle. Man tippt die Adresse in ein Portal, bekommt einen Bodenrichtwert angezeigt und rechnet ihn mit der Grundstücksgröße hoch. Ein nachvollziehbarer erster Schritt. Und genau hier entsteht das häufigste Missverständnis.

Der Bodenrichtwert ist gesetzlich definiert. Nach § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist er ein Wert, der sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines fiktiven, unbebauten Richtwertgrundstücks bezieht. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte leiten ihn aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab. Er bildet also reale Verkäufe der Vergangenheit ab, gemittelt über eine ganze Bodenrichtwertzone.

Das Wort, auf das es ankommt, steckt im Begriff selbst: Bodenrichtwert. Ein Richtwert, kein Festpreis. Er beschreibt die Zone, nicht Ihr Grundstück. Zwei Nachbargrundstücke in derselben Zone können denselben Richtwert tragen und trotzdem sehr unterschiedliche Werte haben, weil das eine an einer lauten Durchgangsstraße liegt und das andere am ruhigen Ende einer Sackgasse mit Bergblick. Ich sehe diesen Denkfehler in Erstgesprächen immer wieder, und er kostet im Zweifel bares Geld: Mal verkauft jemand zu tief, mal steht das Grundstück nach Monaten immer noch da, weil eine überzogene Preisvorstellung von Anfang an jeden Interessenten abgeschreckt hat.

Ein Hinweis zur Abgrenzung: Hier geht es um den Grund und Boden, also um den Bodenrichtwert, die Rechnung dahinter, die Zu- und Abschläge und den Abrufweg beim Gutachterausschuss im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Wie hoch das allgemeine Marktniveau liegt, warum die Portalzahlen für Häuser und Wohnungen so weit auseinandergehen und was den Gesamtwert einer bebauten Immobilie prägt, lesen Sie im Marktüberblick zu den Immobilienpreisen in Garmisch-Partenkirchen. Beides gehört zusammen, meint aber nicht dasselbe: Das eine ist der Boden, das andere das ganze Objekt. Wie Sie von diesem Richtwert zu einer belastbaren Zahl kommen, Schritt für Schritt, zeigt der nächste Abschnitt.

So ermitteln Sie den Bodenwert Schritt für Schritt

Die Grundrechnung ist bewusst einfach gehalten, und das ist auch gut so. Sie sollen sie ohne Taschenrechner-Akrobatik nachvollziehen können.

Wie berechnet man den Bodenwert eines Grundstücks?

Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Euro pro Quadratmeter) mit der Fläche Ihres Grundstücks in Quadratmetern. Ein Beispiel: 800 Quadratmeter bei einem Bodenrichtwert von 1.500 Euro ergeben einen Bodenwert von 1,2 Millionen Euro. Das ist der rechnerische Ausgangswert; der individuelle Grundstückswert kann darüber oder darunter liegen.

Diese Zahl ist Ihr Anker, nicht Ihr Ergebnis. Sie beantwortet die Frage "Wo stehe ich ungefähr?", nicht die Frage "Was zahlt ein Käufer?". Für Letzteres kommt der Begriff des Verkehrswerts ins Spiel: Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre, abhängig von der rechtlichen Lage und den tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks. Genau diese Eigenschaften rechnet die einfache Formel nicht mit ein.

Kurzfazit: Bodenrichtwert mal Fläche liefert Ihnen eine belastbare Hausnummer. Den Weg von dieser Hausnummer zum realistischen Preis gehen die nächsten beiden Abschnitte.

Welche Zu- und Abschläge Ihren Grundstückswert verändern

Hier trennt sich die Karte von der Wirklichkeit. Der Gutachterausschuss selbst weist darauf hin, dass individuelle Merkmale eines Grundstücks Abweichungen vom Bodenrichtwert begründen. Manche Faktoren heben den Wert, andere ziehen ihn nach unten. Und einige merkt man erst, wenn man mit dem Maßband und dem Bebauungsplan davorsteht.

