Mit dem Gefahrenübergang wechselt das Risiko für zufällige Beschädigungen oder den zufälligen Untergang einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer. Ab diesem Stichtag ist der Käufer für Schäden durch Ereignisse wie Feuer, Sturm oder Überschwemmung verantwortlich – unabhängig davon, ob er das Eigentum bereits im Grundbuch eingetragen hat. Im Immobilienrecht fällt dieser Zeitpunkt in der Regel mit der Besitzübergabe zusammen, nicht mit dem Beurkundungstermin beim Notar.
Besitz, Eigentum und Gefahr – drei verschiedene Zeitpunkte
Wer einen Immobilienkauf abschließt, muss drei rechtlich eigenständige Übergänge auseinanderhalten. Die Besitzübergabe findet statt, wenn der Käufer die tatsächliche Sachherrschaft übernimmt – typischerweise durch Aushändigung der Schlüssel. Das Eigentum hingegen geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über, was nach dem Notartermin mehrere Wochen dauern kann. Dazwischen liegt ein Zeitraum, in dem der Käufer die Immobilie bereits nutzt, rechtlich aber noch kein Eigentümer ist.
Der Gefahrenübergang nach § 446 BGB ist an die Besitzübergabe geknüpft: Ab diesem Moment trägt der Käufer das Zufallsrisiko und hat gleichzeitig Anspruch auf Nutzungen, muss aber auch Lasten übernehmen. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo gefragte Lagen am Staffelsee oder Riegsee häufig hohe Kaufpreise erzielen, ist dieses Zusammenspiel der Übergänge besonders sorgfältig vertraglich zu gestalten.
Vertragliche Gestaltung im Kaufvertrag
Notarielle Kaufverträge regeln den Gefahrenübergang üblicherweise explizit und koppeln ihn an die vollständige Kaufpreiszahlung. Der Ablauf ist dabei standardisiert: Der Notar – für Objekte im Blauen Land und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das zuständige Grundbuchamt in Weilheim angesiedelt – erteilt nach Vorliegen aller Voraussetzungen eine Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn der Käufer den Kaufpreis daraufhin vollständig überwiesen hat, erfolgt die Schlüsselübergabe, die als symbolischer Akt den Besitz- und Gefahrenübergang markiert.
Soll ein Käufer die Immobilie ausnahmsweise bereits vor vollständiger Zahlung nutzen, empfiehlt sich ein gesonderter Zwischennutzungsvertrag, der Rechte und Pflichten beider Seiten klar definiert. Solche Regelungen kommen in der Praxis vor, erfordern aber besondere Sorgfalt, da Pflichten und Risiken damit vorzeitig auf den Käufer übergehen können.
Versicherungsschutz nahtlos sicherstellen
Mit dem Gefahrenübergang trägt der Käufer alle Zufallsrisiken – und muss deshalb zu diesem Stichtag vollständig versichert sein. Das Gesetz erleichtert dies durch § 95 VVG: Die bestehende Gebäudeversicherung des Verkäufers geht kraft Gesetzes auf den Käufer über. Dieser kann die übernommene Police innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Versicherungsübergangs kündigen und eine eigene abschließen.
Gerade in der voralpinen Region rund um Murnau und den Landkreis Garmisch-Partenkirchen sollte auch der Umfang der Elementarschadenversicherung geprüft werden – Starkregen und Hochwasserereignisse sind keine Seltenheit. Zusätzlich beginnt mit der Besitzübergabe die Verkehrssicherungspflicht des Käufers, sodass auch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ab diesem Zeitpunkt bestehen sollte.
Übergabeprotokoll als Streitprävention
Schäden, die zwischen Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe eintreten, gehen noch zu Lasten des Verkäufers – ebenso stehen ihm in diesem Zeitraum etwaige Versicherungsleistungen zu. Um spätere Unklarheiten über den Zustand der Immobilie zum Übergabezeitpunkt zu vermeiden, empfiehlt sich ein detailliertes Übergabeprotokoll. Darin werden Zählerstände für Strom, Wasser und Gas festgehalten, sichtbare Mängel beschrieben und der Zustand fotografisch dokumentiert. Beide Parteien unterzeichnen das Protokoll, das damit als verlässliche Grundlage dient, falls Schäden später zeitlich zugeordnet werden müssen.
Besonderheit beim Bauträgerkauf
Wer eine Neubauwohnung oder ein Haus vom Bauträger erwirbt, folgt einem anderen Ablauf. Hier tritt der Gefahrenübergang erst mit der förmlichen Abnahme des fertiggestellten Objekts ein – nicht mit der Schlüsselübergabe. Bis zur Abnahme liegt die sogenannte Baugefahr vollständig beim Bauträger. Das ist insofern bedeutsam, als Käufer nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) bereits gestaffelte Ratenzahlungen leisten, bevor das Objekt fertiggestellt ist. Trotz dieser Vorauszahlungen bleibt das Risiko für Schäden am unfertigen Bauwerk beim Bauträger. Mit der Abnahme beginnen zudem die Gewährleistungsfristen zu laufen, was diesen Termin zu einem der wichtigsten Momente beim Erwerb vom Bauträger macht.
