Die Makler- und Bauträgerverordnung – kurz MaBV – ist eine bundesweit geltende Rechtsverordnung, die auf Grundlage des § 34c der Gewerbeordnung erlassen wurde. Sie regelt, unter welchen Voraussetzungen Immobilienmakler und Bauträger tätig sein dürfen, und enthält detaillierte Schutzvorschriften zugunsten der Käufer. Im Kern verpflichtet sie Bauträger dazu, den Kaufpreis nur in eng definierten Raten entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt abzurufen und den Käufer durch Sicherheiten abzusichern, bevor dieser Zahlungen leistet.
Ratenzahlungsplan nach § 3 MaBV
Das Herzstück der MaBV ist die strikte Bindung der Kaufpreiszahlungen an den Baufortschritt. Der Verordnungsgeber hat dafür konkrete Höchstsätze festgelegt: Nach Beginn der Erdarbeiten darf der Bauträger erstmals bis zu 30 Prozent des Kaufpreises abrufen, nach Fertigstellung des Rohbaus insgesamt 40 Prozent. Darauf folgen gestaffelte Raten für einzelne Gewerke – darunter Dachkonstruktion, Rohinstallationen, Fenstereinbau, Innenputz und Estricharbeiten. Nach Eintritt der Bezugsfertigkeit sind weitere 12 Prozent fällig, die abschließenden 3 Prozent erst nach vollständiger Fertigstellung des Objekts.
Vorauszahlungen, die über den jeweils erreichten Baustand hinausgehen, sind ausdrücklich unzulässig. Damit ist sichergestellt, dass der Käufer zu keinem Zeitpunkt mehr bezahlt hat, als dem bereits erstellten Bauwert entspricht.
Sicherheiten für Käufer: Freistellungserklärung und Bürgschaft
Bevor ein Bauträger überhaupt die erste Rate einfordern darf, muss er dem Käufer eine der beiden in der MaBV vorgesehenen Sicherheiten nachweisen. Die häufigste Form ist die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank: Sie bestätigt, dass die erworbene Einheit im Falle vollständiger Kaufpreiszahlung aus einer etwaigen Globalgrundschuld freigestellt und lastenfrei übertragen wird.
Alternativ kann der Bauträger eine Bürgschaft nach § 7 MaBV eines Kreditinstituts beibringen. Diese Bürgschaft ist selbstschuldnerisch und enthält den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage, sichert also die Rückgewähr aller geleisteten Zahlungen im Falle der Nichterfüllung unmittelbar ab. Beide Sicherungsformen sind gleichwertig und bieten dem Erwerber vergleichbaren Schutz.
Gerade im Alpenvorland, wo Neubauprojekte von Bauträgern angesichts hoher Bodenrichtwerte oft erhebliche Kaufpreise erzielen, ist das konsequente Bestehen auf diesen Sicherheiten vor jeder Ratenzahlung unverzichtbar.
Buchführungspflichten und behördliche Aufsicht
Die MaBV verpflichtet Bauträger und Makler zu einer sorgfältigen, getrennten Buchführung. Kundengelder sind auf gesonderten Treuhandkonten zu verwahren, eigene Mittel und Fremdgelder dürfen nicht vermischt werden. Alle relevanten Geschäftsvorfälle müssen mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden. Die zuständige Aufsichtsbehörde – im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das das Landratsamt – kann jederzeit Einsicht in die Unterlagen verlangen. Verstöße gegen diese Buchführungspflichten gelten als Ordnungswidrigkeiten und können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.
Grenzen des Schutzes und praktische Hinweise
So wirksam die MaBV den Käufer absichert, hat sie doch klare Grenzen. Im Insolvenzfall eines Bauträgers schützt die Ratenstaffelung zwar davor, deutlich zu viel vorausgezahlt zu haben, doch bleibt eine unfertige Immobilie schwer verwertbar. Die Kosten für die Fertigstellung durch einen Drittunternehmer können die noch ausstehenden Raten übersteigen. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch – in aller Regel gleichzeitig mit dem Bauträgervertrag beim Notar eingetragen – sichert den Eigentumsanspruch zusätzlich ab, ersetzt aber keine sorgfältige Prüfung der Bonität und Referenzen des Bauträgers vor Vertragsunterzeichnung.
Als Käufer sollten Sie den vertraglich vereinbarten Ratenplan stets mit den Vorgaben der MaBV abgleichen, die Freistellungserklärung oder Bürgschaft vor der ersten Überweisung in Händen halten und den Baufortschritt vor jeder weiteren Rate selbst oder durch einen Sachverständigen dokumentieren lassen.