Checkliste: Was Ihren Grundstückswert nach oben oder unten zieht

• [ ] Zuschnitt und Grundstückstiefe: Ein rechteckiges, gut bebaubares Grundstück ist mehr wert als ein schmaler Schlauch oder ein spitzer Restwinkel, auf dem sich kaum sinnvoll bauen lässt.
• [ ] Erschließung: Ist das Grundstück an Straße, Kanal, Wasser und Strom angeschlossen? Fehlende Erschließung bedeutet Kosten, die ein Käufer vom Preis abzieht.
• [ ] Bebaubarkeit (GRZ/GFZ): Wie viel dürfen Sie überhaupt bauen? Grundflächen- und Geschossflächenzahl aus dem Bebauungsplan entscheiden über das Ausnutzungspotenzial und damit über den Wert.
• [ ] Baurechtlicher Status: Bauland, Bauerwartungsland oder Außenbereich? Der Unterschied ist gewaltig und wird oft unterschätzt.
• [ ] Hanglage und Topografie: Im Alpenvorland kein Randthema. Ein Steilhang kann teure Gründungen erfordern, ein sanfter Südhang dagegen Bergblick und Belichtung schenken.
• [ ] Seelage und Wassernähe: Rund um Staffelsee, Riegsee oder Kochelsee gehört die Nähe zum Wasser zu den stärksten Werttreibern überhaupt. Ein See- oder Wasserblick, den die Nachbarparzelle nicht hat, hebt den Wert oft deutlich über den Zonenrichtwert.
• [ ] Altlasten und Baugrund: Verdachtsflächen, Auffüllungen oder ein hoher Grundwasserstand drücken den Wert und gehören offen auf den Tisch.
• [ ] Nähere Umgebung: Nachbarschaft, Lärm, Ausrichtung, Aussicht. Zwei Adressen, hundert Meter auseinander, können sich spürbar unterscheiden.

Sie sehen: Die meisten dieser Punkte lassen sich nicht aus einer Zone ablesen. Sie brauchen einen Blick auf das konkrete Grundstück, im Idealfall vor Ort. Genau das ist der Teil, den ein Online-Rechner nicht leisten kann, und der Grund, warum unsere transparente Wertermittlung für Ihr Grundstück immer mit einer Begehung beginnt.

Ein Beispiel, wie das zusammenspielt: Nehmen wir ein Hanggrundstück am Rand von Garmisch. Die Eigentümerin wollte wissen, ob der Hang den Wert hebt oder senkt. Der Bodenrichtwert seiner Zone gibt einen klaren Ausgangswert vor. Vor Ort zeigen sich dann zwei gegenläufige Kräfte. Der steile Hang verlangt eine aufwendige, teure Gründung, das drückt den Wert. Gleichzeitig öffnet genau dieser Hang den freien Blick aufs Wettersteingebirge, den die flacheren Nachbargrundstücke nicht haben, das hebt ihn. Welche Kraft überwiegt, entscheidet sich erst im Abgleich mit tatsächlich verkauften, ähnlich gelegenen Grundstücken. Der Zonenwert allein hätte hier in die Irre geführt.

Kurzfazit: Der Zonenwert ist der Rahmen, die Merkmale Ihres Grundstücks füllen ihn aus. Welche dieser Faktoren im Raum Garmisch-Partenkirchen besonders schwer wiegen, sehen wir uns jetzt an.

Bodenrichtwerte in Garmisch-Partenkirchen: amtliche Quellen und regionale Besonderheiten

Jetzt wird es konkret regional, und hier liegt ein Punkt, den viele Eigentümer übersehen. Für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen die Bodenrichtwerte, im Landkreis übrigens schon seit 1963. Zuständig ist also dieses Gremium, nicht der Gutachterausschuss im Nachbarlandkreis Weilheim-Schongau. Das ist keine Formalie: Jeder Landkreis führt seine eigene Kaufpreissammlung und leitet die Richtwerte aus den notariell beurkundeten Verträgen seines eigenen Gebiets ab. Für Ihr Grundstück im Raum GAP zählen damit die Verkäufe zwischen Wetterstein, Zugspitze und Werdenfelser Land, nicht die im Oberland nördlich davon. Wer die falsche Quelle heranzieht, rechnet mit den Zahlen einer fremden Region. Abrufbar sind die Werte über BORIS Bayern, das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaats. Eine konkrete Einzelauskunft kostet dort 30 Euro je Richtwert; einen kostenfreien Kartenüberblick liefert der Betrachtungsdienst unter bodenrichtwerte.bayern.de.

