Immobilienbewertung Garmisch-Partenkirchen: so läuft sie ab

Kurz gesagt:

• Eine Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen stützt sich auf drei gesetzlich geregelte Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert (§ 6 ImmoWertV).
• Welches Verfahren passt, hängt vom Objekt ab. Für ein selbstgenutztes Haus gilt eine andere Logik als für eine vermietete Wohnung.
• Die tatsächlich gezahlten Kaufpreise sind nicht öffentlich; sie laufen beim Gutachterausschuss zusammen. Online-Rechner arbeiten deshalb mit Inseraten.
• Der Landkreis rechnet mit eigenen Faktoren, dazu kommen die Zweitwohnungsteuer und die seit Anfang 2026 verschärften Mietregeln.
• Bei JD Homes ist die Werteinschätzung kostenfrei und unverbindlich. Sie verpflichtet Sie zu nichts.

Die meisten Wege zur Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen beginnen mit einem Online-Rechner. Drei Minuten, sieben Felder, eine Zahl. Und dann sitzen Sie da mit einer Spanne, die so breit ist, dass sie keine Entscheidung trägt. Ein Rechner kann nicht sehen, ob Ihr Balkon nach Süden zeigt oder auf die Garagenzufahrt des Nachbarn. So eine ungefähre Zahl trägt man dann monatelang mit sich herum, ohne zu wissen, ob sie stimmt. Das nagt. Dieser Ratgeber erklärt, wie eine Bewertung tatsächlich zustande kommt, was Sie dafür brauchen und welche Faktoren im Werdenfelser Land anders wiegen als im bundesweiten Durchschnitt.

Warum die Online-Schätzung hier selten passt

Dafür gibt es einen strukturellen Grund, den kaum jemand ausspricht: Die tatsächlich gezahlten Kaufpreise sind nicht öffentlich. Jeder entgeltliche Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks wird von der beurkundenden Stelle, in der Regel dem Notar, in Abschrift an den Gutachterausschuss übersandt (§ 195 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Dort läuft die Kaufpreissammlung zusammen, und aus ihr ermittelt der Ausschuss die Daten, auf denen jede Wertermittlung aufbaut (§ 193 Abs. 5 BauGB). Auskünfte aus dieser Sammlung gibt es nur bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht (§ 195 Abs. 3 BauGB).

Öffentlich sind daraus nur bestimmte Ergebnisse: Bodenrichtwerte etwa muss der Ausschuss veröffentlichen, und jedermann kann Auskunft darüber verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Die einzelnen beurkundeten Kaufpreise bleiben unter Verschluss. Meine Einschätzung dazu, nach Jahren in diesem Markt: Was ein Portal Ihnen anzeigt, speist sich aus Inseraten, und ein Inserat ist eine Forderung, kein Ergebnis. Was am Ende beim Notar steht, sehen Sie dort nicht.

Dazu kommt ein Problem, das speziell für unsere Region gilt: Garmisch-Partenkirchen hat für einen Ort dieser Größe sehr unterschiedliche Objekttypen. Ein Bauernhaus in Alleinlage, eine Ferienwohnung im Ortskern, ein Reihenhaus aus den Achtzigern, ein Chalet am Hang. Ein Algorithmus, der über all das denselben Quadratmeterpreis legt, gibt Ihnen am Ende einen Wert, mit dem Sie nichts anfangen können. Ob Sie ein Haus bewerten oder eine Wohnung bewerten lassen wollen, macht schon im Ansatz einen Unterschied: Für Eigentumswohnungen gibt es im Landkreis echte Vergleichsfälle, für ein freistehendes Werdenfelser Haus meist nicht.

Wenn Sie zuerst wissen wollen, wie das Preisniveau in Garmisch-Partenkirchen insgesamt aussieht, finden Sie das im Ratgeber zu den Immobilienpreisen in Garmisch-Partenkirchen. Hier geht es um Ihre konkrete Immobilie. Wie eine belastbare Bewertung stattdessen zustande kommt, hängt an drei Verfahren. Die sehen wir uns als Nächstes an.

Die drei Verfahren hinter jeder seriösen Bewertung

Wertermittlung ist in Deutschland kein freies Feld. Die Immobilienwertermittlungsverordnung gibt vor, wie vorzugehen ist. § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV formuliert es so:

"Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen."

