Wer eine noch nicht fertiggestellte Immobilie von einem Bauträger erwirbt, schließt keinen gewöhnlichen Kaufvertrag ab, sondern einen Bauträgervertrag. Dieser notariell beurkundete Vertrag vereint zwei rechtlich unterschiedliche Komponenten: den Erwerb des Grundstücks oder eines Miteigentumsanteils daran sowie die Verpflichtung des Bauträgers, auf diesem Grundstück ein Gebäude nach den vereinbarten Plänen und Spezifikationen zu errichten. Als Rechtsgrundlage gilt neben dem BGB insbesondere die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die vor allem den Zahlungsfluss zum Schutz der Käufer regelt.
Vertragsinhalt und verbindliche Unterlagen
Ein Bauträgervertrag besteht aus mehreren zwingend erforderlichen Bestandteilen. Das Herzstück ist die Baubeschreibung: Sie legt detailliert fest, welche Leistungen der Bauträger schuldet – von der Bauweise über die verwendeten Materialien bis hin zur Ausstattungsqualität. Grundrisse, Ansichten und Schnitte sind als verbindliche Vertragsanlagen beigefügt und bestimmen, was am Ende des Bauprozesses übergeben werden muss. Abweichungen von diesen Unterlagen gelten rechtlich als Mängel. Wer im Raum Murnau oder im Landkreis Garmisch-Partenkirchen eine Neubau-Eigentumswohnung über einen Bauträger erwirbt, sollte diese Dokumente vor der notariellen Beurkundung sorgfältig prüfen – idealerweise mit bautechnischer Unterstützung.
Zahlungsplan nach der MaBV
Die MaBV schreibt vor, dass der Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern in Raten entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt zu leisten ist. Die erste Rate darf erst nach Beginn der Erdarbeiten fällig werden und ist auf maximal 30 Prozent des Gesamtpreises begrenzt. Weitere Zahlungsabschnitte sind an klar definierte Baustände geknüpft, etwa Rohbaufertigstellung, Dichtheit des Gebäudes oder Innenputz. Die Schlussrate wird erst nach vollständiger Fertigstellung und erfolgter Abnahme fällig. Üblich ist zudem, einen Sicherheitseinbehalt von rund 5 Prozent zurückzuhalten, bis nachgewiesene Mängel beseitigt sind. Dieser strukturierte Zahlungsfluss verhindert, dass Käufer vollständige Vorleistungen erbringen, bevor das Objekt steht.
Absicherung für Käufer
Der Gesetzgeber hat mehrere Schutzmechanismen vorgesehen, die im Bauträgervertrag verankert sein müssen. Unmittelbar nach Vertragsschluss wird zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen – zuständig im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das Grundbuchamt Weilheim. Diese Vormerkung sichert den Eigentumsübertragungsanspruch und verhindert, dass der Bauträger das Grundstück anderweitig belasten oder veräußern kann. Darüber hinaus muss der Bauträger eine Freistellungserklärung seiner finanzierenden Bank beibringen: Sie gewährleistet, dass das Grundstück aus einer etwaigen Globalfinanzierung des Bauträgers herausgelöst wird, bevor Käuferzahlungen fließen. Für den Fall einer Insolvenz des Bauträgers bietet eine Fertigstellungsbürgschaft weiteren Schutz. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist für Baumängel beträgt fünf Jahre ab Abnahme des Werks.
Grunderwerbsteuer und Nebenkosten
Auch beim Bauträgervertrag fällt Grunderwerbsteuer an – allerdings auf den Gesamtkaufpreis, der Grundstück und Bauleistung umfasst. In Bayern gilt mit 3,5 Prozent der niedrigste Steuersatz bundesweit, was bei den im Alpenvorland üblichen Kaufpreisen dennoch eine erhebliche Summe bedeutet. Hinzu kommen die bundeseinheitlich nach dem GNotKG berechneten Notarkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision, sofern ein Makler in die Vermittlung eingebunden war.