Ein wichtiger Punkt zum Stichtag: In Bayern werden die Bodenrichtwerte im Zwei-Jahres-Rhythmus jeweils zum 1. Januar der geraden Jahre ermittelt; der jüngste Stichtag ist der 1. Januar 2026. Prüfen Sie vor jeder Rechnung, welcher Stichtag in BORIS aktuell hinterlegt ist, denn zwischen zwei Stichtagen kann sich in einem gefragten Markt einiges bewegen.

Und der Raum GAP ist ein gefragter Markt. Wer hier ein Grundstück besitzt, sitzt auf einem knappen Gut: Bauland ist zwischen Bergen, Seen und Landschaftsschutz naturgemäß begrenzt, die Nachfrage nach Erst- und Zweitwohnsitzen dagegen hoch. Der Gutachterausschuss ordnet baureifes Wohnbauland im Raum Murnau und Garmisch-Partenkirchen so ein, dass 2.000 Euro pro Quadratmeter längst keine Ausnahme mehr sind. Das ist eine Orientierungsgröße, kein Automatismus. Die tatsächlichen Werte streuen je nach Lage stark, und in Toplagen liegen sie deutlich höher.

Zwei regionale Effekte sollten Sie dabei besonders im Blick haben. Der erste ist die Zweitwohnsitznachfrage: Käufer aus dem Großraum München suchen im Raum GAP gezielt nach einem Grundstück für ein Feriendomizil und bringen oft Budgets mit, die den örtlichen Rahmen sprengen. Das zieht die Preise in den gefragten Lagen zusätzlich an und erklärt, warum der Zonenrichtwert die reale Zahlungsbereitschaft am oberen Ende manchmal unterzeichnet. Der zweite ist die Erschließung in Streulagen: In Weilern und am Ortsrand ist längst nicht jedes Grundstück voll erschlossen. Fehlen Kanal-, Wasser- oder Straßenanschluss, kommen auf einen Käufer schnell erhebliche Kosten zu, die er vom Preis abzieht. Was auf der Bodenrichtwertkarte gleich aussieht, kann sich hier real deutlich unterscheiden.

Wer tiefer einsteigen will: Der Gutachterausschuss veröffentlicht zudem einen Grundstücksmarktbericht für den Landkreis (zuletzt mit Datenstichtag 1. Januar 2025). Er enthält Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren und Liegenschaftszinssätze, die Feinwerkzeuge der Wertermittlung. Der Bericht 2025 kostet 45 Euro, die vollständigen wertermittlungsrelevanten Daten 100 Euro. Wie sich diese Zahlen ins größere Marktbild einfügen, ordnen wir im Ratgeber zu den Immobilienpreisen in Garmisch-Partenkirchen ein. Dort geht es um Häuser und Wohnungen, hier um den reinen Grund und Boden.

Kurzfazit: Die amtlichen Zahlen bekommen Sie über BORIS Bayern und den Grundstücksmarktbericht des Landkreises. Was sie für Ihr Grundstück konkret bedeuten, verrät erst der Abgleich mit der Lage vor Ort.

Bodenrichtwert selbst holen oder Einschätzung anfragen?

Sie haben zwei Wege, und beide sind legitim. Welcher zu Ihnen passt, hängt davon ab, wozu Sie den Wert brauchen.

Wollen Sie nur eine grobe Vorstellung, etwa aus Neugier oder für eine erste Überschlagsrechnung, holen Sie sich den Bodenrichtwert über BORIS Bayern und rechnen selbst. Steht dagegen eine Entscheidung an, ein Verkauf, eine Erbauseinandersetzung, eine Schenkung, dann brauchen Sie den realistischen Wert, nicht die Hausnummer. Und der entsteht erst, wenn jemand die Zu- und Abschläge dieses einen Grundstücks bewertet.

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Kurzfazit: Für den schnellen Überschlag reicht BORIS. Für eine belastbare Zahl, auf die Sie eine Entscheidung stützen, lohnt der Blick eines Menschen, der den Markt vor Ort kennt.

Das sollten Sie zur Begehung bereitlegen

Damit die Einschätzung von Anfang an belastbar ist, helfen ein paar Unterlagen. Fehlt etwas davon, ist das kein Problem; wir klären die offenen Punkte gemeinsam im Termin.

• [ ] Flurkarte oder Lageplan (zeigt Zuschnitt und Grenzverlauf)
• [ ] aktueller Grundbuchauszug
• [ ] Auszug aus dem Bebauungsplan mit GRZ/GFZ, falls vorhanden
• [ ] Nachweise zur Erschließung (Anschlüsse für Kanal, Wasser, Strom)

Häufige Fragen zum Grundstückswert in Garmisch-Partenkirchen

Wie ermittle ich den Wert eines Grundstücks?