Wichtig ist der Halbsatz, der kurz darauf folgt: "[…] die Wahl ist zu begründen." Wer Ihnen eine Zahl nennt, muss also erklären können, warum er auf diesem Weg dorthin gekommen ist. Das ist der einfachste Prüfstein, den Sie als Eigentümer haben. Fragen Sie nach dem Verfahren. Wenn darauf keine klare Antwort kommt, wurde die Zahl geschätzt und nicht ermittelt.

Verfahren	Grundgedanke	Passt typischerweise für
Vergleichswertverfahren	Was wurde für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlt?	Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke — überall dort, wo es genug echte Vergleichsfälle gibt
Ertragswertverfahren	Welchen Ertrag wirft die Immobilie dauerhaft ab?	vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte
Sachwertverfahren	Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten, abzüglich Alterung, plus Bodenwert?	freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, individuelle Objekte ohne echte Vergleichsfälle

In der Praxis laufen oft zwei Verfahren nebeneinander. Bei einem Haus, das zur Hälfte selbst bewohnt und zur Hälfte vermietet ist, sagt der Sachwert etwas anderes als der Ertragswert, und beide Zahlen sind für sich genommen richtig. Am Ende steht die Abwägung, die § 6 Abs. 4 ImmoWertV verlangt: Der Verkehrswert wird "unter Würdigung" der Aussagekraft der angewendeten Verfahren ermittelt. Im Klartext muss also jemand entscheiden, welcher Zahl er mehr traut, und das begründen.

Drei Fragen an jeden, der Ihre Immobilie bewertet

Diese drei Fragen kosten Sie eine Minute und trennen die ernsthafte Arbeit von der schnellen Zahl:

1. Welches Verfahren haben Sie angewendet, und warum dieses? Die Begründungspflicht steht so im Gesetz.
2. Von welchem Stichtag stammt der Bodenrichtwert, den Sie angesetzt haben? Die Werte werden nur alle zwei Jahre neu ermittelt; ein alter Stichtag kann in einem bewegten Markt deutlich danebenliegen.
3. Welche Vergleichsfälle liegen zugrunde, aus welchem Zeitraum und aus welcher Lage? „Vergleichbare Objekte" ohne Angabe von Zeitraum und Mikrolage ist keine Antwort.

Kurzfazit: Eine Bewertung ohne benanntes Verfahren ist eine Schätzung. Bleibt die Frage, wie das praktisch abläuft und was Sie dafür heraussuchen müssen.

So läuft die Bewertung ab, und welche Unterlagen Sie brauchen

Bei uns sind es vier Schritte, und die Bewertung ist dabei durchgehend kostenfrei und unverbindlich. Wie das abläuft, haben wir auch für die Immobilienbewertung in Murnau am Staffelsee beschrieben. Das Vorgehen ist dort dasselbe. Nur die Zahlen, mit denen wir arbeiten, stammen aus einem anderen Gutachterausschuss.

1. Ein unverbindliches Erstgespräch, im Büro in der Mühlstraße oder bei Ihnen zu Hause. Sie erzählen, was Sie vorhaben. Wir hören zu und sagen offen, ob und wann ein Verkauf sinnvoll ist.
2. Der Termin vor Ort. Wir schauen uns Lage und Umfeld an, den Zustand, den Grundriss und was sich seit dem Bau verändert hat. Das lässt sich nicht aus der Ferne erledigen, und ehrlich gesagt ist das der Teil, an dem sich seriöse von schneller Arbeit unterscheidet.
3. Danach die Recherche. Wir sehen uns den Bodenrichtwert für Ihre Zone zum aktuellen Stichtag an, prüfen, wie Ihr Grundstück im Zuschnitt davon abweicht, und ziehen vergleichbare Objekte aus dem Landkreis heran, die tatsächlich den Eigentümer gewechselt haben.
4. Am Ende steht die Werteinschätzung, transparent und nachvollziehbar hergeleitet. Wir gehen sie mit Ihnen durch.

