Das Gebäudeenergiegesetz – kurz GEG – ist seit November 2020 die maßgebliche Rechtsgrundlage für die energetische Qualität von Gebäuden in Deutschland. Es fasste drei bis dahin getrennte Regelwerke zusammen: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Das GEG gilt gleichermaßen für Neubauten, Bestandsgebäude und Sanierungsvorhaben und wird seither regelmäßig fortgeschrieben.
Anforderungen an Neubauten
Für neue Wohngebäude schreibt das GEG einen Mindeststandard vor, der seit 2024 dem Niveau eines KfW-Effizienzhauses 55 entspricht – das bedeutet einen deutlich reduzierten Jahresprimärenergiebedarf im Vergleich zu einem Referenzgebäude. Gleichzeitig verlangt das Gesetz, dass neue Heizungsanlagen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. In der Praxis bedeutet das, dass klassische Öl- oder Gasheizungen als alleinige Wärmeerzeuger in Neubauten kaum noch zulässig sind. Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Fernwärme aus regenerativen Quellen haben sich als gängige Lösungen etabliert.
Pflichten für Bestandsgebäude und beim Eigentümerwechsel
Auch wer eine ältere Immobilie besitzt oder erwirbt, ist nicht vollständig von den Anforderungen des GEG ausgenommen. Bestimmte Nachrüstpflichten greifen bereits beim Kauf: So müssen etwa ungedämmte oberste Geschossdecken oder zugängliche Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen nachgerüstet werden. Beim Austausch einzelner Bauteile – beispielsweise Fenster oder Außenwandverkleidungen – gelten Mindestdämmwerte. Einen allgemeinen Zwang zur Vollsanierung kennt das GEG hingegen nicht. Für Baudenkmäler und bestimmte schützenswerte Bestandsgebäude bestehen Ausnahmeregelungen, was im Alpenvorland mit seinen historischen Bauernhöfen und denkmalgeschützten Landgütern durchaus relevant sein kann.
Das Thema Heizungsaustausch ist seit der GEG-Novelle 2024 besonders präsent: Defekte Heizungsanlagen dürfen unter bestimmten Voraussetzungen zunächst weiter betrieben oder repariert werden, langfristig sind jedoch auch im Bestand Umrüstfristen vorgesehen. Wer eine Immobilie im Landkreis Garmisch-Partenkirchen kauft oder verkauft, sollte den Zustand der Heizungsanlage und mögliche Fristen frühzeitig klären.
Energieausweis als Verkaufspflicht
Bei jedem Verkauf oder jeder Neuvermietung einer Immobilie ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises Pflicht – das GEG regelt dies verbindlich. Der Ausweis muss potenziellen Käufern oder Mietern bereits bei der Besichtigung zugänglich sein und spätestens bei Vertragsabschluss übergeben werden. Für Verkäufer und Makler im Raum Murnau und dem Blauen Land ist dies ein fester Bestandteil der Verkaufsvorbereitung, da der Energieausweis nicht selten auch die Preisverhandlung beeinflusst – gerade bei einem Käuferklientel, das energetische Betriebskosten kritisch bewertet.
Fördermöglichkeiten nutzen
Das GEG und das Fördersystem von KfW und BAFA sind eng miteinander verzahnt. Wer über den gesetzlichen Mindeststandard hinausgeht, kann Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für den Neubau oder die energetische Sanierung beantragen. Der BAFA fördert den Heizungstausch sowie einzelne Sanierungsmaßnahmen. Darüber hinaus können Eigentümer, die ihr selbst bewohntes Gebäude energetisch modernisieren, 20 Prozent der förderfähigen Kosten über drei Jahre steuerlich geltend machen. Eine geförderte Energieberatung durch einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten ist in vielen Fällen sinnvoll, um die wirtschaftlich optimale Sanierungsstrategie zu ermitteln und Förderanträge korrekt zu stellen.