In drei Schritten: Zuerst rufen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Lage ab (im Landkreis GAP über BORIS Bayern) und multiplizieren ihn mit der Grundstücksfläche. Dann korrigieren Sie diesen Ausgangswert um die Merkmale Ihres Grundstücks: Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Hang. Schließlich gleichen Sie das Ergebnis mit tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Grundstücke ab. Der letzte Schritt ist der, an dem Marktkenntnis den Unterschied macht.

Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Grundstückswert?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für eine ganze Zone, abgeleitet aus vergangenen Verkäufen. Der Grundstückswert ist der Wert Ihres konkreten Grundstücks, mit allen individuellen Eigenschaften. Der Bodenrichtwert ist der Startpunkt der Rechnung, nicht ihr Ergebnis.

Was kostet eine Bodenrichtwert-Auskunft in Garmisch-Partenkirchen?

Eine amtliche Einzelauskunft über BORIS Bayern kostet 30 Euro je Richtwert. Einen kostenfreien Kartenüberblick bietet der Betrachtungsdienst unter bodenrichtwerte.bayern.de. Der ausführliche Grundstücksmarktbericht des Landkreises kostet 45 Euro, die vollständigen wertermittlungsrelevanten Daten 100 Euro. Eine erste Werteinschätzung durch JD Homes ist dagegen kostenfrei und unverbindlich.

Welche Faktoren erhöhen oder senken den Grundstückswert?

Nach oben: guter Zuschnitt, vollständige Erschließung, hohe Bebaubarkeit, ruhige Lage, Aussicht, Süd-Ausrichtung. Nach unten: schmaler oder spitzer Zuschnitt, fehlende Erschließung, eingeschränktes Baurecht, Altlastenverdacht, problematischer Baugrund, Steilhang, Lärm. Im Alpenvorland spielt die Topografie eine größere Rolle als in flachen Regionen.

Wie oft werden die Bodenrichtwerte aktualisiert?

In Bayern werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu ermittelt, jeweils zum 1. Januar der geraden Jahre. Der jüngste Stichtag ist der 1. Januar 2026. In einem nachfragestarken Markt wie dem Landkreis GAP kann sich zwischen zwei Stichtagen einiges tun; prüfen Sie deshalb den in BORIS hinterlegten Stichtag.

Kann ich meinen Grundstückswert kostenlos ermitteln lassen?

Ja. JD Homes erstellt Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung Ihres Grundstückswerts, kostenfrei und unverbindlich. Wir sehen uns das Grundstück vor Ort an, berücksichtigen die amtlichen Bodenrichtwerte und vergleichbare Verkäufe und erklären Ihnen jeden Schritt. Ein förmliches Verkehrswertgutachten, wie es etwa vor Gericht nötig sein kann, ersetzt das nicht; dafür verweisen wir Sie an einen öffentlich bestellten Sachverständigen.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und den Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Sein Grundsatz: Der richtige Preis ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf.

Was ist Ihr Grundstück wert?

Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. Für alle Fragen rund um einen geplanten Verkauf erreichen Sie uns auch direkt über unser Kontaktformular.

Quellen

1. § 13 ImmoWertV 2022 (Immobilienwertermittlungsverordnung) — Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück. Gesetze im Internet, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026.
2. § 194 BauGB — Verkehrswert. Baugesetzbuch, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.07.2026.
3. § 196 BauGB — Bodenrichtwerte (Ermittlung zum Beginn jedes zweiten Kalenderjahres). Baugesetzbuch, gesetze-im-internet.de.
4. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen — Bodenrichtwerte, Methodik und Abruf. Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, lra-gap.de/de/bodenrichtwerte.html, abgerufen am 15.07.2026.
5. BORIS Bayern — Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaats Bayern. boris-bayern.de / bodenrichtwerte.bayern.de, abgerufen am 15.07.2026.
6. Grundstücksmarktbericht Landkreis Garmisch-Partenkirchen (Datenstichtag 01.01.2025), Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. Einordnung des Gutachterausschusses, dass 2.000 Euro pro Quadratmeter für baureifes Wohnbauland im Raum Murnau/GAP keine Ausnahme mehr sind.