Checkliste: Unterlagen für die Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen

• [ ] Grundbuchauszug — Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht
• [ ] Flurkarte oder Lageplan — Vermessungsamt, Auszüge auch über den BayernAtlas
• [ ] Grundrisse und Wohnflächenberechnung — Bauakte, Architekt oder Bauamt der Gemeinde
• [ ] Energieausweis (beim Verkauf verpflichtend, § 80 GEG) — ausstellungsberechtigter Energieberater
• [ ] Nachweise über Modernisierungen — eigene Unterlagen, notfalls die ausführenden Betriebe
• [ ] Baugenehmigung und Bauunterlagen, falls vorhanden — Bauamt der Gemeinde, Bauakte beim Landratsamt
• [ ] bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung — Hausverwaltung oder Grundbuchamt
• [ ] bei vermieteten Objekten: die bestehenden Mietverträge

Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Wir klären im Gespräch, was sich wo beschaffen lässt. Gerade bei Modernisierungen lohnt sich die Suche nach den Rechnungen. Neue Heizung, saniertes Dach, irgendwann mal getauschte Fenster: Solche Belege sind bares Geld wert, wenn ein Käufer den Zustand einschätzen will.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenfreie Bewertung, ohne Verpflichtung.
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Was den Wert in Garmisch-Partenkirchen anders macht

Ab hier wird es örtlich.

Der Landkreis liefert eigene Bewertungsdaten

§ 7 Abs. 1 ImmoWertV benennt, womit die allgemeinen Wertverhältnisse in die Verfahren einfließen. Drei dieser Größen entscheiden in der Praxis am meisten:

• Sachwertfaktor — die Brücke zwischen Rechenwert und Markt. Der vorläufige Sachwert eines Hauses wird mit diesem Faktor multipliziert. Liegt er über 1, zahlt der Markt hier mehr als die reinen Herstellungskosten hergeben.
• Liegenschaftszinssatz — die Größe, mit der künftige Mieterträge auf den heutigen Wert abgezinst werden. Ein niedriger Zinssatz treibt den Ertragswert nach oben, ein hoher drückt ihn.
• Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen — abgeleitet aus echten Kauffällen, nicht aus Inseraten.

Diese Größen sind nicht bundesweit gleich. Der Gutachterausschuss ermittelt sie aus der Kaufpreissammlung seines eigenen Zuständigkeitsbereichs (§ 193 Abs. 5 BauGB) und stellt sie im Grundstücksmarktbericht für den Landkreis bereit, zuletzt mit Datenstichtag 01.01.2025. Darin stehen genau die Größen, die eine Bewertung im Landkreis tragen: die Sachwertfaktoren, die Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen und die Liegenschaftszinssätze. Solche Berichte gibt der Ausschuss seit 2020 heraus. Der Bericht kostet 45 Euro, der Datensatz mit den wertermittlungsrelevanten Größen 100 Euro.

Wo diese Faktoren ansetzen, sehen Sie am Sachwertverfahren. Die Kette läuft so:

Bodenwert             = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert  (± Zuschnitt, Hanglage, Erschließung)
Gebäudesachwert       = Normalherstellungskosten ? Alterswertminderung
vorläufiger Sachwert  = Bodenwert + Gebäudesachwert
marktangepasster Wert = vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor des Landkreises

Die Alterswertminderung ist der Posten, den Eigentümer am meisten unterschätzen. Sie richtet sich danach, wie viel wirtschaftliche Nutzungsdauer dem Gebäude noch bleibt. Und diese Restnutzungsdauer ist keine feste Größe: Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Eine neue Heizung und ein saniertes Dach schieben also nicht nur den Zustandseindruck, sondern rechnerisch den Sachwert nach oben. Genau deshalb steht der Punkt Modernisierungsnachweise auf der Unterlagenliste weiter oben.

Der letzte Schritt ist der, an dem sich entscheidet, ob eine Bewertung zur Region passt. Wer den Sachwertfaktor für diesen Landkreis nicht kennt, kann diesen Schritt nicht gehen und bleibt bei den reinen Herstellungskosten stehen.

So entsteht der Ertragswert bei vermieteten Objekten

Wenn Sie selbst in Ihrer Immobilie wohnen, können Sie diesen Abschnitt überspringen. Für vermietete Objekte lohnt er sich, weil hier gleich die neuen Mietregeln ansetzen.

Rohertrag
? Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag
? Bodenwertverzinsungsbetrag
= Reinertragsanteil der baulichen Anlagen
× Barwertfaktor (Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer)
+ Bodenwert
= vorläufiger Ertragswert

Am Anfang steht der Rohertrag: die Erträge, die sich bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielen lassen (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab, also Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, die nicht umgelegt werden (§ 32 ImmoWertV). Übrig bleibt der Reinertrag (§ 31 Abs. 1 ImmoWertV).

