Die Grundsteuer ist eine kommunale Realsteuer, die auf den Besitz inländischer Grundstücke erhoben wird und jährlich anfällt. Steuerschuldner ist stets der im Grundbuch eingetragene Eigentümer – unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut, vermietet oder selbst genutzt wird. Im Unterschied zur Grunderwerbsteuer, die in Bayern mit 3,5 % beim Kauf einmalig anfällt, handelt es sich bei der Grundsteuer um eine wiederkehrende Belastung, die dauerhaft in die Eigentümerrechnung einzuplanen ist.
Grundsteuer A und B
Das Steuerrecht unterscheidet zwei Hauptarten: Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B gilt für alle bebauten und unbebauten Grundstücke außerhalb der Land- und Forstwirtschaft. Für Eigentümer von Wohn- und Ferienimmobilien – also auch für den im Blauen Land verbreiteten Zweitwohnsitz oder die Kapitalanlage am Staffelsee – ist ausschließlich die Grundsteuer B relevant.
Berechnung in drei Stufen
Das Berechnungsverfahren läuft dreistufig ab. Zunächst ermittelt das zuständige Finanzamt den steuerlichen Grundstückswert. Auf diesen Wert wird anschließend eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewendet, woraus sich der sogenannte Grundsteuermessbetrag ergibt. Im dritten Schritt multipliziert die Gemeinde diesen Messbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz – das Ergebnis ist die tatsächlich zu zahlende Jahressteuer.
Die Zahlung erfolgt in der Regel vierteljährlich zum 15. Februar, Mai, August und November. Nur bei sehr geringen Jahresbeträgen unter 30 Euro ist eine einmalige Jahreszahlung möglich. Den Grundsteuerbescheid stellt die Gemeinde aus, nicht das Finanzamt – was für viele Eigentümer zunächst unübersichtlich wirkt, da Bewertung und Festsetzung von zwei verschiedenen Behörden vorgenommen werden.
Hebesatz als kommunaler Stellhebel
Wie hoch die Grundsteuer letztlich ausfällt, bestimmt maßgeblich der Hebesatz, den jeder Gemeinderat eigenständig festlegt. Die Bandbreite reicht bundesweit von unter 200 % in einigen ländlichen Gemeinden bis über 900 % in finanzschwachen Städten. Großstädte wie Berlin liegen seit Jahren deutlich über 800 %, München bei etwa 535 %. Gemeinden im Landkreis Garmisch-Partenkirchen bewegen sich traditionell in einem moderateren Bereich, was die laufenden Haltekosten im Vergleich zu urbanen Lagen günstiger ausfallen lässt. Wer eine Immobilie im Alpenvorland erwirbt oder als Renditeobjekt kalkuliert, sollte den aktuellen Hebesatz der jeweiligen Gemeinde frühzeitig recherchieren.
Grundsteuerreform 2025
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bis dahin geltenden Einheitswerte für verfassungswidrig, da sie auf Daten von 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost) basierten und zu einer erheblichen Ungleichbehandlung führten. Die daraufhin angestoßene Reform verpflichtete dazu, alle rund 36 Millionen deutschen Grundstücke neu zu bewerten. Seit dem 1. Januar 2025 gelten die neuen Bemessungsgrundlagen.
Bayern hat dabei von der sogenannten Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein reines Flächenmodell eingeführt: Entscheidend sind Grundstücks- und Gebäudefläche, nicht der Verkehrswert. Das hat zur Folge, dass Hochpreislagen wie Murnau oder Seehausen am Staffelsee nicht zwingend höhere Grundsteuern aufweisen als strukturschwächere Regionen – ein Umstand, der das bayerische Modell für Eigentümer in gefragten Alpinlagen vergleichsweise vorteilhaft macht. Die neuen Bescheide sollten dennoch sorgfältig geprüft werden; bei Unstimmigkeiten gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat nach Zustellung.
Umlegung auf Mieter und Bedeutung für Kapitalanleger
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält. Die Betriebskostenverordnung erkennt die Grundsteuer ausdrücklich als umlagefähige Position an. Üblich ist die monatliche Vorauszahlung mit anschließender Jahresabrechnung. Steigt der Hebesatz, erhöhen sich entsprechend die Nebenkosten für den Mieter – der wirtschaftliche Druck landet also letztlich beim Nutzer, das Leerstandsrisiko beim Eigentümer.
Für Kapitalanleger im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, die auf hohe Bodenrichtwerte und eine stabile Nachfrage durch Feriengäste und Zweitwohnungsinhaber setzen, ist die Grundsteuer ein überschaubarer, aber dennoch fest einzuplanender Kostenfaktor in der Renditerechnung.
Häufige Frage: Muss ich als neuer Eigentümer nach einem Immobilienkauf einen eigenen Grundsteuerbescheid beantragen?
Nein, ein gesonderter Antrag ist nicht erforderlich. Das Grundbuchamt – in der Region zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Weilheim – übermittelt den Eigentumsübergang automatisch an das Finanzamt, das seinerseits die Gemeinde informiert. Allerdings kann es einige Monate dauern, bis der Bescheid auf den neuen Eigentümer ausgestellt wird. Im laufenden Jahr wird die Grundsteuer üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer zeitanteilig im Kaufvertrag verrechnet. Es empfiehlt sich, die eigenen Unterlagen nach dem Kauf im Blick zu behalten und zu prüfen, ob ein Bescheid auf den eigenen Namen eingeht.
