Das Grundbuch ist ein staatlich geführtes, öffentliches Register, in dem sämtliche Grundstücke eines Bezirks mit ihren Eigentümern sowie allen damit verbundenen Rechten und Belastungen verzeichnet sind. Geführt wird es von den Grundbuchämtern, die in Bayern bei den Amtsgerichten angesiedelt sind – für Grundstücke im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Weilheim zuständig. Rechtsänderungen an einem Grundstück werden erst durch die entsprechende Eintragung wirksam; das Grundbuch ist damit die rechtliche Schaltstelle jedes Eigentümerwechsels.
Aufbau eines Grundbuchblatts
Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt, das sich in mehrere klar abgegrenzte Abschnitte gliedert. Die Aufschrift identifiziert das Blatt mit Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks sowie Band- und Blattnummer. Das anschließende Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst: Gemarkung, Flur, Flurstücknummer, Lage und Größe.
Die drei Abteilungen tragen dann die eigentlichen Rechtsverhältnisse ein: Abteilung I nennt den oder die aktuellen Eigentümer – bei Miteigentum mit den jeweiligen Bruchteilen – und dokumentiert frühere Eigentümerwechsel in chronologischer Folge. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte, Reallasten, Auflassungsvormerkungen oder Verfügungsbeschränkungen. Abteilung III schließlich ist den Grundpfandrechten vorbehalten, also Grundschulden und Hypotheken samt ihrer Rangfolge.
Grundpfandrechte und ihre Rangfolge
Die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechte sichern in der Regel Immobiliendarlehen ab. Die Grundschuld ist dabei heute das mit Abstand gebräuchlichste Instrument: Sie wird auf einen bestimmten Betrag eingetragen, bleibt nach vollständiger Tilgung des Darlehens jedoch zunächst im Grundbuch stehen und muss gesondert gelöscht werden. Die Hypothek ist demgegenüber eng an die zugrundeliegende Forderung gebunden und sinkt mit deren Tilgung automatisch; im modernen Immobiliengeschäft spielt sie kaum noch eine Rolle.
Entscheidend für Kreditgeber ist die Rangfolge: Sie richtet sich nach dem Datum der Eintragung. Ein Gläubiger im ersten Rang wird bei einer Zwangsversteigerung vorrangig bedient, was sein Risiko senkt und sich in günstigeren Finanzierungskonditionen niederschlägt. Nachrangige Gläubiger tragen entsprechend ein höheres Ausfallrisiko.
Der öffentliche Glaube des Grundbuchs
Das Grundbuch genießt gesetzlich geschützten öffentlichen Glauben gemäß § 892 BGB. Das bedeutet: Wer eine Immobilie erwirbt und dabei auf den Inhalt des Grundbuchs vertraut, wird in diesem Vertrauen geschützt – selbst wenn der eingetragene Verkäufer in Wirklichkeit nicht verfügungsberechtigt sein sollte. Der Käufer muss grundsätzlich nicht eigenständig nachforschen, ob die Grundbucheintragung der tatsächlichen Rechtslage entspricht.
Dieser Schutz greift jedoch nicht unbegrenzt: Wer die Unrichtigkeit des Grundbuchs kennt (Bösgläubigkeit) oder wer einen eingetragenen Widerspruch ignoriert, kann sich nicht auf den öffentlichen Glauben berufen. Gerade deshalb sollte vor jeder Kaufentscheidung ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt werden, um Abteilung II und III sorgfältig auf bestehende Belastungen zu prüfen.
Kosten und Abwicklung beim Immobilienkauf
Die Gebühren für Grundbucheintragungen richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich am jeweiligen Geschäftswert. Sie bilden – neben Notar- und Maklerkosten sowie der in Bayern mit 3,5 % besonders günstigen Grunderwerbsteuer – einen festen Bestandteil der Erwerbsnebenkosten.
In der Praxis läuft ein Kauf in der Regel so ab: Unmittelbar nach Beurkundung des Kaufvertrags wird eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II eingetragen, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung absichert. Erst dann wird der Kaufpreis fällig. Nach Eingang des Kaufpreises und Vorliegen aller behördlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung auf den Käufer – in Abteilung I – sowie gegebenenfalls die Eintragung einer neuen Grundschuld für die Käuferfinanzierung. In einer gefragten Lage wie dem Blauen Land, wo Grundstücke mit Bergblick oder Seenähe zum Staffelsee hohe Bodenrichtwerte erzielen, ist eine saubere und zügige Grundbuchabwicklung für alle Beteiligten von besonderer Bedeutung.