Jetzt kommt der Punkt, an dem viele aussteigen. Ein Teil dieses Reinertrags entfällt rechnerisch auf den Grund und Boden, nicht auf das Haus. Dieser Anteil heißt Bodenwertverzinsungsbetrag und wird abgezogen. Was bleibt, ist der Ertragsanteil der baulichen Anlagen. In der Praxis sagt man Gebäudereinertrag dazu; die Verordnung nennt es „Reinertragsanteil der baulichen Anlagen".

Dieser Anteil wird mit einem Barwertfaktor multipliziert. Der ergibt sich aus der Restnutzungsdauer und dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz (§ 34 Abs. 1 ImmoWertV). Für den Abzug und für diese Kapitalisierung gilt derselbe Zinssatz, und die Kapitalisierungsdauer entspricht der Restnutzungsdauer der Gebäude (§ 28 ImmoWertV). Zum Schluss wird der Bodenwert wieder hinzugerechnet.

Drei Punkte dazu, damit Sie nicht in die üblichen Fallen laufen:

• Das Ergebnis ist noch nicht der Verkehrswert. Es folgen die Marktanpassung und die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (§ 27 Abs. 3 und 4 ImmoWertV).
• Es gibt drei Varianten (§ 27 Abs. 5 ImmoWertV). Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Reinertrag vollständig kapitalisiert und stattdessen der Bodenwert über die Restnutzungsdauer abgezinst (§ 29 ImmoWertV). Wenn Sie anderswo lesen, der Bodenwert werde abgezinst statt abgezogen, ist das kein Fehler, sondern ein anderes Verfahren.
• Der Liegenschaftszinssatz ist der Kapitalisierungszinssatz, „mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden" (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Er kommt aus dem Grundstücksmarktbericht des Landkreises.
• Die Restnutzungsdauer ist „die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann" (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie. Deshalb die Bitte weiter oben, die Handwerkerrechnungen herauszusuchen.

Kurzfazit: Das ist die Systematik, an der sich eine fachgerechte Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen orientiert. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist etwas anderes, und das erstellen wir nicht. Was wir Ihnen mitbringen, ist kein Zugriff auf die gesperrte Kaufpreissammlung, sondern das, was ein Maklerbüro vor Ort tatsächlich hat: die amtlichen Bodenrichtwerte zum passenden Stichtag, die Kenntnis der Objekte, die im Landkreis über den Tisch gegangen sind, und einen Termin bei Ihnen im Haus. Die Zulassung nach § 34c GewO hat uns übrigens dasselbe Landratsamt erteilt, bei dem der Gutachterausschuss sitzt.

Bodenrichtwerte: wann sie neu kommen und wo Sie sie finden

Der Bodenwert ist im Sachwertverfahren ein eigener Posten, und er ist die einzige Größe aus der Kaufpreissammlung, die Sie selbst nachschlagen dürfen. Bodenrichtwerte sind „zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln" (§ 196 Abs. 1 BauGB); in Bayern fällt der Stichtag jeweils auf den 1. Januar der geraden Jahre.

Zur Größenordnung: Der Gutachterausschuss am Landratsamt hat für baureifes Wohnbauland in Murnau und Garmisch-Partenkirchen bereits zum Stichtag 01.01.2022 rund 2.000 Euro pro Quadratmeter genannt und dazu festgehalten, dass dieses Niveau "keine Ausnahme mehr" sei. Das ist ein historischer Orientierungswert, kein aktueller Preis und erst recht nicht der Wert Ihrer Zone. Den aktuellen Stand schlagen Sie so nach:

1. Auf bodenrichtwerte.bayern.de die Adresse Ihres Grundstücks suchen.
2. Die Bodenrichtwertzone anklicken, in der Ihr Grundstück liegt.
3. Prüfen, welcher Stichtag angezeigt wird, und gegebenenfalls auf den neuesten umschalten.
4. Wert und Zonennummer notieren.

