Abschreibung

Die Abschreibung – im Steuerrecht als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet – erlaubt es Immobilieneigentümern, die Anschaffungskosten eines Gebäudes nicht auf einmal, sondern gleichmäßig über dessen wirtschaftliche Nutzungsdauer steuerlich anzusetzen. Dahinter steckt der Gedanke, dass bauliche Substanz im Laufe der Zeit verschleißt und an Wert verliert. Wichtig: Abschreibungsfähig ist ausschließlich der Gebäudeanteil – das Grundstück selbst unterliegt keinem steuerlich anerkannten Wertverzehr und bleibt außen vor.

Gesetzliche Abschreibungssätze im Überblick

Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, gilt ein linearer Satz von 2 Prozent jährlich, was einer unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Ältere Gebäude – errichtet vor 1925 – werden mit 2,5 Prozent pro Jahr über 40 Jahre abgeschrieben. Gewerbeimmobilien und sonstige Gebäude fallen unter einen Satz von 3 Prozent jährlich.

Die AfA mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass im jeweiligen Jahr tatsächlich Geld abfließt. Gerade für Vermieter und Kapitalanleger – ein in der Region Murnau und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ausgesprochen relevantes Investorenprofil – ist dieser „steuerliche Buchgewinn" ein zentrales Argument bei der Renditeberechnung.

Sonderabschreibungen: Denkmalschutz und Neubau

Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude vermietet, profitiert von besonders günstigen AfA-Konditionen auf die anfallenden Sanierungskosten: In den ersten acht Jahren können jeweils 9 Prozent, in den darauf folgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent angesetzt werden – die Modernisierungsaufwendungen sind damit vollständig in zwölf Jahren abgeschrieben. Bei Eigennutzung sind über zehn Jahre je 9 Prozent möglich. Begünstigt sind dabei ausschließlich die Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis für Gebäude und Grundstück.

Für neu errichtete Mietwohnungen sieht § 7b EStG unter bestimmten Voraussetzungen eine zeitlich befristete Sonderabschreibung zusätzlich zur regulären AfA vor. Die jeweiligen Baukostenobergrenzen und Einkommensgrenzen ändern sich regelmäßig – eine aktuelle steuerliche Beratung ist hier unerlässlich.

Kaufpreisaufteilung als Grundlage der Berechnung

Da das Grundstück nicht abgeschrieben werden darf, muss der Gesamtkaufpreis sachgerecht in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufgeteilt werden. Je nach Lage und Bebauungsintensität entfallen typischerweise 70 bis 85 Prozent auf das Gebäude und 15 bis 30 Prozent auf den Grund. In begehrten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten – etwa in Seenähe zum Staffelsee oder Riegsee – kann der Grundstücksanteil jedoch deutlich höher ausfallen, was die Abschreibungsbasis entsprechend reduziert.

Die Aufteilung kann vertraglich vereinbart oder durch ein Sachverständigengutachten belegt werden. Das Finanzamt ist berechtigt, eine offensichtlich unrealistische Aufteilung zu verwerfen und eigene Werte anzusetzen. Die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Online-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bietet eine erste Orientierung, ersetzt aber kein fundiertes Gutachten.

Steuerliche Konsequenzen beim Verkauf

Durch die jährliche AfA sinkt der steuerliche Buchwert der Immobilie kontinuierlich. Wird das Objekt innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, berechnet sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn nicht aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis, sondern aus der Differenz zum reduzierten Buchwert. Die über die Jahre in Anspruch genommene AfA wird so bei einem Gewinn aus dem Verkauf steuerlich „zurückgeholt".

Nach Ablauf der Spekulationsfrist bleibt der Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei – selbst wenn die AfA vollständig genutzt wurde. Eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater, die sowohl die laufende Vermietungsphase als auch den geplanten Verkaufszeitpunkt im Blick hat, zahlt sich in der Regel aus.

Beispielrechnung: Kapitalanlage im Alpenvorland

Eine Eigentumswohnung in Murnau am Staffelsee wird für 800.000 Euro erworben. Sachverständig festgestellt wird folgende Aufteilung:

Über die gesamte Abschreibungsdauer von 50 Jahren ergibt sich eine kumulierte Steuerersparnis von rund 235.000 Euro – ohne zusätzlichen Geldabfluss. Hinzu kommt die in Bayern mit 3,5 Prozent bundesweit niedrigste Grunderwerbsteuer beim Erwerb, was die Gesamtinvestitionskosten und damit auch die Abschreibungsbasis positiv beeinflusst.