Fälligkeit bezeichnet den Zeitpunkt, ab dem eine vertraglich geschuldete Zahlung oder Leistung eingefordert werden kann. Im Immobilienrecht ist dieser Begriff besonders bedeutsam: Wer zu früh zahlt, riskiert seinen Schutz – wer zu spät zahlt, riskiert rechtliche und finanzielle Konsequenzen. Für Käufer, Verkäufer und Darlehensnehmer lohnt es sich daher, die jeweiligen Fälligkeitsregeln genau zu kennen.
Kaufpreisfälligkeit: Erst prüfen, dann zahlen
Der unterzeichnete Kaufvertrag allein verpflichtet den Käufer noch nicht zur sofortigen Zahlung. Die Kaufpreisfälligkeit tritt erst ein, wenn eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt ist: Die Auflassungsvormerkung muss im Grundbuch eingetragen sein, erforderliche Genehmigungen müssen vorliegen, und die Lastenfreistellung des Objekts muss gesichert sein. Erst wenn all diese Bedingungen erfüllt sind, erteilt der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung – ein schriftlicher Hinweis an den Käufer, dass der Kaufpreis nun innerhalb einer bestimmten Frist, üblicherweise zwei Wochen, zu überweisen ist.
Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Immobilien aufgrund der gefragten Lagen am Staffelsee, am Riegsee oder mit Bergblick häufig hohe Kaufpreise erzielen, ist das korrekte Timing dieser Abläufe besonders relevant. Grundbuch- und Notargeschäfte laufen über das Grundbuchamt Weilheim; erfahrungsgemäß vergehen von der Beurkundung bis zur Fälligkeitsmitteilung rund vier bis sechs Wochen.
Die Kaufpreiszahlung erfolgt entweder direkt auf das Konto des Verkäufers oder über ein Notaranderkonto. Nach Zahlungseingang veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Fälligkeit bei Baudarlehen
Wer den Kauf über ein Darlehen finanziert, begegnet der Fälligkeit auf mehreren Ebenen. Monatliche Raten werden zu einem vertraglich festgelegten Stichtag fällig – häufig zum Ersten oder Fünfzehnten des Monats. Jede Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Pünktliche Zahlung ist nicht nur eine vertragliche Pflicht, sondern schützt auch die Kreditwürdigkeit.
Bei endfälligen Darlehen – einer Konstruktion, die im Bereich der Kapitalanleger im Alpenvorland verbreitet ist – werden während der Laufzeit ausschließlich Zinsen gezahlt; die eigentliche Tilgung erfolgt in einer Summe zum Laufzeitende, oft in Kombination mit einem angespartem Bausparvertrag. Daneben sehen viele Darlehensverträge Sondertilgungsrechte vor, die ebenfalls zu einem bestimmten Stichtag und bis zu einem vereinbarten Höchstbetrag genutzt werden können – eine sinnvolle Möglichkeit zur schnelleren Entschuldung.
Folgen verspäteter Zahlung
Bleibt eine fällige Zahlung aus, tritt Verzug ein. Bei vertraglich genau bestimmten Zahlungsterminen genügt allein der Ablauf des Termins – eine Mahnung ist dann nicht mehr erforderlich. Für Verbraucher fallen Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz an.
Die Konsequenzen können weitreichend sein:
- Beim Kaufvertrag: Der Verkäufer kann nach erfolgloser Nachfristsetzung vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen; die Auflassungsvormerkung kann erlöschen.
- Beim Darlehen: Nach Mahnung kann die Bank das Darlehen kündigen und die Gesamtforderung sofort fällig stellen, was im schlimmsten Fall die Zwangsvollstreckung nach sich zieht.
- Für die Bonität: Zahlungsverzögerungen können zu einem SCHUFA-Eintrag führen und künftige Finanzierungen erheblich erschweren.
- Im Mietrecht: Wiederholt verspätete Mietzahlung kann eine ordentliche oder sogar fristlose Kündigung rechtfertigen.
Fälligkeit im Mietverhältnis
Die Miete ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig. Wichtig: Die Überweisungsdauer geht zulasten des Mieters – entscheidend ist der Eingang auf dem Konto des Vermieters, nicht das Absendedatum. Ein rechtzeitig eingerichteter Dauerauftrag ist daher sicherer als eine manuelle monatliche Überweisung.
Auch Betriebskostennachzahlungen aus der Jahresabrechnung werden fällig – in der Regel dreißig Tage nach Zugang der Abrechnung beim Mieter. Die Kaution ist bei Mietbeginn geschuldet, darf aber in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Nach Mietende ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution in angemessener Frist zurückzuzahlen.
Das Wichtigste im Überblick
- Die Kaufpreisfälligkeit tritt nicht automatisch mit Vertragsunterzeichnung ein, sondern erst nach Erfüllung aller notariell festgelegten Voraussetzungen und Erteilung der Fälligkeitsmitteilung.
- Käufer sollten ihre Finanzierung mindestens vier bis sechs Wochen vor dem geplanten Notartermin verbindlich gesichert haben, damit die Bank bei Eingang der Fälligkeitsmitteilung sofort auszahlen kann.
- Bei endfälligen oder sondertilgungsberechtigten Darlehen sind die jeweiligen Stichtage unbedingt im Blick zu behalten – das gilt besonders für Kapitalanleger, die mehrere Objekte finanzieren.
- Verzug sollte aktiv vermieden werden: Wer absieht, dass er einen Termin nicht einhalten kann, sollte frühzeitig das Gespräch mit der Bank oder dem Vertragspartner suchen und eine Stundung verhandeln.
- Im Mietrecht schützt ein Dauerauftrag zuverlässig vor unbeabsichtigten Verspätungen und deren rechtlichen Folgen.