Die Zonennummer ist der Teil, den fast alle vergessen. Bringen Sie sie zum Termin mit, dann können wir sofort einsteigen: abgleichen, wie Ihr Grundstück im Zuschnitt von der Zone abweicht, und den passenden Sachwertfaktor des Landkreises danebenlegen. Welcher Faktor für Ihre Zone gilt, legen wir Ihnen im Termin offen.

Kurzfazit: Stichtag und Zonennummer sind die beiden Dinge, die Sie selbst beitragen können, bevor überhaupt jemand Ihr Haus betreten hat. Alles Weitere entsteht vor Ort. Für den Stichtag 01.01.2026 hat das Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung im April 2026 die ersten Ausschüsse freigeschaltet; landesweit war vorgesehen, dass die Daten "voraussichtlich bis Ende Juni 2026 […] bayernweit durch die 96 Gutachterausschüsse zur Verfügung gestellt" werden. Ob für Ihre Zone bereits der neue Stichtag hinterlegt ist, sehen Sie über bodenrichtwerte.bayern.de oder beim Gutachterausschuss am Landratsamt.

Ein Bodenrichtwert gilt allerdings für eine ganze Zone. Ihr Grundstück kann darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Hanglage und Erschließung. Wie Sie von dort zum tatsächlichen Bodenwert kommen, steht ausführlich im Ratgeber zum Grundstückswert in Garmisch-Partenkirchen.

Ferien- und Zweitwohnnutzung

Dass der Markt Garmisch-Partenkirchen überhaupt eine eigene Zweitwohnungsteuersatzung führt, sagt Ihnen schon, wie verbreitet die Zweitwohnnutzung hier ist. Interessant für die Bewertung ist die Bemessungsgrundlage: Die Steuer wird nach dem jährlichen Mietaufwand berechnet, also der Nettokaltmiete. Nutzen Sie die Wohnung selbst, bestimmt § 4 Abs. 3 der Satzung, dass "die Nettokaltmiete in der ortsüblichen Höhe anzusetzen" ist.

Rechnen können Sie damit so:

Jahressteuer = ortsübliche Jahresnettokaltmiete × Steuersatz der Gemeinde

Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Werten: Läge die ortsübliche Nettokaltmiete bei 1.200 Euro im Monat, wären das 14.400 Euro im Jahr als Bemessungsgrundlage; bei einem angenommenen Satz von 20 Prozent ergäbe das 2.880 Euro Steuer pro Jahr. Den für Garmisch-Partenkirchen gültigen Satz nennt Ihnen der Markt.

Der Hebel liegt damit nicht am Kaufpreis, sondern an der ortsüblichen Miete. Je gefragter die Lage, desto höher die laufende Belastung, ganz unabhängig davon, ob Sie die Wohnung je vermieten. Ein Käufer rechnet diesen Posten ein, den es bei einer Erstwohnung nicht gibt, und das fließt in seine Zahlungsbereitschaft ein, ob er es ausspricht oder nicht.

Für die steuerliche Bewertung Ihres Einzelfalls ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner, nicht wir.

Vermietete Objekte: die Regeln haben sich Anfang 2026 geändert

Diese Regelung ist neu, und bei vermieteten Objekten wird sie leicht übersehen. Garmisch-Partenkirchen ist in der Anlage zur bayerischen Mieterschutzverordnung namentlich als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aufgeführt (Eintrag 1.10.3, verkündet im BayMBl. 2025 Nr. 558). Seit dem 1. Januar 2026 gelten dort drei Beschränkungen, die es vorher nicht gab:

• Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen statt um die sonst zulässigen 20.
• Verlängerte Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB): Nach Umwandlung in Wohnungseigentum ist Eigenbedarf länger gesperrt.

Für den Wert zählt das, weil das Ertragswertverfahren mit dem dauerhaft erzielbaren Ertrag rechnet. Wenn gesetzliche Grenzen bestimmen, wie weit sich eine Miete überhaupt anheben lässt, verändert das die Ertragsseite und damit den Wert einer vermieteten Wohnung. Ein Käufer, der auf Rendite schaut, rechnet das ein, und wer sein vermietetes Objekt noch nach den Erwartungen von 2024 ansetzt, kommt deshalb auf eine Zahl, die der Markt nicht mehr bestätigt.

Was das im Detail für Ihr Mietverhältnis bedeutet, gehört in die Hände eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Die Grundzüge zur Vermietung vor Ort haben wir im Ratgeber Wohnung vermieten in Garmisch-Partenkirchen zusammengestellt.

