Wenn eine Bank eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert, legt sie nicht den aktuellen Marktpreis zugrunde, sondern den Beleihungswert. Dieser gibt an, welchen Wert das Objekt nach Einschätzung des Kreditinstituts langfristig und unter konservativen Annahmen behält. Er liegt grundsätzlich unterhalb des Verkehrswerts – und erst recht unterhalb des Kaufpreises, wie er in einem nachgefragten Markt wie dem Alpenvorland regelmäßig erzielt wird.
Warum Beleihungswert und Kaufpreis auseinanderfallen
Der Verkehrswert spiegelt das wider, was ein informierter Käufer heute am Markt zu zahlen bereit ist. Der Beleihungswert dagegen klammert bewusst aus, was nur vorübergehend gilt: Marktüberhitzungen, spekulative Nachfragespitzen, individuelle Besonderheiten eines Objekts oder einer Lage. Banken fragen sich stattdessen: Was ist diese Immobilie wert, wenn die Konjunktur dreht, die Zinsen steigen oder die Region an Attraktivität verliert?
Im Blauen Land und rund um den Staffelsee zeigt sich dieses Auseinanderfallen besonders deutlich. Hohe Bodenrichtwerte, starke Nachfrage durch Zweitwohnungskäufer und Kapitalanleger sowie knappe Angebote treiben die Kaufpreise auf Niveaus, die Banken in ihrer Beleihungsbewertung nur teilweise nachvollziehen. Wer hier kauft, sollte frühzeitig mit seiner Bank klären, welchen Beleihungswert das konkrete Objekt erhält – und wie viel Eigenkapital daraus folgt.
Wie der Beleihungswert ermittelt wird
Sachverständige der Bank ermitteln den Beleihungswert nach anerkannten Verfahren, die im Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt sind. Je nach Objekt kommen unterschiedliche Methoden zum Einsatz:
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien, bereinigt um spekulative Ausreißer. Das Ertragswertverfahren berechnet den Wert vermieteter Objekte auf Basis der dauerhaft erzielbaren Nettomiete – nicht der momentanen Marktmiete. Das Sachwertverfahren bestimmt den Wert über die Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts, abzüglich einer altersgemäßen Wertminderung.
Banken wählen häufig jenes Verfahren oder jene Kombination, die zum niedrigsten Ergebnis führt, und schlagen zusätzliche Sicherheitspuffer auf. Das Ergebnis kann deshalb spürbar unter dem liegen, was ein unabhängiger Gutachter als Verkehrswert feststellen würde.
Einflussfaktoren im Detail
Die Lage hat den größten Einfluss auf den Beleihungswert. Immobilien in strukturell stabilen, nachgefragten Lagen – etwa mit Seeblick auf den Riegsee oder in fußläufiger Entfernung zum Staffelsee – werden von Banken zwar wohlwollender bewertet als Objekte in strukturschwachen Regionen, doch gerade Premiumlagen mit sehr hohen Preisen führen nicht automatisch zu proportional höheren Beleihungswerten.
Ebenso relevant sind Bauzustand, Restnutzungsdauer und Ausstattungsqualität. Modernisierte Bestandsbauten schneiden besser ab als sanierungsbedürftige Altbauten. Spezialimmobilien – etwa außergewöhnlich geschnittene Luxusobjekte oder Objekte mit stark eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit – erhalten in der Regel niedrigere Beleihungswerte, weil ihre Verwertbarkeit im Ernstfall eingeschränkt ist. Rechtliche Belastungen im Grundbuch, Altlasten oder ungeklärte Baumängel mindern den Wert zusätzlich.
Was das für Ihre Finanzierung bedeutet
Aus dem Beleihungswert und der bankinternen Beleihungsgrenze – üblicherweise 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts – ergibt sich die Summe, die ein Kreditinstitut zu günstigen Konditionen bereitstellt. Liegt der Kaufpreis darüber, muss die Differenz durch Eigenkapital gedeckt werden. In einem Markt mit hohen Kaufpreisen, wie er für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen typisch ist, kann diese Lücke erheblich sein.
Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten: Bayerns Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent ist zwar die niedrigste in Deutschland, doch zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten sowie der Maklerprovision sind schnell weitere zehn Prozent des Kaufpreises fällig – und diese werden vom Beleihungswert nicht erfasst. Eine realistische Eigenkapitalplanung erfordert deshalb, den Beleihungswert schon vor der Kaufentscheidung von der Bank einschätzen zu lassen, nicht erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags.
