Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wertbegriff, den das Finanzamt auf Grundlage des Bewertungsgesetzes für Grundstücke und Gebäude festgestellt hat. Er diente jahrzehntelang als Ausgangsgröße für die Berechnung der Grundsteuer. Da die Bewertung in den alten Bundesländern auf den Wertverhältnissen von 1964 und in den neuen Bundesländern sogar auf denen von 1935 basierte, wichen die Einheitswerte von der tatsächlichen Marktrealit deutlich ab – in vielen Lagen um ein Vielfaches. Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses System 2018 für verfassungswidrig, woraufhin der Gesetzgeber eine umfassende Grundsteuerreform einleitete. Ab dem Jahr 2025 ersetzen neue Grundsteuerwerte den Einheitswert vollständig.
Wie der Einheitswert berechnet wurde
Die Ermittlung folgte je nach Grundstücksart unterschiedlichen Methoden. Bei unbebauten Grundstücken wurde die Fläche mit dem damaligen Bodenrichtwert multipliziert – einem Wert, der seit 60 bis 90 Jahren nicht mehr aktualisiert worden war. Für bebaute Grundstücke galt entweder das Ertragswertverfahren, das bei Mietwohnungen und Geschäftsgrundstücken Anwendung fand, oder das Sachwertverfahren, das bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen herangezogen wurde.
Die fehlende Aktualisierung führte zu erheblichen Ungleichgewichten: Zwei vergleichbare Häuser in ähnlicher Lage konnten je nach Baujahr und Bewertungszeitpunkt sehr unterschiedliche Einheitswerte aufweisen, obwohl ihre tatsächlichen Marktwerte nahezu identisch waren. Genau diese Ungleichbehandlung war es, die das Verfassungsgericht beanstandete.
Von der Formel zur Grundsteuerzahlung
Die Grundsteuer errechnete sich aus drei Faktoren: Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl, das Ergebnis wiederum multipliziert mit dem gemeindlichen Hebesatz. Die Steuermesszahl war bundeseinheitlich geregelt und betrug für Einfamilienhäuser rund 3,5 Promille. Der Hebesatz hingegen lag in der Hand jeder Gemeinde und variierte erheblich – von knapp über 300 bis weit über 800 Prozent, je nach kommunalem Finanzierungsbedarf. Für Vermieter war die Grundsteuer eine auf den Mieter umlagefähige Betriebskostenposition.
Einheitswertbescheid und Rechtsbehelfe
Das Finanzamt erließ einen Einheitswertbescheid bei Neubau, Eigentümerwechsel, Erbfall oder wesentlichen baulichen Veränderungen. Gegen diesen Bescheid konnte innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden, bei nachgewiesenem Fehler auch mit aufschiebender Wirkung. Wurde der Einspruch abgelehnt, stand der Klageweg vor dem Finanzgericht offen. Eigentümern war stets zu empfehlen, den Bescheid aufzubewahren, da er Grundlage für die laufende Grundsteuerfestsetzung war.
Die Grundsteuerreform und ihre Folgen ab 2025
Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts verpflichtete der Gesetzgeber alle Grundstückseigentümer in Deutschland dazu, im Jahr 2022 eine Grundsteuererklärung abzugeben. Auf dieser Basis wurden neue Grundsteuerwerte ermittelt, die den Einheitswert seit dem 1. Januar 2025 vollständig ablösen.
Die Bundesländer haben dabei unterschiedliche Wege gewählt: Bayern hat sich – als eines von mehreren Ländern mit einer eigenen Öffnungsklausel – für ein flächenbasiertes Modell entschieden, das sich von dem im Bundesgesetz vorgesehenen wertabhängigen Ansatz unterscheidet. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit seinen hohen Bodenrichtwerten im Alpenvorland bedeutet das, dass die neuen Grundsteuerwerte nicht automatisch proportional zu den gestiegenen Verkehrswerten sind – ein wesentlicher Unterschied zum Bundesmodell. Eigentümer sollten die ab 2025 geltenden Grundsteuerbescheide sorgfältig prüfen und bei Unstimmigkeiten fristgerecht Einspruch einlegen.
Einheitswert und Verkehrswert im Vergleich
Beide Begriffe beschreiben Grundstückswerte, verfolgen aber grundlegend verschiedene Zwecke:
- Einheitswert: steuerlicher Feststellungswert auf veralteter Datenbasis, ab 2025 nicht mehr maßgeblich
- Verkehrswert: aktueller Marktwert, ermittelt nach ImmoWertV durch Gutachter oder Gutachterausschuss
- Relevanz: Der Verkehrswert ist entscheidend für Kauf, Beleihung, Erbschaft und Scheidungsauseinandersetzung
- Größenverhältnis: In gefragten Lagen wie Murnau am Staffelsee oder rund um den Staffel- und Riegsee lag der Verkehrswert zuletzt typischerweise ein Vielfaches über dem historischen Einheitswert
- Prüfpflicht: Neue Grundsteuerwerte nach der Reform nähern sich dem Realwert an, ersetzen aber nicht die Funktion eines unabhängigen Verkehrswertgutachtens