Und dann die Dinge, die in keiner Tabelle stehen

Stellen Sie sich zwei Häuser vor, wenige Straßen voneinander entfernt, in zwei Bodenrichtwertzonen, die auf der Karte aneinandergrenzen: gleiche Wohnfläche, gleiches Baujahr. Ein Online-Rechner weist beide identisch aus, weil er sie über dieselbe Postleitzahl legt.

Wer hingehen kann, sieht den Unterschied. Das eine liegt am Südhang mit freiem Blick, das andere am Nordhang, wo im Winter wochenlang keine Sonne auf die Terrasse fällt. Wir würden beide Objekte im Februar ansehen, nicht im Juni, die Bodenrichtwertzone für jedes einzeln prüfen und die Vergleichsfälle getrennt sichten. Das Ergebnis wären zwei verschiedene Preisstrategien und zwei verschiedene Käuferkreise: Beim Südhang-Objekt trägt die Lage den Preis, beim Nordhang-Objekt müssen Zustand und Grundriss die Arbeit machen. Wer beide gleich ansetzt, verkauft eines davon zu billig und das andere gar nicht.

Ähnlich verhält es sich mit der Bausubstanz im Werdenfelser Land. Ein solide gemauertes Haus von 1965 mit Einfachverglasung und Ölheizung kann in der Substanz besser dastehen als ein Fertighaus von 1998 und im Energieausweis trotzdem schlechter abschneiden. Welche der beiden Zahlen der Käufer höher gewichtet, entscheidet sich vor Ort.

Kurzfazit: Landkreiseigene Bewertungsdaten, Zweitwohnnutzung, die neuen Mietregeln und die Mikrolage sind vier Stellschrauben, die ein bundesweites Modell nicht kennt. Zusammen erklären sie, warum zwei auf dem Papier gleiche Objekte am Markt sehr unterschiedlich abschneiden. Und was kostet das Ganze?

Was kostet eine Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen?

Eine Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen ist bei JD Homes kostenfrei und unverbindlich, egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück. Sie gehen damit keine Verpflichtung ein und müssen anschließend nicht verkaufen. Kosten entstehen erst, wenn Sie ein förmliches Verkehrswertgutachten beauftragen. Und da lohnt sich der Blick auf drei verschiedene Wege, weil sie preislich völlig unterschiedlich funktionieren.

Weg	Rechtsgrundlage	Preisbildung
Frei beauftragter Sachverständiger	keine gesetzliche Gebührenordnung; HOAI kennt kein Leistungsbild Wertermittlung, § 36 GewO schweigt zur Vergütung	Honorar frei vereinbar — lassen Sie sich vorher ein schriftliches Angebot geben
Heranziehung durch Gericht oder Behörde	JVEG, Anlage 1 zu § 9 Abs. 1, Sachgebiet „Bewertung von Immobilien und Rechten an Immobilien"	Stundensatz 125 Euro
Gutachterausschuss	§ 15 Abs. 1 BayGaV: erhebt „für die Erstellung von Gutachten Gebühren und Auslagen (Benutzungsgebühren)"	im Regelfall wertabhängig, nicht verhandelbar

Zuständig für den letzten Weg ist die Geschäftsstelle beim Landratsamt, für Garmisch-Partenkirchen also der Gutachterausschuss des Landkreises. Wozu ein Gutachten überhaupt gut ist, steht im nächsten Abschnitt.

Der Grund für die kostenfreie Einschätzung ist unspektakulär: Wir wollen wissen, ob wir zueinander passen, bevor jemand etwas unterschreibt. Und ein Eigentümer, der seinen Wert kennt, entscheidet besser.

Werteinschätzung oder Verkehrswertgutachten?

Beides sind Wege zu einer Zahl, aber sie sind nicht austauschbar. Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre.

