Die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – ist ein steuerliches Instrument, das Eigentümern vermieteter Immobilien erlaubt, den Wertverzehr eines Gebäudes über seine wirtschaftliche Nutzungsdauer hinweg gewinnmindernd geltend zu machen. Steuerlich anerkannt wird dabei ausschließlich der Gebäudewert, nicht jedoch der Grundstücksanteil, da Grund und Boden keinem Verschleiß unterliegen. Die AfA zählt zu den Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und kommt bei eigengenutzten Immobilien nicht zur Anwendung.
AfA-Sätze und Nutzungsdauern
Für Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 31. Dezember 1924 gestellt wurde, gilt eine lineare Abschreibung von zwei Prozent jährlich über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Ältere Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, werden mit 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre abgeschrieben. Gewerbeimmobilien unterliegen einem Satz von drei Prozent jährlich, was einer kalkulatorischen Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht.
Der wirtschaftliche Effekt lässt sich an einem einfachen Beispiel verdeutlichen: Beträgt der abschreibungsfähige Gebäudewert 300.000 Euro, ergibt sich bei zwei Prozent AfA ein jährlicher Abzugsbetrag von 6.000 Euro. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 40 Prozent entspricht das einer realen Steuerersparnis von 2.400 Euro pro Jahr – ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Über die gesamte Abschreibungsdauer summiert sich dieser Vorteil zu einem erheblichen Vermögenseffekt.
Sonderabschreibungen für besondere Objekte
Wer in ein denkmalgeschütztes Gebäude investiert, profitiert von der erhöhten AfA nach § 7i EStG: Die anerkannten Sanierungskosten lassen sich in den ersten acht Jahren mit neun Prozent und in den darauffolgenden vier Jahren mit sieben Prozent abschreiben – insgesamt also vollständig über zwölf Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, die zwingend vor Baubeginn eingeholt werden muss. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo historische Bausubstanz und denkmalgeschützte Anwesen keine Seltenheit sind, spielt diese Abschreibungsform für Kapitalanleger eine nicht unerhebliche Rolle.
Vergleichbare Abschreibungssätze bietet § 7h EStG für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Für den Neubau von Mietwohnungen sah § 7b EStG zeitlich befristete Sonderabschreibungen von bis zu fünf Prozent jährlich über vier Jahre vor – die genauen Förderbedingungen und aktuellen Befristungen sollten im Einzelfall mit einem Steuerberater geprüft werden.
Bemessungsgrundlage und Kaufpreisaufteilung
Die Grundlage für die AfA bilden die gesamten Anschaffungskosten der Immobilie: Neben dem eigentlichen Kaufpreis zählen dazu auch die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent – der bundesweit niedrigste Satz – was die Erwerbsnebenkosten im Vergleich zu anderen Bundesländern etwas geringer ausfallen lässt.
Da nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig ist, muss der Gesamtkaufpreis zwingend in einen Gebäude- und einen Grundstückswert aufgeteilt werden. Als Orientierungsgröße für den Bodenwert dienen die Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses – im Bereich Murnau am Staffelsee und der seenahen Lagen rund um Staffelsee und Riegsee fallen diese aufgrund der hohen Nachfrage durch Kapitalanleger und Zweitwohnungskäufer entsprechend hoch aus, was den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis tendenziell reduziert. Die Nebenkosten werden anteilig auf Gebäude- und Grundstückswert verteilt. Das Bundesfinanzministerium stellt online eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung, die als erste Orientierung dienen kann.
Sonderfälle: Erbschaft, Schenkung und Verkauf
Geht eine vermietete Immobilie durch Erbschaft über, führt der Erbe die Abschreibung auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers fort – er übernimmt also den noch verbleibenden Abschreibungszeitraum unverändert. Bei einer Schenkung gilt dasselbe Prinzip: Der Beschenkte tritt steuerlich in die Position des Schenkenden ein.
Beim Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist wird der steuerpflichtige Gewinn nicht am tatsächlichen Kaufpreis, sondern am steuerlichen Restbuchwert gemessen. Dieser errechnet sich aus den ursprünglichen Anschaffungskosten abzüglich der bislang in Anspruch genommenen AfA-Beträge. Nach Ablauf der zehn Jahre hingegen bleibt ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei – und zwar unabhängig davon, ob und in welchem Umfang zuvor AfA geltend gemacht wurde. Laufende Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind als Erhaltungsaufwand sofort in voller Höhe abzugsfähig, während bauliche Erweiterungen oder wesentliche Verbesserungen zu den Herstellungskosten zählen und über die verbleibende Nutzungsdauer abzuschreiben sind. Für die korrekte Zuordnung empfiehlt sich die Begleitung durch einen erfahrenen Steuerberater.
