Die Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet die Summe aller Grundflächen sämtlicher Grundrissebenen eines Gebäudes, gemessen jeweils an den Außenkanten der umschließenden Bauteile. Maßgeblich ist die Norm DIN 277, die das Berechnungsverfahren einheitlich regelt. Die BGF dient in erster Linie der Kostenermittlung und Projektentwicklung und ist damit eine zentrale Planungsgröße für Architekten, Bauherren und Investoren.
Berechnung nach DIN 277
Grundlage der Ermittlung sind die Außenmaße des Gebäudes: Gemessen wird stets an der äußeren Kante der umhüllenden Bauteile wie Außenwände und Stützen. In die BGF fließen alle Geschosse ein – Erdgeschoss, Obergeschosse und Untergeschosse gleichermaßen. Auch Konstruktionsflächen, also die Flächen der Wände und Stützen selbst, sind Bestandteil der BGF. Nicht einbezogen werden hingegen nicht begehbare oder nicht nutzbare Flächen unter Dachschrägen, die unterhalb einer definierten Mindestkniestockhöhe liegen.
Gliederung der BGF
Die Norm unterteilt die Brutto-Grundfläche in drei Teilflächen, die in der Summe die Gesamt-BGF ergeben:
- BGF-R (Regelgeschossfläche): Flächen im regulären Grundrissquerschnitt, also typische Wohn- und Nutzgeschosse.
- BGF-S (Sonderflächen): Bereiche mit eingeschränkter Nutzbarkeit oder besonderer Funktion, etwa Technik- und Haustechnikräume sowie ausgebaute Dachgeschossbereiche.
- BGF-U (Umschließungsfläche im Untergeschoss): Flächen in Kellergeschossen, die von der Erde umschlossen sind.
Diese Differenzierung ist vor allem bei der Kostenplanung und der Bewertung von Neu- und Bestandsbauten relevant – im Alpenvorland etwa, wo gefragte Lagen am Staffelsee oder mit Bergblick häufig Gebäude mit ausgebauten Untergeschossen oder Hangsituationen aufweisen, die eine sorgfältige BGF-Ermittlung erfordern.
Abgrenzung zu verwandten Flächenbegriffen
Die BGF ist nicht mit anderen Flächenmaßen gleichzusetzen, die im Immobilienbereich geläufig sind:
- Netto-Grundfläche (NGF): Ergibt sich aus der BGF abzüglich aller Konstruktionsflächen; sie bildet die eigentliche nutzbare Gebäudefläche ab.
- Nutzfläche: Teilmenge der NGF; umfasst ausschließlich die tatsächlich genutzten Bereiche ohne Verkehrs- und Funktionsflächen.
- Wohnfläche: Wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet und fällt in der Regel deutlich kleiner aus als BGF oder NGF, da Schrägen, Terrassen und Balkone nur anteilig eingehen.
- Mietfläche: Richtet sich nach dem jeweiligen Mietflächenstandard (z. B. gif-Richtlinie für Gewerbeobjekte) und kann je nach Vereinbarung variieren.
Wer ein Exposé oder ein Wertgutachten liest, sollte daher stets prüfen, welche Flächendefinition zugrunde liegt – Verwechslungen zwischen BGF und Wohnfläche führen sonst zu erheblichen Fehleinschätzungen beim tatsächlichen Raumangebot eines Objekts.