	Werteinschätzung durch den Makler	Verkehrswertgutachten
Wer erstellt es	Ihr Immobilienmakler	öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Zweck	Preisfindung vor dem Verkauf, Orientierung für Eigentümer	Nachweis gegenüber Gericht, Finanzamt, Miterben
Umfang	nachvollziehbare Herleitung mit Marktbezug	umfangreiches, formgebundenes Dokument
Kosten	bei JD Homes kostenfrei und unverbindlich	frei vereinbar; beim Gutachterausschuss wertabhängige Gebühr
Belastbarkeit vor Gericht	nein	ja
Anlass	Verkaufsabsicht, Neugier, Vermögensüberblick	Erbauseinandersetzung, Scheidung, Zwangsversteigerung, Finanzamt

Damit es keine Missverständnisse gibt: JD Homes erstellt kein förmliches Verkehrswertgutachten. Wir liefern eine transparente, nachvollziehbare und fachgerechte Einschätzung. Wenn Sie ein Gutachten brauchen, weil ein Gericht oder das Finanzamt es verlangt, sagen wir Ihnen das offen. Was genau in welcher Form nötig ist, besprechen wir persönlich.

Gerade bei einem Erbfall ist die Lage oft heikel: Die Geschwister sind sich einig, dass verkauft werden soll, aber niemand traut sich, eine Zahl auszusprechen. Eine neutrale Einschätzung nimmt aus dieser Situation viel Druck heraus, noch bevor jemand zum Notar geht.

Kurzfazit: Für einen geplanten Verkauf reicht die Werteinschätzung in aller Regel aus. Sobald eine Behörde oder ein Gericht mitliest, brauchen Sie ein Gutachten. Zum Schluss die Fragen, die uns Eigentümer aus dem Landkreis am häufigsten stellen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?

Wie lange der Vor-Ort-Termin dauert, hängt vom Objekt ab; den Zeitrahmen stimmen wir vorher mit Ihnen ab. Eine pauschale Frist für die fertige Einschätzung nennen wir bewusst nicht, weil die Recherche bei einer Eigentumswohnung schneller geht als bei einem Bauernhaus mit Nebengebäuden und einer gewachsenen Grundstückssituation.

Bin ich nach einer kostenlosen Bewertung zum Verkauf verpflichtet?

Nein. Die Bewertung ist kostenfrei und unverbindlich, und mit der Anfrage gehen Sie keine Verpflichtung ein. Wissen zu wollen, wo man steht, ist ein völlig legitimer Grund für eine Bewertung.

Was ist der Unterschied zwischen einem Makler und einem Immobiliengutachter?

Ein Makler bewertet mit Blick auf den Markt: Was ist jetzt, in dieser Lage, von diesen Käufern zu erzielen? Ein öffentlich bestellter Sachverständiger erstellt ein formgebundenes Gutachten, das vor Gericht und gegenüber Behörden Bestand hat. Beim Verkauf zählt die Markteinschätzung. Ein Gutachten brauchen Sie, wenn Gericht oder Finanzamt es verlangen.

Wie finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Garmisch-Partenkirchen?

Über das bayerische Portal bodenrichtwerte.bayern.de oder über den Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. Die Werte werden im Zwei-Jahres-Rhythmus zum 1. Januar der geraden Jahre ermittelt. Achten Sie darauf, welcher Stichtag angezeigt wird. Der angezeigte Wert gilt für die ganze Zone; Ihr Grundstück kann davon abweichen.

Ist eine Online-Immobilienbewertung zuverlässig?

Für einen ersten Eindruck reicht sie. Als Grundlage für einen Verkaufspreis würde ich sie niemandem geben. Sie arbeitet mit Angebotspreisen statt beurkundeten Kaufpreisen und kennt weder die landkreiseigenen Sachwertfaktoren noch den Zustand Ihres Objekts oder die Lage im Ort. Ich nehme solche Zahlen als Gesprächseinstieg und rechne dann nach.

Wird eine Ferienwohnung anders bewertet als eine selbstgenutzte Wohnung?

In der Tendenz ja. Bei einer Ferien- oder Zweitwohnung kommen die Zweitwohnungsteuer als laufende Belastung und ein anderer Käuferkreis hinzu, dazu je nach Haus Beschränkungen aus der Teilungserklärung. Steht die Wohnung dauerhaft vermietet, rückt das Ertragswertverfahren in den Vordergrund.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und den Raum Garmisch-Partenkirchen.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Für die Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen und Umgebung erstellen wir Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Mühlstraße 19 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause — nach Garmisch-Partenkirchen ebenso wie in die übrigen Gemeinden des Landkreises. Rufen Sie an: 0162 4051030 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de.

