Betriebskosten sind alle wiederkehrenden Aufwendungen, die durch den laufenden Betrieb und die Nutzung einer Immobilie entstehen. Ihre Umlage auf Mieter ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt – und nur dort aufgeführte Positionen dürfen überhaupt weitergegeben werden. Für Mieter bilden die Betriebskosten nach der Kaltmiete den größten Ausgabenposten und werden deshalb auch als „zweite Miete" bezeichnet.
Was Vermieter auf Mieter umlegen dürfen
Die BetrKV listet die umlagefähigen Betriebskosten abschließend auf. Dazu gehören unter anderem:
- Grundsteuer – vollständig umlegbar; im Landkreis Garmisch-Partenkirchen kann sie aufgrund hoher Grundstückswerte im Alpenvorland spürbar ins Gewicht fallen
- Wasser und Abwasser – abgerechnet nach Verbrauch über Zähler oder anteilig nach Wohnfläche
- Heizung und Warmwasser – mindestens 50 bis 70 Prozent müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden (Heizkostenverordnung)
- Müllabfuhr, Straßenreinigung und Winterdienst – üblicherweise nach Wohnfläche verteilt
- Gebäudeversicherungen – Feuer-, Sturm- und Haftpflichtversicherung anteilig
- Hausmeister, Gartenpflege, Treppenhaus- und Außenbeleuchtung – soweit es sich um operative Tätigkeiten handelt, nicht um Verwaltungsleistungen
- Schornsteinfeger, Aufzugswartung und -TÜV – gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen und Betriebskosten technischer Anlagen
Was nicht auf Mieter umgelegt werden darf
Eine häufige Fehlerquelle in Nebenkostenabrechnungen ist die Einbeziehung nicht umlagefähiger Kosten. Verwaltungsaufwand – also Hausverwalterhonorare, Buchführung und Kontoführung – trägt der Vermieter allein. Dasselbe gilt für Instandhaltung und Reparaturen, also den Ersatz einer defekten Heizungsanlage ebenso wie für Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungsrücklagen. Auch Leerstandskosten für nicht vermietete Einheiten dürfen nicht auf die verbleibenden Mieter verteilt werden. Die Grenze zwischen umlagefähiger laufender Wartung und nicht umlagefähiger Instandsetzung ist fließend und wird in Streitfällen im Einzelfall geprüft.
Nebenkostenabrechnung: Form und Fristen
Der Abrechnungszeitraum umfasst in aller Regel das Kalenderjahr. Vermieter müssen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Zeitraums vorlegen – eine verspätete Abrechnung ist unwirksam, Nachzahlungen können dann nicht mehr gefordert werden. Die Abrechnung selbst muss schriftlich, nachvollziehbar gegliedert und mit Angabe der verwendeten Verteilerschlüssel erstellt werden. Heizung und Warmwasser sind verbrauchsabhängig abzurechnen; für kalte Betriebskosten ist die Wohnfläche der gebräuchlichste Schlüssel, Personenzahl ist bei Wasser und Müll zulässig, wenn der Mietvertrag dies vorsieht.
Mieter haben das Recht, innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Widerspruch einzulegen und Belegeinsicht zu verlangen. Formelle Mängel – fehlende Positionen, falsche Schlüssel – berechtigen zur Beanstandung. Der unstrittige Betrag sollte dabei stets gezahlt werden, um Verzug zu vermeiden. Gerichtliche Auseinandersetzungen landen im Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts Weilheim, das für weite Teile des Landkreises Garmisch-Partenkirchen zuständig ist.
Wirtschaftlichkeitsgebot und Sonderfälle
Vermieter sind verpflichtet, bei der Bewirtschaftung ihrer Immobilie wirtschaftlich zu handeln. Überhöhte Kosten – etwa durch einen deutlich zu teuren Hausmeistervertrag – dürfen nicht vollständig auf Mieter umgelegt werden; ein Vergleich mit ortsüblichen Preisen ist hier der Maßstab. Energetische Modernisierungen können die laufenden Betriebskosten langfristig senken und sind daher nicht nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll.
Für Eigentumswohnungen gilt eine andere Logik: Hier zahlen Eigentümer monatliches Hausgeld an die WEG-Gemeinschaft, das neben den laufenden Betriebskosten auch eine Instandhaltungsrücklage enthält. Im gehobenen Segment rund um Staffelsee und Riegsee, wo ein vergleichsweise hoher Anteil an Kapitalanleger-Eigentümern vermietet, ist eine saubere Abgrenzung zwischen Hausgeld und umlagefähigen Betriebskosten gegenüber Mietern besonders wichtig.
