Als Erwerber gilt im Immobilienrecht jede natürliche oder juristische Person, die eine Immobilie käuflich übernehmen möchte oder den notariellen Kaufvertrag bereits unterzeichnet hat, ohne noch als Eigentümer im Grundbuch zu stehen. Erst mit der vollzogenen Grundbucheintragung – die in der Region Murnau und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen beim Grundbuchamt Weilheim erfolgt – geht das Eigentum rechtlich auf den Erwerber über.
Rechtsstellung zwischen Vertragsschluss und Eintragung
Mit der Beurkundung des Kaufvertrags erwirbt der Erwerber zunächst einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übereignung der Immobilie – er ist also verpflichtet und berechtigt, das Objekt zu übernehmen und den Kaufpreis zu zahlen, besitzt es jedoch noch nicht im Rechtssinne. Um diesen Anspruch abzusichern, wird in aller Regel unmittelbar nach dem Notartermin eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese Vormerkung schützt den Erwerber vor zwischenzeitlichen Belastungen oder einer erneuten Veräußerung durch den bisherigen Eigentümer. Nutzungsrechte an der Immobilie – etwa das Recht, das Objekt zu betreten oder zu vermieten – entstehen erst mit der vertraglich vereinbarten Übergabe, nicht schon mit Vertragsschluss.
Finanzielle Pflichten des Erwerbers
Der Erwerber trägt die wesentlichen Transaktionskosten des Immobilienkaufs. Der Kaufpreis wird fällig, sobald alle im Vertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind – typischerweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung und das Vorliegen notwendiger Genehmigungen. Daneben löst bereits der Vertragsschluss die Grunderwerbsteuerpflicht aus: In Bayern gilt mit 3,5 Prozent der niedrigste Steuersatz aller Bundesländer, was gerade bei den hohen Kaufpreisen im Alpenvorland einen spürbaren finanziellen Vorteil bedeutet. Hinzu kommen Notarkosten nach dem bundeseinheitlichen Gerichts- und Notarkostengesetz sowie Gebühren für die Grundbucheintragung. Seit Dezember 2020 wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; in der Region ist ein Satz von jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite üblich.
Besondere Erwerbskonstellationen
Je nach Art des Kaufobjekts gelten für den Erwerber unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen. Beim Erwerb vom Bauträger – in der Ferienregion rund um den Staffelsee und Riegsee nicht selten – wird der Erwerber erst nach Fertigstellung und Abnahme des Objekts Eigentümer; die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt dabei spezifische Schutzvorschriften vor, etwa die ratenweise Kaufpreiszahlung nach Baufortschritt. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, tritt automatisch in die bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft ein und übernimmt deren Rechte und Pflichten, einschließlich laufender Hausgeldzahlungen. Kauft der Erwerber eine vermietete Immobilie, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete": Bestehende Mietverhältnisse gehen auf den neuen Eigentümer über, der damit in die Position des Vermieters eintritt.