Und wenn Sie danach zu dem Schluss kommen, erst in drei Jahren zu verkaufen, ist das auch in Ordnung. Dann wissen Sie wenigstens, worüber Sie entscheiden.

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Quellen

1. § 6 ImmoWertV 2022 — Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz. https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__6.html (abgerufen 2026-08-05)
2. § 7 ImmoWertV 2022 — Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse. https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__7.html (abgerufen 2026-08-05)
3. § 194 BauGB — Verkehrswert. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html (abgerufen 2026-07-13)
   3a. § 193 Abs. 5 BauGB — Aufgaben des Gutachterausschusses (Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ermittlung von Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren). https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__193.html (abgerufen 2026-08-05)
   3b. § 195 BauGB — Kaufpreissammlung (Abs. 1 Satz 1 Übersendungspflicht der beurkundenden Stelle; Abs. 3 Auskunft nur bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht). Fassung vom 22.06.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__195.html (abgerufen 2026-08-05)
   3c. § 196 Abs. 3 BauGB — Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen; Jedermann-Auskunftsrecht. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html (abgerufen 2026-08-05)
4. Grundstücksmarktbericht Landkreis Garmisch-Partenkirchen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Datenstichtag 01.01.2025. https://www.lra-gap.de/de/grundstuecksmarktbericht.html (abgerufen 2026-07-15)
5. Bodenrichtwerte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. https://www.lra-gap.de/de/bodenrichtwerte.html (abgerufen 2026-07-15)
   5a. Gutachterausschuss für Grundstückswerte am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Bekanntgabe zu den Bodenrichtwerten baureifen Wohnbaulands (Stichtag 01.01.2022, Zitat „2.000 Euro pro Quadratmeter … keine Ausnahme mehr", Vors. Christian Payne). https://www.lra-gap.de/de/aktuelles/d/uid-070dd684-e564-d79a-3ea3-e328d0e6bc23.html (abgerufen 2026-07-13; im Artikel ausdrücklich als historischer Orientierungswert gekennzeichnet)
6. Erste Bodenrichtwerte für Stichtag 01.01.2026 verfügbar, Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (LDBV), Meldung vom 17.04.2026. https://www.ldbv.bayern.de/aktuell/archiv/meldung_erste_bodenrichtwerte-01799.html (abgerufen 2026-08-05)
7. Mieterschutzverordnung Bayern, Anlage (örtlicher Anwendungsbereich), Eintrag 1.10.3 Garmisch-Partenkirchen; verkündet BayMBl. 2025 Nr. 558, in Kraft seit 01.01.2026. https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayMiSchuV2025-ANL_1 (abgerufen 2026-07-15)
8. Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer, Markt Garmisch-Partenkirchen, § 4 Abs. 1 und Abs. 3. https://markt.gapa.de/dokumente/satzung-ueber-die-erhebung-einer-zweitwohnungssteuer/ (abgerufen 2026-08-05)
9. § 80 GEG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html (abgerufen 2026-07-13)
10. §§ 4, 21, 27–34 ImmoWertV — Ertragswertverfahren, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten. ImmoWertV vom 14.07.2021 (BGBl. I S. 2805), in Kraft seit 01.01.2022. https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/BJNR280500021.html (abgerufen 2026-08-05)
11. § 36 GewO — Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__36.html (abgerufen 2026-08-05)
12. § 9 Abs. 1 JVEG nebst Anlage 1, Sachgebiet Nr. 7 „Bewertung von Immobilien und Rechten an Immobilien" (Stundensatz 125 Euro). https://www.gesetze-im-internet.de/jveg/__9.html (abgerufen 2026-08-05)
13. § 15 Abs. 1 BayGaV — Gebühren und Auslagen für Gutachten. Bayerische Gutachterausschussverordnung vom 05.04.2005 (GVBl. S. 88), BayRS 2130-2-B, zuletzt geändert durch Verordnung vom 24.05.2022 (GVBl. S. 246). https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayGutAV-15 (abgerufen 2026-08-05)
14. § 556d BGB (Mietpreisbremse) https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html, § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html, § 577a BGB (Kündigungssperrfrist) https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html — Rechtsfolgen der Listung nach der Mieterschutzverordnung (abgerufen 2026-08-05)
15. § 196 Abs. 1 BauGB — Ermittlungsturnus der Bodenrichtwerte. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html (abgerufen 2026-08-05)

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