Eine Anzahlung ist ein Geldbetrag, den der Käufer vor vollständiger Erbringung der vereinbarten Gegenleistung leistet. Im Immobilienbereich spielt sie vor allem beim Erwerb von Neubauobjekten vom Bauträger eine zentrale Rolle, wo der Verkäufer die eingehenden Mittel zur Finanzierung von Material und Bauleistungen benötigt. Weil solche Vorleistungen für den Käufer erhebliche finanzielle Risiken bergen, existieren gesetzliche Schutzvorschriften – allen voran die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – sowie bewährte vertragliche Sicherungsinstrumente.
Ratenzahlungen nach MaBV: streng gestaffelt
Beim Bauträgerkauf darf der Verkäufer Abschlagszahlungen nicht frei festlegen, sondern muss sich an die Vorgaben der MaBV halten. Danach ist die erste Rate – maximal 30 Prozent des Kaufpreises – erst fällig, wenn die Erdarbeiten begonnen haben, sämtliche behördlichen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist. Mit der Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Zimmererarbeiten dürfen weitere 40 Prozent abgerufen werden, nach Abschluss von Dachflächen und Dachrinnen ist kumuliert die Hälfte des Kaufpreises fällig.
Die weiteren Raten sind an konkrete Bauzustände geknüpft: Rohinstallation, Fenstermontage, Innenputz und Estrich lösen jeweils definierte Prozentsätze aus. Die letzte Rate wird erst nach vollständiger, mängelfreier Abnahme des Gebäudes fällig. Diese Staffelung stellt sicher, dass Zahlungen und tatsächliche Bauleistung stets in einem angemessenen Verhältnis stehen.
Absicherung durch Bürgschaft
Wer eine Anzahlung leistet, sollte diese durch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft absichern – entweder als Anzahlungsbürgschaft oder als Vertragserfüllungsbürgschaft. Eine solche Bürgschaft garantiert die Rückzahlung des gezahlten Betrags, wenn der Bauträger seine Leistung nicht erbringt oder in die Insolvenz gerät. Die Kosten dafür liegen üblicherweise bei ein bis zwei Prozent der abgesicherten Summe pro Jahr und werden in der Regel vom Bauträger getragen.
Entscheidend ist: Die Bürgschaftsurkunde muss im Original vor der jeweiligen Zahlung übergeben werden. Sie muss auf Verzicht der Einrede der Vorausklage lauten und zeitlich die gesamte Vertragslaufzeit bis zur vollständigen Erfüllung abdecken. Wer die Urkunde erst nach der Überweisung erhält oder sich mit einer Kopie begnügt, verliert einen wesentlichen Teil des Schutzes.
Risiken ungesicherter Vorauszahlungen
Fehlt eine vertragliche oder bürgschaftliche Absicherung, kann die Insolvenz des Bauträgers für den Käufer zum Totalverlust werden: Als einfacher Insolvenzgläubiger erhält er häufig nur einen Bruchteil der gezahlten Beträge zurück. Hinzu kommen mögliche Mehrkosten, wenn das halbfertige Projekt von einem anderen Unternehmen zu Ende geführt werden muss – oft deutlich teurer als ursprünglich kalkuliert.
Ein Warnsignal ist, wenn ein Anbieter auf Vorauszahlungen drängt, die über die MaBV-Sätze hinausgehen. Das kann auf Liquiditätsprobleme hindeuten. Gerade im Alpenvorland, wo Neubauprojekte in gefragten Lagen rund um den Staffelsee oder im Landkreis Garmisch-Partenkirchen teils erhebliche Kaufpreise erreichen, lohnt es sich, vor Vertragsunterzeichnung einen Handelsregisterauszug und eine aktuelle Wirtschaftsauskunft über den Bauträger einzuholen.
Praktische Hinweise zur Zahlungsabwicklung
Jede Rate sollte ausschließlich auf das im Kaufvertrag genannte Firmenkonto mit eindeutigem Verwendungszweck überwiesen werden – niemals bar und nicht auf Privatkonten. Vor jeder Zahlung empfiehlt sich eine Überprüfung des tatsächlichen Baufortschritts, gegebenenfalls durch einen unabhängigen Sachverständigen mit fotografischer Dokumentation.
Den Auszahlungsplan des eigenen Baudarlehens sollte man frühzeitig mit dem vertraglichen Zahlungsplan abstimmen, um unnötige Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Bei Kaufpreisen, wie sie im Oberbayerischen Alpenvorland üblich sind, zahlt sich auch die Prüfung des Kaufvertrags durch einen auf Baurecht spezialisierten Fachanwalt aus. Alle Zahlungsbelege sollten sorgfältig archiviert werden – sowohl für die Steuererklärung als auch für den Fall eines späteren Rechtsstreits.
